房地产土地增值税税务流程jlb

1、 1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销 22010 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段见图见图（1）项目设立一般形式）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划）特殊项目公司形式优劣及筹划32010 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段读图读图（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划）合同订立、股权

2、方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；42010 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段读图读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；52010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目取得项目取得通过招拍或通过招拍或协议方式取协议方式取得土地得土地土地房产

3、投土地房产投资注入资注入股权方式取股权方式取得土地或项得土地或项目目契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税印花税印花税财税财税2006162号：对号：对土地使用权土地使用权出让合同、出让合同、土地使用权土地使用权转让合同按转让合同按产权转移书产权转移书据征收印花据征收印花税。税。重点重点l股权方式取得土地项目成本真实性股权方式取得土地项目成本真实性l土地是否有合法凭证土地是否有合法凭证l交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确l所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花l契税

4、交纳是否正确契税交纳是否正确l股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法检查方法提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解项、规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理分摊办法是否合理底

5、稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税务自检与检查项目开发项目取得62010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本l项目建设项目建设拆迁拆迁印花税印花税契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l拆迁费用合理性拆迁费用合理性l回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）l区分单位与个人拆迁不同处理区分单位与个人拆迁不同处理检查方法检查方法提供拆迁协议、签收花名册提供拆迁协议

6、、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除回迁视同销回迁视同销售问题售问题成本及扣除成本及扣除分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目建设72010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开

7、发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销 82010 阚振芳 版权所有开发阶段开发阶段（1）项目开发阶段介绍）项目开发阶段介绍（2）前期成本合同订立对土地增值税影响）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）92010 阚振芳 版权所有开发阶段开发阶段（4）成本核算对象对所得及土增影响）成本核算对

8、象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图其他见图102010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l前期工程前期工程费费印花税印花税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否存在虚列情形

9、土地是否有合法凭证l是否按项目合理分摊是否按项目合理分摊l所有合同是否按规定贴花所有合同是否按规定贴花l前期票据合法性（如项目前期票据合法性（如项目A-B）检查方法检查方法提供设计等前期合同提供设计等前期合同核对前期票据核对前期票据分摊办法是否合理分摊办法是否合理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目前期112010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目建设项目建设出包工程出包工程自营工程自营工程企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税印花税

10、印花税营业税营业税个人所得税个人所得税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；施工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较修合同比较核对票据核

11、对票据底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设122010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l基础设施基础设施及其他及其他企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理分摊是否合理方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程决算报告、审计报告、工程结算报告、

12、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；施工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据核对票据复核分摊公式复核分摊公式底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设132010 阚振芳 版权所有阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在

13、建项目是否按规定申报纳税。 u采取银行按揭方式销售开采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。账之日确认收入的实现。u有无跨年未确认调增应纳有无跨年未确认调增应纳税所得税所得u有无应资本化利息费用化有无应资本化利息费用化在当期扣除在当期扣除u2008年预收款可以作为广告年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。各地不统一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比

14、例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售142010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销 152010 阚振芳 版权所有建安企业税务政策解析建安企业税务政策解析1、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除、纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付

15、给其他单位的分包款后的余额为营业额其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额 2、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 3、纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售、纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物

16、销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： （一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。4、条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付、条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。成的当天。 5、纳税人

17、提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的当天。162010 阚振芳 版权所有跨地区经营建筑企业所得税征收管理跨地区经营建筑企业所得税征收管理l建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职相同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支

18、机构按照国税发工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发200828号文件规定的办法预缴企业所得税。号文件规定的办法预缴企业所得税。l建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。管税务机关预缴。l建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：（一）总

19、机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照（一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发其余额就地缴纳；（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发200828号文号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；（三）总机构既有直接管理的跨地区项件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；（三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发按照国税发200828号文件规定计算总、分

20、支机构应缴纳的税款。号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。172010 阚振芳 版权所有跨地区经营建筑企业所得税征收管理跨地区经营建筑企业所得税征收管理l建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和建筑企业总机构应按照有关规定办理企业所得税年度汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款项目部不进行汇算清缴。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后年度的应缴企业所得税。l跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机

21、构管理的项目部）应向项目所在地跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证外出经营活动税收管理证明明，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管在地主管税务机关提供

22、总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。理的证明文件。l建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。182010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地

23、增值税清算 7 7、公司注销、公司注销 192010 阚振芳 版权所有3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发2006187号及国税函号及国税函2010220号、所得税号、所得税31号文件）号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）收入税务检查重点

24、（展开重点讲解）202010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得，中部和东北地区省份不得低于低于1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对

25、尚未预征或暂缓预征预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。充分发挥调节作用。l土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照值税清算工作。要按照土地增值税清算管理

26、规程土地增值税清算管理规程的要求，结合本地实际，进的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。的中介机构进行严肃惩治。212010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于加强土地

27、增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照时依法进行清算，按照土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的规定和时限进行申报；对的规定和时

28、限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。l各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发201010号文件精神，有针对性地选择号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目

29、，作为重点清算个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。审核对象，以点带面推动本地区清算工作。 l各地要在各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。222010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税

30、务总局关于加强土地增值税征管工作的通知l 规范核定征收，堵塞税收征管漏洞规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之以核定为主、一核了之”、“求快图求快图省省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定即纠正。对确需核定征收

31、的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。232010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函国税函2010220号号 l 关于土地增值税清算时收入确认的问题关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税清算时，已全

32、额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。l房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后

33、，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。242010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知l房地产开发

34、费用的扣除问题房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的5%以内计算扣除。以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明（二）凡

35、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。252010 阚振芳 版权所有国家税务总局关于土地增值税清算有

36、关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知l关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知知（国税发（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户房

37、地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补

38、偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。l土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。262010 阚振芳 版权所有阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营

39、业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 u采取银行按揭方式销售开采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款是否于实发产品的，首付款是否于实际收到日确认收入的实现，际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。账之日确认收入的实现。u有无跨年未确认调增应纳有无跨年未确认调增应纳税所得税所得u有无应资本化利息费用化有无应资本化利息费用化在当期扣除在当期扣除u2008年预收款可以作为广

40、告年预收款可以作为广告费、业务招待费等基数（具体费、业务招待费等基数（具体各地不统一），之前不行。各地不统一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售272010 阚振芳 版权所有阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿备注l预售款预售款营业税营业税实施细则实施细则规定规定“纳税人转让土地使纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的当天。”纳税人发生本细则第五条所称自建行纳税人发生本细则第五条所称自建

41、行为的，其纳税义务发生时间为销售自建为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。（单位或建筑物的纳税义务发生时间。（单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为按细则应视同销售）生的自建行为按细则应视同销售）土地增值税土地增值税是否按规定预缴是否按规定预缴企业所得税企业所得税31号文件规定号文件规定“预计计税毛利率分预计计税毛利率分季季(或月或月)计算出预计毛利额，计入计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额当期应纳税所得额 ”印花税：对商品房销售合同按照产对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。权转移书据征收印花税。重点重点u预收款

42、放“其他应付款”、“应付账款”、及账外未及明申报营业税u不及时或未按规定开票；u外循环或干或未交（足）方法方法u提供预售或销售合同、台账、销控表、楼盘表比对；u提供按揭银行对账单；u提供发票开具记录；比对营业税与土地增值税配比关系u计入当期所得完整性u比对合同及收据连号价格差异u询问按揭人员、销售中介、现场查看楼盘销售进度底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿补营业税补营业税城、教、城、教、土增值税土增值税调整应纳调整应纳阁所得补阁所得补所得税所得税补税同时补税同时加收滞纳加收滞纳金金税务自查与检查项目开发项目预售/销售282010 阚振芳 版权所有阶段描述收入自查关注检查重点、方法、底稿备注l预售

43、及预售及销售结转销售结转u收入的合理、完整和及时u收入价款价外费用（定金、诚意金、违约金、手续费、基金、集资费、代收款等）是否入账u预收款（含定金）申报列入以外账目未申报u收款冲成本费用或转入关联单位个人卡账外u开具收具未按规定申报u自有施工力量销售不动产建筑环节营业税u在建项目转让u是否拆迁补偿面积按工程成本+超面积差价和申报u与包销企业两票结算少计收入u分期收款应收未收是否申报u委托销售的是否及时u按揭是否申报u租金收入是否申报u视同销售是否申报（开发产品交换、抵债、分配、个人、赠与地方政府公用单位以外单位）u关联方低价收入合理性u合作建房是否交税u不属于代建作为代建处理补营业税城、教、土

44、增值税调整应纳阁所得补所得税补税同时加收滞纳金税务自查与检查项目开发项目预售/销售292010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销 302010 阚振芳 版权所有PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低预征比例调低救急救急1.25%止：费用止：费用税金口舌税金口舌权责发生权责发生有所限制有所限制转

45、固转固不再踌躇不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确成本口径明确掌握有难度掌握有难度312010 阚振芳 版权所有项目项目国税发国税发200931号号国税发国税发200631号号注释注释范围范围内外资内外资内资内资已经已经完工完工条件条件 符合下列条件之一符合下列条件之一 ：（一）开发产品竣工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备竣工证明已

46、报房地产管理部门备案的开发产品；案的开发产品；2.已开始投入使用的开发产品；已开始投入使用的开发产品；3.已取得了初始产权证明的开发已取得了初始产权证明的开发产品。产品。 无本质区别无本质区别计税计税毛利毛利率率 （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适

47、用房、限价房和危改房的，（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于不得低于3%。 .开发项目位于省、自治区、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低在地城市城区和郊区的，不得低于于20。 开发项目位于地及地级市开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于10。 下调下调5%，具，具体要看各省如体要看各省如何转发何转发明确明确期间期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土

48、地增值税准予当成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。期按规定扣除。 322010 阚振芳 版权所有项目国税发200931号国税发200631号注释几项几项预提预提（应（应付）付）费用费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共

49、配套设施必须符合已在售房合同、类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金。 应付费用。开发企业发生的各应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合

50、法凭证项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。另有规定外，不得在税前扣除。原原31号无相关号无相关规定，造成完规定，造成完工企业扣除不工企业扣除不足：如何解决足：如何解决完工、发票、完工、发票、扣除对企业仍扣除对企业仍是个难点是个难点车库车库规定规定 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，应企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。行处

51、理。 无，无，同上同上332010 阚振芳 版权所有项目国税发200931号国税发200631号注释成本成本规定规定 l六大原则六大原则l规定了成本项目规定了成本项目l制造成本引入制造成本引入l分配标准统一分配标准统一（见比较资料）（见比较资料）无无* *详细见资料详细见资料342010 阚振芳 版权所有开发产品完工清算鉴证报告书开发产品完工清算鉴证报告书鉴字（鉴字（20102010）第）第号号公司： 我们接受委托，对贵公司我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发之间差异调整情况进行了

52、审核。我们审核时主要依据国税发200931200931号的规定号的规定及及相关规定，并参照相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）业务准则（试行）和和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业

53、所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：数据鉴证结果如下： 3

54、52010 阚振芳 版权所有 可售面积可售面积平方米；平方米； 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积平方米；平方米； 已销开发产品的销售收入已销开发产品的销售收入元；元； 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本元；元； 已销开发产品的毛利额已销开发产品的毛利额元；元； 开发产品预售收入开发产品预售收入元；元； 开发产品预售毛利额开发产品预售毛利额元；元； 实际销售与预售毛利额差异实际销售与预售毛利额差异元。元。 （现场讲解见资料）（现场讲解见资料）362010 阚振芳 版权所有计税成本管理计税成本管理（1）会计成本核算）会计成本核算（2）计税成本特点）计税成本特点（3）权责发生制与合

55、法凭证与计税成本协调）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）不同会计核算处理优劣）不同会计核算处理优劣（5）新规动向）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调）转回税款与转回利润区别协调372010 阚振芳 版权所有1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答 382010 阚振芳 版权所有一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行

56、清算，对于期开发的项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于期开发的项目，以分期项目为单位清算。目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转

57、让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.3.纳税人

58、申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知392010 阚振芳 版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参

59、照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。402010 阚振芳 版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和

60、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。412010 阚振芳 版权所有