昆明保利·大家项目农贸市场建设建议报告

1、KELSEN保利大家项目农贸市场建设建议报告KELSEN凯尔森城市城市商业生态整合运营者商业生态整合运营者|Analyze System 昆明市农贸（生鲜）市场调研 保利大家项目市场定位建议 保利大家项目市场规划建议 保利大家项目市场初步测算PART：one昆明市农贸（生鲜）市场调研 旨在了解各市场的体量、业态、存活能力、商户利润空间等主要信息uQ+life 台湾范生活超市u春之城 春之城标准化农贸超市u江岸小区 江岸农贸超市u王家桥 西山农副产品交易超市u纂塘 纂新农贸超市农贸（生鲜）市场调研名单Q+life生活超市u位置：昆明同德广场负一楼u面积：超市面积2000u简介：Q+Life是以进

2、口优质快消品、高品质生活一站式体验馆、便利厨房、优质生鲜产品、宅配送等“一站式”的超市模式，定位于中高端的精品超市；Q+life生活超市内部情景Q+life生活超市市调信息设立于中央金座小区内部，超市辐射周边小区（金星、同德等小区）居民。经营品类齐全、硬件环境优异；日客流量较高，客单价约40元，经营能力及抗风险能力较强；从消费者的角度来看，Q+Life带来的则是一种全新的消费体验，“品质生活”是关键词。同德Q+Life超市：基本情况总面积主要业态面积占比租金客单价2000生鲜30%40元/月/约40元生活超市70%春之城-标准化农贸超市u位置：昆明市北京路与霖雨路交叉口u面积：超市面积2000

3、u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。标准化农贸超市内部情景春之城农贸市场：基本情况总介主要业态面积占比商家数量 摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：2500摊位数：80商铺数：60经营户：约90干货3%3 商铺 摊位（1.5m*0.8m）：150-200元/个/月商铺(20-30)：90-110元/月每户每月20元电费：摊位含在管理费力商铺1.2元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨早高峰期10：3011：30约250人春之城小区住户为主。该小区共1400户、入住率超过90%粮油2%2 商

4、铺酱料1%1 摊位水果8%6 摊位蔬菜42%30 摊位肉类18%18 90%摊位熟食2%2 商铺生禽7%5 商铺水产4%4 商铺糕/面点3%3 商铺厨房用具2%2 商铺古玩2%2 商铺其它3%3 商铺空铺3%3 商铺春之城农贸市场市调信息由于该超市旁边有沃尔玛吸引大部分的客流，整体经营情况一般，有部分的家电维修，玉石等类型的业态，只有该小区周边小范围内的居民会进行消费，大部分人群都在旁边沃尔玛进行购物。春之城农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积 月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道蔬菜摊位良好1自家1人 3个摊位600300520050

5、%租赁便宜卖/自己吃王旗营蔬菜批发市场摊位一般2自家1人 1个摊位250180270050%租赁便宜卖/自己吃王旗营蔬菜批发市场肉类李师傅猪肉摊位良好2自家2人 2个摊位40020001800030%租赁便宜卖私人屠宰场摊位良好3自家1人 1个摊位200800720030%租赁便宜卖私人屠宰场江岸小区-江北农贸超市u位置：昆明市盘龙区白云路与盘龙江交汇处u面积：超市面积5000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。江北农贸超市内部情景江岸市场存在已久，无空缺的商铺和摊位，整体经营情况较好，品种比较齐全，能满足周边住户日常需求，主要

6、以生鲜，熟食，水果类居多。江岸农贸市场市调信息江岸农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比 商家数量 摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：5000摊位数：400商铺数：140经营户：约400干货2%18 商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30)：150-750元/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨高峰期10：3011：30约6000人江岸小区（860户）及周围约两公里范围内的居住人群。辐射该范围内常住人口近10万人。粮油2%15 商铺酱料2%9 90%摊

7、位水果8%45 80%摊位蔬菜25%95 摊位肉类18%50 60%摊位熟食2%15 商铺土特产4%22 商铺生禽8%30 商铺水产12%25 商铺糕/面点3%20 商铺咸菜2%11 摊位百货5%15 厨房用具2%6 商铺其它5%12 商铺江岸农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况 已经营年限自营或雇员营业面积 月租金 日均营业额 月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道水果四季水果店良好2自家1人 30商铺450030002700030%租赁便宜卖/扔王旗营李师傅摊位良好3自家2人2个摊位120018001890035%租赁便宜卖王旗营蔬菜摊位良好2自家1人2个摊位120060010

8、80060%租赁便宜卖/自己吃王旗营刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位600400600050%租赁便宜卖/自己吃王旗营肉类黑猪猪肉店良好4自家2人 30商铺450030001800020%租赁便宜卖安宁养猪场李师傅摊位良好3自家1人两个摊位6001000900030%租赁便宜卖某私人屠宰场面点甜心包子铺良好3自家2人 15商铺1800500600040%租赁损耗极少东川面点良好3自家3人 50商铺5000400360030%租赁无损耗王家桥-西山农副食品交易超市u位置：昆明市普吉路王家桥内u面积：超市面积15000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点

9、、咸菜类、厨房用具等。王家桥超市内部情景该农贸超市规模不大，品种也比较稀少，由于在城中村里面，交通也不是很便利，只有周边的人群会到该超市消费。王家桥农贸市场市调信息王家桥西山农副食品交易市场：基本情况总面积主要业态面积占比 商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：1.2万摊位数：560商铺数：240经营户：约650生活百货5%40 商铺摊位（1米/个）：1000元/个/月商铺：(20-60)：50-120元/月含在租金里，不单独收取电费：1元/度水费：单独供水的商铺按3.5元/吨10点11点：约1000人王家桥及附近城中村居住人群粮油2%28 商铺腌渍1%19 90%摊位水

10、果10%80 80%摊位蔬菜25%180 摊位肉类15%90 60%摊位熟食2%12 商铺土特产5%15 商铺生禽8%35 商铺水产10%40 60%商铺糕/面点2%8 商铺干货4%18 商铺小吃3%12 铺面厨房用具2%18 商铺其它2%25 商铺空铺4%30商铺王家桥农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积 月租金日均营业额月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道粮油茂林粮油批发良好1自家1人60450020001200020%租赁损耗极少经销商厨具 云南特产（店） 良好2自家1人303000500375025%租赁损耗极少经销商水产鲜鱼店良好0.5自家1

11、人路边摊600600540030%租赁便宜卖/自己吃虹桥蔬菜批发市场肉类猪肉摊位良好3自家1人 一个摊位 1000900810030%租赁便宜卖陆良养猪场篆塘-篆新农贸市场u位置：昆明市新闻路中段u面积：超市面积13000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、成品半成品等；纂新农贸超市内部情景属于昆明较老、规模较大的农贸超市、品种齐全价格便宜，导致很多人愿意前往，有部分北市区南市区的老年人都愿意到该超市进行消费，没有空缺的商铺及摊位，商铺转让费5-20万不等。篆新农贸市场市调信息篆新农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租

12、金管理费水电费一小时人流量占地：1.3万摊位数：650商铺数：300经营户：约800干货2%35 商铺摊位（1.8m*0.8m）：400-1500元/个商铺(20-30)：150-750元/月含卫生费及摊位水费：摊位：100元/月商铺：150元/间电费：1元/度水费：摊位水费含在管理费里；单独供水的商铺按4.5元/吨10点11点：约600人粮油2%30 商铺酱料1%40 90%摊位水果8%60 80%摊位蔬菜28%190 摊位肉类18%90 60%摊位熟食2%30 商铺土特产4%20 商铺生禽8%60 商铺水产12%140 商铺糕/面点3%30 商铺咸菜2%40 摊位厨房用具2%20 商铺其它

13、8%60 篆新农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年限自营或雇员营业面积 月租金 日均营业额 月均纯利纯利率与市场关系损耗处理方式进货渠道干货云南特产（店）良好2自家1人3060009001080040%租赁损耗极少经销商小林干货（店）良好4自家1人203000500525035%租赁损耗极少经销商蔬菜石大姐摊位良好3自家1人2个摊位1200400540060%租赁便宜卖/自己吃虹桥蔬菜批发市场刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位400300450050%租赁便宜卖/自己吃马街蔬菜批发市场肉类陆良野猪肉（店）良好5自家2人301200035002100020%租赁便宜卖陆良养猪场李师傅

14、摊位良好6自家1人 两个摊位200020001800030%租赁便宜卖某私人屠宰场熟食宜良烤鸭良好5自家2人15300020002400040%租赁无损耗宜良百年老卤良好3自家2人 一个摊位40015001350030%租赁无损耗自制昆明市农贸（生鲜）市场调研总结本次市调工作对昆明市区内规模较大、辐射人口较多、经营农产品类及数量均极具代表性的五家农贸超市、一家生鲜超市进行了实地深入走访调查，结论如下：一、组织经营方式：1. 农贸市场：采用投资建设方统一经营管理的方式，将农贸超市内商铺及摊位进行统一规划后出租给个人或企业任其自主经营，按期收取租金及管理费、卫生费等费用。根据商铺或摊位位置优劣采取

15、不同的租金标准；2. 生鲜超市：投资建设方完成场地建设、审批办证工作后进行货品的统一采购、统一销售、统一收银；部分品类如蔬菜、干货等可采取联营扣点的方式分别进行招商；3. 标准化农贸市场：组织方式类似于传统农贸超市，但建设管理依据昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范进行。环境较好，管理规范；昆明市农贸（生鲜）市场调研总结三、存在问题及优劣势：1. 农贸超市（江岸小区江岸农贸超市、王家桥农贸市场、篆新农贸市场等）：准入门槛低，购销渠道复杂，导致监管难；环境还比较低端，“脏、乱、差”；消费者购物环境糟糕，体验差；小商小贩随意喊价；商品较多的流通环节形成层层加价；且很容易受天气、节假日等影响，价格容

16、易大幅度波动；2. 生鲜超市（Q+life）：产销直接对接，减少中间流通环节，减低消费者购买成本；环境好；诚信度佳；统一经营导致经营者全部承担人员、运营、损耗等费用，经营成本较高；3. 标准化农贸超市：根据昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范建设的新型农贸超市，软硬件环境较好，管理规范。具备了传统农贸超市品种多、经营灵活、各商户分摊损耗等经营成本等一定优势，但环境提升不少；PART：two保利大家项目市场定位建议 根据市调分析及本项目综合因素对相应市场的定位提出建议保利大家项目市场建设建议 根据昆明市农贸（生鲜）市场调研结果：普通农贸超市装修和经营环境在后期运营过程当中都需要投入大量的人力、物

17、力、财力成本进行管理，因此建议本项目市场定位为： 创新型标准化农贸集市 其特点应遵循以下几个原则：u 顾客体验式购物 u生活食品餐饮化 u集市餐厅化 u即食食品外带化 u家庭正餐代烹 u服务台增值服务多元化即满足农产品购置需求，亦补充邻里型商业所属业态，从而扩展及满足对应消费者需求；PART：three保利大家项目市场规划建议 根据本项目主体结构匹配相应农贸集市各区域，结合创新体验业态形成规划建议保利大家农贸集市功能布局规划建议（总平图）功能分区：熟食烘焙区、水产海鲜区、活禽肉类区、粮油干货区、蔬菜水果区、母婴美妆区、家政五金区、生活超市区、仓储区；规划要点：1.活禽、水产、熟食规划统一区域，

18、便于集中加装排风排水系统及于集市后置区域，往内部倒入客流；与较整洁类业态以大区形式区分，中间以粮油干货及生活超市链接；2.由于核心筒位置承重墙较多，购物动线穿插较乱，购物体验感较差，故而规划为仓储区；3.天地壁+公共区域与设施采整体设计4.以社区消费机能划分超级市场区域5.整体色系配合導视走道与无障碍设施配置6.空间采IP消费形象呈现,增动态趣味性7.全场以轻工业风的钢木结构呈现保利大家生鲜超市各区域信息表熟食区水产区活禽肉类粮油干货水果蔬菜轻餐饮家政五金母婴美妆生活超市入口区仓储区编号 面积 区域 编号 面积 区域 编号 面积 区域 编号 面积 区域 编号 面积 区域 编号 面积 区域 编号

19、 面积 区域 编号 面积 区域 编号 面积区域编号 面积 区域 编号 面积 区域115.8熟食1115.8淡水区115.36猪肉区116.6粮油区111.88蔬菜区114.02餐饮区19.72家政区16.3化妆品1600（楼梯150）1120儿童娱乐11650仓储区1210.53215.8216.6215.8211.8829.7229.7228.7美妆美甲区合计600210.53手机数码21200仓储区2310.53315.8316.6317.1311.8836.12311.0739.2310.49合计2850420熟食2415.8415.37440.46411.88410.12411.074

20、9.7410.44517.48515.8516.6531.47511.8859.68513.51五金区59.48合计151.46610.32615.8614.77成品区640.46干货区611.88611.22613.5169.9178.03721.8咸水区714.68740.46711.88711.4713.5710.35846.48熟食3814.9819.88837.46811.88合计72.28813.588.84婴儿用品916.77烘焙914.9920.13鸡鸭区940.46911.88合计95.698.841016.771010.26 冷冻区1021.351020.131011.88

21、108.8411161110.261123.85合计300.41111.881112.221216126.99成品区1223.851234.021212.22合计204.71合计173.911323.081315.191312.221423.851416.5149.86儿童玩具1512.74牛肉区1518.63水果区159.86167.551616.6169.861714.851715.81713.63188.411817.011813.63合计309.521920.461913.632013.84209.18母婴服务2114.91219.182214.38229.18235.39半成品区23

22、12.69245.392412.692517.82512.692625.63269.23儿童服装合计382.23279.23289.232910.33010.33110.3合计321.49保利大家农贸集市功能布局规划建议（数据信息）保利大家生鲜超市综合信息表总档口数总面积分区档口数量1315461.631131各分区细分规划建议 熟食烘焙区综合区总档口数总面积分区档口数量面积熟食区12204.71熟食1区336.86熟食2区455.83熟食3区146.48烘焙区465.54熟食1区：四川卤肉产品、广东甜制品等；熟食2区：德宏版纳傣味成品小吃、曲靖土豆、天津包子铺等；熟食3区：天赋棒棒鸡等成品店

23、；蛋糕烘焙：甜食、烘焙类产品店；各分区细分规划建议 水产海鲜区综合区总档口数总面积分区档口数量面积水产区12173.91淡水区694.8咸水区351.6冷冻区220.52成品区16.99淡水区：饲养鱼类、河蟹、淡水贝等；咸水区：海产品集合区；冷冻区：近海、远海冷冻海鲜店；成品区：外带型水产品成品集合店（外带刺身、海虾酱等；）各分区细分规划建议 活禽肉类区综合区总档口数总面积分区档口数量面积活禽肉类区18309.52猪肉区580.53成品区349.33鸡鸭区6136.11牛肉区443.55猪肉区、鸡鸭肉区：相应肉类专卖店；成品加工区：腌肉、火腿、肉酱等肉类半成品专卖；牛肉区：牛产品专卖店；各分区

24、细分规划建议 粮油干货区综合区总档口数总面积分区档口数量面积粮油干货区10300.4粮油集中区5121.43干货集中区5178.97粮油集中区：相应粮食、食用油、半成品油等专卖店；干货集中区：配料、瓜子、花生、各种干货专卖店；市场服务区：与整个集市中心区域构建市场服务点；各分区细分规划建议 水果蔬菜区综合区总档口数总面积分区档口数量面积水果蔬菜区26382.23蔬菜区14196.39水果区8131.63半成品区454.21蔬菜区：时蔬类农副产品专卖店；水果区：应季、四季水果专卖店；半成品蔬菜区：外带型蔬菜搭配DIY专卖店（类似超市整装产品）；各分区细分规划建议 轻餐、家政五金区轻餐区家政五金区

25、综合区总档口数总面积分区档口数量面积轻餐饮区772.28餐饮区772.28家政五金区895.6家政区441.58五金区454.02轻餐饮：快餐、联合APP外卖服务店等；家政区：对应家政（保姆、月嫂、清洁）等；五金区：生活型五金店、厨具店等；各分区细分规划建议 母婴美妆区综合区总档口数总面积分区档口数量面积母婴美妆区31321.49化妆品16.3美妆美甲区657.34婴儿用品区663.18儿童玩具区670.47母婴服务区665.61儿童服装区658.59化妆品：入口处精致化妆品店（微商门店）等；美妆美甲区：负一层商业美妆美甲盈利及抗风险能力强，集合该类业态商家；婴儿用品区：一家宝贝等婴儿用品专卖

26、店等；儿童玩具区：儿童玩具专卖店结合线下娱乐；母婴服务区：母婴教育培训、儿童摄影、游泳馆等，与美妆美甲、儿童玩具相呼应；儿童服装区：儿童类服装专卖店；各分区细分规划建议 生活超市、入口、仓储区生活超市入口区仓储1区仓储2区综合区总档口数 总面积分区档口数量 面积生活超市1600超市区1600入口区4151.46儿童娱乐区1120手机数码区331.46仓储区22850仓储1区11650仓储2区11200生活超市：中型邻里型生活超市（屈臣氏类集合店）等；入口区：结合外广场放置儿童互动娱乐区及数码手机零售服务集合店；仓储区：集市内商家仓储功能集合区等；保利大家生鲜超市基础设施建设标准参考u地面及墙体

27、；超市内地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。超市的内墙应贴墙砖，高度应不低于1.5m；u出入口及通道；超市应设置2个以上的出入口，主要出入口宽度应不小于4m；超市主通道宽度应不小于2m，次通道宽度应不小于1.5m，与工程部研讨单独设立进出货出入口。超市出入口、通道等公共空间应设台阶的，应同时设置无障碍通道。超市内通道上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置；u停车场；应根据超市规模相应设置非机动车停车场，地面应硬化，停车场面积不小于超市建筑面积的5%，即约200；u卫生设施；超市应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（超市内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含超市外50m内公共卫生间的厕位），公共

28、卫生间不得设在熟食区域，应设置1-2个无障碍厕位。超市应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器；超市应设置一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。u给排水设施；超市内应配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。超市内应设置供消费者使用的自来水供水点。超市内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，超市排污管道应与其联通。超市档口柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不

29、小于1010cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施；超市内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。u供电设施；超市应配备满足用电负荷、安全的供电设施，应设独立的配电室。超市应统一合理布线，宜穿管暗敷，并配备漏电防护装置。超市应统一配备照明灯及应急灯。用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。超市交易大厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx；u通风设施；超市超市应达到良好的通风条件，宜配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000安装不低于2KW，1000以上每增加100相应增加功率30

30、0W的标准配置。宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。u消防设施；超市内应按照国家对消防有关规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。保利大家生鲜超市经营设施建设要求参考超市应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。u档口；档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应

31、光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各档口统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。蔬果档口；柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。畜禽肉档口；柜台面积应不低于1.4，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件的宜设置专间，配置空调。水产品档口；地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。熟食、散装酱