项目投资财务效益与费用估算PPT课件

1、2011-2012学年小组PPT展示咖啡厅投资估算 展示要点： （1）说明咖啡厅的基本定位 产品方案（咖啡、茶点等）、顾客消费档次（单位消费）； （2）咖啡厅的规模和档次： 店面面积、装修档次（风格：豪华、简约、商务等） （3）咖啡厅需要哪些投资： 总表（简单的总表说明总投资组成）、明细表（如设备等） （4）简单的年收益和成本表 可采用表格形式，告知年收入和成本的粗略估算，判断盈利 （5）PPT页数不得超过15页（字体仿宋20）第1页/共30页2011-2012学年4.1 投资估算 （1）定义：投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、场(厂)址方案和工程建设方案及项目进度计划

2、等进行研究并基本确定的基础上，对投资项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。 （咖啡厅：档次定位；规模与技术设备；店面选址；装修方案） （2）投资估算目的作用 是投资决策的依据之一；（考虑投资者的财力） 确定融资方案、筹措资金的重要依据；（融资方案） 是项目财务分析的基础。（盈利分析）（创业者首先要对项目的投资合理性进行判别分析）第2页/共30页2011-2012学年4.1.1 项目总投资构成 项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。 （1）建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。（如厂房、设备等投资） （2）建设期利息（融资发生费用） 债务资金在建设期内发生并应计入固

3、定资产原值的利息，包括利息及手续费、承诺费、管理费等。 （3）流动资金（原材料或库存占用资金） 项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。第3页/共30页2011-2012学年案例：商业房产投资估算（简化） 2011年2月：阳光城30.5亿拿地造城， 【宗地2011-02号】地块。 项目简介：位于光明港以南鳌峰路以北，面积142611平方米（合213.92亩），容积率：2.5 。 总投资= ？ 预测销售价格：？/平方米第4页/共30页2011-2012学年4.1.2 建设投资 建设投资包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用。 （1）工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。（如咖啡厅的

4、装修、咖啡机设备） （2）工程建设其他费用 是建设用地费用（如房地产开发的主要成本） 项目建设有关的费用（管理费、设计费等） 项目运营有关的费用（如专利费、运营准备费用） （4）预备费用包括基本预备费和涨价预备费。第5页/共30页2011-2012学年4.1.2.1 建设投资估算方法 （1）简单估算法（经验概略估算） 根据行业经验根据项目规模进行大致估算。 （2）分类估算法（详细估算）对项目投资进行深入研究：如设备投资明细表第6页/共30页2011-2012学年4.1.2.2 简单估算法 （1）生产能力（规模）估算法根据类似的已建项目和拟建项目的生产能力（规模）进行比较，进行调整粗略估算（精确

5、度较差） （2）指标估算法 如：高档别墅投资估算4000元/（包括装修）第7页/共30页2011-2012学年4.1.2.3 分类估算法（专业） 分类估算法详细估算 如：主要建筑物估算明细表 主要设备估算明细表 其他费用投资估算表第8页/共30页2011-2012学年预备费估算 预备费用包括基本预备费和涨价预备费。 （1）基本预备费 项目建设中可能发生的、但决策阶段难以预料的支出，又称为不可预见费。（如设计变化、自然灾害） （2）涨价预备费 建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起的投资增加。 基本预备费=（工程费用+工程见着其他费用）基本预备费率第9页/共30页2011-2012学年4

6、.1.3 建设期利息 （1）建设期利息是指工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息。 （2）实践中借款不一定发生年初，而在年内均衡发生。 为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息。 （4）计算公式为： 各年应计利息(年初借款本息累计+本年借款额2)年利率第10页/共30页2011-2012学年建设期利息计算案例 例：某新建项目，建设期为3年，共向银行贷款1300万元，贷款时间为：第一年300万元，第二年600万元，第三年400万元。年利率6，计算建设期利息。 解：在建设期，各年利息计算如下： 第一年应计利息1/230069（万

7、元） 第二年应计利息（300+9+1/2600）636.54（万元） 第三年应计利息（300+9+600+36.54+1/2400）668.73（万元） 建设期利息总和9+36.54+68.73114.27万元。第11页/共30页2011-2012学年4.1.3 流动资金估算 流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。 （1）扩大指标估算法（常用的简单粗略估算） （2）分项详细估算法（针对存货、现金的分类详细计算）咖啡厅需要的流动资金（周转资金）有哪些？第12页/共30页2011-2012学年（1）扩大指标估算法 扩大指标估算法是参照同类企业流动资金占营业收人的比例或流动资金占经营成

8、本的比例或单位产量占用流动资金的数额来估算流动资金。 计算公式分别为： （1）流动资金=年营业收入比例 （2）流动资金=年经营成本比例 （3）流动资金=年产量单位产量占用流动资金额第13页/共30页2011-2012学年案例：存货估算计算 咖啡厅存货占用资金额估算： （1）年销售量1万杯咖啡，需要咖啡豆150公斤（15克/杯） （2）准备买咖啡豆的流动资金需要多少？ 估算方法：第14页/共30页2011-2012学年（2）分项详细估算法 分项详细估算法是对存货、现金、应收款、应付款等项内容分项进行估算，最后得出项目所需的流动资金数额。 计算公式为： （1）流动资金：流动资产一流动负债 （2）流

9、动资产=存货+现金+应收款 （3）流动负债=应付款 流动资金估算的具体步骤是首先确定各分项的最低周转天数，计算出各分项的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。第15页/共30页2011-2012学年第16页/共30页2011-2012学年投资估算汇总第17页/共30页2011-2012学年4.2 成本费用估算 总成本费用估算两种方法： （1）总成本费用=生产成本+期间费用期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 （2）生产要素估算法（项目评价中通用的方法）将生产和销售过程中发生支出和费用汇总计算第18页/共30页2011-2012学年思考：哪些是咖啡厅的成本 （1）原材料（咖啡豆、食品原料）、水

10、电气费用 （2）人工工资； （3）店租、设备折旧； 为何折旧进入成本？ （4）其他费用（广告、物业管理费、等等）第19页/共30页2011-2012学年生产要素估算法 总成本费用包括： （1）外购原材料、燃料及动力费 （2）工资或薪酬 （3）折旧、推销费 （4）修理费 （6）利息支出 （7）其他费用 请问哪些不是为项目运营需要现金支出？第20页/共30页2011-2012学年经营成本 总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+工资或薪酬+折旧、摊销费+修理费+利息支出+其他费用 经营成本=总成本费用一折旧、推销费一利息支出第21页/共30页2011-2012学年4.3 财务效益估算 营业收入估算（

11、销售收入估算） 指销售产品或提供服务取得的收入，是项目财务效益的主体。 在估算营业收入的同时，往往还要完成相关税费的估算。第22页/共30页2011-2012学年4.3.1营业收入估算 营业收入估算：产品方案、生产规模与价格预测 生产负荷预测（假设100%负荷生产销售）第23页/共30页2011-2012学年案例：某电子新产品的收入预测 运营期第一年30%，第4、5年90%，以后产品将推出市场。第24页/共30页2011-2012学年4.3.2 税费估算 （1）财务分析涉及的税金主要包括关税、增值税、营业税、资源税、消费税、企业所得税、城市维护建设税和教育费附加等。 （2）一般工业企业增值税+

12、营业税金附加+企业所得税 （3）服务业营业税+营业税金附加+企业所得税注：营业税金附加=城市维护建设税+教育费附加第25页/共30页2011-2012学年税费案例：服务业 服务性企业：营业收入200万，成本中原材料80万，人工及其他成本70万。 （1）营业税 营业税=200*5%=10万元 （2）营业税金附加=10*10%=1万元 城市维护建设税=10*7% 教育费附加=10*3%第26页/共30页2011-2012学年4.3.3 利润估算 利润总额=营业收入-总成本费用-营业税金及附加 净利润=利润总额-企业所得税第27页/共30页2011-2012学年案例：服务性行业 营业收入200万，总成本中原材料80万，人工50万，折旧20万。 （1）利润总额=营业收入-总成本费用-营业税金及附加 =200-150-（200*5%+200*5%*10%）=39万元 （2）企业所得税 =39万元*25%=