房地产投资与分析课件房地产估价10

1、第七章第七章 成本逼近法成本逼近法v教学内容：教学内容：1、成本法的基本原理、成本法的基本原理2、重新建造完全价值的确定、重新建造完全价值的确定3、建筑物折旧的估算、建筑物折旧的估算4、成本法运用举例、成本法运用举例v教学要求：教学要求：理解成本法的基本原理，完全价值、建筑物折旧理解成本法的基本原理，完全价值、建筑物折旧的概念。的概念。掌握成本法的具体运用掌握成本法的具体运用v重点难关：重点难关：重新建造完全价值的确定，建筑物重新建造完全价值的确定，建筑物折旧的估算。折旧的估算。 一、一、定义（土地）：定义（土地）： 以开发土地所消耗的各项费用之和为以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再

2、加上一定的利润、利息、主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。定土地价格的估价方法。 二、理论依据：二、理论依据： 生产费用价值论生产费用价值论 三、三、适用对象与条件：适用对象与条件：（1 1）新开发土地（房地产）的估价；）新开发土地（房地产）的估价；（2 2）土地市场不发育的地区土地的估）土地市场不发育的地区土地的估价；价；（3 3）学校、机关、公益设施、公共建）学校、机关、公益设施、公共建筑等占地的估价；筑等占地的估价；（4 4）单纯建筑物的估价；）单纯建筑物的估价；（5 5）房地产保险及其他损害赔偿中的）房

3、地产保险及其他损害赔偿中的估价。估价。 四、基本公式 1 1、最基本的公式：、最基本的公式： 积算价格积算价格= =重新购建价格重新购建价格- -折旧折旧2 2、适用新开发土地的估价公式：、适用新开发土地的估价公式： 土地价格土地价格= =土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +税费税费+ +利息利息+ +利润利润+ +土地增值收益（土地所有土地增值收益（土地所有权收益）权收益） 注：以上前四项之和称为成本价格。注：以上前四项之和称为成本价格。 四、基本公式3 3、适用新建房地产的估价公式：、适用新建房地产的估价公式： 新建房地产价格新建房地产价格= =土地取得成本土地取得成本+

4、+土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售销售费用费用+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润4 4、适用旧房地产的估价公式：、适用旧房地产的估价公式：旧房地产价格旧房地产价格= =土地的重新取得价格或重新开发土地的重新取得价格或重新开发价格价格+ +建筑物的重新构建价格建筑物的重新构建价格- -建筑物的折旧建筑物的折旧五、估价程序与步骤：1 1、计算土地取得费（征地费或拆迁费）；、计算土地取得费（征地费或拆迁费）；2 2、计算土地开发费（包括基础设施配套费，、计算土地开发费（包括基础设施配套费，住宅用地以七通一平为标

5、准计算、公共事住宅用地以七通一平为标准计算、公共事业建设配套费、小区开发配套费），计算业建设配套费、小区开发配套费），计算方法为：应分摊费用方法为：应分摊费用= =收益程度收益程度设施总设施总费用；费用；3 3、计算投资利息；、计算投资利息；4 4、计算投资利润，合理确定投资回报率；、计算投资利润，合理确定投资回报率；五、估价程序与步骤：5 5、确定土地增值收益、确定土地增值收益= =成本价格（公式前四项成本价格（公式前四项之和）之和）土地增值收益率，目前的计算方法土地增值收益率，目前的计算方法是按成本价格的是按成本价格的20%20%或或25%25%计算；计算；6 6、进行区位因素、个别因素修

6、正；、进行区位因素、个别因素修正；7 7、进行使用年期修正；、进行使用年期修正；8 8、计算土地价格。、计算土地价格。六、注意的问题（以土地估价为例）：六、注意的问题（以土地估价为例）： 1 1、计算利息的基数、计算利息的基数：土地取得费和土地开发费二项：土地取得费和土地开发费二项之和。之和。2 2、计息期的确定、计息期的确定：土地取得费的计息期为整个开发：土地取得费的计息期为整个开发期，土地开发费的计息期为开发期的一半（假设期，土地开发费的计息期为开发期的一半（假设费用在开发期内均匀投入）费用在开发期内均匀投入）；应根据建设期内各应根据建设期内各年投入的不同比例，以年内均匀投入为假设前提年投

7、入的不同比例，以年内均匀投入为假设前提条件，分别计算利息。条件，分别计算利息。 如整个开发期为如整个开发期为3 3年，则第一年投入的计息期年，则第一年投入的计息期为为2.52.5年，第二年投入的计息期为年，第二年投入的计息期为1.51.5年，第三年年，第三年投入的计息期为投入的计息期为0.50.5年。年。01232.5年年1.5年年0.5年年某房地产开发项目某房地产开发项目开发期为开发期为3年年图图1 开发费用为分段均匀投入时的计息期开发费用为分段均匀投入时的计息期01231.5年年某房地产开发项目某房地产开发项目开发期为开发期为3年年图图2 开发费用为均匀投入时的计息期开发费用为均匀投入时的

8、计息期2取得土地使用权后停三个月开工取得土地使用权后停三个月开工0131.5年年图图3 土地取得费的计息期土地取得费的计息期3个月个月3.25年年六、注意的问题（以土地估价为例）：六、注意的问题（以土地估价为例）： 3 3、计算利润的基数：、计算利润的基数：土地取得费和土地开发费土地取得费和土地开发费二项之和。二项之和。 合理利润的确定：采用不同的投资回报率计合理利润的确定：采用不同的投资回报率计算。例如北京房管局在算。例如北京房管局在出让地价评估技术标出让地价评估技术标准准规定：开发商的合理利润应按投资年期不规定：开发商的合理利润应按投资年期不同，分别采用不同的投资回报率计算，其中，同，分别

9、采用不同的投资回报率计算，其中，投资期投资期1 1年的回报率采用年的回报率采用20%20%，投资期，投资期2 2年的回报年的回报率为率为30%30%，投资期，投资期3 3年的回报率为年的回报率为40%40%。 成本逼近法的局限性：成本逼近法的局限性： 投资成本的增加并不一定会增加土投资成本的增加并不一定会增加土地的价值。因为在现实生活中，土地的地的价值。因为在现实生活中，土地的价格大部分取决于它的效用，而不是为价格大部分取决于它的效用，而不是为它所花费的成本大小。即按此方法计算它所花费的成本大小。即按此方法计算得到的土地价格是得到的土地价格是“算术价格算术价格”，成本，成本高并不一定表明效用和

10、价值高，这是成高并不一定表明效用和价值高，这是成本逼近法的局限所在。本逼近法的局限所在。 七、（新建商品房）房七、（新建商品房）房地产价格的构成地产价格的构成 新建房地产价格新建房地产价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开土地开发成本发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投投资利息资利息+ +销售费用销售费用+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 1、土地取得成本通过农用地征收途径取得的土地通过农用地征收途径取得的土地 包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗及地包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、征地管理费、耕地占用税、耕地

11、上附着物补偿费、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费（或新菜地开发基金）、土地出让金等开垦费（或新菜地开发基金）、土地出让金等通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地 房屋拆迁补偿安置费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁房屋拆迁补偿安置费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁管理费等管理费等通过在市场上通过在市场上“购买购买”取得的熟地取得的熟地 购买土地的价款、买方应缴纳的税费购买土地的价款、买方应缴纳的税费2、开发成本（土地开发成本+建筑物建造成本）勘测设计和前期工程费勘测设计和前期工程费基础设施建设费（基础设施建设费（“四源四源”费等）费等）房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费公共

12、配套设施建设费（非营业性的）公共配套设施建设费（非营业性的）开发建设过程中的税费开发建设过程中的税费3、管理费用工资及福利费工资及福利费办公费办公费差旅费等差旅费等4、投资利息 计算利息的基数计算利息的基数= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用 计息期的确定（计息期的确定（难点难点）5、销售费用广告宣传费广告宣传费销售代理费等销售代理费等6、销售税费 指开发商（卖方）应缴纳的税费，包括：指开发商（卖方）应缴纳的税费，包括：“两税一费两税一费”营业税、城市维护建设税和教营业税、城市维护建设税和教育费附加；育费附加；卖方

13、负担的交易手续费等。卖方负担的交易手续费等。 7、开发利润v现实中的利润是指销售收入减去各种成本、费用和现实中的利润是指销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。税金后的余额。v估价中开发利润的测算是指估价中开发利润的测算是指税前利润税前利润、是开发商在、是开发商在正常条件下获得的正常条件下获得的平均利润平均利润。v开发利润的开发利润的计算基数不同，其相应的利润率种类不计算基数不同，其相应的利润率种类不同，同，有以下几种：有以下几种：利润率种类直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发开发成本）成本）投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本

14、（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用）销售费用）销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 案例案例1某开发区征用土地总面积某开发区征用土地总面积5km5km2 2，现已经，现已经完成完成“七通一平七通一平”，开发区内道路、绿地、水，开发区内道路、绿地、水面和其他公共基础设施占地面和其他公共基础设施占地1.5km1.5km2 2。该开发区拟。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为出让一宗工业用地，出让年限

15、为5050年，土地面年，土地面积为积为10000m10000m2 2。根据测算，该开发区土地征地、。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为安置、拆迁及青苗补偿费用为4.54.5亿元，征地中亿元，征地中发生的其他费用为发生的其他费用为1.51.5亿元；征地后，土地亿元；征地后，土地“七七通一平通一平”的费用为的费用为2 2亿元亿元/km/km2 2，开发周期为，开发周期为2 2年，年，且第一年的投资额占开发总投资额的且第一年的投资额占开发总投资额的40%40%，总投，总投资回报率为资回报率为20%20%，土地增值收益率取，土地增值收益率取20%20%，当年，当年银行的年贷款利息率

16、为银行的年贷款利息率为10%10%，土地还原利率为，土地还原利率为7%7%。试估算该宗工业用地的单位面积价格和总价格。试估算该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 解：采用成本逼近法估价。解：采用成本逼近法估价。1 1）计算土地取得费）计算土地取得费（4.5+1.54.5+1.5）10108 8（5 510106 6） =120=120（元（元/m/m2 2）2 2）计算土地开发费）计算土地开发费（2.02.010108 8）（1 110106 6） =200=200（元（元/m/m2 2）3 3）计算投资利息）计算投资利息 在本案例中，投资包括土地取得费和土地开在本案例中，投资包括土地取得费和

17、土地开发费，土地取得费的计息期为发费，土地取得费的计息期为2 2年，土地开发费年，土地开发费分为两部分，其中分为两部分，其中40%40%为第一年投入，计息期为为第一年投入，计息期为1.51.5年，另外年，另外60%60%在第二年投入，计息期为在第二年投入，计息期为0.50.5年，年，因此投资利息为：因此投资利息为： 120120 （1+10%1+10%）2 2-1+ 200-1+ 20040%40% （1+10%1+10%）1.51.5-1+ 200-1+ 20060%60% （1+10%1+10%）0.50.5-1-1 =43.36 =43.36（元（元/m/m2 2） 土地取得费的土地取得

18、费的计息期计息期第一年投入开第一年投入开发费的计息期发费的计息期第二年投入开第二年投入开发费的计息期发费的计息期若按若按季度计息，季度计息，则上式变为：则上式变为： 120 120 （1+10%/41+10%/4）2 24 4-1+-1+ 200 20040%40% （1+10%/41+10%/4）1.51.54 4-1+ -1+ 20020060%60% （1+10%/41+10%/4）0.50.54 4-1-1 = =？（元？（元/m/m2 2） 知识拓展知识拓展 4 4）计算投资利润）计算投资利润（120+200120+200）20%=6420%=64（元（元/m/m2 2）5 5）计算

19、土地增值收益）计算土地增值收益（120+200+43.36+64120+200+43.36+64）20%20% =85.47 =85.47（元（元/m/m2 2）6 6）计算土地价格）计算土地价格 土地价格土地价格= =土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +投资投资利息利息+ +投资利润投资利润+ +土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=120+200+43.36+64+85.47 =512.83 =512.83（元（元/m/m2 2） 7 7）进行可出让土地比率修正）进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面和其由于开发区内道路、绿

20、地、水面和其他公共基础设施占地是无法出让的，因此他公共基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：格中去，计算方法如下： 开发区可出让土地比率开发区可出让土地比率= =（开发区土（开发区土地总面积地总面积- -不可出让土地面积）不可出让土地面积）/ /开发区土开发区土地总面积地总面积100%100% = =（5-1.55-1.5）/5/5100%=70%100%=70% 则可出让土地的平均单价则可出让土地的平均单价=512.83/70% =512.83/70% =732.61=732.61（元（元/m/m2 2）8

21、 8）进行土地使用权年期修正）进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地使用年期为无限年以上求取的是土地使用年期为无限年的使用权价格，则的使用权价格，则5050年的土地使用权价格年的土地使用权价格为：为： 732.61732.611-1/1-1/（1+7%1+7%）5050 =707.74 =707.74（元（元/m/m2 2）9 9）计算土地总价）计算土地总价 707.74707.7410000=707740010000=7077400（元）（元） 案例案例2某房地产开发商以某房地产开发商以50005000万元的价格获万元的价格获得了一宗面积为得了一宗面积为4000m4000m2 2的土地的土

22、地5050年的使用权，年的使用权，建筑容积率为建筑容积率为5.55.5，建筑密度为，建筑密度为60%60%，楼高，楼高1414层，层，1-41-4层建筑面积相等，层建筑面积相等，5-145-14层为塔楼（均层为塔楼（均为标准层），建筑成本为为标准层），建筑成本为35003500元元/m/m2 2，专业人，专业人员费用为建造成本预算的员费用为建造成本预算的8%8%，行政性收费等，行政性收费等其他费用为其他费用为460460万元，管理费为土地成本、建万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费，

23、市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的分别为销售收入的0.5%0.5%、3.0%3.0%和和6.5%6.5%，预计，预计建成后售价为建成后售价为1200012000元元/m/m2 2。 项目项目开发周期为开发周期为3 3年年，建设期为建设期为2 2年年，地价地价于开始时一次性投入于开始时一次性投入，建造成本、专业人员，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投在建设期内均匀投入入；年贷款利率为；年贷款利率为12%12%，按季度计息按季度计息，融资费，融资费用为贷款利息的用为贷款利息的10%10%。问项目总建筑面积、标。问项目总建筑面积、标准层建筑面

24、积和开发商可获得的成本利润率准层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？分别是多少？第一步，计算项目总开发价值：第一步，计算项目总开发价值：1）项目建筑面积：）项目建筑面积： 40005.5=22000（m2）2）标准层每层建筑面积：）标准层每层建筑面积： （22000-400060%4）/10=1240（ m2 ）3）项目总销售收入：）项目总销售收入： 2200012000=26400（万元）（万元）4）销售税费：）销售税费： 264006.5%=1716（万元）（万元）5）项目总开发价值：）项目总开发价值： 26400-1716=24684（万元）（万元）估价过程：第二步，计算项目总开发成本：第二步，计算项目总开发成本：1）土地成本：）土地成本：5