第三章房地产投资策略选择

1、 第三节第三节 房地产投资质量分析房地产投资质量分析 第四节第四节. .房地产投资种类的选择房地产投资种类的选择 片区性片区性-在一个特定城市内选择哪一个片区在一个特定城市内选择哪一个片区 区位性区位性-房屋的具体房屋的具体位置的选择位置的选择 （南京路、王府井；嘉兴中山路） 秀洲新区投资房产有句名言：要在好的地点买便宜的房子，而不要在坏的地方买贵的房子。地段是房地产投资考虑的首要因素，地段决地段是房地产投资考虑的首要因素，地段决定增值潜力定增值潜力也是决定投资类型的关键也是决定投资类型的关键级级别别范围范围基准地价基准地价商业用商业用地地住宅用住宅用地地工业用工业用地地I I级级环城河以内区

2、域41802280360级级一级地以外，北至新塍塘中环北路昌盛北路；东至穆湖溪河中环东路双溪路；南至中环南路海盐塘规划路铁路中环南路；西至中环西路一杭州塘外环西路以内区域25901900290级级一级、二级地以外，北至新塍塘北郊河；东至河一塘汇街道外环路；南至中南路；西至外环西路杭州塘乍嘉苏高速公路以内区域16101320240级级估价范围内除一、二、三级地以外区域970850210市城区级别基准地价表（单位：元市城区级别基准地价表（单位：元/平方米）平方米）2 20 00 00 0年年- -2 20 00 05 5年年嘉嘉兴兴市市房房地地产产土土地地购购置置平平均均价价格格走走势势58.32

3、7.1443.930.3438.2900204060801002000年2001年2002年2003年2004年2005年万元/亩杭州湾大桥嘉绍大桥磁悬浮城际高铁交通枢纽站曙光医院市第一医院口腔医院嘉兴一中城市大学嘉兴学院大润发易初莲花农工商国际中港城商业大剧院会展中心体育中心博物馆图书馆市政府沃尔玛u当地的经济发展状况当地的经济发展状况u物价水平物价水平u工资水平工资水平u储蓄利率储蓄利率u投资水平投资水平6、政策限制、政策限制u价格限制价格限制u税收限制税收限制u优惠政策优惠政策u土地制度等土地制度等7、人口因素、人口因素u人的数量人的数量u人的素质人的素质u家庭规模等家庭规模等8、城市规

4、划因素、城市规划因素u土地用途土地用途u容积率容积率u覆盖率覆盖率u建筑高度建筑高度u交通道路交通道路u行政隶属变更等行政隶属变更等9、心理影响、心理影响u地块风水地块风水u土地号码土地号码u名人效应名人效应u风俗习惯等风俗习惯等10、国际关系、国际关系二14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情、市场供求行情2、地块的自然条件、地块的自然条件3、地块的社会条件、地块的社会条件4、地块的环境条件、地块的环境条件5、地块周围的经济条件、地块周围的经济条件6、政策限制、政策限制7、人口因素、人口因素8、城市规划因素、城市规划因素9、心理

5、影响、心理影响10、国际关系、国际关系地块与市中心的距离地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地承载力地形地势土地面积地块形状土地面积地块形状日照风力和风向日照风力和风向温度降水量温度降水量自然灾害自然灾害空气污染程度空气污染程度噪音大小噪音大小绿化程度绿化程度视觉效果视觉效果清洁程度清洁程度地块附近的城市基础设施情况地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况附近的房地产情况社会治安情况社会治安情况政局稳定情况政局稳定情况当地经济发展状况当地经济发展状况物价水平物价水平工资水平工资水平储蓄利率储蓄利率投资水平投资水平价格限制价格限制税收限制税收限制优惠政策优惠政策土地制度土地制度人的数量人的数

6、量人的素质人的素质家庭规模家庭规模土地用途土地用途容积率容积率建筑高度建筑高度交通道路交通道路行政隶属变更行政隶属变更地块风水地块风水土地号码土地号码名人效应名人效应风俗习惯风俗习惯2 2、投资房地产区位选择总原则、投资房地产区位选择总原则: :选择最有升值潜力的区位选择最有升值潜力的区位, ,例如例如: :客运枢纽站苏州方向城际高铁磁悬浮高速公路上海方向嘉兴长途汽车站沪杭铁路嘉兴站重大基础设施主要重大基础设施主要分布在嘉兴市城东分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉南，成为联动沪嘉杭苏节结点杭苏节结点注意点注意点:区位的可改造性区位的可改造性, ,应更注重区位的动态判断应更注重区位的动态判断从城市

7、发展的规划布局和城市的发展方向角度选从城市发展的规划布局和城市的发展方向角度选择投资地段择投资地段投资住宅要注意区位的合理性投资住宅要注意区位的合理性( (运移成本最小和区运移成本最小和区位环境最优位环境最优) )注意有战略眼光注意有战略眼光掌握并应用地段选择的理论和经验掌握并应用地段选择的理论和经验四、不同类型房地产投资地段选择分析四、不同类型房地产投资地段选择分析不同类型的住宅对投资区位的要求也不一样 对中高档公寓投资，起主导作用的区位因素是决定对中高档公寓投资，起主导作用的区位因素是决定区位通达性的就业区、商业区及城市公共设施位置区位通达性的就业区、商业区及城市公共设施位置和交通运输条件

8、及地价和交通运输条件及地价 对以经济适用房为代表的普通住宅投资来说，影响对以经济适用房为代表的普通住宅投资来说，影响区位选择的主导因素是地价和城市规划区位选择的主导因素是地价和城市规划 对花园别墅的投资，起主导作用的区位因素莫过于对花园别墅的投资，起主导作用的区位因素莫过于自然条件自然条件u区域商业气氛（决定商铺商机成败）u商业店铺地点所在道路路面u临街铺面与临巷铺面的比较选择u几种特异性商铺地点的选择大专院校周边体育场周边专业经营街著名公园或景点周边等）选择办公性房屋地段要考虑的因素选择办公性房屋地段要考虑的因素l以位于城市的中心商业区或专门的办公区为最佳以位于城市的中心商业区或专门的办公区

9、为最佳地点选择地点选择l注重办公大楼周边的服务配套设施注重办公大楼周边的服务配套设施l尽量选择单纯办公环境的办公大楼尽量选择单纯办公环境的办公大楼l使用者对办公房屋使用要求影响其位置选择使用者对办公房屋使用要求影响其位置选择l与另外的商业设施接近的程度与另外的商业设施接近的程度l周围土地利用情况和环境周围土地利用情况和环境l易接近性易接近性二、投资时机分析二、投资时机分析某地区或项目房地产开发初期某地区或项目房地产开发初期经济发展处于低谷期经济发展处于低谷期房地产价格周期波动处于低位房地产价格周期波动处于低位通货膨胀到来之前通货膨胀到来之前在房地产商销售率低于在房地产商销售率低于30%30%的

10、阶段买入的阶段买入在空置率中把握时机在空置率中把握时机抓住偶然机会抓住偶然机会第三节房地产投资质量分析第三节房地产投资质量分析一、房地产投资质量的内涵一、房地产投资质量的内涵投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房地产本身质量和管理服务质量地产本身质量和管理服务质量。二、投资开发商确定投资质量时的考虑的因素二、投资开发商确定投资质量时的考虑的因素房屋质量：房屋质量：用户质量要求用户质量要求周围房地产的质量水平周围房地产的质量水平房地产类型要求房地产类型要求投资者的资金限制投资者的资金限制服务质量： 投资商的经营方针投资商的经营方针 用户的支付能力

11、用户的支付能力 房地产本身质量要求房地产本身质量要求 管理服务的效益大小管理服务的效益大小合理的质量目标是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。四、房地产质量目标的确定四、房地产质量目标的确定 应当考虑用户对房地产使用功能的满意程度 要考虑用户是否买得起此质量水平的房地产 要考虑房地产投资者降低成本和增加利用的要求。实质上就是处理好房地产质量与价格、成本、利润之间的关系。第四节第四节.房地产投资种类的选择房地产投资种类的选择一一.土地投资土地投资特点:投入资金大，成本高、投资的风险性大,土地增值潜力，收益大二、住宅投资住宅投资特点特点:收益适中，投资住宅的风险较小收益适中，投资住宅的风险较

12、小 选择适宜的地段选择适宜的地段。 注重环境质量注重环境质量 分析该地的就业机会、种类和数额和人口状况分析该地的就业机会、种类和数额和人口状况 分析该地的教育、治安情况分析该地的教育、治安情况 房型结构合理房型结构合理三办公楼投资三办公楼投资特点：特点：办公楼投资属于商业性投资，其收益高风险也大，受经济的影响大 选在位置显赫、交通方便的地段选在位置显赫、交通方便的地段 物业管理水平高物业管理水平高 大楼内或附近有完善配套的服务设施大楼内或附近有完善配套的服务设施 写字楼的层高不应太低写字楼的层高不应太低 写字楼的设备要高质量写字楼的设备要高质量 方便停车方便停车 写字楼的功能要专业化写字楼的功能要专业化四商场投资四商场投资特点：商场是所有物业类型中最为复杂最具特点：商场是所有物业类型中最为复杂最具风险又盈利最高的不动产形式风险又盈利最高的不动产形式 注意分析经济形势 出租合同要明确规定，可以定期调整基本租金 除交纳基本租金外，承租人要按商品销售额的增长比例交纳比例租金 在商场的管理方面，投资人可用“净租赁”的方式出租商场。五、工业用房投资五、工业用房投资特点特点工业用房地产的专业性很强，工业用房地产的专业性很强，收益稳定，风险较大最常见的工厂物业投资是仓储或货栈投资、标准厂房 仓库要建在交通通达的地点 把仓库租给有经济实力的大企业可以获