关于个人住房转让营业税优惠政策终止

1、房地产政策方向调整 政策剑指楼市投机关于个人住房转让营业税优惠政策终止的提醒国务院常务会议：个人住房转让营业税优惠政策终止12月5日-8日的中央经济工作会议上提出了要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并提出要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。12月9日召开的国务院常务会议在肯定了去年年底出台的系列刺激政策的同时，认为明年我国经济开展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快开展，仍要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大局部要继续执行，对一些政策进行必要的调整和完善。调整政策的一个

2、重要内容是个人住房转让营业税优惠政策终止，征免年限由2年恢复至5年。国务院常务会议：个人住房转让营业税优惠政策终止房地产营业税政策为唯一终止的经济刺激政策。一继续实施家电下乡政策。大幅提高低乡家电产品最高限价，进一步完善下乡家电产品补贴标准和方法；各省区、市可根据本地实际增选个品种纳入补贴范围。二将汽车下乡政策延长实施至明年年底，已纳入汽车下乡补贴渠道的摩托车下乡政策执行到年月日。三家电以旧换新明年月底试点结束后，继续实施这项政策，并在具有拆解能力等条件的地区推广实施。四继续实施农机具购置补贴政策，适当增加补贴资金规模。五继续实施节能产品惠民工程，加大高效照明产品推广力度，将节能与新能源汽车示

3、范推广试点城市由个扩大到个，选择个城市进行对私人购置节能与新能源汽车给予补贴试点。六将减征升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至年底，减按征收。汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到元至万元。七个人住房转让营业税征免时限由年恢复到年，其他住房消费政策继续实施。八将支持困难企业的缓缴社会保险费、降低局部保险费率、提供相关补贴及下岗失业人员再就业税收优惠和灵活就业人员社会保险补贴政策执行期延长年。住房转让营业税政策变化路径住房转让营业税政策从2005年开征至今，随着市场的变化经历了屡次调整变化。2005年开征住房转让营业税2005年6月1日起，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，应全额征收营业税

4、。个人将购置超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，可免征营业税。 2006年开征营业税年限为5年2006年6月1日起，购置住房缺乏5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；购置普通住房超过5年含5年转手交易的，销售时免征；购置非普通住房超过5年含5年转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。 2021年底减免营业税2021年起购置普通住宅超过2年转让的免征营业税；不满2年按照差额征收；购置非普通住宅超过2年(含2年)转让的按照差额征收营业税，不满2年的按照差额征收营业税。 营业税征免年限恢复至5年的两种理解：在这种情况下，营业税征

5、免年限恢复至5年存在两种理解：情况一： 年限恢复至5年 应纳税额按照全额征收。即完全终止2021年出台的优惠措施情况二：仅年限恢复至5年 普通住宅转让的应纳税额按照差额征收。即局部终止2021年出台的优惠措施，应纳税额优惠措施保存2021年12月18日出台的?国务院办公厅关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?提出： 将现行个人购置普通住房超过5年含5年转让免征营业税，改为超过2年含2年转让免征营业税；将个人购置普通住房缺乏2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购置住房原价的差额征收营业税。 将现行个人购置非普通住房超过5年含5年转让按其转让收入减去购置住房原价的差额征

6、收营业税，改为超过2年含2年转让按其转让收入减去购置住房原价的差额征收营业税；个人购置非普通住房缺乏2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 以上政策暂定执行至2021年12月31日。营业税政策调整前后比照情况一：按照全额征收的情况假设一套原价为80万的商品住房，现出售价格为100万，那么分别按照普通住宅和非普通住宅的情况如下。如果按照情况一即全额征收的情况，普通住宅5年以内和非普通住宅2-5年内转让税收影响大。 年限优惠政策政策终结后税收增加额2年以内（100-80）*5%100*5%4万（约为总价的4%）2-5年 免征100*5%5万（约为总价的5%）5年以上免征免征无变化 假设为普通住

7、宅： 假设为非普通住宅：年限优惠政策政策终结后税收增加额2年以内100*5%100*5%无变化2-5年 （100-80）*5%100*5%4万（约为总价的4%）5年以上（100-80）*5%（100-80）*5%无变化营业税政策调整前后比照情况二：按照差额征收的情况同样上述案例，在情况二按照差额征收的情况下：可以看到，主要影响的是2-5年以内的普通住宅出让，总体而言，在这种情况下，仅营业税征免年限恢复至5年影响不大。年限优惠政策政策终结后税收增加额2年以内（100-80）*5%（100-80）*5%无变化2-5年 免征（100-80）*5%1万（约为总价的1%）5年以上免征免征无变化 假设为普

8、通住宅： 假设为非普通住宅：年限优惠政策政策终结后税收增加额2年以内100*5%100*5%无变化2-5年 （100-80）*5%100*5%4万（约为总价的4%）5年以上（100-80）*5%（100-80）*5%无变化营业税调整的第一种情形可能性大对于以上两种情形，我们认为第一种情形的可能性要大，主要原因有：2021年出台的政策明确规定政策暂定执行至2021年12月31日止，因而2021年完全恢复至优惠政策出台之前的状态是符合情理的；如果按照第二种情况，对于局部城市如深圳在二手房交易过程中普遍存在的阴阳合同，这令到住宅转让差额几乎为零，所以在第二种情况下，政策对市场而言只是一个政府收紧政策

9、的信号，不能起到实质性的作用，这样频繁修正的政策执行起来不仅十分麻烦需要进一步出台细那么明确，而且也起不到抑制楼市投机的作用。营业税政策调整：抑制炒房投机从第一种情形看出，营业税政策的调整主要是对那些购置住房缺乏5年转让的购房者影响较大，如果再加上城市维护建设税和教育费附加，那么比之前要多交相当于房价5.5%的税费。这笔税费相对于之前阴阳合同下的零营业税，大大增加了炒房者的交易本钱，特别是对于普通住宅的短线炒作快进快出的炒房客，目前房地产市场成交量不断放大，特别是政策终止传言以来，北京、上海、深圳等地11月二手市场成交量均大幅上涨，价格也高位上涨。此时出台的营业税政策将有利于抑制目前国内房地产

10、市场的高涨情绪，稳定市场预期。四大城市近期成交量上涨北京2021年各月住宅成交套数数据来源：中原集团二发中心，11月二手数据为估算数据上海2021年各月住宅成交面积四大城市近期成交量上涨深圳2021年各月住宅成交套数数据来源：中原集团二发中心，11月二手数据为估算数据广州2021年各月住宅成交套数营业税政策影响：从前两次调整看政策对市场影响不大从2005年6月营业税政策出台以及2006年5月营业税政策年限征收年限延长至5年的政策影响来看，营业税政策调整对市场成交量和价格影响并不大，不能改变房地产市场的长期走势。深圳2005年以来二手住房成交情况数据来源：中原集团二发中心营业税征收年限延长为5年

11、货币政策稳健营业税政策出台征收年限为2年货币政策稳健营业税征收年限缩短至2年货币政策适度宽松营业税征收年限恢复至5年货币政策适度宽松其他住房消费政策继续实施显示政府对自住需求和改善性需求的呵护去年出台的系列优惠措施主要是刺激自住性需求和改善性需求，其中，包括契税优惠、免征个人住房消费土地增值税、首次置业房贷利率下调至0.7倍等。这不仅表达了中央经济工作会议上支持居民自住和改善性购房需求的会议精神，也可以看出政府对于房地产市场的谨慎态度。2010年将继续实施的住房消费政策契税对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税土地增值税对个人销

12、售住房暂免征收土地增值税住房贷款对首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%二套房贷已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策从营业税政策调整看明年房地产方向：“有保有压在金融海啸还未完全过去、又发生迪拜危机的国际环境下，国家目前还需进一步扩大内需，增加居民消费，因此房地产市场的合理健康开展尤为重要；另一方面，目前的房价水平上涨过快，局部指标如租金供楼比等已经出现预警，为防止房地产市场绑架整个国民经济，需要抑制楼市的过度投机，防范风险。从营业税政策来看，未来的房地产政策根本方向已经从全力保房地产市场转变为“有保有压：保：保房地产市场自住需求和改善性需求压：压制房地产投机性购房行为二套房贷政策是否收紧要看市场走势抑制房地产市场投机行为的政策还包括二套房贷政策的收紧：至于明年是否会进一步出台相关措施，我们认为还要待市场消化营业税政策影响后的进一步走势、整个宏观经济的走势、通胀预期等多种因素而定。我们认为：营业税政策的调整对于普通住宅的影响较大，特别是那些在5年以内出让的普通住宅，购房者本钱直接增加了5.5%左右，这种本钱短期内将令市场出现观望气氛，市场成交量将下降，而价格方