外立面门窗工程招标工作讲解及合同管控要点

1、成本训练营外立面门窗工程招标工作讲解及合同管控要点合约管理中心2018年10月29日目录第一部分：招标工作讲解第二部分：合同管控要点一、招标条件二、基本原则三、承包范围四、开办费问题五、计量计价问题六、工程量清单七、评标议标问题八、评标报告的重点第一部分：招标工作讲解4 4前言以普通住宅所用的非系统窗为讲解对象，主要针对铝合金、塑钢门窗等。（不包括钢质、木质、铜铝质等材质的入户门。）5 5应由甲方设计部门提出方案。这不仅关系到建筑外立面的效果，也涉及门窗功能的实现。窗的分格、开启扇大小、开启方向等，均应是综合考虑外立面效果、通风计算、不同功能房间使用等因素之后做出的判断，不能由投标单位提出建议

2、方案或做出决定。（一）门窗分格图一、招标条件6 6 应由甲方设计部门提出。门窗的系列，对造价影响较大，招标前必须确定。如果任由投标单位提出方案，则投标单位不能站在同一起跑线上，就无法评标了。例如，60系列门窗造价高于50系列，且两种方案都能满足各项功能需要，我们怎么选择？但是如果存在优化的可能，各投标单位除按甲方要求的系列报价外，也可以由投标单位提出更经济的方案并单独报价以供甲方参考、决策。（二）门窗系列一、招标条件（二）门窗系列7 7以下内容，招标前要弄清楚：1. 型材要不要隔热？根据建筑整体保温节能计算，门窗传热系数K值确定：哪些部位的型材可以不要求隔热（比如北立面）？隔热的功能在非寒冷地

3、区，更多的是政府硬性要求，小业主的居住感受不明显。型材表面处理工艺，粉末喷涂还是氟碳喷涂？粉末材料进口还是国产？光面还是皱面？塑钢型材是共挤还是覆膜？2. 玻璃几层？多厚？有无LOW-E镀膜？钢化要求？根据保温节能、隔声、抗风压性能等确定（需要进行验算）。3. 五金件配置要求？开启方式？颜色？执手样式？品牌范围？以上内容或涉及验收要求，或影响产品质量及造价，因此要求至少在技术上应作出统一规定，否则标准不统一，则无法评标。（三）材料的种类和功能一、招标条件（三）材料种类和功能8 8型材和玻璃，建议选择常用一线品牌或当地成熟品牌（运费少，成本低）。铝合金型材和玻璃不易造假，故品牌范围可以扩大，51

4、0个都行。塑钢型材不同品牌间质量差异较大，建议圈定较小的品牌范围，23个即可。五金品牌不得唯一，最好有3个，应保证同档次且符合项目定位。除品牌外，五金的系列也要清晰，封样或图片由设计部门确认（指明不同品牌的具体系列，因为涉及到造型）。三元乙丙胶条、耐候密封胶等材料虽然属于辅材，但对门窗密封性和耐久性影响很大，所以应该圈定较小的品牌范围，选23个口碑好，市场占有率较大的品牌。其他辅材注意到即可，无需做过多要求。（四）材料的品牌、档次一、招标条件9 9（五）门窗安装工艺 应由甲方确认，包括门窗安装的位置，是在墙体正中？还是偏向外侧？或与外立面完成饰面平齐？项目当地验收是否必须安装钢副框？或外墙面是

5、否为石材装饰因此需要加装副框？（要防止在施工过程中出现更改，引起施工单位索赔或产生返工浪费）一、招标条件10101. 验算主要受力部件的型材厚度。1.0mm、1.4mm还是2.0mm？2. 验算玻璃厚度。5mm还是6mm？3. 验算保温节能性能，比如传热系数K值，以决定哪些材料是否需要做特殊处理（LOWE、充惰性气体、中空玻璃的空腔厚度等）？4. 提出具体的构造做法。这一点，可能各厂家有所不同，对门窗的细节样式有影响，但是对于门窗的功能，比如可视面积、节能效果不应该产生影响。在具备上述条件之后，投标单位所能深化的方案，内容列举如下：一、招标条件1111 门和窗的工程量，最大的特点是以“个数”清

6、点为基础计算面积的，理论上讲，数字是不会数错且计算相对简单。因此，我们要求做总价包干。但鉴于经常出现门窗表中数量与平立面图所示数量对不上的情况，故要求清单编制前必须进行内部审图；且发标后要求投标单位对图纸及清单进行核查，如有问题（图纸问题或清单错误）应及时修正。特别强调：不得出现数量错误、尤其是“个数”错误。试想：如果清单数量少于实际施工数量，施工单位因为“亏损”必然向我们索赔，你给不给？（不给，施工单位不答应；给了，内部审计通不过。）如果清单数量多于实际施工数量，你发现之后，能扣回来吗？（施工单位说：你这是包干合同，不能扣减我已经包干的数量。）此时你还要面对内部对你工作失误的追责。二、基本原

7、则（二）门窗系列（一）包干的前提1212 由于门窗加工时间跨度较大，我们可以根据项目体量大小、加工期跨度长短，以及招标当期材料价格浮动情况，考虑是否设置调差。 调差的材料，一般考虑铝合金或塑钢型材的化学原料。可参考“上海有色网”、“中国氯碱网”等官方网站的铝锭、PVC等价格进行调差。二、基本原则（二）门窗系列（二）主材调差问题1313外立面的百叶，对于住宅来讲，主要是用来遮挡空调的。因铝合金轻、不变形、不生锈的特点，百叶材质一般选用铝材（个别项目有用到钢材）。因此百叶一般也安排给外立面门窗单位来做。 对于百叶，注意两点：叶片的间距、厚度以及主龙骨规格、壁厚，它们对造价影响很大。门窗工程的范围，

8、相对而言容易划定，基本上不会与其它专业分包工程产生模糊的边界、以致发生分歧。但是，应注意以下几个方面：三、承包范围（二）门窗系列（一）百叶1414三、承包范围1515 对于护窗栏杆，因位置与窗靠近，或有的就安在窗上，建议由门窗单位施工。如果采用铝质的，就列门窗工程的招标范围。如果是铁艺或不锈钢的，也可根据项目实际情况另行分包。三、承包范围 同样是外立面工程，也建议由门窗单位来施工。如单独签订合同，金额较小、又增加了管理工作，没有必要；如事后以变更形式增加雨棚，则加大议价难度。最好的做法就是在招标阶段直接划到门窗合同内。如图纸不具备，可由设计部门提出概念，由投标单位来进行深化。（二）门窗系列（二

9、）护窗栏杆（二）门窗系列（三）雨棚1616 阳台栏杆如果是铝材玻璃材质，可以考虑划入铝门窗工程。三、承包范围（二）门窗系列（四）铝质阳台栏杆（二）门窗系列（三）雨棚（四）铝质阳（五）台栏杆（五）阳台封闭 如果本项目考虑给小业户统一封闭阳台，即便是验收之后才允许实施，也必须将此部分工作内容列入合同、而不允许事后用增加变更的形式处理。17171.门窗与墙内外两侧交汇处的缝隙处理：如毛坯交付，则由门窗单位打胶；如精装交付，内侧由装修单位打胶，外侧由门窗单位打胶。如果门窗所在楼层外立面是块料面层（面砖、石材、铝板等）饰面，可以考虑由外立面块料面层施工单位最后打胶。基本原则是：后施工的单位进行收尾处理。

10、三、承包范围（二）门窗系列（六）界面问题18182. 门窗框边的塞缝问题。一般是安排给总包单位，如由门窗单位承担，不专业，且另找队伍则报价又高。这一点应是在总包招标时就应明确的问题。此外，怎么保证不渗水？关键是塞缝时的施工过程受不受监控：比如：过大的缝隙是否先做了洞口处理？临时固定用的木塞拆除没有？塞缝的砂浆是不是加了防水粉？等等。3. 门窗的防雷接地应由门窗单位负责连接到总包做好的防雷接地系统上。三、承包范围（二）门窗系列（五）界面问题19191.成品保护要求。型材一般自带保护膜，玻璃的覆膜保护要不要？注意塞缝前应将窗框与洞口间的缠绕保护膜撕掉。2. 脚手架、吊篮等措施项目要求。是否利用总包

11、外架，施工进度跟不上总体进度时是否需要总包提供措施还是自行解决？应分清这些责任，在总包合同阶段也应明确。3.门窗框安装前，门窗单位应该进行洞口尺寸的检查，对于缝隙过大的（如3cm），必须安排总包整改，之后才允许门窗单位安装框料。4. 检测、试验类的要求，如淋水试验、门窗三性or五性检测、耐火窗检测报告等。（试水环节因涉及到整个外立面，费用是由门窗单位全部承担？还是分摊一部分？要明确。如果仅是分摊一部分，可以在开办费项目里给定一笔费用、而不要让投标单位各自乱报）5. 门窗清洗清洁的要求。四、开办费问题2020面积是以洞口尺寸为准？还是门窗外框边线计算？我们的计算规则：门窗面积按洞口尺寸计算。拆除

12、原有玻璃及装新玻璃以门窗边框料外边线计算。五、计量计价问题2121（一）清单结构开办费按物业类型门窗百叶护栏雨篷其他杂项六、工程量清单别墅、多层、高层等，裙楼应与主楼分开先窗后门，按不同窗型排序，如平开窗、推拉窗、固定窗等2222（二）门窗特征描述清晰绝不能仅写一个门窗编号，示例：C1，洞口尺寸18002400，60系列平开窗（或推拉窗），断桥隔热型材，双层中空LOW-E玻璃，配置1套平开五金，共计XXX樘。单位：m2。防火窗（或耐火窗）不可与一般窗型混列在一起，应单独区分，关于型材及玻璃特殊要求也应在特征描述中明确。百叶、栏杆、雨篷特征描述同样如此。六、工程量清单2323（三）综合单价分析表

13、不必全部分析，应该选重复性高、工程量大的主要窗型进行综合单价分析即可。综合单价分析仅针对型材、玻璃、五金、辅材、加工制作费、现场安装费等造价占比较大的内容进行分析即可，而对于密封胶、胶条、垫片、螺栓等低价值辅材不必列举得过于具体。六、工程量清单2424 1. 方案是否符合我方要求。比如甲方要求50系列，某家投标单位提供了48系列，那么要先确定这个48系列，我们能不能接受？ 2. 某类门窗的玻璃规格（厚度）和功能（LOWE），在各投标单位之间，有无明显偏差？如有，要注意分析，找出方案潜在的原因。此外，要注意节能系数的计算和保证责任。 以上内容，应在技术标阶段明确，并尽量在明确后对各投标单位做出统

14、一的规定。 七、评标议标问题2525 3. 型材含量。要注意在投标单位之间进行对比。 4. 现场安装费的单价，不能过低，尽量偏高一点。这有利于保护我方利益。 5. 加工速度（实际体现的是材料进场的速度）和现场安装速度。一定要明确，中标之后，第一批框料何时进场？有多少数量？随后每10天或每半月或每月进场多少数量？现场安装速度是多少天一层？或每天完成多少面积？对于工期的要求，一定要具体，而不是一个简单的总工期就完事，这是议标的通则，对每一单工程都适用。 6. 同上条考虑，应考虑门窗单位生产设备情况及业务承接情况，避免中标单位业务饱和而导致加工速度无法满足工期要求。 7. 招标时要求投标单位做报价分

15、析的，一般只需要选几种典型的门窗进行分析。不必所有窗型全部分析一遍。七、评标议标问题2626（一）基本信息： 地上建筑面积、门窗面积及窗地比，用于描述本工程规模大小及判断设计的合理性、经济性。 注意：为什么是地上建筑面积（而不是总建筑面积？或是地下建筑面积）？ 此外，“窗地比”应按不同业态区分。八、评标报告重点2727（二）门窗信息：与造价相关的信息。型材材质表面处理工艺：铝质或塑钢？断桥或普铝？粉末还是氟碳？系列：断面尺寸宽、厚的，则用量大，价格高。故能满足结构受力计算即可。玻璃深加工信息：单玻或双玻？玻璃厚度？中空的空腔厚度？钢化？Low-E及单面或双面？八、评标报告重点2828（二）门窗

16、信息：与造价相关的信息。五金配件：五金种类，即开启方式？品牌（国产、合资还是进口）？安装工艺：有无附框？窗的外观造型：有无异型？（弧形、圆形、折线型）八、评标报告重点2929（二）门窗信息：关于品牌效应铝型材：无品牌差异，但建议列出几个品牌供投标单位选择。塑钢型材：有品牌差异，型材涉及到强度、耐候性、变色等因素。玻璃：不明显，但建议列出品牌范围，一般要求玻璃原片品牌，如南玻、耀皮等，而对深加工厂不做过多要求。五金配件：明显，一定要明确品牌、系列。胶条、密封胶：为防假冒、劣质产品，要求列出品牌范围。八、评标报告重点3030（三）判断造价水平的指标关键造价水平指标：平均综合单价XXX元/m2 辅助

17、指标：主要窗型综合单价XXX元/m2，如平开窗、推拉门等 平均综合单价，要注意以下口径：计算门窗平均综合单价，要扣除百叶的费用、护栏费用、雨蓬费用等。此外应该计算“百叶平均单价”、“护栏平均单价”、“雨蓬平均单价”。如果单独报了开办费，则开办费要摊入平均单价中。八、评标报告重点3131（三）判断造价水平的指标（续）对于住宅工程来说，门窗的大小、门窗之间的数量比例比较恒定，所以，一旦发现造价指标偏离常规水平，可以从下面几个因素上着手：（1）定标时点，主材价格是否有涨跌？比如铝锭价格、玻璃价格等。（2）门窗的系列是否不同？（3）不同窗型的比例。如平开窗比推拉窗贵。（4）窗子的单樘平均面积是多少？窗

18、子越小，造价越高。（5）有无异型窗？比例是多少？（6）玻璃的平均厚度。八、评标报告重点3232（四）在造价分析上，哪些过程和方法是没有意义的？用一个具体的窗子的造价，在各个投标单位之间进行对比，没有意义。因为综合单方造价水平对比更能说明问题。八、评标报告重点在审核典型窗子拆分的细项时，两个方面要注意：1、型材用量，这涉及到设计方案的经济性。2、五金配件，关乎品牌的等级和报价高低。其它信息，诸如人工费、辅材费、玻璃面积、管理费、税金、运输及保管费、成品保护费、损耗、利润率等等，这些因素很难单独存在，这个低了，那个就高了。这些因素在不同的投标单位之间进行对比，就缺乏意义了。3333开办费应该摊入实体工程中，然后再进行造价分析。因为开办费在门窗工程上都会出现要么不报要么高报的现象，不摊入开办费、而直接对比单价，容易出现偏差。八、评标报告重点（五）注意二、合同管控要点1.中标之后，甲方不应再出现“优化”或“深化”动作，这等于是给施工单位寻找索赔的机会。施工单位承担“深化”责任的，即使甲方批准，也不得调高报价；但如果深化的方案在造价上有减少且甲方愿意接受方案的，则节省的造价要扣回（要扼制