房地产开发企业会计

1、房地产开发企业会计房地产开发企业会计主讲：陈主讲：陈 静静第一章 房地产会计总论 房地产会计的特点房地产会计的特点3 12 房地产会计的核算内容房地产会计的核算内容 房地产会计的任务和职责房地产会计的任务和职责3 34 房地产会计账户设置和会计科目表房地产会计账户设置和会计科目表第一节第一节 房地产会计的特点房地产会计的特点 一、房地产会计的概念 运用会计的基本原则和核算方法，以货币的形式，对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的管理活动，是房地产行业的专业会计。 内容土地开发房屋开发配套设施开发物业管理指将土地平整以及进行相应设置配套，使土地符合建设要求的开发产品指按照开发经济业务的要求，建

2、筑、装修房屋（主要经济业务）分为不能转让和有偿转让服务性项目二、房地产企业经营业务内容三、房地产会计的特点1、会计核算对象具有多样性的特点、会计核算对象具有多样性的特点2、会计核算对象具有野外施工、露天作业的特点、会计核算对象具有野外施工、露天作业的特点3、会计核算对象具有开发经营周期长的特点、会计核算对象具有开发经营周期长的特点4、房地产会计的存货有别于其他行业的特点、房地产会计的存货有别于其他行业的特点（购入的时的增值税成本、类似与固定资产）（购入的时的增值税成本、类似与固定资产）第二节第二节 房地产会计的核算内容房地产会计的核算内容 一、房地产企业的资金循环资金投入资金投入资金退出资金退

3、出资金运用资金运用1、所有者投入、所有者投入2、债权人投入、债权人投入1、供应、供应2、经营开发、经营开发3、销售或租赁、销售或租赁1、偿还债务、偿还债务2、上交税金、上交税金3、分配利润、分配利润二、房地产会计的核算内容 资产：流动资产和非流动资产 负债：短期负债和长期负债 所有者权益：实收资本、资本公积、盈余 公积、未分配利润 收入：经营收入（主营业务收入和其他业务收入） 费用：计入经营成本的费用和期间费用 利润：收入费用第三节第三节 房地产会计的任务和职责房地产会计的任务和职责 一、房地产会计的任务 1、提供真实、准确、可靠的会计信息 2、发挥反映、控制和决策的会计功能 3、遵守、执行、

4、监督会计法律法规 二、房地产会计的职责1、建立和健全会计机构2、制定企业会计制度3、严格会计岗位责任制第四节房地产会计账户设置和会计科目表第四节房地产会计账户设置和会计科目表 一、房地产会计账户设置 二、房地产会计科目表 开发产品 投资性房地产 开发成本 开发间接费用 工程施工 工程结算 机械作业第二章 货币资金的核算（一）（一）库存现金的核算库存现金的核算（二）（二）（三）（三）银行存款业务的核算银行存款业务的核算其他货币资金的核算其他货币资金的核算框架：框架：货币资金现金银行存款其他货币资金五种存款存出投资款外埠存款银行汇票存款银行本票存款信用卡存款信用保证金存款 现金是流动性最强的一种货

5、币资金 指企业库存现金，包括人民币和外币。第一节 库存现金的核算（一）现金的使用范围 款项性质 金额上的限制职工工资、津贴 个人劳务报酬 根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金 各种劳保、福利费用及国家规定的对个人的其他支出，如退休金、抚恤金、职工困难补助等 向个人收购农副产品和其他物资的款项 出差人员必须随身携带的差旅费 结算起点以下的零星支出 中国人民银行需要支付现金的其他支出 无限制无限制无限制无限制无限制无限制无限制1000RM以下（二）库存限额 1.限额的性质：为保证企业日常零星开支的 需要，允许企业库存现金的最高数额2.确定限额的方法（1）由开户银行根据企业的实

6、际情况核定（2）一般按单位35日常零星开支的需要（3）边远地区和交通不便的地区开户单位的库存限额，可适当放宽，但不超过15天日常零星开支的需要确定（4）需要增加或减少库存限额的，应向开户银行提出申请，由开户银行核定（三）现金收支的规定（三）现金收支的规定1收入现金应当于当日送存开户银行,当日送存确有困难的,由开户银行确定送存时间3不得“公款私存”,不准将单位收入的现金以个人名义存储2不得设置“小金库”,即不准保留账外公款 现金收入方面的规定现金收入方面的规定 支付现金方面的规定支付现金方面的规定1不得“坐支”现金。因特殊情况需要“坐支”现金的单位，应事先报开户银行核定，并在核定的范围和限额内进

7、行3因特殊情况必须使用现金的单位，应向开户银行提出申请由本单位财会部门负责人签章，并经开户银行审查批准后予以支付2不准谎报用途套取现金，从开户银行提取现金时，应如实写明提取现金的用途，由本单位财会部门负责人签章，并经开户银行审查批准后予以支付即支付现金时从本单位库存现金中支付或从开户银行提取，不得从本单位的现金收入中直接支付凭证、账簿方面的规定凭证、账簿方面的规定凭证、账簿方凭证、账簿方面的规定面的规定不得“白条抵库”，即不准用不符合制度规定的凭证顶替库存现金收支的现金必须及时入账（二）现金的核算现金的核算内容设置现金账户总账日记账借方登记现金的增加数，期末余额反映期末库存现金的实有数贷方登记

8、现金的减少数收付业务中有外币，应设置外币现金专户进行分别核算现金清查清查时间清查方法日清月结日记账余额与实存现金余额核对相符账务处理 1.从银行提取现金： 借：现金 贷：银行存款 2.将现金存入银行: 借：银行存款 贷：现金 3.职工预借差旅费: 借:其他应收款 贷:现金 4.出差费用报销: 借:管理费用 (按应报销的金额) 现金 (按实际收回的现金) 贷:其他应收款 (按实际借出的现金) 现金 (按实际补付的现金) 5.现金清查短缺: 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：现金 (实际短缺的现金) 借:其他应收款 (属于应有责任赔偿的部分) 管理费用 (短缺的现金-其他应收款) 贷:待处

9、理财产损溢待处理流动资产损溢 6.现金清查溢余: 借:现金 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷:其他应付款(属于应支付给有关人员或单位) 营业外收入(现金-其他应付款)第二节 银行存款的核算 银行存款:企业存放在银行或其他金融机构的货币资金 （一）银行存款的账户的管理 （二）银行存款的结算方式 （三）银行存款收付的核算 （四）银行存款清查的核算（一）银行存款账户的管理任何单位和个人不得将本任何单位和个人不得将本单位的资金以个人名义开单位的资金以个人名义开立基本存款账户立基本存款账户企业的企业的工资、奖金工资、奖金等现金等现金的支取的支取,只能通过基本

10、存款只能通过基本存款账户办理账户办理采用采用开户许可证制度，开户许可证制度，一一般只能选择一家银行的一般只能选择一家银行的一个营业机构开立一个基本个营业机构开立一个基本存款账户存款账户企业不得出租、出借企业不得出租、出借基本存款账户基本存款账户办理办理日常日常转账结算和现转账结算和现金收付的账户金收付的账户企业不得为还贷、还债和企业不得为还贷、还债和套取现金而多头开立基本套取现金而多头开立基本存款账户存款账户基本存基本存款账户款账户一般存款账户一般存款账户一般一般存款存款账户账户企业在基本存款账户以外的银行借款转存、企业在基本存款账户以外的银行借款转存、与基本存款账户的企业不在同一地点的附与基

11、本存款账户的企业不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户属非独立核算单位开立的账户 企业不得在同一银行的几个分支机构刻企业不得在同一银行的几个分支机构刻 立一般存款账户立一般存款账户本账户可以办理转账结算和现金缴存，本账户可以办理转账结算和现金缴存，但不能支取现金但不能支取现金企业因临时生产经营活动的需要而开立账户，如企业异地产品展销、临时性采购资金临时存款账户本账户既可以办理转账结算，又可以根据国家现金管理规定存取现金临时存款账户企业因特定用途需要所开立的账户。如基本建设专项资金等专用存款账户企业的销货款不得转入专用存款账户专用存款账户（二）银行结算方式银行转账结算方式同城结算方式异地结算

12、方式通用结算方式支票银行本票转账支票现金支票普通支票定额本票现金支票不定额本票银行汇票汇兑异地托收承付信汇电汇商业汇票委托收款商业承兑汇票银行承兑汇票1.支票结算方式的程序 支票是由出票人签发的，委托银行或其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。单位和个人在同一票据交换区域的各种款项结算，均可利用支票结算方式。 支票支票现金支票：只能用于支取现金现金支票：只能用于支取现金转账支票：只能通过银行转账，转账支票：只能通过银行转账，不能提取现金不能提取现金普通支票：可以支取现金也可以普通支票：可以支取现金也可以转账转账我国我国没有没有（1）现金支票的结算程序付款单位（1）签发

13、现金支票付款单位开户行（2）支取现金收款单位（2）签发转账支票交款人办理结算程序签发人（1）签发转账支票收款人（2）办理入账收款人开户行（3）银行间办理划拨签发人开户行（4）通知款项收回（3）签发人交开户银行办理转账支票结算程序签发人（1）签发转账支票 并填进账单办理转账签发人开户行 （2）银行间办理划拨收款人开户行（3）通知款项已收回收款人2.银行汇票结算方式的程序 银行汇票是汇款人将款项送存当地出票银行,由出票银行签发的,由其在见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或持票人的票据,它是一种见票即付、无需承兑的汇票。（1）银行汇票的结算程序 汇 款 人（1）申请签发汇票 汇 款 人 开户银

14、行（2）银行签发汇票 收 款 人（3）使用汇票结算 收 款 人 开户银行（4）持汇票进账或取款（6）结算划拨（5）通知汇票已解付（7）结算汇票退回余额（2）背书 背书是汇票持有人将票据权利转让给他人的一种票据行为。其中所谓票据权利是指票据持有人向票据债务人直接请求支付票据中所规定的金额的权利。通过背书转让其权利的人称为背书人，接受经过背书汇票的人称为被背书人。由于这种票据权利的转让一般都是在票据的背面进行的，所以叫背书。经过背书的银行汇票的结算程序收款人（持票人） 背书人（1）申请签发汇票银行签发汇票 汇 款 人 开户银行 出票人 （付款人）（2）汇款人（3）持往结算地 背书转让被背书人 持票

15、人 收款人 开户银行 代理付款人 汇 款 人 开户银行 出票人 （付款人）（4）提示付款（5）银行之间清算资金（4）提示付款（6）（7）代理付款入账代理付款入账3.商业汇票结算方式的程序 (1)商业承兑汇票的结算程序:三个步骤 A.签发和承兑商业承兑汇票 商业承兑汇票一式三联,可由收款人签发,也可由付款人签发,汇票签发后,第三联由签发人留存备查.第一联由付款人(即承兑人)在承兑栏加盖预留银行印章,并在商业承兑汇票正面签署“承兑”字样,以示承兑后,将商业承兑汇票交给收款人,收款人据此借记“应收票据”账户,贷记有关科目。B.收款人收款 收款人或背书人将要到期的商业承兑汇票送交银行办理收款手续,收款

16、一般采用委托收款方式,出纳员办理收款手续后,应填写银行规定的一式五联的“委托收款凭证”,在“凭证名称”栏内注明“商业承兑汇票”及号码,在商业承兑汇票背后加盖收款单位业务公章后,一并交开户银行,银行审核无误后盖章退回委托收款第一联(回单)给收款人。 收款人收到开户银行转来的盖有转账收讫章的委托收款凭证第四联(收款通知),据此编制银行存款凭证,出纳员根据审核无误的收款凭证登记银行存款日记账。 C.到期兑付 付款人收到开户银行转来的委托收款凭证第五联(付款通知)及所附商业承兑汇票,与留底卡片(即商业承兑汇票第一联)核对无误后,应在当日通知银行付款.付款人在接到通知的次日算起3日内(遇到法定休假日顺延

17、)未通知银行付款的,视同付款人承诺付款,银行应于接到通知的次日起第4日上午开始营业时,将票款划给持票人。 付款人提前收到由其承兑的商业汇票，应通知银行于汇票到期日付款。付款人在接到通知的次日起3日内未通知银行付款，付款人接到通知次日起第4日在汇票到期日之前，银行应于汇票到期日将票款划给持票人。 银行在办理划款时，付款人存款账户不足以支付的，应填制付款人未付款通知书，连同商业承兑汇票一同邮寄给持票人开户银行，并转交持票人。 付款人存在合法抗辨事由拒绝支付的，应自接到通知书的次日起3日内，作出拒绝付款证明（即拒绝付款理由书）送交开户银行，银行将拒绝付款证明和商业承兑汇票一同邮寄给持票人开户银行，并

18、转交持票人。商业承兑汇票的结算程序收款单位或个人付款单位或个人（1）出票（2）承兑收款人开户行付款人开户行（3）到期委托银行收款（4）银行办理委托收款（6）到期付款（6）银行划款（2）银行承兑汇票的结算程序（三个步骤） 承兑人 付款人出票人 收款人（持票人）背书人（1）交付已承兑的汇票 被背书人 持票人背书转让 承兑人（付款人）开户银行 收款人（持票人）开户银行（2）委托收款（3）发出委托收款（4）发出付款通知（5）通知付款（6）划回票款（7）收妥入账（2）委托收款（7）收妥入账4.银行本票的结算程序 银行本票是由出票银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据.单位

19、和个人在同一票据交换区内的各种款项,均可使用银行本票结算。 银行本票的结算程序基本上包括签发本票和款项结算两个阶段付款人付款人开户行收款人收款人开户行（1）申请签发银行本票（2）签发银行本票（3）持票办理结算（4）持银行本票及进账单办理收款（5）退回进账单回单（6）传递凭证划转款项5.汇兑的结算程序 汇兑是汇款人委托银行将款项汇给收款人的结算方式。 单位和个人的各种款项结算，均可以使用汇兑结算方式，它分信汇和电汇两种方式，由汇款人选用。汇兑的结算程序汇款人汇款人开户行（1）办理汇款（2）银行受理并退回回单收款人开户行（3）银行间划拨款项收款人6.委托收款的结算程序收款人付款人(1)付出商品或劳

20、务供应收款人开户行(2)委托银行收款(3)接受委托回单付款人开户行(4)寄送“委托收款凭证”(5)通知托收款项(6)通知付款(7)划拨款项7.托收承付的结算程序销货单位(收款单位)购货单位(付款单位)(1)发出商品销货单位开户银行(2)委托银行托收款项销货单位开户银行(3)传递托收凭证(4)通知付款(5)承付(6)划转款项（三）银行存款的核算银行的核算内容设置银行存款账户总账日记账借方登记银行存款的增加数，期末余额反映期末银行存款的实际结存数贷方登记银行存款的减少数收付业务中有外币，应设置外币账户进行分别核算现金清查清查时间清查方法定期清查：日清月结日记账余额与银行对账单核对相符（四）银行存款

21、清查的核算银行对账单余额 核 对银行日记账余额相 符不 符双方记账错误未达账项银行存款余额调节表第三节 其他货币资金的核算其他货币资金外埠存款汇外外地临时或零星采购开立的采购专户的款项银行汇票存款银行本票存款信用卡存款信用证保证金存款存出投资款为取得银行汇票,按规定存入银行的款项为取得银行本票,按规定存入银行的款项为取得信用卡,按规定存入银行的款项为取得信用证,按规定存入银行的保证金已存入金融机构但尚未进行短期投资的款项账务处理取得其他货币资金: 借:其他货币资金-外埠存款(银行汇票等) 贷:银行存款使用其他货币资金: 借:固定资产 贷:其他货币资金-外埠存款(银行汇票等)向证券公司划出资金:

22、 借:其他货币资金-存出投资款 贷:银行存款购买股票、债券:借：短期投资 贷：其他货币资金-存出投资款余款退回：借:银行存款 贷:其他货币资金-外埠存款(银行汇票等) 第三章材料与设备的核算 框架：材料与设备的核算内容和计价材料的采购的核算材料发出的核算材料委托加工的核算设备的核算周转材料的核算材料、设备的盘点清查与期末计价 一、材料与设备的核算内容1、材料与设备的含义2、材料与设备的特点3、材料与设备的核算内容（1）建立和健全材料、设备管理制度（采购、包管理、发出、记录）（2）及时结算采购成本（3）及时反映收发存情况（4）定期盘点（5）保管，积压的处理第一节 材料与设备的核算内容和计价二、材

23、料、设备的计价1.国内购入：买价+运杂费+采购保管费2.进口：买价+国内运费+采购保管费 买价=到岸价格银行外汇牌价+关税+增值税+外贸手续费+银行手续费3、委托加工：材料+运杂费+加工费4、材料、设备的采购费 （1）含义：指材料、设备供应部门和仓库为材料、设备的采购、验收和收发所发生的各项费用。 （2）分配方法： 全年预计材料、设备采购费总额全年预计材料、设备采购费总额 采购费预定分配率采购费预定分配率= 全年预计外购材料和设备的买价和运杂费总额全年预计外购材料和设备的买价和运杂费总额三、材料、设备按计划价格的核算 1、采用计价价格核算的特点 2、采用计价价格的核算方法 本期材料、设备成本差

24、异率（方法同工业企业）第二节材料采购的核算 一、材料采购的核算凭证 材料供应计划 供销合同 采购（发票、运费、结 算单） 验收入库和货款结算二、材料采购的核算 借 原材料 贷验收入库的各种材料计划成本发出的各种材料计划成本期末库存的各种材料计划成本按材料种类分明细科目数量金额式账页借 材料采购 贷购入材料或商品的实际成本结转节约入库材料或商品的计划成本结转超支购入但尚未运抵的材料或商品的实际成本按供应单位分明细账借 材料成本差异 贷购入超支购入节约结转发出差异（超支蓝字、节约红字）库存材料的差异 采购时： 借：材料采购 贷：银行存款/应付账款等 入库时： 借：原材料 材料成本差异（超支） 贷：

25、材料成本差异（节约） 材料采购第三节材料发出的核算 一、材料领发的手续和凭证 工程项目单位领用：领料单 拨给工程承包单位:拨给承包单位材料发料单 出售：加盖销售戳记 多余：退料单、假退料 二、材料收发的明细分类核算三、材料收发的总分类核算 借：开发成本 开发间接费用 管理费用 其他业务成本 在建工程 贷：原材料 材料成本差异 四、材料收发按实际成本计价的明细分类核算 1、先进先出法 2、加权平均法 3、移动加权平均法 五、材料收发按实际成本计价的总分类核算第四节材料委托加工的核算 “委托加工物资”账户 借：委托加工物资 贷：原材料 银行存款 借：原材料 贷：委托加工物资第五节设备的核算 一、设

26、备的验收和入库 供应部门：发票、提货单等 设备仓库：设备入库单 会计部门 二、设备的出库 三、设备采购收发的核算 1、总分类核算 借：材料采购设备 贷：银行存款 借：原材料 贷：材料采购设备 借：开发成本 贷：原材料第六节周转材料的核算 一、周转材料的分类 包装物和低值易耗品 工具性材料和材料性工具（模板、挡板、架料） 二、低值易耗品的核算 1、低值易耗品的特点和核算要求 2、低值易耗品的摊销核算方法（一次摊销、五五摊销法）三、其他周转材料的核算 工具性材料和材料性工具 周转材料在用周转材料 周转材料摊销 摊销方法定额摊销法：消耗定额定额摊销法：消耗定额按期摊销法：预计使用期限按期摊销法：预计

27、使用期限按次摊销法：预计使用次数按次摊销法：预计使用次数第七节材料、设备盘点清查和期末计价 一、清查盘点的作用和方法 1、作用 2、方法 3、账务处理盘亏：盘亏：借：待处理财产损溢借：待处理财产损溢 贷：原材料贷：原材料定额内消耗：定额内消耗： 借：开发成本借：开发成本/开发间接费用开发间接费用 贷：待处理财产损溢贷：待处理财产损溢 借：其他应收款借：其他应收款 管理费用管理费用 营业外支出营业外支出 贷：待处理财产损溢贷：待处理财产损溢 盘盈：冲减管理费用盘盈：冲减管理费用 二、材料、设备的期末计价二、材料、设备的期末计价 成本与可变现净值孰低法成本与可变现净值孰低法第四章 固定资产和无形资

28、产的核算 框架: 固定资产的概念、分类、计价 固定资产取得的核算 固定资产折旧的核算 固定资产清理、盘点与减值准备提取核算 租赁固定资产的核算 无形资产的核算第一节 固定资产概念、分类、计价 一、固定资产的概念与特征 二、固定资产的分类 三、固定资产的计价 原值、重置完全价值、净值、可变现净值固定资产的特征 1.固定资产是有形资产 2.固定资产的使用期限为超过一年或长于一年的一个营业周期，属于长期资产 3.取得固定资产的目的是为了用于生产、提供商品或劳务、出租给他人或企业管理需要，而不是为了出售 买价 增值税外购固定资 进口关税等相关税金产的成本 为达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于资产

29、的其他支出场地整理费运输费装卸费安装费专业人员服务费外购固定资产的核算购入不需要安装的固定资产 某企业购入一台不需要安装的设备一台，取得的增值税专用发票上注明价格400 000元，增值税68000元，另外支付运杂费2 000元，所有款项用银行存款支付。 固定资产的入账价值=400000+68000+2000=470000 借：固定资产 470 000 贷：银行存款 470 000购入需要安装的固定资产 购入时： 借：在建工程 贷：银行存款 安装时： 借：在建工程 贷：银行存款 安装完成交付使用时： 借：固定资产 贷：在建工程自行建造固定资产的核算 自营工程： 按其实施方 式不同分 出包工程：企

30、业自行组织工程物资的采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程企业通过招标的形式将工程发包给建筑商，由建筑商组织施工的建筑工程和安装工程 自营工程 借 工程物资 贷购入工程物资工程领用物资以及完工后转为存货期末库存的工程物资核算企业为建筑工程等购入的物资的实际成本 借 在建工程 贷自营工程所发生的各项支出工程完工转为固定资产尚未完工的自营工程所发生的各项支出核算企业进行自营工程所发生的实际成本设置:“建筑工程”、“安装工程”、“技术改造工程“、”其他工程“等明细科目账务处理 1.购入工程物资 借:工程物资 (含增值税额) 贷:银行存款 2.自营工程领用工程物资、支付工资等: 借:在建工程

31、贷:工程物资 应付工资等 3.完工 借:固定资产 贷:在建工程 (三)出包工程 1.企业将需要安装的设备交付承包单位进行安装时: 借:在建工程 贷:工程物资 2.预付工程价款借:在建工程 贷:银行存款 3.结算时: 借:在建工程 贷:银行存款 4.完工交付使用:借:固定资产 贷:在建工程(按设备的成本入账)三、投资投入固定资产的核算 借：固定资产 贷：实收资本（按双方协议价入账）四、租入固定资产的核算按其性质和形式分经营租赁融资租赁1.所有权 出租方2.租赁期限短3.风险和报酬没有转移1.所有权 出租方2.租赁期限长3.风险和报酬转移不作为承租方的固定资产,由出租人计提折旧作为承租方的固定资产

32、,由承租人计提折旧(一)经营租赁 1.租金是一次性支付的: 借:管理费用/制造费用 贷:银行存款 2.租金是分期支付的: 借:待摊费用 贷:银行存款 借:管理费用/制造费用 贷:待摊费用(二)融资租赁 1.在租赁开始日: 借:固定资产-融资租入固定资产 贷:长期应付款-应付融资租赁款 银行存款 2.按期支付租金 借：长期应付款-应付融资租赁款 贷： 银行存款按租赁协议或合同确定的价款、运输费、途中保险费、安装调试费、达到预定可使用状态前发生的借款费用按租赁协议或合同确定的价款3.租赁期满: 借:固定资产- 贷:固定资产-融资租入固定资产 借：固定资产 贷：待转资产价值接受捐赠非货币性资产价值

33、银行存款（发生的运杂费和相关税金） 六、盘盈固定资产的核算 借：固定资产 贷：待处理财产损溢 借:待处理财产损溢 贷:营业外收入五、接受捐赠固定资产的核算按调出单位的账面价值加上相关的费用入账第三节 固定资产折旧的核算 固定资产折旧:固定资产在使用过程中,逐渐 损耗而消失的那部分价值,固定资产损耗的 这部分价值,应当在固定资产有效使用年限 内进行分摊,形成折旧费用,计入各期成本费用 一、计提折旧的范围 二、影响折旧的因素 三、固定资产折旧的方法 四、固定资产折旧的账务处理除下列情况外,所有固定资产都计提折旧:1.已提折旧仍继续使用的固定资产；2.按照规定单独估价作为固定资产入账的土地1.当月增

34、加的固定资产,当月不提,下月开始计提折旧;2.当月减少的固定资产,当月照提,下月开始停止计提折旧计提折旧的范围对于已达到预定可使用状态的固定资产，如果尚未办理竣工决算的，应按估计价值暂估入账，并计提折旧；待办理竣工结算后，再按实际成本调整原来的暂估价，同时调整原已计提的折旧额影响折旧的因素固定资产折固定资产折旧总额旧总额= =固固定资产原价定资产原价- -预计残值预计残值+ +预计清理费预计清理费用用指预计固定指预计固定资产报废时资产报废时可以收回的可以收回的残值扣除预残值扣除预计清理费用计清理费用后的数额后的数额影响各期应影响各期应提的折旧额提的折旧额, ,但不影响但不影响总折旧额总折旧额折

35、旧基数 预计净残值 预计使用年限折旧方法 平均年限法 将固定资产的折 旧额在预计使用 年限内平均摊销, 每期折旧额相等1.年折旧率=(1-预计净残值率)/预计使用年限2.月折旧率=年折旧率/123.月折旧额=固定资产原价月折旧率工作量法根据实际工作量计提折旧1.单位工作量折旧额=固定资产原价 (1-预计净残值率)/预计总工作量2.月折旧额=当月工作量单位工作量折旧额双倍余额递减法1.不考虑残值,根据每期期初固定资产账面净值和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧2.应当在折旧年限到期以前两年内,将固定资产净值扣除净残值后的余额平均摊销1.年折旧率=2/预计使用年限2.月折旧率=年折旧率/123.月

36、折旧额=固定资产账面净值月折旧率方法 原理 计算公式方法 原理 计算公式年数总和法将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额1.年折旧率=尚可使用年限/预计使用年数总和2. 月折旧率=年折旧率/123.月折旧额=(固定资产原价-预计净残值)月折旧率账务处理借 累计折旧 贷企业因出售、盘亏、毁损等其他原因而减少的固定资产的折旧企业计提的折旧额企业已提折旧额的累积数核算企业提取的固定资产折旧额，是固定资产的备抵账户只进行总分类核算,不进行明细分类核算.在固定资产卡片上记载相关资料企业按月计提固定资产折旧：借： 管理费用 （管理部门） 其他业务成本（经营租出） 销售费用

37、 开发间接费用 贷：累计折旧 第四节 固定资产清理、盘点与减值准备提取的核算 一、固定资产清理的核算 二、固定资产盘点的核算 三、固定资产减值的核算一、固定资产出售、报废、毁损的核算 1.固定资产转入清理 借：固定资产清理 累计折旧 贷：固定资产 2.发生的清理费用 借：固定资产清理 贷：银行存款等 3.计算交纳的税金 借：固定资产清理 贷：应交税金-应交营业税4.出售收入和残料借:原材料 银行存款 贷:固定资产清理5.保险赔偿 借:其他应收款/银行存款 贷:固定资产清理6.结转净损益净收入: 借:固定资产清理 贷:营业外收入 (正常生产经营活动)净损失: 借:营业外支出 (正常生产经营活动)

38、 贷:固定资产清理 盘亏固定资产的核算 借：待处理财产损溢 累计折旧 贷：固定资产 借：营业外支出 贷：待处理财产损溢 固定资产的在建工程减值 借：营业外支出 贷：固定资产减值准备 在建工程减值准备 一、无形资产的概念和种类 无形资产:企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。第六节 无形资产的核算二、无形资产取得核算 1.外购或接受投资、捐赠 借：无形资产 贷：银行存款 （按实际支付的价款） 实收资本 （按双方协议价） 营业外收入 （有凭据和没有凭据） 2.自行开发无形资产： 开发过程中发生的费用 借：研发支出费用化支出 资本化

39、支出 贷：相关科目 研发成功时： 借：无形资产 贷：银行存款 研发支出资本化支出三、无形资产摊销的核算成本方法开始时间年限残值直线法直线法取得当月取得当月不考虑不考虑入账价值入账价值合同规定年限合同规定年限法律规定年限法律规定年限两者较短两者较短会计分录： 借：管理费用 其他业务支出 贷：累计摊销3、无形资产的期末计价 无形资产减值： 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备第五章 负债和所有者权益 框架： 流动负债的核算 非流动负债的核算 长期借款的核算 应付债券的核算 长期应付款的核算 所有者权益的核算第一节物业管理企业负债概述 一、物业管理企业负债的概念与特征 二、负债的分类（流动负债和长

40、期负债）第二节物业管理企业流动负债的核算 流动负债：指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。 特点： 1.偿还期短 2.目的是为了满足生产经营活动的周转需要二、 短期借款的核算借：银行存款 贷：短期借款借：财务费用 贷：预提费用借：短期借款 贷：银行存款 取得借款预提利息支付利息归还借款借：财务费用 预提费用 贷：银行存款 三、 应付票据的核算有关规定2.计提利息借：财务费用 贷：应付票据3.到期偿还借：应付票据 财务费用 贷：银行存款1.开出票据借：原材料 贷：应付票据4.到期偿还借：应付票据 财务费用 贷：应付账款甲公司甲公司乙公司甲物业公司于2003年10月1日从乙公司购入材料

41、一批，价款120000元，增值税额20400，材料验收入库，甲公司开出一张期限3个月、面值140400元的商业承兑汇票，票面利率6%，用以支付以上款项借：原材料 140 400贷：应付票据 140 400借：财务费用 702 贷：应付票据 702借:财务费用 702 应付票据 141 804 贷:银行存款 142 506 借：应收票据 140 400 贷:主营业务收入 140 400借：应收票据 702 贷：财务费用 702 借:银行存款 142 506 贷:财务费用 702 应收票据 141 804 四、应付账款的核算 发生时: 借:原材料 贷：应付账款 归还： 借：应付账款 贷：银行存款五

42、、预收账款的核算 借：银行存款 贷：预收账款 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：银行存款 贷：预收账款六、 应交税金的核算 应交税金 应交营业税 应交城建税 应交房产税 应交土地使用税 应交车船使用税 应交所得税 应交契税 管理费用七、应付工资和应付福利费 工资总额包括各种工资、奖金、津贴，不包括医药费、补助费、退休费等。 计提工资： 支付工资： 借：主营业成本 借：应付工资 管理费用 贷：银行存款 应付福利费 （ 医务人员工资） 在建工程 贷：应付工资 应付福利费是按工资总额提取的，主要用于支付职工医疗卫生费用、职工困难补助以及其他福利费。 计提福利费： 借：主营业务成本 管理费用 （包括

43、医务人员福利费） 在建工程 贷：应付福利费 支付福利费： 借：应付福利费 贷：银行存款八、 应付利润的核算 计提利润： 借：利润分配应付利润 贷：应付利润 实际支付时： 借：应付利润 贷：银行存款九、 预提费用的核算 预提费用：企业按照规定从成本费用中预先提取但尚未支 付的费用，如预提的租金、预提的利息、保险费等。 预提时： 借：管理费用 财务费用 贷：预提费用 支付时： 借：预提费用 贷：银行存款十、 其他应付款的核算 包括： 1.应付经营租入固定资产和包装物租金 2.职工未按期领取的工资 3.存入保证金 4.其他 账务处理: 发生时: 支付时: 借:管理费用等 借:其他应付款 贷:其他应付

44、款 贷:银行存款十一、其他应交款的核算 包括:应交的教育费附加、应交住房公积金等。 计算时： 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款 实际交纳时： 借：其他应交款 贷：银行存款 十二、代收款项 代收款项：用来核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收水电费、煤气费、有限电视费等 收到代收款时： 借：银行存款/现金 贷：代收款项 支付时： 借：代收款项 贷：银行存款 借 待转资产价值 贷企业期末结转的资产价值企业因接受捐赠而形成的待转的资产价值反映企业接受捐赠资产价值中需要以后年度结转的部分核算企业因接受捐赠而形成的待转的资产价值，属于负债类科目应设置“接受捐赠货币性资产价值”和“

45、接受捐赠非货币性资产价值”十三、代转资产价值（一）取得捐赠资产的核算 1.取得货币性资产捐赠 借：银行存款 贷：待转资产价值2.取得非货币性资产捐赠商品商品固定资产借：库存商品 贷：待转资产价值 借：固定资产 贷：待转资产价值 (三)期末结转的核算 一次性结转 借：待转资产价值接受捐赠货币性资产价值 接受非捐赠货币性资产价值 贷：应交税金-应交所得税 资本公积其他资本公积 接受非货币性资产捐赠 分期结转 如果企业接受捐赠的非货币性资产金额较大，经批准可以在规定期限内分期平均计入各年度应纳税所得额 每期结转时： 借：待转资产价值接受非捐赠货币性资产价值 贷：应交税金-应交所得税 资本公积接受非货

46、币性资产捐赠第三节 长期负债一、长期借款的核算二、长期应付款的核算三、代管基金的核算一、长期负债的核算 长期借款是指企业向银行或其他金融机构借入的偿还期在一年以上的各种借款。 一、科目设置借 长期借款 贷企业偿还的长期借款本金、利息金额企业借入的长期借款本金、以及发生的利息金额企业尚未偿还的长期借款本金、利息金额借款费用资本 根据规定，为购建固定资产而发生的专门借款，在满足借款费用开始资本化的条件时至购建的固定资产达到预定可使用状态前发生的借款费用，应计入固定资产成本；在固定资产达到预定可使用状态之后发生的，应于发生时计入当期财务费用。 借款费用开始资本化的三个条件是：资产支出已经发生借款费用

47、已经发生为使固定资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始达到预定可使用状态的判断：1固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或者实质上已经完成3继续发生在所购建固定资产上的支出金额很少或几乎不再发生2所购建的固定资产与设计要求或合同要求相符或基本相符，即使有极个别与设计或合同要求不相符的地方，也不影响其正常使用主要账务处理 1.取得借款： 借：银行存款 贷：长期借款 2.发生借款费用 借：财务费用 (正常经营活动) 在建工程 (购建固定资产达到预定可使用状态前) 贷：长期借款 3.归还借款 借:长期借款 贷:银行存款二、长期应付款的核算 长期应付款:企业发生的除长期借款以外的各种长

48、期应付 款项,如应付融资租入固定资产的租赁费 一、科目设置 借 长期应付款 贷企业归还的长期应付款企业发生的长期应付款企业尚未支付的长期应付款应付融资租赁款的核算 1.融资租入固定资产时： 借：固定资产融资租入固定资产 贷：长期应付款 银行存款 2.按期支付融资租赁费: 借:长期应付款 贷:银行存款 3.租赁期满,如果合同规定将固定资产所有权转归承租企业: 借:固定资产XX 贷：固定资产融资租入固定资产三、代管基金的核算 代管基金：物业管理企业接受业务管理委员会或者物业产权人、使用人委托的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 代管基金：专户存储、专款专用 1.收到代管基金时： 借：银行

49、存款 贷；代管基金 2.银行计息： 借：银行存款 贷；代管基金 3.使用:账务处理 (1)由本企业承接改造任务的: 借:物业工程 贷:银行存款 原材料 完工: 借:代管基金 贷:主营业务收入 借:主营业务成本 贷:物业工程 (2)由外单位承接改造任务的: 借:代管基金 贷:银行存款第十章 所有者权益 框架： 实收资本的核算 资本公积的核算 留存收益的核算(盈余公积和未分配利润)第一节 实收资本的核算实收资本是指投资者作为资本投入到企业中的各种资产的价值。所有者向企业投入资本，在一般情况下无须偿还，可以长期周转使用。账务处理：1.接受现金投入资本： 借：银行存款 贷：实收资本2.接受非现金资产投

50、入资本借：固定资产等科目 贷：实收资本 资本公积3.经法定程序批准减少注册资本 借：实收资本 贷：现金/银行存款第二节资本公积的核算 资本公积：投资者或者他人投入到企业、所有权归属于全体投资者、并且金额上超过法定资本部分的资本或资产 资本公积：不是由企业实现的利润转化而来的，它是由资本溢价、接受捐赠非现金资产、外币折算差额等原因形成的第三节留存收益的核算 留存收益：企业在历年实现的利润中提取或形成的留存于企业的内部积累，主要包括盈余公积和未分配利润 盈余公积：企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金，包括法定盈余公积、任意盈余公积和法定公益金 未分配利润：企业留待以后年度进行分配的结存利润，也

51、是企业所有者权益的组成部分。盈余公积的用途 1.转增资本借:盈余公积 贷:实收资本 2.弥补亏损 借:盈余公积 贷:利润分配 3.发放现金股利和利润借:盈余公积 贷:应付利润 4.职工集体福利 借:盈余公积公益金 贷：盈余公积任意盈余公积第八章 成本与费用 框架： 成本和费用概述 营业成本的核算 期间费用的核算第一节物业管理企业成本和费用概述 一、费用与支出、成本的关系 支出：指企业的资源因耗用或偿付等原因而流出企业，从而导致企业可使用资源总量的减少，可以是现金支出，也可以是非现金支出 费用：指一定时期进行物业管理活动发生的耗费，包括营业费用、管理费用和财务费用（即期间费用和营业成本） 成本：

52、指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务的各项支出，分为物业管理成本、物业经营成本和物业大修成本第二节物业管理企业营业成本的核算 一、物业管理企业营业成本的概念与内容 营业成本包括直接人工费、直接原材料费和间接费用 实行一级成本核算的企业，可以不设间接费用，有关支出直接记入管理费用 间接费用，如管理人员领用的劳保服、手套、经营用固定资产的折旧费和修理费等，不能直接记在“主营业务成本”科目，而采取一定的分配方法，分配后记入“主营业务成本”相关明细科目费用费用营业成本营业成本期间费用期间费用直接材料直接材料间接费用间接费用管理费用管理费用管理费用管理费用财务费用

53、财务费用营业费用营业费用直接人工直接人工二、物业管理企业营业成本的核算 借 物业工程 贷企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造工程发生的各项支出已完成物业工程成本在建工程实际成本核算企业承接物业工程发发生的各项支出借 主营业务成本 贷各项实际发生的成本额营业成本的结转额按物业管理活动的种类设置明细账，其明细账的设置应与经营收入的明细核算相对应，如“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”等（一）物业管理成本的核算 物业管理成本：指物业管理企业为物业产权人、使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动而发生的支出 由以下部分构成：管理、服务人员的工资和福利

54、费、楼内公共设施维修和保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、固定资产折旧费1.公共性服务成本的核算 指对公共设施(电梯、照明、消防、停车场）的维修保养、公共环境的清洁照明、绿化、报安等服务活动中所发生的各项支出 可以采用自营和出包的形式自 营 借：主营业务成本物业管理成本公共性服务成本 贷：现金 银行存款 原材料 低值易耗品 应付工资出 包 付款时： 借：主营业务成本物业管理成本公共性服务成本 贷：银行存款 2.公众代办性服务成本的核算 指物业管理企业接受业主和租户委托代收代缴水电费、煤气费、有限电视费等服务所发生的各项必要支出。 其成本主要是应分摊的人工服务费 借：主营业务成本公众

55、代办性服务 贷：应付工资3.特约服务成本核算 指:物业管理企业对管辖内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务(如家电维修、清洗油烟机等)所发生的各项必要支出 借：主营业务成本特约服务成本 贷：应付工资 原材料（二）物业经营成本的核算 指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各项费用支出，如房屋出租、停车场管理、游泳池等管理支出 包括出租房的摊销额、经营人员的工资和福利费、耗用的材料支出、承包费等1.房屋租赁服务成本的核算 设置“库存商品出租房”科目，同时建立“出租房卡片”，记录出租房屋的坐落地点、结构、层次、面积等情况 出租房的摊销： 借：主营业务成本物业经营成本

56、贷：库存商品出租房出租房摊销2.汽车保洁服务成本 借:银行存款 贷:主营业务收入 借:主营业务成本物业经营成本 贷：应付工资 银行存款 原材料（三）物业大修成本的核算 指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋公共部位、共用设备进行大修时所支付的各项费用 分为自性组织和出包工程1.物业管理企业自行维修 借:物业工程某工程 贷：应付工资 银行存款 原材料 借：主营业务成本物业大修成本 贷：物业工程某工程2.工程出包 借:预付账款(或应付账款) 贷:银行存款 借:主营业务成本物业大修成本 贷：预付账款 银行存款第三节物业管理企业期间费用的核算 主要是管理费用和财务费用 管理费用核算的内容

57、财务费用（同企业企业）管理费用企业管理部门及职工方面的费用用于企业直接管理之外的费用购销业务的应酬提供生产技术条件的费用损失或准备其他费用公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、矿层补偿费业务招待费排污费、绿化费、技术转让费、研究与开发费、无形资产摊销、长期待摊费用摊销坏账准备、存货跌价准备财务费用利息支出（减利息收入）汇兑损失（减汇兑收益）相关手续费第九章 收入、利润及利润分配 框架： 收入概述 收入的核算 利润和利润分配的核算第一节物业管理企业收入概述 收入:从事物业管理收入和其他经营活动收入，包括主营

58、业务收入、其他业务收入、营业外收入等收入收入分类分类主营业务主营业务收入收入其他业务收入其他业务收入物业管理收入物业经营收入物业大修收入房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入商品用房经营收入收入的确认 采用权责发生制 1.企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订的付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期，作为营业收入的实现 2.物业大修收入,应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。第二节物业管理企业收入的核算 一、物业管理企业主营业务收入的核算 物业管理收入 物业经营收入 物业大修收入（一）物业管理收入的核算 1.公共性服务

59、收入 按月收取；定期收入，先记入预收账款 2.公众代办服务费收入 3.特约服务费收入 (二)物业经营收入 (三)物业大修收入:经业主签证认可后确认收入 借:代管基金 贷:主营业务收入物业大修收入二、其他业务收入的核算 1.房屋中介代销手续费收入（代开发商） 2.材料物资销售收入 3.废品回收收入 4.商业用房经营收入 5.转让无形资产收入第三节利润与利润分配的核算 一、物业管理企业利润形成的核算 利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入营业外支出 营业总额=主营业务利润+其他业务利润二、营业外收支的核算 营业外收入：固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产净收益、罚款收入 营业外支出：固

60、定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产净损失、罚款支出、非常损失三、利润的核算 借：主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 贷：本年利润 借：本年利润 贷：主营业务成本 其他业务支出 管理费用 财务费用 营业外支出四、物业管理企业所得税的核算 （一）所得税概述 1.永久性差异 2.时间性差异(二)所得税的会计处理方法 应付税款法 所得税费用=应交所得税 =(税前会计利润+-永久性差异+-时间性差异)*税率五、利润管理企业利润分配的核算 （一）净利润的分配顺序 1.弥补被没收的财产损失，税金滞纳金等 2.弥补以前年度亏损 3.提取法定盈余公积、公益金 4.向投资者分配利润(二)净利润帐户的