房地产企业土地增值税清算与鉴证操作实务

1、 1 1 1、自查与清算应向税务机关如何提供土增税清算资料自查与清算应向税务机关如何提供土增税清算资料 2 2、20102010年房地产企业土增税清算政策及操作实务年房地产企业土增税清算政策及操作实务3 3、土地增值税清算有关问题的探讨、土地增值税清算有关问题的探讨4 4、问题解答、问题解答2清算审核人员应具备的相关知识 1.1.国家税务总局、省国税和省地税局及其国家税务总局、省国税和省地税局及其他相关部门的政策文件规定。他相关部门的政策文件规定。 2.2.房地产开发经营管理知识。房地产开发经营管理知识。 3.3.土地管理知识。土地管理知识。 4.4.工程造价知识。工程造价知识。 5.5.会计

2、基础知识。会计基础知识。 6.6.其它相关法律法规其它相关法律法规3清算项目的前期准备清算项目的前期准备 一、一、1 1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依托网络方式和要求企业提供涉税信息托网络方式和要求企业提供涉税信息 2 2、收集企业基本情况、收集企业基本情况 3 3、收集开发项目的基本信息、收集开发项目的基本信息 4 4、收集项目工程及财务等资料、收集项目工程及财务等资料 二、采集相关部门涉税信息二、采集相关部门涉税信息 1. 1.发改部门：发改部门： 该部门主要负责该部门主要负责项目的立项项目的立项和固定资产投资备案。和固定资产投资备

3、案。海南省企业固定资产投资项目备案管理办法海南省企业固定资产投资项目备案管理办法 了解房地产项目的单位、名称、地点、性质、所属行了解房地产项目的单位、名称、地点、性质、所属行业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。4采集相关部门信息采集相关部门信息 2. 2.土地管理部门。土地管理部门。 主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发土地使用权证土地使用权证， 3. 3.规划部门：规划部门： 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4 4、建设部门、建设部门 拆迁许

4、可证拆迁许可证 5采集相关部门信息采集相关部门信息 建设工程开工许可证建设工程开工许可证 建筑工程竣工备案表建筑工程竣工备案表 5. 5.房产管理部门房产管理部门 商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证 商品房买卖合同商品房买卖合同 房屋测绘报告书房屋测绘报告书 办理房地产项目初始产权登记办理房地产项目初始产权登记 核发房屋产权有关证件核发房屋产权有关证件 6企业应收集的基本资料 1.1.营业执照、公司章程或协议、税务登记证、资质证书；营业执照、公司章程或协议、税务登记证、资质证书； 2. 2.公司设立、历次变更、登记公司设立、历次变更、登记; ; 3. 3.单位组织结构图；单位组织

5、结构图； 4.4.股东会、董事会重大决议等文件股东会、董事会重大决议等文件 5. 5.涉及收入、成本的合同涉及收入、成本的合同 6.6.纳税鉴定文件、减免税批复（国税、地税）纳税鉴定文件、减免税批复（国税、地税） 7.7.向税务主管部门登记的向税务主管部门登记的不动产项目情况登记表不动产项目情况登记表复印件复印件 8.8.向税务主管部门申报的向税务主管部门申报的土地增值税项目登记表土地增值税项目登记表复印件复印件 9. 9.检查项目有关税种税务检查报告检查项目有关税种税务检查报告 10. 10.其他基本资料其他基本资料 7项目及财务等信息(一) 1.1.土地使用权受让合同（土地使用权证复印件）

6、；土地使用权受让合同（土地使用权证复印件）； 2. 2.支付土地出让金或转让价款凭证；支付土地出让金或转让价款凭证； 3. 3.开发项目可研报告、申请立项、批准有关文件；开发项目可研报告、申请立项、批准有关文件； 4. 4.规划部门批准项目总体规划设计要点规划部门批准项目总体规划设计要点. .设计任务书；设计任务书； 5. 5.建设用地规划许可证、项目建筑平面图；建设用地规划许可证、项目建筑平面图； 6. 6.开发项目的预算、决算书；开发项目的预算、决算书； 7.7.建设工程规划许可证；建设工程规划许可证； 8. 8.建设工程施工许可证；建设工程施工许可证； 9. 9.工程项目招投标文件；工程

7、项目招投标文件； 10. 10.施工合同与结算单（表）；施工合同与结算单（表）； 11. 11.工程竣工验收证明（或备案证）、房产证等完工证明资料；工程竣工验收证明（或备案证）、房产证等完工证明资料； 12.12.项目竣工决算报表（书）；项目竣工决算报表（书）；8项目及财务等信息(二) 13.13.商品房预（销）售许可证；商品房预（销）售许可证； 14. 14.规划局关于停缓建项目批复文件；规划局关于停缓建项目批复文件； 15. 15.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；凭证； 16. 16.经房产局采信的房屋面积测

8、绘报告及各栋各层房型套数、面积经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积统计表；统计表； 17.17.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）；商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）； 18.18.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表；清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表； 19.19.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申报表；报表； 20.20.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印件；缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印件； 9项目及财务等信息

9、(三)21.21.预征土地增值税分项目统计表；预征土地增值税分项目统计表；22.22.与转让房地产有关税金的合法有效凭证；与转让房地产有关税金的合法有效凭证； 23.23.相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件；相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件；24.24.转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据；转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据；25.25.银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证；银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证；26.26.与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。27.27.交房记录等其他资料交

10、房记录等其他资料, , 这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料 10整体测算分析一 例、某房地产企业开发每平方米商品房例、某房地产企业开发每平方米商品房:工程造价工程造价(包括取得土地所支包括取得土地所支付金额和投建成本：付金额和投建成本：3,500元元/（高层）；房地产企业开发普通住宅（高层）；房地产企业开发普通住宅2万万平米，每平米销售单价：平米，每平米销售单价：5,818元，销售收入：元，销售收入：116,200,000元，扣除总元，扣除总成本成本:70,000,000元，增值额未超过扣除项目金额元，增值额未超过扣除项目金额20，增值比：

11、，增值比：0.19%，按条例规定：普通住宅增值额不超过按条例规定：普通住宅增值额不超过20%的免税。的免税。 1、 销售总收入：销售总收入： 5,818*20000=116,200,000元元 2、应纳营业税及附加：、应纳营业税及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元元 3、土地增值税税负率：、土地增值税税负率：0 4、应缴土地增值税：、应缴土地增值税：0 5、企业综合税负率：每平方米：、企业综合税负率：每平方米：12.56% 增值额刚好不超过扣除项目金额增值额刚好不超过扣除项目金额20，11整体测算分析二 1、 销售总收入：销售总收入： 148,200,000元元 2

12、、扣除总成本、扣除总成本:70,000,000元元 3、应纳营业税及附加：、应纳营业税及附加：8151000元元 4、土地增值税税负率：土地增值税税负率：9.93% 5、应缴土地增值税：、应缴土地增值税：14,714,700元元 6、综合税负率：、综合税负率：23.58% 增值额刚好不超过扣除项目金额增值额刚好不超过扣除项目金额50%12整体测算分析三 1、 销售总收入：销售总收入： 202,800,000元元 2、应纳营业税及附加：、应纳营业税及附加： 11,154,000元元 3、土地增值税税负率：土地增值税税负率：17.33% 4、应缴土地增值税：、应缴土地增值税：35,150,700元

13、元 5、综合税负率：、综合税负率：32.63% 增值额刚好不超过扣除项目金额增值额刚好不超过扣除项目金额100%，13整体测算分析四 1、 销售总收入：销售总收入： 325,000,000元元 2、应纳营业税及附加：、应纳营业税及附加：17875000元元 3、土地增值税税负率：土地增值税税负率：28.23% 4、应缴土地增值税：、应缴土地增值税：91,731,250 5、综合税负率：、综合税负率：44.37% 增值额刚好不超过扣除项目金额增值额刚好不超过扣除项目金额200%， 14整体测算分析五 1、 销售总收入：销售总收入： 465,600,000元元 2、应纳营业税及附加：、应纳营业税及

14、附加： 25,608,000元元 3、土地增值税税负率：土地增值税税负率：36.21% 4、应缴土地增值税：、应缴土地增值税：168582400 5、综合税负率：、综合税负率：52.15% 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%以上以上.15土地增值税清算土地增值税清算基本规定基本规定 琼地税发琼地税发2009102号规定号规定: 一、土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，实行一级清算、审管分离的模式。 二、各直属地税局可以委托工程造价事务所（甲级或乙级）和会计师（税务师）事务所进行清算项目的鉴证和审核，由中介机构出具鉴证审计报告；也可以聘请注册造价师或注册会计

15、师、注册税务师参与清算工作，由直属地税局作出清算结论。 三、收费标准比照国家税务总局和海南省出台的税务师收费标准执行。 清算项目鉴证和审核工作要对票据及其对应业务的真实性予以认定，有必要的可对企业进行延伸检查。各直属地税局对中介机构的清算项目鉴证、审核工作进行必要的督导和检查，确保土地增值税清算工作质量。土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程国税发200991号规定: 四、达到清算条件的:第九条第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。 16 第十条第十条 对

16、符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（三）

17、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 17旧房处理的有关规定旧房处理的有关规定 一、关于清算单位的问题一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证建设工程规划（临时）许可证”确认的房确认的房地产开发项目为单位进行清算地产开发项目为单位进行清算 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号）号） 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题1、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确

18、认，票的，经当地税务部门确认，条例条例第六条第（一）、（三）项规定的扣第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计予以扣除，但不作为加计5%的基数。的基数。 2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的

19、，地方税务机关可以根据地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法（以下简称（以下简称税税收征管法收征管法）第）第35条的规定，实行核定征收条的规定，实行核定征收。（摘自财税200621号）18旧房处理的有关规定旧房处理的有关规定 中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法 中华人民共和国主席令 第四十九号 第三十五条第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： (一一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的； (二二)依照法律、行政

20、法规的规定应当设置帐簿但未设置的；依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的； (三三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； (四四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；全，难以查帐的； (五五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；期申报，逾期仍不申报的； (六六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税人申报的计税依据明显偏

21、低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。19旧房处理的有关规定旧房处理的有关规定 旧房：不存在清算问题，旧房及建筑物的扣除项目计算方法：旧房：不存在清算问题，旧房及建筑物的扣除项目计算方法： 第一种方法：评估价格第一种方法：评估价格:重置成本价重置成本价 成新率成新率成新率成新率=(设备总使用年限设备总使用年限设备已使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限设备总使用年限*100% 若房屋属单门独院的，其土地的扣除金额，以取得土地时的基准地价进行评估。若房屋属单门独院的，其土地的扣除金额，以取得土地时的基准

22、地价进行评估。 第二种方法： 旧房及建筑物的扣除项目计算：旧房及建筑物的扣除项目计算： 自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满1212个月计一年，未满个月计一年，未满一年的，不得给予加计一年的，不得给予加计5%5%的扣除；满一年但未超过的扣除；满一年但未超过1 1年半的（含一年半），其年半的（含一年半），其加计扣除年限为一年；超过加计扣除年限为一年；超过1 1年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如此类推计算。（琼地税函此类推计算。（琼地税函【20102010】第第250250号）号） 第三种方法

23、：在纳税人无法提供购进发票的情况下，在销售收入的第三种方法：在纳税人无法提供购进发票的情况下，在销售收入的50%至至70% 内核定，摘自内核定，摘自据琼地税发据琼地税发【20042004】122122号文规定。号文规定。20纳税人土地增值税清算申报表纳税人土地增值税清算申报表*（表一）（表一）项目项目 行次行次 金额金额 一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额 1 12 23 3 1其中其中 货币收入货币收入 2实物收入及其他收入实物收入及其他收入 3二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计 4 45 56 6131316162020 4 1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权

24、所支付的金额 5 2.2.房地产开发成本房地产开发成本 6 67 78 89 9101011111212 6 其中其中土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 7前期工程费前期工程费 8建筑安装工程费建筑安装工程费 9基础设施费基础设施费 10公共配套设施费公共配套设施费 11开发间接费用开发间接费用 12 3.3.房地产开发费用房地产开发费用 13 1314141515 1321其中其中利息支出利息支出 14其他房地产开发费用其他房地产开发费用 15 4. 4.与转让房地产有关的税金等与转让房地产有关的税金等 16 16171718181919 16 营业税营业税 17 其中其中城市维护建设

25、税城市维护建设税 18教育费附加教育费附加 19 5. 5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 20 三、增值额三、增值额 21 211 14 4 21 四、增值额与扣除项目金额之比（）四、增值额与扣除项目金额之比（）222221214 4 22 五、适用税率（）五、适用税率（） 23 六、速算扣除系数（）六、速算扣除系数（） 24 七、应缴土地增值税税额七、应缴土地增值税税额 25 25212123234 42424 25 八、已缴土地增值税税额八、已缴土地增值税税额 26 九、应补（退）土地增值税税额九、应补（退）土地增值税税额 27 2725252626 27授权代理授权代

26、理人人 （如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权一切税务事宜，现授权_（地址）（地址）_为本纳税人的代理申为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。 授权人签字：授权人签字：_ 声明声明 我声明：此纳税申报表是根据中华人民共和国土地增我声明：此纳税申报表是根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则的规定填报的。我确值税暂行条例及其实施细则的规定填报的。我确信它是真实的、可靠的、完整的信它是真实的、可靠的、完整的 声明人签字：声明人签字：_ 纳税人

27、签章纳税人签章 法人代表签章法人代表签章 经办人员（代理申报人）签章经办人员（代理申报人）签章 备注备注22中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字财法字1995第6号 十二、四级超率累进税率，每级十二、四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额”的比例，均的比例，均包括本比例数。包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未

28、超过扣除项目金额（一）增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额30（二）增值额超过扣除项目金额（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过，未超过100的的土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额40扣除项目金额扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过，未超过200的的土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额50扣除项目金额扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额（四）增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额60扣除项目金额扣除项目金额35公式中的公式中的5，15，35为速算扣除系数。为速

29、算扣除系数。23 项目项目 支付金额支付金额项目一项目一( (土地面积土地面积) ) 项目二项目二( (土地面积土地面积) )项目三项目三( (土地面积土地面积) )土土地地价价款款支支付付情情况况 支付的土地出让金支付的土地出让金 支付地价款金额支付地价款金额 交纳的有关税费交纳的有关税费 其中：契税其中：契税 耕地占用税耕地占用税 土地办证过户费土地办证过户费 土地测量费土地测量费 合计合计土土地地征征用用费费用用情情况况 土地征用费用土地征用费用 劳动力安置费劳动力安置费 安置动迁用房支出安置动迁用房支出 拆迁补偿款拆迁补偿款 合计合计土地费用申报表（表二）土地费用申报表（表二）24 一

30、、联营方式一、联营方式 二、投资入股方式二、投资入股方式 三、合作建房方式三、合作建房方式 存在问题：比如：转让取得土地使用权。存在问题：比如：转让取得土地使用权。在在20052005年年1 1月月8 8号以前，税务是委托国土局代收号以前，税务是委托国土局代收税款的，请问在缴纳营业税和契税后，没有取税款的，请问在缴纳营业税和契税后，没有取得有效凭证，其取得土地来源所支付的成本企得有效凭证，其取得土地来源所支付的成本企业如何应对业如何应对25土地取得的形式和成本问题土地取得的形式和成本问题 1、通过招拍或协议方式取得土地、通过招拍或协议方式取得土地 2、土地房产投资联营、土地房产投资联营 3、股

31、权方式取得土地或项目、股权方式取得土地或项目 4、司法或行政确权、司法或行政确权 一、联营方式取得的土地：一、联营方式取得的土地：财税财税200621号号规定规定 五、关于以房地产进行投资五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题或联营的征免税问题 1、 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

32、财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 2、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 （财税字（财税字199548号）号） 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业征收土地增值税。

33、对投资、联营企业将上述房地产再转让将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。的，应征收土地增值税。 26 3、契税暂行条例细则契税暂行条例细则中规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转中规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让，房屋买卖或者房屋赠与征税。移的，视同土地使用权转让，房屋买卖或者房屋赠与征税。 4、国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发（国税发200383号）和号）和国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发（国税

34、发200631号）中都规定，号）中都规定，将开发产品用作对外投资视同销售确认收入。将开发产品用作对外投资视同销售确认收入。还规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目还规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开的，企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。发产品两项经济业务进行所得税处理。 由此可见，在契税、企业所得税中，均是将以房地产进行投资、联营按照视由此可见，在契税、企业所得税中，均是将以房地产进行投资、联营按

35、照视同销售进行纳税处理。同销售进行纳税处理。 二、股权方式取得土地或项目：二、股权方式取得土地或项目： 财政部财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定：号）规定： （一）（一） 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。投资风险的行为，不征收营业税。 27 （二）、二）、 对股权转让不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 三、以房地产进行投资、联营和股权转让方式取得土地的成本认三、以房地产进行投资、

36、联营和股权转让方式取得土地的成本认定：定： 以房地产投资、联营讲市场公允值，企业财务以实际发生成本入以房地产投资、联营讲市场公允值，企业财务以实际发生成本入账，入账凭证：缴纳契税的完税凭证上记载的计税金额和合同等，而账，入账凭证：缴纳契税的完税凭证上记载的计税金额和合同等，而税务机关是以原始投建或取得土地的实际费用的支出确认成本。否则税务机关是以原始投建或取得土地的实际费用的支出确认成本。否则要补上一环节的应纳各税，取得合法有效凭证，才能进入成本。税务要补上一环节的应纳各税，取得合法有效凭证，才能进入成本。税务机关对股权转让成本的认定：机关对股权转让成本的认定： 四、股权的性质四、股权的性质:

37、 （一）股权方式取得的土地或项目：股权是指企业投资者的法律（一）股权方式取得的土地或项目：股权是指企业投资者的法律所有权所有权,以及由此而产生的投资者对企业拥有的各项权利，包括自益权以及由此而产生的投资者对企业拥有的各项权利，包括自益权和共益权。产权指所有者的权益。和共益权。产权指所有者的权益。28股权方式取得的土地或项目股权方式取得的土地或项目 （二）、股权则指资本金或实收资本。（二）、股权则指资本金或实收资本。 （ 三）、三）、 国税函国税函2000687号规定：号规定： 国家税务总局关于以转让股权国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复，其中有这么一段：鉴名义

38、转让房地产行为征收土地增值税问题的批复，其中有这么一段：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些的股权，且这些以股权形式表以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。土地增值税的规定征税。 五、对没有按规定缴纳税款的，其股权成本只能按甲方原来取得土五、对没有按规定缴纳税款的，其股权成本只能按甲方原来取得土地使用权所支

39、付的实际价款作为成本，而不是以协议价或合同价款。地使用权所支付的实际价款作为成本，而不是以协议价或合同价款。 实际上，相当与甲方转让股权按市场公允值作价应纳税款，此时已实际上，相当与甲方转让股权按市场公允值作价应纳税款，此时已转嫁给了乙方，其差额只能挂往来科目，没有合法有效凭证进成本。转嫁给了乙方，其差额只能挂往来科目，没有合法有效凭证进成本。29 六、取得土地使用权所支付的金额认定：六、取得土地使用权所支付的金额认定： （第一）、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，第一）、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳

40、的计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制这样规定的目的主要是抑制“炒炒”买买“炒炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 （第二）、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，（第二）、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的关费用、开发

41、土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。扣除。 摘自国税函发摘自国税函发1995110号）规定，号）规定， 30以联营的形式取得土地使用权以联营的形式取得土地使用权 联营方式取得的土地：财税联

42、营方式取得的土地：财税200621号规定关于以房地号规定关于以房地产进行投资或联营的征免税问题产进行投资或联营的征免税问题 （第一）、（第一）、 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知定的通知。31以股权的形式取得土地使用权以股权的形式取得土地使

43、用权 （第二）、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接第二）、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中和土地使用权转移过程中应应支付的相关税费支付的相关税费计算确认该项土地使用权的计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。国税发或减除应收到的补价款。国税发200931号第三十一条号第三十一条 （第二款

44、）（第二款） 存在问题：那么对于存在问题：那么对于在在20052005年年1 1月月8 8号以前转让取得土地使用权的房号以前转让取得土地使用权的房地产企业，已取得营业税和契税完税凭证的，在房地产项目开发完工后地产企业，已取得营业税和契税完税凭证的，在房地产项目开发完工后进行土地增值税清算时，成本将如何认定进行土地增值税清算时，成本将如何认定 1 1、现省局也没有明确规定、现省局也没有明确规定 2 2、土地增值税纳税对像不同、土地增值税纳税对像不同, ,应分别核算应分别核算 3 3、税务机关应追缴转让方的土地增值税和企业所得税或个人所得税、税务机关应追缴转让方的土地增值税和企业所得税或个人所得税

45、 32拆迁补偿费明细申报表拆迁补偿费明细申报表 （三）（三）项目项目补偿单位补偿单位(人人) 入帐时间入帐时间 凭证号凭证号 对方科目对方科目 补偿方式补偿方式 金额金额 入帐凭据入帐凭据 备注备注 合计合计33拆迁补偿费的确认拆迁补偿费的确认 问问 题题 一、拆迁的收据和白条能否作为凭证 二、房地产开发企业支付给回迁户成本的如何处理 三、异地安置问题 四、具有拆迁资格的房地产开发企业自行拆迁在没有取得合法有效凭证的情况下应如何应对 五、委托拆迁企业要不要取得合法有效凭证 六、货币安置拆迁安置问题如何处理34拆迁补偿费的确认拆迁补偿费的确认 海南省地方税务局海南省地方税务局 关于明确土地增值税

46、若干政策问题的通知关于明确土地增值税若干政策问题的通知 琼地税函琼地税函20072007356356号号 第七条规定、关于拆迁补偿费的确认问题第七条规定、关于拆迁补偿费的确认问题 纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭

47、据等相关资料确定。收付款凭据等相关资料确定。 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价、出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地各项费用，主要包括土地买价、出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国税支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国税发

48、发200931号第二十七条号第二十七条 第一款的规定。第一款的规定。35拆迁补偿费的确认拆迁补偿费的确认 七、关于拆迁安置土地增值税计算问题七、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房安置用房视同销售处理，视同销售处理，按按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知管理有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确号）第三条第（一）款规定确认收入，认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企同

49、时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆（二）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。迁补偿费。（三）（三）货币安置拆迁的，货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。补偿费。 摘自摘自国税国税函函2010220号号36拆迁补偿费的确认拆迁补偿费的

50、确认 1 1、具有拆迁资格的房地产开发企业自行拆迁，其发生、具有拆迁资格的房地产开发企业自行拆迁，其发生的补偿费用的补偿费用不属于生产经营性活动，不属于生产经营性活动，不能开具发票不能开具发票 2 2、委托有拆迁资格的单位进行拆迁，房地产开发企业、委托有拆迁资格的单位进行拆迁，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时，应取得地税部门监制的向对方支付拆迁费用时，应取得地税部门监制的“建安发票建安发票” 3 3、海口市关于拆迁方面的规定有（、海口市关于拆迁方面的规定有（1 1）海口市房屋海口市房屋拆迁管理条例拆迁管理条例；（；（2 2）海口市旧城区（城中村）改造拆海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若

51、干意见迁补偿安置若干意见（海府（海府2007220072号）；（号）；（3 3）海口市海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见（试行）的补旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见（试行）的补充规定（一）充规定（一）（海府办（海府办20082462008246号）。号）。37前期工程费明细申报表前期工程费明细申报表 （四）（四）项目项目 施工单位施工单位 入账时间入账时间 凭证号凭证号 对方科目对方科目 金额金额 入帐凭据入帐凭据 发票号发票号 合计合计38前期工程费前期工程费 （一）设计费用方面问题的处理（一）设计费用方面问题的处理 （二）财政性资金问题的处理（二）财政性资金问题的处理

52、（三）关于政府性基金和行政事业性收费问题的（三）关于政府性基金和行政事业性收费问题的处理处理 （四）专项资金、市政配套设施费和人防易地建（四）专项资金、市政配套设施费和人防易地建设费和土价款的区别问题设费和土价款的区别问题39前期工程费前期工程费 一、一、前期工程费：前期工程费：1、“入帐凭据入帐凭据”栏填写入帐所凭据的票据，如栏填写入帐所凭据的票据，如“建安发票建安发票”、“服务发票服务发票”、“销售发票销售发票”等。等。2、项目与发票要对应、项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票若是一个项目对应多张发票,要按每张发票一行进行分列。要按每张发票一行进行分列。 3、项目内容、项目内容按规划

53、费用、设计费用、水文地质费用、勘探费用、测绘费用、场地平按规划费用、设计费用、水文地质费用、勘探费用、测绘费用、场地平整费等支出内容分别填列整费等支出内容分别填列 。 （一）设计费用方面问题：（一）设计费用方面问题：营业税暂行条例营业税暂行条例第十一条规定：第十一条规定：“营营业税扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税业税扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方境内代理人为

54、扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。从上述可见，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个为扣缴义务人。从上述可见，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内取得收入，均应该缴纳营业税。人在境内取得收入，均应该缴纳营业税。 （二）财政性资金（二）财政性资金 (1)、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。40政府专项基金和代收费用的扣除问题政府专项基金和代收费用的扣除问题 (2)、对企业取得的由国务院财政、税务主管

55、部门规定专项用途并经、对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。时从收入总额中减除。 (3)、纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和、纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，

56、但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 （4）所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的）所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。业按规定取得的出口退税款。41 （5）、所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利）、所称价外费用，

57、包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、润、奖励费、违约金违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业

58、性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。摘自营业税暂行条例实施细则规定第十三（三）所收款项全额上缴财政。摘自营业税暂行条例实施细则规定第十三条条 。 二、关于政府性基金和行政事业性收费二、关于政府性基金和行政事业性收费 (一一)企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，

59、准予在计算应纳税所得额时扣除。事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。42 (2)、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。 (3)、对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基、对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，对于上缴财政的当年在计算应纳税金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，对于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。 三、企

60、业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时三、企业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计扣除；企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。算应纳税所得额时扣除。摘自财税摘自财税2008151号号 四、专项资金、人防易地建设费和四、专项资金、人防易地建设费和土价款的区别：土价款的区别： （ 一）、第四十九条一）、第四十九条 防空地下室易地建设费，全额上缴同级财政预算外专防空地下室易地建设费，全额上缴同级财政预算外专户，实行收支两条线管理，专项用于人