房地产开发项目项目管理

1、1房地产开发建设过程中的几个问题2v招标方式：公开招标？邀请招标？v施工合同形式：哪种风险最少？v项目管理：质量控制？进度控制：成本控制？v设计阶段成本控制:不可忽视v建成后房屋：毛坯房？精装修？3n 公开招标适用于工程规模较大、建设周期长、技术复杂的开发建设项目特点：公开招标经历时间长，招标支出费用高。n邀请招标n非公开招标方式n适用于工程性质比较特殊，要求有专门的经验和技术，只有少数承包商能胜任。招标方式：公开招标？邀请招标？4鲁布革电站工程v我国首次实行土建工程国际竞争性招标：鲁布革电站工程v从1984年我国工程建设实行招投标制。v鲁布革水电站位于云南罗平和贵州兴义交界处。5日本大成公司

2、v仅用11个月就打通了我国石灰岩地区断面最大的导流隧洞，创造了大型水电工程当年准备、当年截流的国内新记录v事实上它的高效节省是我国水电建设史上从未有过的，日本大成公司使用的是中国国内的施工队伍。6v鲁布革工程经验v包括：工程管理、施工技术、劳务管理、配置等方面，第一次把竞争机制引入工程建设领域，实行招投标、进行施工项目总承包管理，科学组织施工现场管理机构和作业队伍，提高效率，追求工程经济效益。7施工合同形式：哪种风险最少？按计价方式划分按包工包料分固定价格合同成本加酬金合同可调价合同计量估价合同包工包料合同包工部分包料合同8按照是否包料划分 1.包工包料合同 这种方式较为普遍。 2.包工部分包

3、料合同 外商在中国开发房地产项目时采用这种方式。 3.包工不包料合同 这种方式在房地产开发建设中很少使用。9按计价方式不同划分固定总价合同v固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。v它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。1. 固定价格合同n固定单价合同n在没有施工详图就需要开工n虽有施工图但某些条件尚不完全清楚n不能比较精确地计算工程量n避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险102.成本加酬金合同v适用于紧急工程v按工程实际发生的成本加上商定的总管理费和利润，来确定总包价. 成本加固定百分数酬金 成本加固定酬金 成本加浮动酬金。113. 可调价合同v

4、法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；v工程造价管理部门公布的价格调整；v一周内因非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；v双方约定的其他因素。12 4. 计量估价合同 以工程量清单和单价表为计算包价的依据。开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。这种承包方式在国内外普遍应用。13FIDIC合同条件vFIDIC是国际咨询工程师联合会的法文缩写， FIDIC牵头命名的土木工程施工合同条件的初版，在国际工程界简称为FIDIC合同条件。v有人称FIDIC是国际承包工程的“圣经”。vFIDIC是集工业发达国家土木建筑业上百年

5、的经验，把工程技术、法律、经济和管理等有机结合起来的一个合同条件。FIDIC的总部设在瑞士洛桑。 14FIDIC合同条件vFIDIC对承包商、对业主、对咨询工程师都是平等的，作为承包商应尽量选用 FIDIC，这样才能更好地保护自己的经济利益及合法权利v以低价拿标，靠索赔赚钱。FIDIC是单价合同，它强调量价分离15v工程项目管理v 广义的工程项目管理v 狭义的工程项目管理v工程项目管理通常取其狭义的理解。指开发建设项目施工阶段的管理项目管理：质量控制？进度控制？成本控制？16 工程项目管理 (1)质量控制 (2)进度控制 (3)成本控制 (4)合同管理 (5)安全管理 (6)信息管理 (7)开

6、发商、建筑师、承包商等关系的协调17质量事故v1998年夏季，在某长江防洪堤倒塌中，钢筋混凝土结构的防洪堤里居然没有钢筋；v在浙江某地的防海潮堤中，施工单位对其重要部位掺入泥土和草袋，使该段无法起到防海潮作用；v1999年1月4日重庆市綦江虹桥整体垮塌，造成40人死亡、14人重伤的惨剧；v在云南某段高速公路竣工不到一个月，就发生大量地段的塌方v2004年12月21日，河南周口市东方家具材料批发市场近2万平方米的轻钢屋架结构发生整体垮蹋，造成严重经济损失。18当前质量事故的原因剖析v建筑招投标市场不规范v建筑材料质量低劣v缺乏相应的责任制 如浙江宁波的跨海大桥就是一个有力的例证v 违反客观规律追

7、求“多快好省” “三边”、献礼工程v 违背技术规范19质量控制v决策阶段的质量控制v设计阶段的质量控制v施工阶段的质量控制20施工质量控制方法1 限制合同转让与分包 2 严格按技术规范施工 3 严格材料和设备采购质量关4 建立质量保证体系 5 强化工程建设监理 6 规范市场惩治腐败 21进度控制工程进度控制包括：v项目施工总周期v项目施工的进度计划v横道图法与网络图法v编制其他配套进度计划；v监督项目施工进度计划的执行；v施工现场的调研与分析。22工程进度控制基本程序23 进度计划v横道图法v制作简便v在我国进度管理中普遍采用v适合用于较简单的建筑工程v缺点是从图中看不出关键线路和关键工作n网

8、络图法n可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系n计算出工程各项工作的最早和最迟开始时间n可以找出关键工作和关键路线。24 图1 泄洪1#坝段施工进度计划25图2 调整后的泄洪1#坝段施工进度计划26v建筑工程成本控制主要包括的工作： (1)编制成本计划，确定成本控制目标。 (2)审查施工组织设计和施工方案 (3)控制工程款的动态结算 (4)控制工程变更成本控制27设计阶段成本控制:不可忽视28合同管理v在现代工程项目管理中的地位越来越重要。v合同在工程管理中的作用：v确定了工期、质量、价格等主要目标；v规定双方的责权利；v履行合同按合同办事是工程过程中双方的最高行为准则；v解决争议的依据。2

9、9课堂互动题目：v建成后房屋：毛坯房？精装修哪一个更好？30建成后房屋：毛坯房？精装修？v中国特产：毛坯房？v精装房对消费者的益处v精装房对发展商的益处v决定精装房的根本因素：是市场而不是政策v关于的若干基本概念v市场将逐步拒绝毛坯房31精装房对消费者的益处 1、不需要再为寻找和跟进装修公司而劳神费力； 2、减少受低素质装修商蒙骗的可能(上海消协装修 专线：5分钟一个投诉） 3、减少受低素质发展商蒙骗的可能： 4、不必长期承受左邻右舍装修污染的影响； 5、解决对室内设计无知所造成的遗憾(审美与品位 局限) 6、避免低水 平装修带来的不安全后果（结构破坏、 水灾与失盗等）32精装房对消费者的益处

10、 7、避免因样板房的夸张所带来的错觉(展示间 的诱导：时装还是服装)； 8、毛坯房：每户用装修材料重达数吨，高层 楼房的电梯会严重受损； 9、方便将装修与住宅进行一次性按揭贷款： 10、可提高住宅的整体质量： 11、可享受到经过专业室内设计之后的装修效 果；33精装房对消费者的益处 12、买到真实完整的住宅，有明确的投诉对象； 13、购房时已可知道产品的最终效果(实际的样 板房） 14、由于工艺过程中少了一些交叉破坏，总成 本与总售价应当更加合理(住户自装修要支 付15以上费用） 15、装修部分的性价比提高： 16、房屋整体性能更好:集中空调系统 17、发展商应比顾客更了解装修的理念和技术。34精装房对发展商的益处1、如同加入WTO，装修房必将成为业界竞争新的游戏 规则：2、住宅行业“高门槛”之一：3、住宅与装修一体化可形成住宅产品新的重要卖点， 住宅产品的创新空间加大，催生更加适合于居住 的生活环境；4、促进发展商综合素质的整体提高。35毛坯房对房地产开发商的好处v2008年市场低迷的时候，某开发项目决定不再跟随市场作精装修房子，第一天出售80%，认为有以下几点成功：