2012土地估价理论和方法城市规划辅导

1、2012 土地估价理论和方法城市规划辅导城市规划1. 城镇化概念城镇化也可以称为城市化，城镇化一般简单地释义为 农业人口及土地向非农业的城市化转化的现象及过程，具体 的分析包括以下几个方面：(1) 人口职业的转变。即由农业转变为非农业的第二、第三产业，表现为农业人口不断减少，非农业人口不断增加(2) 产业结构的转变。工业革命后，工业不断发展， 第二、第三产业的比重不断提高， 第一产业的比重相对下降， 工业化的发展也带来农业生产的现代化，农村多余人口转向 城市的第二、第三产业；(3) 土地及地域空间的变化。农业用地转化为非农业 用地，由比较分散、密度低的居住形式转变为较集中成片的、 密度较高的居

2、住形式，从与自然环境接近的空间转变为以人 工环境为主的空间环境。(4) 生活方式的变化。由乡村型向城市型的转变。2. 城市规划的自然、经济和技术依据自然环境条件：城市存在于自然地理环境中。自然环 境条件与城市规划和城市建设的关系最为密切。它不仅影响 城市的形成、发展和分布，而且影响城市的布局结构、城市 景观、城市各功能要素的用地配置及各项工程设施的建设， 同时对城市居民的生产活动和社会生活方式也有很大的影 响。自然环境条件主要包括：地貌类型、地形坡度、地质条件与地基承载力、地震裂度；地下水埋深、流向、水质；江 河湖泊的位置、水量、水位、水质、流向与流速、洪水淹没 状况；风向、风速、气温、降水、

3、日照等方面的状况。这些 是编制城市规划的基础依据。社会经济条件：一个地区社会经济条件的好坏，是进 行城市规划和城市建设的重要基础。一方面脱离或超越现时 经济条件的城市规划是无法落实的，规划的再好，也会成为 空中楼阁。另一方面城市规划又要求有一定的超前性，在未 来一定时期内不致落后。要做到这些必须依据社会经济现 状，在对未来进行分析预测的基础上， 作出科学合理的规划。 社会经济条件主要有： 经济发展水平、产业结构、人口状况； 城市建设现状；交通、水电等基础设施状况；医疗卫生、文化 体育等公共设施状况等。这些是编制城市规划的社会经济依 据。技术依据：城市规划编制的技术依据主要是指各种规 划编制规程

4、、编制办法、标准、规定等。大多以部门规章的形式下发。市域城镇体系规划的主要内容(1) 提出市域城乡统筹的发展战略。其中位于人口、 经济、建设高度聚集的城镇密集地区的中心城市，应当根据 需要，提出与相邻行政区域在空间发展布局、重大基础设施 和公共服务设施建设、生态环境保护、城乡统筹发展等方面 进行协调的建议。(2) 确定生态环境、土地和水资源、能源、自然和历 史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，提出空 间管制原则和措施。(3) 预测市域总人口及城镇化水平，确定各城镇人口 规模、职能分工、空间布局和建设标准。(4) 提出重点城镇的发展定位、用地规模和建设用地 控制范围。(5) 确定市域交

5、通发展策略；原则确定市域交通、通 讯、能源、供水、排水、防洪、垃圾处理等重大基础设施， 重要社会服务设施，危险品生产储存设施的布局。考试大土 地估价师(6) 根据城市建设、发展和资源管理的需要划定城市 规划区。城市规划区的范围应当位于城市的行政管辖范围 内。(7) 提出实施规划的措施和有关建议。中心城区规划的主要内容(1) 分析确定城市性质、职能和发展目标。(2) 预测城市人口规模。(3) 划定禁建区、限建区、适建区和已建区，并制定 空间管制措施。(4) 确定村镇发展与控制的原则和措施；确定需要发 展、限制发展和不再保留的村庄，提出村镇建设控制标准。(5) 安排建设用地、农业用地、生态用地和其

6、他用地。(6) 研究中心城区空间增长边界，确定建设用地规模， 划定建设用地范围。(7) 确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管 制区划和相应的控制指标(建筑密度、建筑高度、容积率、 人口容量等)。(8) 确定市级和区级中心的位置和规模，提出主要的 公共服务设施的布局。(9) 确定交通发展战略和城市公共交通的总体布局， 落实公交优先政策，确定主要对外交通设施和主要道路交通 设施布局。(10) 确定绿地系统的发展目标及总体布局，划定各种 功能绿地的保护范围(绿线)，划定河湖水面的保护范围(蓝 线)，确定岸线使用原则。考试大土地估价师(11) 确定历史文化保护及地方传统特色保护的内容和要求，划定

7、历史文化街区、历史建筑保护范围(紫线)，确定各级文物保护单位的范围；研究确定特色风貌保护重点区 域及保护措施。(12) 研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住 用地布局；重点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低 收人人群住房需求的居住用地布局及标准。(13) 确定电信、供水、排水、供电、燃气、供热、环 卫发展目标及重大设施总体布局。(14) 确定生态环境保护与建设目标，提出污染控制与 治理措施。(15) 确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防洪、 消防、人防、抗震、地质灾害防护等规划原则和建设方针。(16) 戈I定旧区范围，确定旧区有机更新的原则和方法，提出改善旧区生产、生活环境的标准和

8、要求。(17) 提出地下空间开发利用的原则和建设方针。(18) 确定空间发展时序，提出规划实施步骤、措施和 政策建议。城市总体规划的强制性内容(1) 城市规划区范围。(2) 市域内应当控制开发的地域。包括：基本农田保 护区，风景名胜区，湿地、水源保护区等生态敏感区，地下 矿产资源分布地区。(3) 城市建设用地。包括：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等)；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局。(4) 城市基础设施和公共服务设施。包括：城市干道系统网络、城市轨道交通网络、交通枢纽布局 ；城市水源地 及其保护区范围和其他重

9、大市政基础设施 ；文化、教育、卫 生、体育等方面主要公共服务设施的布局。(5) 城市历史文化遗产保护。包括：历史文化保护的 具体控制指标和规定；历史文化街区、历史建筑、重要地下 文物埋藏区的具体位置和界线。考试大土地估价师(6) 生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施。(7) 城市防灾工程。包括：城市防洪标准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；城市人防设施布局；地质灾害 防护规定。城市规划的主要成果及审批制度城市规划的主要成果及审批制度主要成果：总体规划 纲要成果包括纲要文本、说明、相应的图纸和研究报告。城 市总体规划的成果应当包括规划文本、图纸及附件(说明、研究报告和基础资料等)。在规

10、划文本中应当明确表述规划 的强制性内容。审批制度：根据中华人民共和国城市规划法 和城 市规划编制办法的规定，城市规划实行分级审批(1) 直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国 务院审批。(2) 省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、 自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。考试大土地估价师(3) 上述规定以外的设市城市的总体规划报省、自治 区、直辖市人民政府审批。(46分左右重讲了一下)(4) 上述规定以外的其他建制镇的总体规划，报县级 人民级政府审批。(5) 城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府 报请审批城市总体规划前，须

11、经同级人民代表大会或者其常 务委员会审查同意。(6) 城市分区规划由城市人民政府审批。(7) 城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规 划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审 批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。考试大 土地估价师(8) 城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需 要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常 务委员会和原批准机关备案；但涉及城市性质、规模、发展 方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其 常务委员会审查同意后报原批准机关审批。(9) 组织编制城市总体规划纲要，按规定提请审查。 其中，组织编制直辖市、省会城市、国务院指定

12、市的城市总 体规划的，应当报请国务院建设主管部门组织审查；组织编制其他市的城市总体规划的，应当报请省、自治区建设主管 部门组织审查。3.城市规划实施管理1) 城市规划政策法规制定国务院城市规划行政主管部门，组织起草拟定城市规划管理的有关法律、法规和政策 性文件，经国务院和全国人大常委会审议通过后实施；国务院城市规划行政主管部门同时制定部门规章和政策性文件。这些法律、法规、部门规章和政策性文件构成城市规划行政 管理的法律法规体系，为城市规划的编制、审批、实施和监 督管理提供法律依据。2) 城市规划的编制与审批管理规划编制：全国城镇体系规划由国务院城市规划行政主管部门组织编制；省域城镇体系规划由省

13、或自治区人民政府组织编制；城市人民政府组织编制城市规划；县级以上人民政府组织编制县级以上人民 政府所在地镇的城市规划。规划审批：城市规划实行分级审批，按照中华人民 共和国城市规划法规定的审批权限，分别由国务院、省级 人民政府和市人民政府审批。3) 城市规划实施管理规划实施管理的内容主要包括 以下几个方面：(1) 建设项目选址。在城市规划区内的建设工程的选 址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须 附有城市规划行政主管部门的选址意见书。考试大土地估价 师(2) 建设用地规划管理。规划主管部门依据城市规划 确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程 可以使用哪些土地，不可以使

14、用哪些土地，以及在满足建设 项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理使用土地。 城市规划行政主管部门对城市用地实行严格的规划控制，是 实施城市规划的基本保证。(3) 建设工程管理。能否对城市各项建设工程实施有 效的规划管理，是保证城市规划顺利实施的关键。因此，依 法对建筑工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部 门的重要职能之一，也是城市规划管理日常业务中工作量的 主要工作。(4) 工程建设规划设计管理。各项工程建设规划设计， 如总平面布置、建筑红线、建筑间距、绿地比例等都应符合 城市规划的规定。(5) 国有土地使用权出让转让的规划管理。城市国有土地使用权出让转让必须符合城市规划规定的用

15、途和容积 率限制等城市规划要求。4）城市规划的监督检查对城市规划的执行情况实施 监督检查，是确保城市规划得到执行的重要措施，也城市规 划行政主管部门的重要职责。监督检查贯穿于城市规划实施 的全过程，它是城市规划实施管理工作的重要组成部分。在中华人民共和国城市规划法中，明确规定了实施城市规 划监督检查的具体内容主要包括： 对建设活动的监督检查； 行政监督与监察； 立法机构的监督检查； 社会监督。城市规划监督检查的内容还应包括违法建设的处罚、 行政复议。在城市规划区占用土地和进行建设的一切单位、 单位的有关责任人员以及居民，只要违反中华人民共和国 城市规划法有关规定，构成违法行为的，就必须承担行政 责任。它的具体形式是由法律规定的国家行政机关给有关责 任者以行政处罚或行政处分，对处罚不服的可以提请行政复 议，国家行政机关应当予以受理，并及时作出处理。5）我国城市规划的实施管理体制根据中华人民共和 国