盛智物业管理有限公司基本情况

1、盛智物业治理根本情况公司简介荆州市盛智物业治理隶属于荆州第一大投资商一一北京金浩集团,是一家于2002年9月筹组成立的专业化物业治理效劳实体,注册资本30万,公司以“酒店式的人性化效劳和“超越满足客户需求的创新理念,奉行“业主至上,效劳第一的经营宗旨, 通过依托严谨标准的“物业 +酒店运作治理模式和不断创新的个性化效劳理念,一年来, 所承接的物业治理工程一一长江投资广场作为荆州首家以绿色环保为主题的高档智能商务 写字楼和花园式公寓酒店,广场集投资效劳、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱 乐、休闲等功能于一体,大厦自修建运营以来,公司在荆州率先组建业主委员会,实行标准化物业治理,广场设置物

2、管办公室、招商效劳中央、专业的安保、工程维修及保洁等部门, 岗位人员上岗持证率达 100%,拥有一整套租户入驻、收支、装修治理及日常效劳运行模式 和治理标准,不断建立健全各项治理制度及工作流程标准,配备专人治理物业档案室, 实行24小时值班效劳制度,并配备专业的物业治理信息系统,大厦维护保养实行专业维保效劳 和定期方案反应相结合,平安、维保和卫生等物业治理客户满意率达95%以上.经过一年多的物业经营治理,目前,投资广场以其独有的地理、人文、先进的设备设施和完备效劳项目等综合优势,已成为荆州市招商引资、投资效劳和商务交流中央,赢得荆州地区商务、文化、艺术、休闲之都的美誉.取得了良好的经济效益和社

3、会效益,为荆州树立高档商务写字楼和精品物业治理典范.盛智物业在业主方军沙公司和总经理陈微依小姐的精心指引下,经过一年多的不断成 长、完善和开展壮大.公司现有员工69人,下设行政部、物管处、房务部、财务部、营销部五个职能部门,公司重视企业文化建设和人才培养,建立了青工俱乐部,形成了一整套独具特色的物业治理效劳运作体系和高素质的专业化人才队伍,公司以超前、不断创新的现代意识,精心推出一系列个性化效劳工程,如：钟点清洁、私人保镖、商务秘书、水电维修、 导游效劳、贴身保姆等,铸就公司独具特色的物业效劳品牌.公司秉承来自于北京的先进物业治理理念,致力于打造荆州经典物业品牌,将进一步在集团公司强有力的支撑

4、下,在工业兴市开展战略的指引下,重点以承接高档写字楼全方位物 业治理效劳工程为突破口,不断积累和开发公司人才、治理、技术和资源优势,广泛开展对外物业个性化特色效劳；专业物业、酒店经营治理咨询；人才、劳务、培训输出等业务,进 一步引领优质物业治理时尚,为全面推动行业整体效劳水平的提升不断努力.荆州市盛智物业治理博盈投资广场治理处经营开展概况在集团公司的指导和支持下, 物业公司在三月份顺利完成了公司总经理的交接工作,并确立正确的经营方针：调整人事架构,进行工资改革,实行工效挂钩和绩效考核,推行制度化、标准化治理,调动全员积极性；理顺内外关系,调整产品结构,完善效劳设施,运 用多种公关营销策略,广泛

5、开拓市场客户,实现扭亏增盈；在此方针的指引下,前期重点展开以下工作,并取得阶段性的成绩：一、适应经营开展的需要,完善了治理层次,建立起行政部、财务部、房务部、物管处、 招商部五大块各负其责的职能部门, 对公司人事编制岗位予以细化、调整, 增强了行政、财 务、营销治理力度,建立一整套组织体系和人才队伍, 使公司各项工作形成正常的运行机制；1、根据经营状况及工作需要,公司合理调整编制为 47人,逐步增加员工工资, 在原有 工资结构中增加了社会保险、工龄工资、 绩效工资等局部,起到了鼓舞员工士气, 增加公司 吸引力并稳定现有员工队伍的作用.2、对前阶段公司收入及本钱费用核算,制定了科学的工效挂钩指标

6、,使员工收入与公 司经营状况挂钩,形成自觉开源节流意识, 配合全员营销方案的实施, 为公司收入再创新高 创造了有利条件.二、强化公司制度建设,建立质量治理监控体系,推行标准化治理：公司在业主方的指导和监督下,以集团公司、军沙公司治理大纲为依据,逐步建立公司员工手册、人事制度、岗位责任、工作流程、奖惩制度标准,标准一系列审批、申报、采购、 财务稽核、采购、协调等程序；配合正在进行的物管示范大厦申报工作,进一步增强物业管 理标准化效劳、收费、维保、装修、入驻、投诉意见处理及档案治理程序；3、增强整体质量治理：编订和完善质量手册、标准,定期质检整改,建立奖惩办理体 系.三、建立严格的财务监督治理体系

7、,增强了本钱限制和开源节流；重点增强了财务监督治理工作,配合集团公司配置、连接用友财务治理系统,便于集团公司实时监控公司财务状况；并实行逐级上报的预算、审批制度,建立公正的财务监管机制, 合理配备高素质的会计、出纳、稽核人员,建立建全财务运作流程与制度,财务工作逐步由原来的无序状况、帐目混乱趋向建立标准化的财务治理体系.落实定期报表审核清理工作, 目前的财务账目已完全做到日清月结、趋于标准.以此为根底,公司还增强了本钱核算和控制,实施了工效挂钩方案, 严格了各项本钱限制, 公司营业本钱与费用已经大大降低.此外,还与税务部门建立了良好的税企关系,按时申报,购领税票,解决公寓长期欠税缺票的问题.四

8、、重点理顺公司内外多方面的业务关系及投资广场的产权关系,为公司健康开展铺平道路；1、解除原保安效劳合同：根据实际情况,适时地将外聘保安公司保安转为内保治理, 解决了保安治理不易及因此造成的诸多弊端.2、调整花草租摆合同：撤减了公寓内一些不必要的花木,此项每年可以节约本钱 9600.00元.3、协商降低印刷品合同付款：通过与供货商洽谈,将原尾款由3.9万元减至3万元.4、调换电脑治理系统： 原合同尾款3.8万元与供货方洽谈至只付 1000.00元,废止原合 同,另以1.5万元采购新的适用天言治理系统,以此为公司挽回经济损失2.2万元.并解决了原酒店治理软件不能正常使用的问题.5、另外,一次性用品

9、等也通过与供货商的谈判,大幅降低了原协议价格,还有电信、 电力、水费、话费等费用支出协议中存在不合理现象,也通过多方面渠道得到局部解决,为 公司节约了大量的支出本钱.6、通过集团内多方面的协调,最终明确投资广场产权及物业治理委托关系,投资广场 正式定名为“博盈投资广场,盛智物业治理全面负责公寓楼经营及投资广场整体 物业效劳治理.五、解决前期工程、维保、装修、网络工程等存在的遗留问题；1、因前期工程遗留问题较多,如写字楼、公寓楼漏水、窗户封闭、空调、 、网络、 门锁系统,前期对以上重点问题催促各维保单位予以配合协调解决；2、对电脑网络系统予以更换为天言五星系统；对门锁系统予以重装、检修并更换门卡

10、；3、对安装卫星电视及解决 系统及信号提出可行性方案并开始实施；4、重点增强对各项工程维保及入驻装修的监督治理工作,保证各写字楼租户正常装修进场及办公环境；因写字楼招商工作进展顺利,客户入驻及装修方明显增多,物管部门重点增强对前期玻璃窗户改造、广告幕墙安装、通讯线路、消防设施、供排水系统的配合工程及改造监督,杜绝平安等事故发生和遗留后患；六、进一步完善广场、公寓楼整体效劳设施和配套功能,为打造荆州一流的商务、文化、艺术之都奠定根底；1、经过招商和规划,广场集休闲、娱乐、办公、商务、会议、金融、咨询、餐饮等于一体,借助草坪可举办大型展会活动,效劳功能趋于全方位完善；2、完善各种必要的根底设施：结

11、合公司经营需要,经集团公司批准,物业公司对局部 固定设施进行了增改完善,添置了会议中央、羽毛球场、自营商品部、机动车停车位等；3、对公寓楼实行了区域改造和调整,公寓楼通过一个月的工程,将房务中央、电脑房、工作间、消毒间调至三楼中段, 集中治理,提升效劳效率；财务室、总仓和布草房搬至一楼,相对集中、平安,并空出二楼、四楼、五楼中段留作客用,1楼增开4间棋牌室,一间会客接待室,公寓楼各区域合理布局、功能更加完善；4、房务部完善一系列个性化效劳工程,如：擦鞋、洗衣、贴身保姆、商务秘书、上门 维修、钟点清洁、导游等效劳工程；增加文化效劳设施,设立书吧、供给鲜花水果、上网服 务；房间内补充了香花、小冰柜

12、、宾客意见卡、健康手册等高档个性化效劳设施；七、5-6月份紧密配合做好防“非典工作,取得前期预防“非典阶段性的胜利；进入六月份,随着防“非典工作形势紧迫,公司从“效劳招商引资、保证经营稳定的高度,联合业主公司成立防“非典工作领导小组,迅速组织人力、物力、财力投身防“非 典工作,同卫生、政府部门密切联系,购置专用杀毒、消毒药品,安排与广场内外对进出 人员、车辆进行消毒、检查、打药,并设立体检台进行登记,组织员工喝中药进行预防.通过一个月坚持不懈努力,公司经营未受到明显影响,并取得了良好的社会效益；八、通过多种营销公关营销活动, 宣传和增强了投资广场品牌形象,提升投资广场知名度和美誉度；1、调整经

13、营结构,完善效劳设施,建立起一套招商营销模式及精干稳定的营销队伍,采取多种营销策略广泛开拓市场：大力开拓营销通路,销售收入大幅增加： 通过对潜在客户的不断开发,对已有客户提供细致个性化效劳,在对外宣传方面多方位投入以及内部全员营销体制的建立,经营自3月份有了一个质的改变, 销售收入大幅攀升,增强公司盈利和持续 稳定开展水平；2、为扩大投资广场、卧龙公寓的社会影响,促进写字楼招商及公寓楼入住,推动文化广场品牌建设,公司配合业主方成功举办一系列客户联谊、答谢活动：1) “投资兴业、卧龙相约广场鸡尾酒会；2) “欲借荆州唱大戏、投资广场搭舞台大型戏剧音乐晚会；3) “亲爱的,谢谢您公司筹组周年员工家

14、属答谢酒会；4)配合移动公司举办“月圆今宵、移动传情中秋大型古乐晚会；5)参加由市物管科组织举办的沙隆达广场物管条例宣传及企业形象展示活动；2、同时,公司积极参与争创物业治理示范大厦评选活动,各项准备工作正在紧张有序进行中；九月底顺利办理了物业治理资质证书,为公司对外拓展业务造条件；通过前期招商营销和规划调整,投资广场软硬环境及效劳功能得到进一步完善,初步形成集写字楼办公、商务、咨询、投资、文化、艺术、交易、信息等业务平台,成为荆州首家综合智能化商务写字楼及集休闲娱乐、住宿、餐饮为一体的公寓式酒店品牌；九、逐步增强企业文化建设,培养一批稳定高效的员工人才队伍,为广场营造了良好的文化气氛和崭新的

15、精神风貌；增强内部标准治理和员工培训,促进人力资源开发等工作.为提升公司整体凝聚力和实 行鼓励机制,公司先后推行全员营销方案并且试行工效挂钩,对员工每月实行绩效考核,举行每月评先、定期表彰等活动,并且屡次举办礼仪、效劳、平安消防业务技能等方面的专题培训,不断提升全员的业务素质和效劳水平；通过制作企业文化宣传栏,宣传公司经营宗旨、治理目标、效劳精神,展示公司良好的形象,开展员工生日会、员工活动室、青工俱乐部等组织活动,并增强与临近社区的关系引进社区老年健身队在广场上健身休闲等,初步建立起公司企业文化框架,不仅增强了公司凝聚力,而且树立了公司良好的形象.在正确的经营方针指引下,经过全体员工的共同努

16、力,公司逐步走出自去年开业连续亏损、混乱状况,4-9月取得明显的经营业绩,写字楼已租出15层,不包括地下餐厅、中餐厅,入驻率达80%,形成集投资、住宿、娱乐、休闲为一体的商务客户群体,并为公寓楼客房住宿提供稳定可靠的客源,截止9月份报表统计,经营收入达100万元,综合毛利润累计达8万元,目前公司员工稳定、上下齐心、开展形势喜人,全员决心再接再厉,向着建立一批优秀的人才队伍, 圆满完成写字楼招商任务、 不断提升标准化的物业效劳治理质量,实现本年度完成200万元,累计资金余额达 50万元的目标而奋进！附?荆州市盛智物业治理财务报表?2003年第三季度9月份日常治理工作得到增强与前期治理的无序相比,

17、现在公司的治理工作已经步入良好的轨道,各方面工作都得到增强,人事、行政、物业治理、客房效劳等方面都有了长足的改良,建立起质量限制体系, 物业保安和客房效劳都屡次得到客户好评.目前,公司已经建立了完善的治理制度和工作流程、培训与考核机制,各项工作都被纳入标准化、程序化的治理之中.增强和重视企业文化建设本阶段财务状况分析1、收入情况根据财务报表统计,3月份公司共实现各项收入117, 956.80元未含物业治理收入,比2月份10万上升25%.比1月份6万上升100%.2、本钱支出情况根据财务报表统计,3月份营业本钱共支出 33, 536.40元,与前期相比有大幅减少,成 本限制取得了明显的的成效.3

18、、各项费用支出情况根据财务报表统计,3月份各项费用合计为 36, 032.02元,与1月份11.6万元 相比下降69%,与2月份9.8万元相比下降63%,经营费用也得到有效限制,以往各种 不合理的的费用支出情况在本月根本得到了杜绝.4、盈利情况根据财务报表统计,3月份共实现净利润 46, 733.13元,首次实现经营盈利,公司经营 实现了扭亏增盈.5、其他情况公司每月固定性本钱开支共 14万元,其中： 费 0.5万、电费4万、燃料动力4万、 水电5.5万. 费、水电费已提出有效方案进行改良.6、财务分析根据财务统计情况分析,目前公司财务状况仍不太理想,费用本钱开支过大, 需继续 增强节能降耗和

19、本钱限制工作；应收帐款比例与数额较大,需要增强应收帐款的催收工作.另外,根据财务报表统计,由于前期公司经营的亏损额较大,前期的各种不合理开 支本钱过高,尽管本月已经实现当月盈利,但目前公司整体仍处于亏损状态.下阶段工作方案根据前期工作情况,下阶段将侧重以下工作：1、增强营销及治理,做好本钱限制,争取实现整体扭亏,单月销售收入要到达18万元,成本限制为14万,实现净利润4万元.2、增强品牌建设,通过各种渠道进行宣传,争取尽快获得一定知名度,创造本地区一流酒店与物业治理品牌.3、大力推行工效挂钩、质量限制、绩效考核等现代治理手段,完善和建立成熟的治理模式.4、增强人才引进和培养工作,为公司可持续开

20、展建立良好的人力资源保证.5、增强企业文化建设,增强公司的凝聚力,树立良好的企业形象.6、增强物业治理的标准化建设,争取大厦客户的入驻和好评,为盛智物业品牌的打造创造条件.8、9、针对前期财务工作中存在的混乱无序的问题,重点增强了财务监督治理工作,配合集团公司配置、 连接用友财务治理系统, 便于集团公司实时监控公司财务状况； 对酒管收 银及报表系统予以更新完善, 配备专人进行日常全方位的稽核审计工作. 通过这些,公司内 财务已根本步入正轨；10、对公寓楼实行了区域改造和调整,公寓楼通过一个月的工程,将房务中央、电脑房、工作间、消毒间调至三楼中段, 集中治理,提升效劳效率；财务室、总仓和布草房搬

21、至一楼, 相对集中、平安,并空出二楼、四楼、五楼中段留作客用,1楼增开4间棋牌室,一间会客接待室,公寓楼各区域合理布局、功能更加完善；二、取得的主要成绩：注：财务分析报告附后通过前期招商营销和规划调整,投资广场软硬环境及效劳功能得到进一步完善,初步形成集写字楼办公、商务、咨询、投资、文化、艺术、交易、信息等业务平台,成为荆州首家 综合智能化商务写字楼及集休闲娱乐、住宿、餐饮为一体的公寓式酒店品牌；初步建立了物业治理效劳一系列标准化运作体系,为集团公司及各业主树立了良好的形象.三、前期存在的问题：1、因前期招商营销及工程等问题较多,内部局部经营监督、治理薄弱,导致疏于平安 防范和疏于对美容美发经

22、营业主的监管,出现较大的平安责任事故,对公司造成了较严重的影响和一定的损失；2、因公寓楼前期的硬件及配套设施存在着如缺乏电梯、中央空调、停车棚及标准间数 目过少等缺陷,且前期维保质量问题较多,对公寓楼经营造成一定的影响和制约；3、因综合酒店配套餐饮、娱乐、休闲效劳设施不够完善,对整体经营造成影响；4、公司财务、行政治理、人才队伍建设及整体企业文化、品牌创新需得到增强；全员 营销及工效挂钩、科学化的绩效考核需进一步增强；三、工作建议：对前期工作中存在的问题进行系统整改完善,建议对二期工程及配套设施进行合理设计施工,力避出现遗留问题；进一步明确物业治理公司的各项责、权、利关系,推行全员工效挂钩、

23、树立良好的竞争、鼓励机制；增强公司对外公关、营销宣传,同物业治理、治安等部门保持良好关系,进一步打造强 势品牌；对外吸纳和培养优秀人才,广泛开拓相关业务市场；四、下步工作重点:1、进一步完善公司各项治理程序及协调制约机制,进行统一标准学习、监督和执行, 保证建立一整套适应公司开展的运作治理模式和人才队伍；2、进一步明确物业治理公司同业主方的责、权、利关系,推进全员工效挂钩及营销措施,促进公司建立充满活力的鼓励机制；3、增强对公司全方位的质检、监督和执行力度,推行岗位考核和绩效评估,实行优胜劣汰和按劳分配的竞争机制；大力推行公司开源节流各项举措,认真执行各项费用本钱的预算、审批及本钱限制制度, 做好节能降耗,储藏人力、技术及广泛开展对外业务宣传,增强广场、草坪展会及相关个性化效劳工程收入,并为公司对外开展拓展业务创造条件；跟进公司对写字楼、公寓楼维保及各项工程装修监督治理,并配合做好二期工程的设计及辅助施工工作；继续完成既定的公关营销大型活动的筹备实施工作,为全面完成写字楼招商任务及公寓楼营销而努力.盛智物业自去年 9月筹组成立一年以来,在集团总部和业主方军沙公司的的大力支持下,逐步建立一整套独具特色的“物业+酒店效劳治理运作体系和高素质的专业化人才队伍,公司实行对业主公司总经理负责制,现有员工69人,分设行政部、物管处、房务部、财务部、