如何在片区现有高端开发平台上,突破市场平均消化速度,实现快速走量

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。如何在片区现有高端开发平如何在片区现有高端开发平台上，突破市场平均消化速台上，突破市场平均消化速度，实现快速走量度，实现快速走量本报告是严格保密的。2如何在北海甸现有高端开发平台上，突破海口市场的如何在北海甸现有高端开发平台上，突破海口市场的平均消化速度，达成本项目的快速走量目标？平均消化速度，达成本项目的快速走量目标？市场竞争格局市场竞争格局市场机会挖掘市场机会挖掘区域竞争分析产品竞争分析区域机会挖掘产品机会挖掘本报告是严格保密的。3快速走量机会挖掘快速走量机会挖掘u市场竞争格局；u市场机会挖掘本报告是严格保密的。4快速走量机会挖掘快速走量机会挖掘u市

2、场竞争格局；l区域竞争分析；l产品竞争分析本报告是严格保密的。5海口哪些板块具备项目开发在片区高价格海口哪些板块具备项目开发在片区高价格的平台上实现快速销售的能力？的平台上实现快速销售的能力？西海岸西海岸海甸岛海甸岛国国贸贸南海大道南海大道东东海海岸岸滨滨江江板板块块西海岸西海岸中紫园、城市海中紫园、城市海岸等均实现片区内同类岸等均实现片区内同类项目高价格与销售速度项目高价格与销售速度海甸岛海甸岛中江南城、中江南城、荣域均实现两个目荣域均实现两个目标标国贸国贸片区海岸片区海岸1号、号、金碧文华符合金碧文华符合注：“片区内高价格”需属海口各片区市场同类产品高价格区间东海岸海蓝椰风别东海岸海蓝椰风

3、别墅消化速度相对慢，墅消化速度相对慢，不符合不符合南海大道片区价格南海大道片区价格相对低，不符合相对低，不符合滨江板块为新兴板滨江板块为新兴板块，价格层级相对块，价格层级相对低，不符合低，不符合西海岸，西海岸，是海口高档楼盘、别墅聚集地，是以海滨生活海滨生活为代表的高尚住宅区为代表的高尚住宅区；国贸，国贸，几大高档楼盘强化了其成为海口海口CBDCBD商务生活商务生活中心中心的概念；海甸岛，海甸岛，依凭天然的良好环境，逐渐形成海滨生态人海滨生态人居概念居概念板块；南海板块，南海板块，随着几大交通要道的贯通，形成海口中产海口中产阶级生活住宅区。阶级生活住宅区。海口各板块功能定位海口各板块功能定位本

4、报告是严格保密的。6北海甸：宜居、高尚生活区，相对成熟配套北海甸：宜居、高尚生活区，相对成熟配套西海岸：度假区、富人区，配套不成熟西海岸：度假区、富人区，配套不成熟片区片区西海岸西海岸北海甸北海甸优势竞争优势竞争l整体规划好整体规划好，海口一级海景资源；l未来市政府将搬迁至此；l目前已形成成熟休闲度假氛围，成为海口人公认的富人区l拥有海口二级海景，江海交汇；l沿海规划核心滨海沿海规划核心滨海区、白沙门生态公园，规划较好，本项目位于白沙门休闲居住区；l距离城市中心区较近，适宜居住，闹中取静；l片区内有海南大学等，文教配套充裕劣势对比劣势对比l生活配套目前尚不完善，整体配套整体配套形成需要形成需要

5、3 35 5年时间年时间l地势低，尤其对于海口本土人抗性较大；l本项目所在北海甸配套尚不完善项目所在北海甸配套尚不完善价格对比价格对比800010000元/M250007000元/M2主力户型主力户型公寓主要是两房和三房，比列6:4；独栋、联排别墅公寓两房、三房，尤以两房为主；别墅客群构成客群构成岛外客户占70%，其他30%以新移民为主，属高端客户群岛外：新移民：本地 = 5：3：2，属中高端客户群代表性楼盘代表性楼盘长信海岸水城、紫园、城市海岸、浪琴湾等江南城、荣域、海语印象、世纪海岸客户特征及客户特征及发展趋势发展趋势高端的新海口人高端的新海口人置业西海岸有增加的趋势，更多是由于他们希望身

6、份的被认同西海岸配套的极不完善挡住了部分高端新海口人西海岸配套的极不完善挡住了部分高端新海口人，他们购买力较强，但看重生活配套；岛外养老、短期度假客户岛外养老、短期度假客户注重海景，随着西海岸一线海景的开发完毕，海甸岛可能吸引该部分客户综合打分综合打分规划利好，度假区、富人区、配套规划利好，度假区、富人区、配套不成熟不成熟规划利好，宜居、高尚生活区、配套相对成熟规划利好，宜居、高尚生活区、配套相对成熟20082008年下半年，长信海年下半年，长信海岸水城第五组团、城市海岸水城第五组团、城市海岸二期、星茂岸二期、星茂100100多亩的多亩的小盘（琼珠生态花园）、小盘（琼珠生态花园）、未来海岸、蓝

7、城未来海岸、蓝城1 1号、龙号、龙墅湾、比华利山庄二期将墅湾、比华利山庄二期将推出，竞争比较激烈推出，竞争比较激烈力方房地产霍经理访谈力方房地产霍经理访谈相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人，同时由于岛相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人，同时由于岛外客户购房的盲目性以及对海资源的重视，他们也可能被海甸岛所吸引外客户购房的盲目性以及对海资源的重视，他们也可能被海甸岛所吸引 去看过海岸水城、西海去看过海岸水城、西海岸高尔夫别墅，但是感觉岸高尔夫别墅，但是感觉太寂寞，买菜、交通都不太寂寞，买菜、交通都不方便，所以没有购买；喜方便，所以没有购买；喜欢住在海甸岛，是

8、新开发欢住在海甸岛，是新开发区域，人员素质都很高区域，人员素质都很高滨海华庭业主刘女士滨海华庭业主刘女士北海甸与西海岸北海甸与西海岸区域价值对比区域价值对比本报告是严格保密的。7紫园紫园：西海岸规模最大，西海岸规模最大，中小户型最多，中小户型最多，以文化为载以文化为载体的体的度假配套度假配套突破西海岸配套普遍不足的现状突破西海岸配套普遍不足的现状 户型户型楼盘楼盘一房一房二房二房一二一二房总房总套数套数比比均价均价（元）（元）总价总价（万（万元）元）建面建面套数套数比比建面建面套数套数比比阳光西海岸（公寓）-98，106，10940%40%40%7500-1300075-130观谰公寓-100

9、，117，13025%25%25%5600-600060-80紫园706%91，92，9448%54%54%600040-60菩提树（小高层）61-683%84-86，94-97，106，10863%66%66%600040-65凯撒豪庭62，8220%87，9825%45%45%800050-80城市海岸（公寓)60，638%8812%20%20%58006500 35-60浪琴湾（公寓）6337%87，93-9940%77%77%9000-1200070-110产品差异化定位产品差异化定位：紫园是西海岸规模最大的楼盘，小户型产品在西海岸供应量最大；差异化文化内涵与度假配差异化文化内涵与度假

10、配套套：占地1.2万平米的以文化为载体的齐全度假配套，突破西海岸配套普遍不足的现状紫园快速销售核心点提炼紫园快速销售核心点提炼西海岸快销楼盘西海岸快销楼盘p33万平米建面，西海岸规模最大；p12000平米休闲商业中心西海岸最大；p1200平米的恩祥艺术馆；p以艺术家名字命名的万平米美林运动公园是西海岸最大的运动场所 恩祥艺术馆本报告是严格保密的。82007年9月2008年2月2008年10月2007年12月2008年5月80007000600050004000紫园第一批紫园第一批0808年年1 1月内部月内部认筹认筹价格价格：48905000元/平米，高于片区同类产品消化速度消化速度：3个月销

11、售完7、10、11栋200多套原因解析原因解析：区域产品差异区域产品差异化，迅速占领市场化，迅速占领市场紫园第二批紫园第二批0808年年3 3月底内部认月底内部认筹筹价格价格：51005200元/平米消化速度消化速度：1个半月销售完9栋50多套原因解析原因解析：文化营销差异化，文化营销差异化，赋予产品文化内涵赋予产品文化内涵紫园紫园0808年年5 5月月1717日一期开盘日一期开盘价格价格：6500元/平米消化速度消化速度：2、3、5、6栋230多套，销售80%原因解析原因解析：恩祥艺术馆建恩祥艺术馆建成，同时片区最大规模配成，同时片区最大规模配套作为度假有力支撑，上套作为度假有力支撑，上升差

12、异化生活方式升差异化生活方式紫园紫园0808年年1010月一期第月一期第三批推出三批推出价格价格：约7000元/平米消化速度消化速度：1、4、8栋近400套紫园：紫园：占面:23万平米建面:32万平米容积率：1.2紫园凭借差异化产品定位、差异化文化内紫园凭借差异化产品定位、差异化文化内涵实现快速销售涵实现快速销售本报告是严格保密的。9北海甸：国贸片区的外扩，闹中取静北海甸：国贸片区的外扩，闹中取静国贸：喧闹市区，成熟配套国贸：喧闹市区，成熟配套片区片区国贸国贸北海甸北海甸优势竞争优势竞争l距离城市中心区,位居海口湾核心地段，交通发达、配套齐全，片区发展较早，较为成熟l拥有海口二级海景，江海交汇

13、；l沿海规划核心滨海区、美丽沙、白沙门生态公园，规划较好，本项目位于白沙门休闲居住区；l距离城市中心区较近，适宜居住，闹中取静；l片区内文教配套充裕劣势对比劣势对比l市区较吵闹，无度假氛围；l地势低，尤其对于海口本土人抗性较大；l旧城区规划杂乱；l本项目所在北海甸配套尚不完善价格对比价格对比50008000元/M250007000元/M2主力户型构主力户型构成成户型多样化：二房、三房、四房的比重大概为2：5：3；酒店式公酒店式公寓为新热点寓为新热点公寓两房、三房，尤以两房为主；别墅客群构成客群构成本地人和外地人比例相当，客户投资意识强岛外：新移民：本地 = 5：3：2，属中高端客户群代表楼盘代

14、表楼盘海岸1号江南城、荣域、海语印象、世纪海岸客户发展趋客户发展趋势势新海口人、本土客户的聚集地岛外客户和新海口人客户为主综合打分综合打分成熟配套、喧闹市区成熟配套、喧闹市区国贸片区的翻版、闹中取静国贸片区的翻版、闹中取静国贸多为半拉子工程改国贸多为半拉子工程改后的项目，因此多为小社后的项目，因此多为小社区，比较好的楼盘比如紫区，比较好的楼盘比如紫荆花园、美源日月城、海荆花园、美源日月城、海岸岸1 1号。号。 城市海岸销城市海岸销售代表售代表身边的朋友很少有到西身边的朋友很少有到西海岸和海甸岛置业的，认海岸和海甸岛置业的，认识的几个部门领导在国贸识的几个部门领导在国贸填海那边的海岸一号和紫填海

15、那边的海岸一号和紫荆花园有大户型的房子荆花园有大户型的房子海航张经理海航张经理 相比国贸，北海甸是典型的高尚生活宜居区，远离繁华闹中取静，但离国相比国贸，北海甸是典型的高尚生活宜居区，远离繁华闹中取静，但离国贸仅贸仅10分钟车程，更适合居住与度假，随着国贸的外扩，可充分吸引国贸的分钟车程，更适合居住与度假，随着国贸的外扩，可充分吸引国贸的新海口人及岛外客户新海口人及岛外客户北海甸与国贸北海甸与国贸 区域价值对比区域价值对比本报告是严格保密的。10海岸壹号海岸壹号：市区稀缺大盘差异化开发，户：市区稀缺大盘差异化开发，户型瞄准新海口人自住需求型瞄准新海口人自住需求市区稀缺大盘开发市区稀缺大盘开发：

16、建面建面2020万平米，为国贸区万平米，为国贸区罕见大盘，罕见大盘，占据区域绝对优势，地段佳，拥有成熟配套，其中万绿园修建对销售起到重要作用，自身自身配套配套壹号公馆会所及酒楼、建设银行户型满足新海口人换房自户型满足新海口人换房自住需求：住需求：前三期目标客户均为岛内前三期目标客户均为岛内客户，而产品户型均以居客户，而产品户型均以居家为主，所以较好地契合家为主，所以较好地契合了新海口人和本土客户的了新海口人和本土客户的需求需求壹号公馆酒楼一期一期二期二期三期三期四四期期海岸壹海岸壹号号一房一房两房两房三房三房四房四房一期一期168168平米平米228228平平米米二期二期7070平米左平米左右

17、右129129143143平米平米三期三期168168平米平米228228平平米米四期四期约占约占70%70%约占约占15%15%约占约占15%15%国贸快销楼盘国贸快销楼盘万绿园海岸壹号：海岸壹号：占面:62229.30平米建面:207252.20平米容积率：2.85本报告是严格保密的。11凭国贸稀缺大盘差异化开发，海岸壹号实凭国贸稀缺大盘差异化开发，海岸壹号实现快速销售现快速销售0606年年9 9月，三期开盘月，三期开盘主力户型主力户型：168平米四房、228平米五房价格价格：4400元/平起，最高价6000元/平消化速度消化速度：2栋25层高层无样板房展示下约1年销售完毕原因解析原因解析

18、：大社区成熟，园林完全展示，社区成熟，园林完全展示，成功溢价成功溢价2004年2006年2008年700060005000400030002005年2007年均价浮动0505年年1212月，二期铂金公寓开盘月，二期铂金公寓开盘主力户型主力户型：70平米两房，129143平米三房价格价格：3318元/平米起 ，均价3800元/平米，高出市场均价高出市场均价10001000元元/ /平米平米消化速度消化速度：1 1栋栋1 1年销售完毕年销售完毕原因解析原因解析：大盘逐渐成熟，园：大盘逐渐成熟，园林部分展示、户型满足投资及首林部分展示、户型满足投资及首次置业多重需求次置业多重需求0808年年8 8月

19、四期月四期1 1栋酒店栋酒店式公寓预备开盘式公寓预备开盘，以小户型为主，8000元/平米起价，均价10000元/平米，远高出市场均价0404年年5 5月，一期开盘月，一期开盘主力户型：主力户型：168平米四房、228平米五房价格价格：29802980元元/ /平米起平米起 ，高，高出市场均价出市场均价500500700700元元/ /平平消化速度消化速度：3 3栋栋1 1年销售完年销售完原因解析原因解析：大盘开发之初，：大盘开发之初，更多靠区域配套发力更多靠区域配套发力海岸一号四期均价海岸一号四期均价80008000，老板有点后，老板有点后悔前面三期卖得太快悔前面三期卖得太快了，没有获取更高利

20、了，没有获取更高利润，入住率很高，达润，入住率很高，达到到80%80%。长信巫长信巫总总本报告是严格保密的。12新世界美丽沙环岛路等三大工程将进一步新世界美丽沙环岛路等三大工程将进一步提升北海甸区域成熟，对本项目有利提升北海甸区域成熟，对本项目有利省市重点工程海口美丽沙项目的吹填沙工程、防护堤工程和相关省市重点工程海口美丽沙项目的吹填沙工程、防护堤工程和相关的海甸环岛路三大工程，均进展顺利；的海甸环岛路三大工程，均进展顺利；环岛路由美丽沙东部起，经白沙门公园、宝安江南城至南渡江入环岛路由美丽沙东部起，经白沙门公园、宝安江南城至南渡江入海口，建成后将是一条集旅游、观光、休闲为一体的绿色长廊海口，

21、建成后将是一条集旅游、观光、休闲为一体的绿色长廊 住宅用地构住宅用地构成指标成指标用地面积用地面积（平方米）（平方米）总停车总停车位位建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积百分比百分比别墅别墅430359192924112511.91联排联排235499544748003.69公寓公寓76446310111121333659.93超高层公寓超高层公寓59752224126888413.28位置位置海甸岛西部规模规模总规划面积2255527平方米，总建筑面积2484089平方米基本指标基本指标容积率0.9，绿化及水体覆盖率61，基地建筑覆盖率15推广语推广语中国右岸，贵胄之城，惊世

22、典藏规划用地构成指标规划用地构成指标用地面积（平方米）用地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）公共绿地购物街公共绿地购物街4469528495教育教育10746141631渔人码头渔人码头3779324364游艇码头俱乐部游艇码头俱乐部100003000购物街购物街46474000商务中心商务中心SOHOSOHO650016000购物商场购物商场5259146000北海甸与美丽沙北海甸与美丽沙 区域价值对比区域价值对比本报告是严格保密的。13北海甸：高尚生活区区域价值已经形成北海甸：高尚生活区区域价值已经形成美丽沙：区域成熟度低，规划利好带动北海甸价值提升美丽沙：区域成熟度低，规

23、划利好带动北海甸价值提升片区片区北海甸北海甸美丽沙美丽沙对比分析对比分析优势优势竞争竞争临近白沙门公园；核心滨海区规划；形成高尚住宅片区l美丽沙区域规划利好l北海甸高尚住宅区的区北海甸高尚住宅区的区域价值已经形成，相比美域价值已经形成，相比美丽沙片区楼盘更多在卖未丽沙片区楼盘更多在卖未来规划来规划劣势劣势对比对比l本项目所在北海甸配套还不成熟l区域成熟度不够；l配套不完善l美丽沙配套极不完善，美丽沙配套极不完善，区域成熟度低区域成熟度低价格价格对比对比l60008000元/M2l30005000元/M2l中高档楼盘，北海甸均中高档楼盘，北海甸均价高于美丽沙价高于美丽沙2000200030003

24、000元元/ /平米平米主力主力户型户型l公寓两房、三房，尤以两房为主l小高层两房、三房占绝多数l主力户型类似主力户型类似客群客群构成构成l岛外：新移民：本地 = 5：3：2l岛外：新移民：本土=5：3：2l客户比例相似客户比例相似代表代表楼盘楼盘l江南城、荣域、海语印象l世纪海岸、月亮湾、海南大公馆l北海甸项目影响力更强北海甸项目影响力更强综合综合打分打分l规划利好，高尚生活规划利好，高尚生活区域价值已经形成区域价值已经形成l规划利好，目前区规划利好，目前区域成熟度低域成熟度低美美丽丽沙沙片片区区北海甸北海甸旧城片区旧城片区美丽沙花园世纪海岸江南城荣域蔚蓝海语印象怡心园老城区区域配套成熟，小

25、户型、老城区区域配套成熟，小户型、低总价，均价低总价，均价2000300020003000元元/M2/M2，以岛外中产度假为主。以岛外中产度假为主。天天天天诚中介访谈诚中介访谈目前北海甸已形成高尚住宅区的区域价值，且高品质楼盘深入人心，同时客户已接受高价格，本项目开发目前北海甸已形成高尚住宅区的区域价值，且高品质楼盘深入人心，同时客户已接受高价格，本项目开发期内美丽沙规划利好有利于带动北海甸价值提升。期内美丽沙规划利好有利于带动北海甸价值提升。老城区客户可作为本项目潜在老城区客户可作为本项目潜在客户，但楼盘不作为本项目主要客户，但楼盘不作为本项目主要竞争对手。竞争对手。本报告是严格保密的。14

26、江南城江南城：以江南风情园林为载体的休闲生：以江南风情园林为载体的休闲生活方式的创新，在海口市场独树一帜活方式的创新，在海口市场独树一帜在江南城以前，市场在江南城以前，市场上还没有纯粹的中国园上还没有纯粹的中国园林风格；林风格；江南城的核心价值是江南城的核心价值是江南风情园林，契合了江南风情园林，契合了国人传统的度假休闲观国人传统的度假休闲观念；念；园林建成后极大地促园林建成后极大地促进了市场销售进了市场销售园林：园林：园林景致细腻精美、淡雅朴素、曲折幽深，体现了中国园林传统神韵建筑：建筑：白墙黑瓦，错落有致，体现了江南文化的丰富多彩，灵秀、清新 以创新的休闲生活方式领先市场，奠定影响力以创新

27、的休闲生活方式领先市场，奠定影响力北海甸快销楼盘北海甸快销楼盘本报告是严格保密的。15保持与政府的双赢关系，实现北海甸区域保持与政府的双赢关系，实现北海甸区域价值的价值的第一次飞跃第一次飞跃1991年宝安集团替政府小区改造时出现亏损，政府出于补偿出让江南城地块；20042004年时拿地价格为年时拿地价格为4040万万/ /亩亩 江南城动工时，海甸北区域尚未开发成熟，周边配套设施及市政路不够完善；宝安集团投入宝安集团投入50005000万巨资帮助万巨资帮助政府改造市政路政府改造市政路宝安集团为了江南城的施工不对市长公寓造成压抑感，主动把毗邻市长公寓地块降为容积率0.3的别墅1234作为回报，政府

28、允许宝安集团在三期地块兴三期地块兴建容积率为建容积率为3.13的高层，的高层，突破政府对容积率的限突破政府对容积率的限制制本报告是严格保密的。16荣域荣域：国际一流团队打造，产品精雕细琢，：国际一流团队打造，产品精雕细琢，通过异域风情的休闲生活方式通过异域风情的休闲生活方式设计公司：设计公司：美国WY，广州“星河湾”，深圳“观澜高尔夫”都是其经典之作园林公司：园林公司：贝尔高林，全球顶级园林公司物业策划：物业策划：士邦魏理仕，全球五大行世联地产：世联地产：国内一流顾问公司建筑风格：建筑风格：海口唯一的西班牙风格，注重细节处理细节处理：细节处理：多层洋房全电梯；所有楼顶瓦片都带有荣域LOGO；室

29、内外空间最大化有机结合区域内顶级休闲配区域内顶级休闲配套：套：风情商业街白沙门公园五星级酒店附属SPA中心北海甸快销楼盘北海甸快销楼盘本报告是严格保密的。17荣域联手江南城，并通过与江南城的差异化推动了区域荣域联手江南城，并通过与江南城的差异化推动了区域的发展，实现北海甸区域价值的的发展，实现北海甸区域价值的第二次飞跃第二次飞跃西班牙风格的异域风情，与江南城形成差异化与江南城与江南城差异化差异化联手推动区域发展联手推动区域发展06年推出时主打的西班牙风格西班牙风格是市场稀缺产品，给人耳目一新的感觉，通过热带滨海文化与江南城江南水乡风格江南水乡风格强烈对比一起炒热片区在江南城基础在江南城基础上，

30、提出上，提出“北海北海甸甸”概念概念，主打“海”与“白沙门公园”，通过西班牙的异域风情来体现创新的休闲生活方式，与中式园林形成强烈反差以独树一帜的中中式园林式园林引爆市场荣域的客户更多是年轻人年轻人，与江南城的中老年中老年为主的客户形成互补，一起满足了各阶层的需求，拓宽了客户渠道户型面积区间和物业类型与江南城形成差异化，分流部分江南城客户；荣域主要以洋房为主，江南城为别墅和高层为主本报告是严格保密的。18荣域荣域脱离区域市场既有的价值体系，重塑区域与产品，脱离区域市场既有的价值体系，重塑区域与产品，江南城公寓江南城公寓在江南园林氛围内公寓与低密度差异化，均在江南园林氛围内公寓与低密度差异化，均

31、实现快速销售实现快速销售2006年2008年800070006000500040002007年荣域江南城0707年年5 5月月9 9日一期第一组团开日一期第一组团开盘盘价格价格：5000左右，6月开始涨价，加500、800、1000，很快涨至超过6000消化量消化量：月销售2030套原因解析原因解析：借势江南城，同借势江南城，同时区域价值再挖掘，时区域价值再挖掘，“北海北海甸甸”、白沙门公园炒作、白沙门公园炒作0707年年1212，一期第二组团开盘，一期第二组团开盘价格价格：起价6400，均价7000左右，比周边二线海景盘贵1000-2000 元/消化速度消化速度：每月销售20套原因解析原因解

32、析：与江南城差异化，与江南城差异化，走西班牙异域建筑风格走西班牙异域建筑风格0808年初，开发商更换年初，开发商更换价格价格：开始下调房价，现均价：开始下调房价，现均价70007000左右，好的房型接近左右，好的房型接近80008000元元/ /平米；平米；消化量消化量：减缓，目前二期未动工：减缓，目前二期未动工原因解析原因解析：开发商更换，前后营销：开发商更换，前后营销不一致，加价推广策略不利于持续不一致，加价推广策略不利于持续营销营销0808年年3 3月三期高层开盘月三期高层开盘 价格价格：高层以走量为主，114层看不到海户型55007000元/平米，15层以上看海户型8000元/平米，顶

33、层1.82.5万元/平米 消化速度消化速度：开盘当天销售100套，目前已销售70%，卖出200多套（总共近300套）原因解析原因解析：低密度建立价值标杆，公寓以走低密度建立价值标杆，公寓以走量为主，同时依靠成熟的江南园林氛围量为主，同时依靠成熟的江南园林氛围江南城公寓：江南城公寓：建面:32万平米占面:约40万平米容积率：0.8荣域：荣域：建面:23万平米占面:29万平米容积率：0.75本报告是严格保密的。19北海甸区域竞争价值关键词北海甸区域竞争价值关键词：相对成熟区：相对成熟区域、宜居、闹中取静、高尚生活区域、宜居、闹中取静、高尚生活区相比西海岸，北海甸为高尚宜居生活区相比西海岸，北海甸为

34、高尚宜居生活区相比东海岸，北海甸为成熟区域，宜居生活相比东海岸，北海甸为成熟区域，宜居生活区区相比新埠岛，北海甸为成熟区域相比新埠岛，北海甸为成熟区域相比国贸，北海甸闹中取静，宜居相比国贸，北海甸闹中取静，宜居相比美丽沙，北海甸区域价值已经形成相比美丽沙，北海甸区域价值已经形成北海甸北海甸区域价值区域价值小结小结本报告是严格保密的。20本项目将继江南城、荣域之后进一步提升本项目将继江南城、荣域之后进一步提升北海甸区域价值，实现价值飞跃北海甸区域价值，实现价值飞跃精神理精神理念层级念层级硬件保硬件保障水平障水平高高低低高高1 12 23 35 54 46 6阶段居家要素粗放罗列阶段居家要素粗放罗

35、列阶段主题概念生活阶段主题概念生活阶段生活体验阶段生活体验阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统3.3.海语印象海语印象5.5.蓝岛水岸蓝岛水岸6.6.海岸星河海岸星河4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑1.1.江南城江南城2.2.荣域荣域北海甸片区内项目北海甸片区内项目7 77.7.海上明珠海上明珠本项目本项目楼盘楼盘北海甸区域价值的再次提升北海甸区域价值的再次提升江南城江南城改造市政路，项目带动区域改造市政路，项目带动区域荣域荣域提出并炒作提出并炒作“北海甸

36、北海甸”本项目本项目纯粹滨海度假生活体验纯粹滨海度假生活体验本报告是严格保密的。21快速走量机会挖掘快速走量机会挖掘u市场竞争格局；l区域竞争分析；l产品竞争分析本报告是严格保密的。22海口市场多层电梯公寓、高层为市场主海口市场多层电梯公寓、高层为市场主要物业类型要物业类型楼盘楼盘均容积率均容积率 多层多层小高层小高层高层高层 联排联排独栋独栋叠拼叠拼海甸岛海甸岛世纪海岸世纪海岸1.65荣域荣域0.75江南城江南城0.8海语印象海语印象2.0新埠岛新埠岛新世界花园新世界花园1.2国贸国贸金外滩金外滩1.2海岸海岸1 1号四期号四期3.83西海岸西海岸紫园紫园1.2菩提树菩提树2.18比华利山庄

37、比华利山庄0.5长信海岸水长信海岸水城城0.8东海岸东海岸海蓝椰风海蓝椰风0.5容积率小于容积率小于1 1的项目的项目以多层电梯公寓及别墅以多层电梯公寓及别墅类产品为主；类产品为主；容积率大于容积率大于1 1的项目的项目以高层为主；以高层为主；项目周边楼盘以高层项目周边楼盘以高层为主，美丽沙规划有大为主，美丽沙规划有大量别墅产品量别墅产品本报告是严格保密的。230808年年底，各片区楼盘集中开盘，年年底，各片区楼盘集中开盘，20102010年上半年量基年上半年量基本消化完毕，本项目销售期内竞争激烈本消化完毕，本项目销售期内竞争激烈海语印象海语印象蓝岛水岸蓝岛水岸普罗旺斯普罗旺斯海南大公馆海南大

38、公馆城市海岸城市海岸海岸水城海岸水城比华利山庄比华利山庄新世界花园新世界花园菩提树菩提树海蓝椰风海蓝椰风双拼、洋房，双拼、洋房，2.92.9万万一期双拼、联排、洋房、公寓在售，约一期双拼、联排、洋房、公寓在售，约2.9万万二期在售，二期在售，3.5万，三期在建万，三期在建荣域荣域一二期多层，一二期多层，13.5413.54万万江南城江南城四期独栋、联排、围合别墅，约四期独栋、联排、围合别墅，约2.72.7万万独栋，约独栋，约2 2万万三期公寓及低密度，约三期公寓及低密度，约2 2万万第五组团高层及多层，约第五组团高层及多层，约5 5万万2 2栋高层，约栋高层，约2 2万万别墅，约别墅，约4 4

39、5 5万万别墅，约别墅，约3 3万万独栋、联排、双拼，约独栋、联排、双拼，约1010万万海甸岛西海岸新埠岛及东海岸数据来自楼盘销售人员访谈、搜房网本报告是严格保密的。24公寓产品以两房（公寓产品以两房（80809090）和舒适三房（）和舒适三房（130130150150）为主、经济三房（为主、经济三房（100100120120）较少、一房（）较少、一房（40406060）产品较为普遍产品较为普遍 户型户型楼盘楼盘单身公寓单身公寓一房一房两房两房经济三房经济三房舒适三房舒适三房四房及复四房及复式式建筑建筑面积面积 套数套数比比建筑建筑面积面积套数套数比比建筑建筑面积面积套数套数比比建筑建筑面积面

40、积套数套数比比建筑建筑面积面积套数套数比比建筑建筑面积面积套数套数比比江南城（三期）江南城（三期）48-54 22%22%72-10748%48% 87-93 21%21%172-1789%9%海语印象海语印象4926%26%6626%26%11016%16%140、187、19632%32%珍珠裕苑珍珠裕苑3511%11%6022%22%70、8044%44%12022%22%金碧文华一期金碧文华一期8625%25%10225%25%13950%50%海岸一号四期海岸一号四期4868%68%20%20%1%1%11%11%紫园紫园706%6%91-94 48%48%138-15538%38%

41、1872838%8%城市海岸城市海岸60、638%8%8812%12%1179%9%137，14153%53%165，23618%18%三房比例仅少于两房三房比例仅少于两房紫园、城市海岸紫园、城市海岸海语印象舒适三房比例大海语印象舒适三房比例大于经济三房于经济三房一房在市场中较为普遍一房在市场中较为普遍两房中，两房中，江南城、紫园江南城、紫园珍珠裕苑珍珠裕苑均占近均占近50%50%本报告是严格保密的。25多层洋房以舒适三房（多层洋房以舒适三房（140140150150）和四房（）和四房（190190220220）为主，两房（为主，两房（100100110110）和经济三房（）和经济三房（120

42、120）作为产品）作为产品补充，少数项目出现五房（补充，少数项目出现五房（240240270270）产品）产品 户型户型楼盘楼盘两房两房经济三房经济三房舒适三房舒适三房四房四房五房五房建筑建筑面积面积套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比建筑面建筑面积积套数比套数比荣域荣域102-10518%18%1204%4%140、17039%39%160、175、21039%39%普罗旺斯普罗旺斯10625%25%13814675%75%海南大公馆海南大公馆22450%50%26450%50%城市海岸城市海岸19850%50%23650%50%市

43、场中，洋房以舒适三房和市场中，洋房以舒适三房和四房为主四房为主本报告是严格保密的。26低密度项目以双拼及联排（低密度项目以双拼及联排（200200300300）为市场主力，叠拼）为市场主力，叠拼（200200）比例不低，独栋别墅（）比例不低，独栋别墅（300300500500）比例不高，）比例不高，别墅市场整体价值层级偏低别墅市场整体价值层级偏低 户型户型楼盘楼盘独栋独栋双拼及联排双拼及联排叠拼叠拼建筑建筑面积面积 套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（围合）29%29%海南大公馆643

44、，326-43563%63%226,26437%37%海蓝椰风二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%蓝岛水岸32669%69%194-20131%31%比华利山庄290-46050套290186-285市场低密度中，市场低密度中，双拼及联排所占双拼及联排所占比例较大比例较大本报告是严格保密的。27海口公寓物业年销量层级相对高，集中在海口公寓物业年销量层级相对高，集中在3 36 6万平米万平米代表楼盘代表楼盘销售情况销售情况销售量销售量西海西海岸岸长信海岸水长信海岸水城城07年10月四期开盘，5万平米，销售完毕3 34 4紫园紫园08年5月17日推出2

45、30套，现已销售80%4 45 5城市海岸城市海岸（公寓）（公寓）一一期18栋，388户，目前已售完5 56 6金贸金贸区区金碧文华金碧文华1、2栋08年3月售罄；3、4栋推出现售80%5 56 6金外滩金外滩06年开盘，20、共838户，剩40余户2 23 3新埠新埠岛岛新世界花园新世界花园一期500多户，二期300多户，06年5月开盘，销售近90%3 34 4北海北海甸甸江南城（公江南城（公寓）寓） 三期4栋公寓08年3月开盘，已销售80%5 56 6荣域荣域07年一期第二批推出，目前已销售80%3.53.54.54.5海语印象海语印象08年月二期开盘，共300多套，已销70%3 34 4

46、海岸星河海岸星河06年开盘，2栋高层近销售完毕3.53.54.54.5美丽美丽沙沙世纪海岸世纪海岸07年2月开盘，400户，销售完毕4 4月亮湾月亮湾07年7月开盘，共302套，销售完毕5 56 60123456789单位：年销售量（万m2）数据来自楼盘销售人员访谈、搜房网注：该统计以项目正式开盘为始点，未考虑预热期注：该统计以项目正式开盘为始点，未考虑预热期本报告是严格保密的。28300单价: 元/M2畅销 平均 滞销面积：M240005000600070008000 900010000110009017020013050110150江南城三期2房70海语印象荣域2房海岸星河蓝岛水岸普罗旺斯

47、2房海南大公馆月亮湾99海景花园江南城三期3房荣域3房珍珠裕苑3房荣域4房江南城4房2房主力面积区间总价总价3535万万3房主力面积区间4房主力面积区间总价总价7070万万总价总价6060万万总价区间总价总价140140万万荣域大3房海语印象3房总价总价100100万万荣域大4房总价总价110110万万片区高层、洋房两房、三房最畅销，其中片区高层、洋房两房、三房最畅销，其中总价在总价在50507070万之万之间的两房比较畅销，总价在间的两房比较畅销，总价在75759595万之间的三房较畅销万之间的三房较畅销数据来自楼盘销售人员访谈、搜房网总价在总价在50507070万之间的二房比万之间的二房比

48、较畅销较畅销总价在总价在75759595万之间的三房比万之间的三房比较畅销较畅销本报告是严格保密的。29公寓一房总价集中在公寓一房总价集中在20204040万，两房总价集中在万，两房总价集中在40407070万，三房总价集中在万，三房总价集中在7070130130万，低总价区竞争更万，低总价区竞争更为激烈为激烈区域内区域内1.1.江南城江南城2.2.荣域荣域3.3.海语印象海语印象4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑区域外区域外5. 5. 普罗旺斯普罗旺斯6.6.海南大公馆海南大公馆7.7.城市海岸城市海岸8.8.金碧文化一期金碧文化一期9.9.海岸一号四期海岸一号四期10.10. 紫园紫园230m2及以

49、上公寓洋房高层30万50万70万100万总价总价150万140m2180m2200万30m2100m2200m25 52 26 66 67 77 71 13 39 93 34 41 11 13 33 32 22 22 25 55 51 11 13 33 350m270m2120m2160m24 48 84 44 48 88 89 99 910101010101010101010面积面积高总价区间高总价区间低总价区间低总价区间公公寓寓一一房房高高层层一一房房高高层层两两房房高高层层经经济济三三房房高高层层舒舒适适三三房房高高层层四四房房及及复复式式洋洋房房两两房房洋洋房房经经济济三三房房洋洋房房

50、经经济济三三房房洋洋房房四四房房数据来自楼盘销售人员访谈、搜房网本报告是严格保密的。30公寓市场明星项目销售速度一般在公寓市场明星项目销售速度一般在40406060套套/ /月之间（旺季），月之间（旺季），价格拔升对销售速度影响较大，迅速降低销售速度价格拔升对销售速度影响较大，迅速降低销售速度目前中高端楼盘成交均价集中在5000 7000元/m2；主要楼盘销售速度在4060套/月（旺季）；但也有一些项目依靠其地段、配套以及高性价比等因素，销售速度及价格均超出市场平均水平，如金碧文华、紫园价格的迅速拔升将对销售速度产生极大的影响。价格的迅速拔升将对销售速度产生极大的影响。价格1020306070

51、销售速度 （套/月）504080300040005000600080007000海语印象荣域（一期第三批）金碧文华（一期）江南城 城市海岸金域湾畔紫园第一批世纪海岸月亮湾普罗旺斯洋房（第二批）普罗旺斯洋房(第一批)荣域(一期开盘价)金碧文华（二期）本报告是严格保密的。31市场典型低密度独栋面积为市场典型低密度独栋面积为300300500500平米，双拼及联平米，双拼及联排面积为排面积为200200300300平米，叠拼面积为平米，叠拼面积为200200平米，市场以平米，市场以联排及双拼所占比例最大联排及双拼所占比例最大 户型户型楼盘楼盘独栋独栋双拼及联排双拼及联排叠拼叠拼建筑建筑面积面积 套数

52、比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比建筑建筑面积面积套数比套数比江南城四期江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（围合）29%29%海南大公馆海南大公馆643，326-43563%63%226,26437%37%海蓝椰风二期海蓝椰风二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%蓝岛水岸蓝岛水岸32669%69%194-20131%31%比利华山庄比利华山庄290-46050套290186-285数据来自楼盘楼书及销售人员访谈本报告是严格保密的。32海口低密度物业年销量层级较低，集中在海口低密度物业年销量层级较低，集中在1

53、 12 2万平米，万平米，个别楼盘凭低价倾销实现年销量个别楼盘凭低价倾销实现年销量4 45 5万平米万平米代表楼代表楼盘盘销售情况销售情况销售量销售量东海东海岸岸海蓝椰风海蓝椰风二期二期2007年3月开盘一期：244亩，169套别墅；二期07年底开盘，目前仅剩10套3 34 4西海西海岸岸比华利山比华利山庄一期庄一期05年10月一期推出400套，06年10月销售完毕，但入住率低4 45 5城市海岸城市海岸（低密度）（低密度）一期08年初推出， 3层式自带内外庭院的联排别墅，仅剩少量洋房和别墅1 12 2西海岸高西海岸高尔夫球会尔夫球会温泉别墅温泉别墅联排200多套，05年5月开盘，当天销售60

54、多套，还剩10几套0.50.51 1龙墅湾龙墅湾2007年11月内部认购，第一组团76套别墅，目前还剩多套1 12 2北海北海甸甸蓝岛水岸蓝岛水岸08年初开盘，共52套，目前仅销售15套0.60.61 1美丽美丽沙沙普罗旺斯普罗旺斯（低密度）（低密度）07年底开盘，目前仅推出别墅特价房1套1 11.31.3海南大公海南大公馆馆一期14栋独栋别墅，06年底推出，现只剩1套，二期为双拼叠加联排已售罄，三期27套别墅剩5套别墅1 11.21.20123456789年销售量（万m2）比华利山庄一期比华利山庄一期49504950元元/ /平米起，均价平米起，均价 70007000元元/ /平平米，凭低价

55、实现快销米，凭低价实现快销 海蓝椰风二期联排海蓝椰风二期联排6300-6300-93009300元元/ /平方米，低价倾销平方米，低价倾销数据来自楼盘销售人员访谈、搜房网注：该统计以项目正式开盘为始点，未考虑预热期注：该统计以项目正式开盘为始点，未考虑预热期本报告是严格保密的。33低密度物业销售速度普遍较慢，当价格较低密度物业销售速度普遍较慢，当价格较高时销售速度受到很大影响高时销售速度受到很大影响主要楼盘销售速度主要在5套/月以内，及10-15套/月之间；当均价在当均价在6500-80006500-8000元元/ /平米之间的低价时，销售速度较快，平米之间的低价时，销售速度较快，当价格在当价

56、格在85008500元元/ /平米及以上时，市场消化速度较慢平米及以上时，市场消化速度较慢价格510153035销售速度 （套/月）252040600080001000012000180001600014000蓝岛水岸海南大公馆鲁能椰风比利华山庄本报告是严格保密的。34区域竞争层面区域竞争层面，本项目旨在成为北海甸区域价值的提升；，本项目旨在成为北海甸区域价值的提升；产品竞争层面产品竞争层面，本项目销售期内竞争激烈，如何突破竞争实现溢价，需要挖掘区域及产品机会，本项目销售期内竞争激烈，如何突破竞争实现溢价，需要挖掘区域及产品机会走量案例层面走量案例层面，本项目需依托区域价值，并以差异化成为市场

57、明星，本项目需依托区域价值，并以差异化成为市场明星北海甸区域价值三次飞跃北海甸区域价值三次飞跃依托区域，差异化突破市场依托区域，差异化突破市场江南城后续高端产品入市，继续托高区域市场价值，绝对领导者；荣域快速提升至高位，后继乏力高调占位北海甸，与荣高调占位北海甸，与荣域和江南城进一步依托集域和江南城进一步依托集群效应提升区域价值，进群效应提升区域价值，进一步提升北海甸区域价值一步提升北海甸区域价值低开高走的务实策略是市场走量的惯例；控制面积控制总价是非一线亲海区域项目突破市场的法宝；依托区域价值，并以依托区域价值，并以差异化突破市场，成为差异化突破市场，成为市场明星市场明星如何突破竞争，实现溢

58、价如何突破竞争，实现溢价公寓、高层为中两、三房为主力户型，三房比重大两房、三房客户总价承受力分别为80万、100万元；海口公寓年销量集中35万平米，低密度年销量1.32.7万平米本项目销售期内竞争激烈，本项目销售期内竞争激烈，如何突破竞争，实现溢价？如何突破竞争，实现溢价？区域竞争区域竞争产品竞争产品竞争走量启示走量启示市场竞争格局市场竞争格局小结小结本报告是严格保密的。35快速走量机会挖掘快速走量机会挖掘u市场竞争格局；u市场机会挖掘本报告是严格保密的。36快速走量机会挖掘快速走量机会挖掘u市场竞争格局；u市场机会挖掘区域机会挖掘；产品机会挖掘本报告是严格保密的。37海甸岛动态价值演变：由海

59、甸岛动态价值演变：由“一带两中心一带两中心”到到“一带一中心一带一中心”，内外销市场的碰撞带，内外销市场的碰撞带西海岸西海岸海甸岛海甸岛东海岸东海岸国贸填海国贸填海西海岸西海岸外销高端市场的主战场，内销市场正在渗透国贸填海国贸填海区区内销市场的主战场，但住宅功能正在消亡东海岸东海岸外销高端市场的主战场，内销市场正在渗透海甸岛海甸岛内外销市场的碰撞带，内销市内外销市场的碰撞带，内销市场正在渗透场正在渗透海口主城区在扩张、城市框架向西、向南拉大，海口主城区在扩张、城市框架向西、向南拉大，在城市扩张和二元制的在城市扩张和二元制的背景下，海口地产板块形成了背景下，海口地产板块形成了“一带两中心一带两中

60、心”的格局的格局；随着国贸主城区的土地日益稀少，岛内客户和岛外客户原先的置业半径随着国贸主城区的土地日益稀少，岛内客户和岛外客户原先的置业半径迅速扩大，迅速扩大，两者在海甸岛出现了渗透与反渗透两者在海甸岛出现了渗透与反渗透；海新大桥、新东大桥将继世纪大桥进一步拉近海甸岛与国贸、新埠岛、海新大桥、新东大桥将继世纪大桥进一步拉近海甸岛与国贸、新埠岛、东海岸距离；东海岸距离；“一带一中心一带一中心”即将形成，岛内客户将越来越多即将形成，岛内客户将越来越多本项目位于本项目位于“一带一一带一中心中心”的的“一带一带”位位置，属于内外销市场置，属于内外销市场的碰撞带，内销市场的碰撞带，内销市场正在渗透正在