皇家景园建设项目成本研究

1、皇家景园建设项目成本管理研究摘要近几十年来，随着中国经济的不断发展，房地产项目逐渐成为我国目前上升最快的行业之一。尤其是最近几年来，中国的房地产发展越来越快，占有国内生产总值的比重也逐渐变高，这样既加快了国民经济的发展，也成为对中国经济发展最有影响力的行业之一。本文以皇家景园建设项目成本管理作为研究对象，在深入分析、总结项目成本管理问题及其成因的基础上，通过运用项目成本管理、项目全过程成本管理和项目全面成本管理的思想以及项目成本分析方法，介绍皇家景园建设项目成本管理现状，同时揭示该项目在房地产项目成本管理中出现的问题及各种风险因素，重点对解决这些问题及各种风险因素，并提出新的成本管理措施。关键

2、词：房地产 建设项目 项目施工 成本管理 成本控制0目录摘要1第一章 绪论11.1 课题背景11.2研究的目的和意义21.3 国内外研究现状论述21.4 研究内容和方法3第二章 皇家景园建设项目的现状52.1 北京华昊工程项目管理现状52.2 北京华昊工程成本管理现状5第三章 针对皇家景园项目成本管理问题分析63.1 项目经理的成本管理观念薄弱63.2 施工组织设计流于形式63.3 成本控制目标不明确63.4 项目成本管理方法不完善73.5 没有认识到决策的重要性73.6管理制度的执行力不够73.7 直接费用的成本管理有待加强8第四章 皇家景园建设项目成本控制方案研究94.1 做好项目投标时的

3、成本控制94.2 认真编制优化施工组织方案94.3 制定成本控制目标94.4 实施目标成本控制10第五章 结论12致谢1参考文献10第一章 绪论1.1 课题背景近几十年来，随着中国经济的不断发展，房地产项目逐渐成为我国目前上升最快的行业之一。尤其是最近几年来，中国的房地产发展越来越快，占有国内生产总值的比重也逐渐变高，这样既加快了国民经济的发展，也成为对中国经济发展最有影响力的行业之一。早期的房地产（05年之前）：建筑形态比较初级，以天地楼为主，商品房开始出现，楼盘品质与开发水平较低，房价由最初900元/上升为1300元/；中期的房地产（0507年）：房地产作为行业真正形成，消费者对产品要求不

4、高，天地楼仍占主导，商品房市场供应还较少，以卖方市场为主，房价约1900元/。目前的房地产（07年目前）：随着市场化推进及消费观念转变，天地楼逐渐减少，商品房逐渐被接受，对居住品质要求逐步提高，成交价格、成交量迅速上升，房价上涨到约为4000元/。皇家景园建设房地产项目开发商为北京华昊置业商贸有限公司.笔者作为一名在校学生，调查了皇家景园建设房地产项目开发项目的管理工作。在皇家景园建设房地产项目成本管理过程中，认为皇家景园建设房地产项目部对房地产开发项目成本管理重视不足，成本控制目标不明确，缺乏有效的成本控制措施，等很多问题。 通过对皇家景园房地产开发项目成本管理案例分析，由个别存在的问题反应

5、到目前房地产开发项目成本管理普遍存在的问题，我们能得到启示，并运用理论和实践结合的研究方法，拟对施工项目的成本管理进行研究，并提出一些可在施工企业中推广应用的工程施工项目成本控制措施，这些将对提高施工企业工程施工的效率、规范施工十分有必要，对今后的工作也将有重大意义。 1.2研究的目的和意义本文通过阐述北京华昊置业商贸有限公司皇家景园建设项目成本管理的现状，针对此项目成本管理存在的问题，从设计阶段、制定阶段、实施阶段提出了适合皇家景园建设的项目成本管理的方案及成本控制的方法。房地产企业以房地产开发项目为主，所以项目利润即是企业经营利润的主要来源。项目成本降低，经营收益提高，因此控制顶目成本即成

6、为企业盈利的关键。房地产企业以房地产开发项目为主，所以项目利润即是企业经营利润的主要来源。项目成本降低，经营收益提高，因此控制顶目成本即成为企业盈利的关键。项目的成本管理是整个项目管理界中很重要的成分，企业都是追求经济的可观收入，这是通过追求成本最小化与利益最小化来实现的。但是就整体而言，我国开发商在房地产开发项目成本管理水平方面与国外先进房地产公司相比还存在很大的差距，而随着对我国房地产业日趋成熟，行业竞争将会越来越激烈，开发商对成本的关注度会越来越高，因此，房地产开发商必须加快提高自身的项目成本管理水平和项目效益，提升市场竞争力，适应市场竞争的需要。笔者在研究的过程中，找出了项目成本管理中

7、存在的问题，同时也想通过此给其它开发商提供一点借鉴，达到不断总结房地产开发项目成本经验，努力推进项目成本管理规范化、科学化，不断提升房地产开发项目管理水平，适应复杂多变的建筑市场，做大做强房地产公司，提升房地产公司竞争力。1.3 国内外研究现状论述某房地产有限公司的经理认为，建筑施工企业项目部要做好控制与核算，应用到的基本做法有：一是强化成本的核算意识，彻底改变不少建筑企业的施工项目中仍然存在的“项目吃企业大锅饭问题。二是抓好成本核算的监督，大力加强成本核算的监督力度。三是提高成本核算员的素质。四是控制项目施工成本。项目部在强调抓质量、抓进度的同时，必须抓好项目效益，对工程中的人、机、材等费用

8、采取“预测、预控、分解、对比的方法进行管理和控制，使项目施工成本始终处于受控状态。同时，工程项目部要尽量减少与工程生产经营无关的各种费用的开支，对工程项目期间的费用实行等额限制，以保证施工成本费用的降低。五是建立科学的工程项目成本核算制度。要建立、健全适应市场发展的施工项目成本核算体系，建立科学的工程项目成本核算制度和相应的激励制度，调动工程项目管理人员的积极性，通过对这些理论方法的完善，使本其更加适合于房地产企业开发项目成本管理的特点。外国建筑行业的专家从分析项目的采购过程入手，研究出了很多创新性的项目合理方案，这些方案或者从参与方层面上、或者从项目的建设阶段上对工程项目的建设实施进行了部分

9、的集成，从而能够部分解决上述问题。在外国的工程承包商相当重视先进成本管理理论方法在房地产开发项目管理中的应用，如目标成本管理理论、全面成本管理理论等。另外，国外的承包商在房地产开发项目成本管理中也特别注意借鉴吸收其它行业的先进成本管理理论与方法，如最早在制造业领域出现的作业成本法、价值工程理论等。通过对这些改善，使其更加适合于房地产开发项目成本管理的特点。1.4 研究内容和方法1.4.1论文研究内容本篇论文首先是以房地产项目成本管理的现状和存在问题入手，针对建筑施工项目的成本管理问题展开研究，以项目作为研究对象，探讨建筑施工企业如何在激烈的市场竞争条件下，在保证项目施工质量、工期、安全等的前提

10、下，做好项目的成本控制。本文主要包括以下几个方面的研究内容:(1)绪论，论述选题背景，提出研究问题，国内外研究的现状及评述，说明论文结构、主要研究内容、研究方法、研究目的与意义等。(2)简述现状和存在问题，主要对本文的案例进行现状介绍和问题提出。(3)问题剖析，针对皇家景园项目成本管理问题进行剖析。 （4)方案提出，以皇家景园建设项目为研究对象，针对该公司项目成本管理现状，设计新的成本管理方案运用在皇家景园的设计阶段、制定阶段、实施阶段阶段，并通过运用说明项目成本管理在企业项目管理中的重要性。(5)通过对皇家景园建设项目的实例研究得出结论，对房地产企业的项目成本管理发展趋势进行研究，并且针对本

11、篇论文的不足之处，在未来进行完善。1.4.2论文研究方法本文主要采用文献查阅，数据收集，案研究和理论分析相结合的方法。通过对皇家花园建设项目的运作过程，结合有关施工项目成本管理理论，分别从定量和定性的角度，对工程施工项目成本管理做了系统研究，并研究出了一些新成本管理的方法。 第二章 皇家景园建设项目的现状2.1 北京华昊工程项目管理现状本文的研究对象皇家景园建设项目是由北京置业商贸有限公司开发建设的中档住宅小区。如今项目已经竣工，由于房地产项目开发复杂性，引起成本上涨的原因也非常多。比如建筑材的上涨、人员工资的上涨、营销费用的上涨等等。但该项目最重要的原因是管理中的问题。2.2 北京华昊工程成

12、本管理现状在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为销售额的0.05%；所得税税率为25%。本项目的最后毛利润为3983.11万元，税后利润为2987.23万元。详见下表。 利润计算表 单位：万元序号项目合计建设经营期12341销售收入19246.490.000.0015545.993700.902总成本费用14195.18450070002500195.183营业税及附加1058.580.000.00855.03203.554印花税9.620.000.007.771.855利润总额3983.11-4500-700012183.193300.326所得税9

13、95.88-1125-17503045.80825.087税后利润2987.23-3375-52509137.392475.24第三章 针对皇家景园项目成本管理问题分析3.1 项目经理的成本管理观念薄弱北京华昊置业商贸有限公司开发项目推行项目经理负责制，推行项目经理负贵制的目的就在于在项目开发过程中针对不同阶段任务采取相应的有效措施.不断降低成本，提高企业整体经济效益，因此，在项目成本管理方面，项目经理负有不可推卸的责任，同时也决定了项目经理必须具有较高的综合性专业素质。然而实际情况是项目经理与相关管理者的成本管理观念相对薄弱，管理水平常常受限，他们从表面上看分工明确、职责清晰、各司其职，但是

14、却缺乏全员的成本管理思想。3.2 施工组织设计流于形式 施工组织设计是公司据以进行项目施工管理的指导性文件，其质量的优劣对于项目各项指标能否顺利实现具有事前控制的作用，对成本控制的影响也是如此。在建设项目中，施工组织设计是为了应付投标的需要和业主、公司的检查，流于形式。对比几个项目，作为总体性指导大纲的施工组织设计居然是套用一个标准版本出来的，中问除了项目的介绍和施工进度安排等不同之外，其它关于项目的质量、进度、成本、安全管理措施等保证体系均是同样的模式和语言，缺乏针对性，不具有实际的指导意义，结果造成现场的施工进度安排带有一定的随意性，经常不能够按施工组织进行；施工又无法按“平面流水、立体交

15、叉”的原则进行，网络设计成了一句空话，结果工作面出现闲置、供需作业间断、班组问搭配不协调，造成大量人力资源浪费；由于对施工方案不作科学的、经济的、合理的必选，造成施工项目材料、设备不合理的使用，无形之中增大了项目成本。3.3 成本控制目标不明确 本工程中对项目管理的各个方面都做出了相应规定，如果执行得当，项目的质量、成本、进度、安全等目标都将能够实现。在成本控制方面，虽然在项目计划书中明确提出了利润目标，但由于没有制定在工程实施各阶段的成本控制目标，即把总的成本控制目标细化分解到各个子项中，仍是无法进行有效控制的。3.4 项目成本管理方法不完善此项目成本管理方法不够完善.只是简单地制定了规章制

16、度作为成本管理方法，这就导致了仅局限于理论上的东西，付诸实践有一定难度.每一阶段项目进度、完成到什么情况、工程质量、责任人是谁都没有详细方案，这样的管理方法对实际顶目中的成本管理与控制并没有愈义，所以要想提高项目成本管理水平，就要制定一套行之有效的项目成本管理办法.行之有效的成本管理方法对项目成本的控制具有指导意义，每个项目都应根据自身的特点，选择适合自己的项目成本管理方法，积极查找问题所在，分析原因，及时纠偏，那么房地产项目的成本管理必将“有法可依”，同时势必能够及时采取有效措施来降低企业项目成本，为实现企业利润的最大化保驾护航.3.5 没有认识到决策的重要性 认识科学决策是决定一个企业是否

17、能适应市场、获取市场份额的头等大事。同样的市场和环境，不同决策会给企业带来不同的命运。因此，决策前最重要的就是进行调查研究和可行性分析以及风险分析，对市场可能出现的风险及抗风险的能力要有充分估计北京华昊公司在此前开发的项目中就没有认识到决策的重要性，只是一味的开发、销售，缺乏详细的市场调研和项目可行性研究，不能够很好的整合各种资源，从而导致部分项目没有做出最佳的决策，从而影响了有效的项目成本控制.3.6管理制度的执行力不够 在本工程项目中，项目部制定的管理制度其实很多很全，如在施工组织方案中就制定了项目经理、副经理、工程师、材料员、资料员、工长等岗位职责；制定了文明施工、安全施工规范：制定了图

18、纸审核、材料采购等各项规章制度。但是由于该工程项目涉及面广，管理负责，外界和内部对成本的干扰因素比较多，没有一套较为完善的管理程序和强大的执行力，是无法搞好成本控制的。关键是使项目部每个员工都有非常强刘的成本意识，把规定的各项工作落到实处，并经过多次的反复实践，踏踏实实，坚持不懈，一个项目的成本控制工作才能取得较好的效果。3.7 直接费用的成本管理有待加强 由北京华昊公司以往的施工项目可以看出，施工过程中受技术进步的制约，导致项目成本中物资消耗的控制受阻.人工费用的下降被工资上涨率所抵消。没有切实严格按照有关要求，建立健全成本控制体系，加强对施工现场的材料、人工、机械、设备的管理，没有真正做到

19、定人定责、形成责任管理体系，实施全面成本控制.现阶段，市场竞争机制己经迫使公司必须要进一步加强施工阶段人工、材料、机械成本的耗费控制，对项目成本进行全员、全过程、全方位、全环节的管理.第四章 皇家景园建设项目成本控制方案研究4.1 做好项目投标时的成本控制 从施工项目投标的一般流程来看，此阶段的成本控制工作主要是通过投标策略的设计来从源头上控制项目未来施工成本，尽可能降低项目中标后的成本管理风险，体现着事前控制的思想。4.2 认真编制优化施工组织方案 施工组织方案作为指导项目施工的纲领性文件，其质量的好坏直接影响着项目施工成本的高低。因此，在施工前期必须高度重视施工组织方案的编制和优化。 项目

20、建设过程中，施工单位必须按图施工。但是，图纸是由设计单位按照用户要求和项目所在地的自然地理条件设计的，其中起决定所用的是设计人员的主观意图，很少考虑为施工单位提供方便，有时还可能会给施工单位出些难题。因此，施工单位应该在满足用户要求和保证工程质量的前提下，在取得用户和设计单位的同意后，修改设计图纸，同时办理增减帐。 在会审图纸的时候，对于结构复杂、施工难度高的项目，要加倍认真，并且要从方便施工、有利于加快工程进度和保证施工质量，又能降低资源消耗、增加工程收入等方面结合考虑，提出科学的合理化建议，争取业主和设计单位的认可。4.3 制定成本控制目标 确定项目成本控制目标是实施目标成本控制的第一步。

21、项目成本控制目标是公司在承建项目时所要努力实现的成本，它是公司根据外部环境和内部自身条件来确定的，是经过预测分析，充分考虑各种因素而制定的，能够促使公司从各个方面挖掘成本降低的潜力。 根据目标成本管理理论，要确定清晰的成本控制目标，首先要进行项目的目标成本预测，然后在综合分析公司外部环境和内部自身条件的基础上做出目标成本决策，最后形成成本控制目标体系。4.4 实施目标成本控制 确定了项目成本控制目标之后，下一步的工作就是如何做好目标成本控制，从而确保成本控制计划的实现。(1)人工费的控制 对于建筑施工项目来讲，人工费的控制主要体现在对施工队分包成本的控制上。在管理层和分包层分离的条件下，项目经

22、理部与施工队之间需要通过劳务合同建立发包与承包的关系，在合同履行过程中，项目经理部有权对旌工队的进度、质量、安全和现场管理标准进行管理，同时按合同规定支付劳务费用。至于施工队成本的节约或超支，属于施工队自身的管理范畴，项目经理无权过问，也不该过问。(2)材料成本的控制 主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料验收和限额领料制度；制订并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料，综合利用一切资源。(3)机械使用费控制 施工机械配备受现场条件、工期、质量、旌工方案、工程特征等诸多因素的影响，因定额中机械费时综合考

23、虑的，不会因上述条件的变化而相应调整，因此需要公司专业部门和人员对机械的性能、配备情况综合管理，在满足工期、质量的前提下，力求合理配备。 (4)质量成本控制 建筑施工项目“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。 根据质量成本分析理论可知：质量成本检测的依据是“控制成本”所增加的费用不大于“结果成本所造成的损失，或“可控成本增加所带来的经济效益足以抵消由于质量问题造成的损失”。因此，要想控制质量成本，首先要从质量成本核算开始，而后是质量成本分析和质量成本控制。 (5)工期成本控制 工期成本主要包括工期保证费用和工期损失费用。合理工期与合同工

24、期间的差值越大，所需的工期预防费用就越高，两者越接近，预防费用就越低。在合理工期与合同工期都确定的条件下，随工期预防费用的增加，工期损失费用就会减小，但当工期损失费用减小到一定程度时，即使预防费用再增加，对工期损失费用的影响也会越小，这时增加的预防费用就会成为额外的成本开支，与成本控制不利。(6)做好竣工验收阶段的成本控制 工程项目竣工验收是项目建设全过程的最后一个程序，施工企业在工程竣工过验收后，应及时而完整地编制好竣工决算并提交给业主单位，所以竣工决算对整个工程的造价控制是至关重要的。 及时收集各种竣工资料，做好竣工决算 及时办理决算 重视索赔工作 及时收回拖欠款，加强资金周转 做好保修费

25、用控制 第五章 结论皇家景园建设项目是北京华昊置业商贸有限公司开发的一个住宅项目。显然，公司老的管理方法已经无法适应现在的市场需求。从实际情况来看，皇家景园的建设成本从计划成本141951800元上升至222115066元，整整增加了80163266.3元。通过分析，工程费用的增加直接导致了开发成本的上升。总的来说，皇家景园项目成本估算的失误表现在三个方面：一是在2006年中期竞得项目时没有预测到07年、10年的宏观调控及08年的全球金融危机。未能按计划实现销售，使得资金链告急，被逼通过融资来补足后续建设资金，最后融资成本高过年化30%以上。二是2007年物价大幅度上涨。三是管理层未在思想上意

26、识到成本管理的重要性。执行力不行，很多制度停留在墙上、本本上，而在执行过程中留于形式。本人在论文中虽然介绍了此项目成本管理的现状，简单的提出了一系列项目成本管理方案，但是因本人能力所限，对项目成本管理的深度和成本控制方法的认识还有所欠缺。出于保守企业商业秘密，对企业资料未能充分展开，从而使本文的研究广度和深度受到一定的影响。12致谢 本文是在导师王东的悉心指导和热情支持下完成的，在此衷心感谢导师对我学习上的指导。导师严谨的治学态度，认真负责的工作作风、对学生无微不至的关怀。使我深受感动和鼓舞，即使工作很忙也一直帮我修改论文，谢谢王东老师。最后，我要感谢我的同学们，感谢他们给予了我好多好多的建议，使我的论文能够顺利完成，谢谢大家！0参考文献1葛高容.试论房地产开发项目目标成本控制J，经济与社会发展，2004.2(4)：49-512李剑霞.浅谈房地产开发项目的成本核算J，科技情报开发与经济，2005.15(17)：198-1983李金亮.降低施工成本之策略研究J，长沙大学学报，2004.18(01)：41-424毛慧媛.浅谈加强施工房地产公司成本管理J，会计之友，2004(4)：66-