商业地产】北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告_46页

1、目录 TOC o h z u HYPERLINK l _Toc138485871 一、项目产权关系 PAGEREF _Toc138485871 h 4 HYPERLINK l _Toc138485872 二、项目基本情况 PAGEREF _Toc138485872 h 4 HYPERLINK l _Toc138485873 1、区域位置 PAGEREF _Toc138485873 h 4 HYPERLINK l _Toc138485874 2、占地面积 PAGEREF _Toc138485874 h 4 HYPERLINK l _Toc138485875 3、交通环境 PAGEREF _Toc

2、138485875 h 4 HYPERLINK l _Toc138485876 4、周边配套 PAGEREF _Toc138485876 h 4 HYPERLINK l _Toc138485877 5、工程进度 PAGEREF _Toc138485877 h 4 HYPERLINK l _Toc138485878 6、原物业规划情况 PAGEREF _Toc138485878 h 5 HYPERLINK l _Toc138485879 7、项目相关的批文 PAGEREF _Toc138485879 h 6 HYPERLINK l _Toc138485880 三、项目拟转让情况 PAGEREF

3、_Toc138485880 h 6 HYPERLINK l _Toc138485881 四、项目竞买价测算 PAGEREF _Toc138485881 h 7 HYPERLINK l _Toc138485882 (一)测算对象 PAGEREF _Toc138485882 h 7 HYPERLINK l _Toc138485883 (二)测算时点 PAGEREF _Toc138485883 h 7 HYPERLINK l _Toc138485884 (三)竞买价含义的定义 PAGEREF _Toc138485884 h 7 HYPERLINK l _Toc138485885 (四)估价对象市场定

4、位 PAGEREF _Toc138485885 h 7 HYPERLINK l _Toc138485886 (五)估价对象规划 PAGEREF _Toc138485886 h 7 HYPERLINK l _Toc138485887 (六)估价方法的选用 PAGEREF _Toc138485887 h 8 HYPERLINK l _Toc138485888 1、假设开发法计算公式 PAGEREF _Toc138485888 h 8 HYPERLINK l _Toc138485889 2、技术路线 PAGEREF _Toc138485889 h 8 HYPERLINK l _Toc13848589

5、0 3、测算依据 PAGEREF _Toc138485890 h 9 HYPERLINK l _Toc138485891 (七)续建工程开发周期 PAGEREF _Toc138485891 h 9 HYPERLINK l _Toc138485892 (八)物业销售经营计划 PAGEREF _Toc138485892 h 9 HYPERLINK l _Toc138485893 (九)物业租售单价的确定 PAGEREF _Toc138485893 h 10 HYPERLINK l _Toc138485894 一)住宅物业销售单价确定 PAGEREF _Toc138485894 h 10 HYPER

6、LINK l _Toc138485895 1、当前销售单价确定 PAGEREF _Toc138485895 h 10 HYPERLINK l _Toc138485896 2、本物业销售期间销售单价确定 PAGEREF _Toc138485896 h 11 HYPERLINK l _Toc138485897 二)裙楼物业租赁单价确定 PAGEREF _Toc138485897 h 11 HYPERLINK l _Toc138485898 1、一层租赁单价确定 PAGEREF _Toc138485898 h 11 HYPERLINK l _Toc138485899 2、二至四层租赁单价的确定 PA

7、GEREF _Toc138485899 h 11 HYPERLINK l _Toc138485900 三)办公物业租赁单价确定 PAGEREF _Toc138485900 h 11 HYPERLINK l _Toc138485901 1、比较实例选择 PAGEREF _Toc138485901 h 11 HYPERLINK l _Toc138485902 2、比较因素选择 PAGEREF _Toc138485902 h 12 HYPERLINK l _Toc138485903 3、比较因数条件说明 PAGEREF _Toc138485903 h 12 HYPERLINK l _Toc13848

8、5904 4、比较因数条件指数 PAGEREF _Toc138485904 h 13 HYPERLINK l _Toc138485905 5、比较因数修正 PAGEREF _Toc138485905 h 13 HYPERLINK l _Toc138485906 6、待估物业租赁比准价格 PAGEREF _Toc138485906 h 13 HYPERLINK l _Toc138485907 四)车位物业租赁单价确定 PAGEREF _Toc138485907 h 13 HYPERLINK l _Toc138485908 五)物业租售单价汇总一览表 PAGEREF _Toc138485908 h

9、 14 HYPERLINK l _Toc138485909 (十)测算过程 PAGEREF _Toc138485909 h 14 HYPERLINK l _Toc138485910 一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 PAGEREF _Toc138485910 h 14 HYPERLINK l _Toc138485911 1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 PAGEREF _Toc138485911 h 14 HYPERLINK l _Toc138485912 2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 PAGEREF _Toc138485912 h 14 HYPERLINK l _To

10、c138485913 【1】确定年租金总收入 PAGEREF _Toc138485913 h 14 HYPERLINK l _Toc138485914 【2】确定年出租总费用 PAGEREF _Toc138485914 h 15 HYPERLINK l _Toc138485915 【3】确定年净收益 PAGEREF _Toc138485915 h 16 HYPERLINK l _Toc138485916 【4】确定资本化率 PAGEREF _Toc138485916 h 16 HYPERLINK l _Toc138485917 1确定求取资本化率的方法和步骤 PAGEREF _Toc13848

11、5917 h 16 HYPERLINK l _Toc138485918 2选择可类比交易案例 PAGEREF _Toc138485918 h 16 HYPERLINK l _Toc138485919 3计算过程 PAGEREF _Toc138485919 h 16 HYPERLINK l _Toc138485920 1求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 PAGEREF _Toc138485920 h 16 HYPERLINK l _Toc138485921 2求取交易案例的资本化率 PAGEREF _Toc138485921 h 17 HYPERLINK l _Toc138485922 3

12、求取待估物业的资本化率 PAGEREF _Toc138485922 h 17 HYPERLINK l _Toc138485923 【5】确定收益年期 PAGEREF _Toc138485923 h 17 HYPERLINK l _Toc138485924 【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 PAGEREF _Toc138485924 h 17 HYPERLINK l _Toc138485925 3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 PAGEREF _Toc138485925 h 18 HYPERLINK l _Toc138485926 二)续建成本 PAGEREF _Toc13848

13、5926 h 18 HYPERLINK l _Toc138485927 三)管理费用 PAGEREF _Toc138485927 h 18 HYPERLINK l _Toc138485928 四)买方竞买该续建工程应负担的契税 PAGEREF _Toc138485928 h 18 HYPERLINK l _Toc138485929 五)投资总收益 PAGEREF _Toc138485929 h 19 HYPERLINK l _Toc138485930 六)求取竞买最高价 PAGEREF _Toc138485930 h 19 HYPERLINK l _Toc138485931 七)求取合理竞买价

14、 PAGEREF _Toc138485931 h 20 HYPERLINK l _Toc138485932 【1】汇通大厦地价现值估算 PAGEREF _Toc138485932 h 20 HYPERLINK l _Toc138485933 1选择比较实例 PAGEREF _Toc138485933 h 20 HYPERLINK l _Toc138485934 2比较因素选择 PAGEREF _Toc138485934 h 21 HYPERLINK l _Toc138485935 3比较因素指数 PAGEREF _Toc138485935 h 21 HYPERLINK l _Toc138485

15、936 1交易情况修正 PAGEREF _Toc138485936 h 21 HYPERLINK l _Toc138485937 2交易日期修正 PAGEREF _Toc138485937 h 21 HYPERLINK l _Toc138485938 3土地用途修正 PAGEREF _Toc138485938 h 21 HYPERLINK l _Toc138485939 4土地级别修正 PAGEREF _Toc138485939 h 21 HYPERLINK l _Toc138485940 5容积率修正 PAGEREF _Toc138485940 h 21 HYPERLINK l _Toc13

16、8485941 6区域因数、个别因数修正 PAGEREF _Toc138485941 h 21 HYPERLINK l _Toc138485942 7土地剩余使用年期修正 PAGEREF _Toc138485942 h 22 HYPERLINK l _Toc138485943 8修正系数一览表 PAGEREF _Toc138485943 h 22 HYPERLINK l _Toc138485944 4比较因数修正 PAGEREF _Toc138485944 h 22 HYPERLINK l _Toc138485945 5待估宗地比准价格 PAGEREF _Toc138485945 h 22 H

17、YPERLINK l _Toc138485946 【2】新增用地地价估算 PAGEREF _Toc138485946 h 22 HYPERLINK l _Toc138485947 【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 PAGEREF _Toc138485947 h 23 HYPERLINK l _Toc138485948 【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 PAGEREF _Toc138485948 h 23 HYPERLINK l _Toc138485949 【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 PAGEREF _Toc138485949 h 23 HYPERLINK l

18、_Toc138485950 【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 PAGEREF _Toc138485950 h 23 HYPERLINK l _Toc138485951 【7】合理竞买价 PAGEREF _Toc138485951 h 23 HYPERLINK l _Toc138485952 五、附件 PAGEREF _Toc138485952 h 24 HYPERLINK l _Toc138485953 附件一中国人民银行成都分行公告 PAGEREF _Toc138485953 h 25 HYPERLINK l _Toc138485954 附件二汇通大厦土地使用证 PAGEREF _To

19、c138485954 h 26 HYPERLINK l _Toc138485955 附件三汇通综合业务大楼投资许可证 PAGEREF _Toc138485955 h 27 HYPERLINK l _Toc138485956 附件四汇通综合业务建设用地规划许可证 PAGEREF _Toc138485956 h 28 HYPERLINK l _Toc138485957 附件五汇通综合业务成都市建设工程规划许可证 PAGEREF _Toc138485957 h 29 HYPERLINK l _Toc138485958 附件六汇通综合业务成都市建设工程施工许可证 PAGEREF _Toc1384859

20、58 h 30 HYPERLINK l _Toc138485959 附件七汇通综合业务成都市工程建设许可证 PAGEREF _Toc138485959 h 31 HYPERLINK l _Toc138485960 附件八关于加快汇通大厦复工建设的通知 PAGEREF _Toc138485960 h 32 HYPERLINK l _Toc138485961 附件九汇通大厦建安工程成本估算表 PAGEREF _Toc138485961 h 33 HYPERLINK l _Toc138485962 附件十新征用地待建大厦建安工程成本估算表 PAGEREF _Toc138485962 h 33 HYP

21、ERLINK l _Toc138485963 附件十一已付款购买的各种设备和材料清单 PAGEREF _Toc138485963 h 34汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。由于成都市汇通城市银行在经营过程中发生流动性支付困难，经四川省人民政府同意，中国人民银行批准，成都市汇通城市银行于2000年1月31日被依法撤消，其资产和相关负债由成都市商业银行承接，因成都市商业银行已在成都天仙桥北街修建了自用办公大厦，故该项目停工(注：合法文件见附件一中国人民银行成都分行公告)。二、项目基本

22、情况1、区域位置该项目位于成都锦江大桥府南河边，东、南临成都气象学院，西临人民南路，北临临江中路。2、占地面积 该项目总占地面积8.38亩，净用地面积7.62042亩。3、交通环境该项目西临城市交通主动脉的人民南路，有16路、45路、99路、303路、78路、82路等多路公交车通达，未来城市地铁南北主干线也将从此经过，交通系统覆盖城市主要区域。4、周边配套该项目周边有成都气象学院、华西医科大学、四川省教育学院、四川省经济干部管理学院、成都锦江宾馆、成都岷山饭店、 HYPERLINK :/ 517sc /hotel/ad/sft/index.htm t _blank 成都索菲特万达大饭店、开行国

23、际广场等多所院校、星级酒店和商务大厦。5、工程进度该项目1992年立项，1994年底开始拆迁，1996年12月动工建设，1998年6月主体封顶，1999年停工。2003年底，成都市政府大规模清理市区烂尾楼，并要求成都市商业银行对汇通大厦尽快恢复施工。2004年11月，成都市商业银行开始恢复了汇通大厦的外墙施工，目前基本完成。6、原物业规划情况汇通大厦原各类物业规划一览表 单位：平方米分区楼层楼层细项原设计用途建筑面积备注一区地下室12226负4层部分为车库,部分为金库、保险库3089负3层车库3089负2层车库3089负1层设备层2959裙楼99691层银行及宾馆大堂20312层银行办公及宾馆

24、商务16573层餐厅21494层娱乐大厅2149夹层1983塔楼363455层美容健身21496至14层写字间10539共9层，每层1171平方米。15层避难层117116至27层宾馆14052共12层，每层1171平方米。28层避难层117129至33层银行办公5855共5层，每层1171平方米。34层俱乐部62335层俱乐部785一区面积合计58540二区地下室1598负2层发电机房及浴室799负1层洗衣房及值班人员宿舍799裙楼33621层餐厅7302层餐厅6583层多功能厅6584层娱乐大厅658夹层658塔楼45845至14层住宅4120每套206平米，每层两套，共10层。15至16

25、层464每套116平米，每层两套，共2层。二区面积合计9544备注：以上每层建筑面积数值来源于成都商业银行提供的汇通大厦文件，其数据可能与实际建筑面积有一定出入，从而可能影响到最后的测算结果。(续表)汇通大厦各类物业面积规划一览表项目建筑面积(平方米)备注总建筑面积68084其中:地上部分54260 地下部分13824 一层裙楼2761 二层裙楼2315 三层裙楼2807 四层裙楼2807 夹层裙楼2641不可售、不可租。 避难层2342不可售、不可租。 办公物业34003含原定位为宾馆、美容健身、俱乐部、银行办公、写字间部分。 住宅物业4584 地下车库7723 估算值，约可停220辆车。7

26、、项目相关的批文该项目目前了解到的获得的主要有关证照文件如下：序号名称说明1土地使用证原土地出让合同号为成国土府1994出让合同第11号，业主为成都汇通城市合作银行，2005年12月28日过户至成都市商业银行。其土地使用面积为5080.28平方米(7.621亩)，土地出让类型为出让，批准使用年限为50年，起算日期为1999年8月16日，终止日期为2049年8月15日，土地用途为综合用地，土地使用者为成都市商业银行，土地座落为成都市武侯区人民南路三段1号。2投资许可证许可证编号为成固许证(集基)字第No.0003461号，项目名称为汇通综合业务大楼，发证时间为1996年11月25日，竣工时间为1

27、999年12月，建设规模为6.45万平方米。3建设用地规划许可证成都市规划管理局1995年5月8日签发，证号 成规建编号(1995)511号，用地面积8.389亩(含代征0.768)。4成都市建设工程规划许可证成都市规划管理局1997年7月4日签发，证号 (97)编号317。5成都市建设工程施工许可证许可证编号为成建施建字(1997)0174号，框筒结构，总造价1.0172亿元。6成都市工程建设许可证成都市建设管理委员会建筑业管理处1996年12月6日签发，证号成建管(96)第478号，建设规模为6.45万平方米，开工、竣工时间为1996年12月、1999年12月。7关于加快汇通大厦复工建设的

28、通知成都市清理停工工程项目领导小组办公室2001年10月26日8中国人民银行成都分行公告2000年1月31日发布备注：以上各个证照文件的复印件见附件。三、项目拟转让情况据商业银行负责处置该项目的有关人员介绍，该项目初步定于今年7月底至8月初进行公开拍卖，具体拍卖的相关情况及资料现正在准备中，暂不便对外公布。通过了解，商业银行拟收购位于大学路紧临气象学院的约8.9201亩地(净用地为7.3865亩)，并与成都气象学院达成土地置换的共识，即待气象学院拆迁完毕后，用该块土地与气象学院紧临汇通大厦一侧的土地进行等量置换，置换后的土地作为汇通大厦的配套用地，并在本次公开拍卖中与汇通大厦进行打包拍卖。但截

29、止目前为止成都市商业银行还尚未与该置换土地的两家业主单位签定正式的土地合同。四、项目竞买价测算(一)测算对象 本次测算对象为汇通大厦现状物业及紧邻汇通大厦南侧待置换待拆迁的7.3865亩新增商业地块。汇通大厦为停工工程，测算时假定其无债权债务，剩余土地使用年期为43年；同时，假定新增地块为商业用地(可兼容50%的公寓)，土地使用年限为40年，自2006年8月1日起至2046年7月31日止，假定容积率5.0，建筑密度50%，绿地率25%，主体建筑高度40米。(二)测算时点设定本次测算的时点为2006年8月1日，设定在测算时点时一次性付清竞买该宗物业的价款，设定在测算时点下新增地块土地利用状况为宗

30、地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整，设定在测算时点下土地未进行抵押及其他他项权利，设定测算时点下汇通大厦用地剩余土地使用年限为43年，新增地块剩余土地使用年限为40年。(三)竞买价含义的定义设定本次测算物业的竞买价为在测算时点2006年8月1日，汇通大厦为现状停工待建物业，剩余土地使用年限为43年，新增地块宗地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整的开发条件，剩余土地使用年限为40年，同时并满足上述设定的其它规划限制条件与达到投资者预期设定的最低的投资回报年收益率(即年复利利率)的物业最高竞买价。(四)估价对象市场定位 经初步市场调查，拟将汇通大厦定位为甲级写字楼。其外装修基本维

31、持不变，内装修按成都市区甲级写字楼标准设置。其转让时配套的7.3865亩新增净用地，本方案设定为裙楼商业加酒店式公寓方案。(五)估价对象规划楼层范围汇通大厦新增用地待建大厦一区二区地下室主要为车库，部分为设备区部分为发电机房、部分待定车库、设备1至4层商业、办公、娱乐、餐饮5至11层办公住宅公寓12至14层、16至27层、29至35层办公无无(续表)新增用地待建大厦规划一览表项目名称建筑面积(平方米)备注1至4层100005至11层14000地下室 (两层)5000可停140辆车。总建筑面积29000 其中：地上部分24000 地下部分5000备注：新增用地净地面积为7.3865亩，其容积率为

32、4.87，建筑密度为50%。(六)估价方法的选用通过对估价对象的权属关系和相关资料的初步审核及分析，根据估价对象的具体现状，在对其进行实地勘察(包括但不限于对估价对象位置、周围环境、工程进度及物业外观形象等)和对类似物业市场的调查后，本案认为现状下的估价对象之一的汇通大厦还不能完全体现其作为商业办公用房的商业价值，只有在完成室内分割、装修、设备安装、室外绿化景观，以及完成其配套的新增用地等后续工程后，才能更大的发挥其商业效用，在当前具有投资和再开发的潜力。故本次测算拟采用假设开发法为本次竞买价估价的主要方法，并考虑到估价对象的特殊性，同时引用市场比较法和收益法的有关结果来进行估价。其计算公式和

33、技术路线如下：1、假设开发法计算公式竞买最高价开发完成后的房地产价值续建成本管理费用投资总收益购买物业买方应负担的税费其中：开发完成后的房地产价值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益价格 销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益价格 续建成本汇通大厦尚需投入的建安工程成本新增用地待建大厦的建安工程成本 投资总收益银行资金的利息收益除银行资金以外的投入资金的收益2、技术路线 因为估价对象开发完成后主要为具有收益性质的商业办公物业，通过调查得知，在该类物业交易市场上，以长期租赁成交的形式为主，故采用市场比较法将选取的租赁实例与估价对象在诸多方面进行比较分析后予以修正，估算出本次估价对

34、象租赁部分在估价时点下客观的租赁比准价格，再根据市场情况预测出未来各个时点的租赁价格，然后运用在若干年内有变化情况下的有限年期的收益法公式得出其开发完成后的租赁物业部分的价值。同时，亦运用市场比较法估算出本次估价对象销售部分在估价时点客观的销售比准价格，再根据市场年上涨幅度预测出销售期内的销售价格，然后减去销售税费，得出其开发完成后的销售物业部分的价值。这两部分合起来即为估价对象开发完成后的总价值。最后，根据假设开发法计算公式，减去未来的正常的开发成本、费用和合理的收益等，以此得出估价对象在投资者要求的最低年收益率下的最高可承受的竞买价格。3、测算依据本次测算方法依据的法律、法规、文件和相关资

35、料有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、四川省人民政府和四川省国土资源厅颁发的有关文件、成都市人民政府和成都市国土资源局颁发的有关文件、国土资源部颁发的城镇土地估价规程以及自行收集的与测算宗地相关的其它资料。需要特别说明的是，本次计算将利息和利润合在一起，采用统一的年复利率计算口径，以投资总收益的形式体现(一般情况，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的，但开发利润是按总比率，而投资利息是按年收益率，两者计算方式有所区别，难以展开项目间及项目内各种资金收益的比较。为了更好地估算本物业的客观价值，在

36、本测算方案的投资收益率的计算中，不管是开发利润，还是投资利息，都算成是各种性质不同的资金在开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益)。(七)续建工程开发周期整个工程开发周期设定为两年开发完毕，自2006年8月起至2008年7月止。其中，准备期为2006年8月至2007年1月，汇通大厦后续项目施工期为2007年2月至2008年1月，新增用地待建大厦项目施工期为2007年2月至2008年7月，销售期为2007年8月至2008年7月。续建工程分类准备期周期施工期周期租售起始期汇通大厦后续项目06年8月至07年1月6个月07年2月至08年1月12个月自07年8月起新增用地待建大厦项目06年8月至07

37、年1月6个月07年2月至08年7月18个月自07年8月起备注：2006年8月至2007年7月为开发经营期第一年，2007年8月至2008年7月为第二年，依次类推。以下第一年、第二年为此概念。(八)物业销售经营计划 根据成都市目前市场上同类物业租售情况现状，预计本项目的住宅、公寓部分能实现100%销售，其裙楼、办公物业和车库自租赁起始之年起，头三年空置率尚不稳定，预计三年后租赁物业面积稳定下来。其具体经营计划如下：物业出租、出售计划序号物业分类建筑面积(平方米/个)拟出租或出售1一层5261出租2二层4815出租3三层5307出租4四层5307出租5办公楼34003出租6住宅4584出售7酒店式

38、公寓14000出售8地下车库360出租备注：以上物业含汇通大厦和新增用地待建大厦两部分。(续表)分年度物业预计销售计划序号销售物业分类第一年第二年1住宅部分0%100%2酒店式公寓部分0%100%(续表)分年度物业预计租赁比例序号租赁物业分类第二年第三年第四年自第五年起以后每年1一至四层部分60%70%80%90%2办公楼部分50%80%85%95%3地下车库部分40%85%90%95%(九)物业租售单价的确定一)住宅物业销售单价确定1、当前销售单价确定用市场比较法确定本住宅物业(含公寓)销售价格，取本物业可类比楼盘予以分析，见表如下：本物业可类比楼盘情况 销售价格单位:元/平方米项目名称位置

39、销售价格土地剩余年期开发商备注黉门公馆一环路内国学巷560068年成都博华建川房屋开发公司紧邻浆洗街商区，处华西商圈繁华的商业地带，位置优越，交通便利，周边名校云集。摩卡.筑一环路内川音旁530069年成都市上普置地紧邻四川音乐学院、四川大学。伊顿社区一环路内林荫街540069年成都蜀信项目开发紧邻华西医大、成都七中。(续表)本住宅物业(含公寓)价格市场比较法系数修正表项目名称标准价(元/平方米)交易日期配套环境繁华程度品质开发商品牌土地年期修正比准售价(元/平方米)黉门公馆560010010011010010099.47 4916 摩卡.筑530010010011010010099.51 4

40、651 伊顿社区540010010010010010099.51 5213 备注：目前汇通大厦土地剩余使用年期为43年，新增地块土地剩余使用年期为40年。为便于计算，统一设定其土地剩余使用年期为42年。假设以无限期土地使用年限指数为100，土地还原率为8%，则本住宅物业土地年期修正系数为96.05(100(11(1+8%)42)96.05)，黉门公馆、摩卡.筑、伊顿社区土地年期修正系数分别为99.47(100(11(1+8%)68)99.47)、99.51(100(11(1+8%)69)99.51)和99.51。(续表)本住宅物业价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称住宅比准价格(元/平

41、方米)销售状况权重(销售率)加权后的相对价格(元/平方米)本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米)黉门公馆4916 90%4425 摩卡.筑4651 60%2791 伊顿社区5213 90%4691 240%11907 4961 备注：各项目销售进度系调查估计。 根据实际情况，结合以上结果，建议本住宅物业当前销售单价为每平方米4900元(2006年8月)2、本物业销售期间销售单价确定根据成都市场的情况，设定本住宅物业年销售价格上涨幅度为6%，则本物业销售期间销售单价为每平方米5200元。二)裙楼物业租赁单价确定1、一层租赁单价确定 鉴于本项目一楼周边人气较差，商业不发达，物业规划一般，结合本项

42、目周边门面租赁情况，预计本项目一楼租赁平均单价为每平方米160元。考虑到近几年成都类似物业租赁情况，以及计算的方便，设定其以后各年的租赁价格不再上浮(下同)。本物业可类比门面租赁情况项目名称位置每平方米租金备注气象大厦一楼门面气象学院139元 处于大学路与人民南路交汇处，人气一般，规划较差。黉门公馆一楼铺面一环路内国学巷240元 紧邻浆洗街商区，处华西商圈繁华的商业地带，人气浓厚。待估物业锦江大桥府南河边，临气象学院临人民南路，人气较差，商业不发达，规划一般。2、二至四层租赁单价的确定 根据本项目裙楼的规划现状和市场情况，预计二至四层租赁单价每平方米分别为140元、130元和120元。三)办公

43、物业租赁单价确定 办公物业租赁单价由市场比较法求得，其求取过程如下：1、比较实例选择为确定办公物业租赁价格，根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调查，对选择实例进行剔除后，取得下列三个交易案例作为比较实例：项目名称待估物业案例A案例B案例C汇通大厦川信大厦城市之心威斯顿联邦位置人民南路二段1号人民南路二段18号人民南路一段18号成都领事馆路2号项目类型纯写字楼纯写字楼纯写字楼纯写字楼总楼层35层38层25层23层停车位地下约220个地下148个地下180个，地面100个近300个建筑结构框筒结构框架式框架式框架式建成时间待建1999年

44、2001年2003年建筑面积约5.4万平方米(地上)65749平方米52000平方米54191平方米标准面积待定179至470平方米57.35至1555平方米90至1500平方米物业公司待定四川川信物业管理成都奥莱物业服务威斯顿物业管理(香港)公司消防自动喷淋，烟感系统自动消防系统，各层配备有自动喷淋装置、烟温感探测器、应急灯自动喷淋，烟感系统自动喷淋系统电梯13部多快，裙楼扶梯2部，2部观光电梯6台三菱、2台LG豪华6部客梯、1部消防电梯DOVER 8部，裙楼扶梯8部空调特灵空调美国约克智能冷暖空调，每座次配备美国霍尼维尔温控调节器，可任意调节室温全中央空调，电制冷分层式空调通讯设施待定(设

45、定为甲级标准)国AT&T智能综合布线系统，每12平米设置一个信息点光纤和进口6类综合布线 ，采用lucent公司综合布线装修情况待定(设定为甲级标准)中高等装修高级地砖、乳胶漆墙面、屋顶扣板中高等装修2、比较因素选择 根据待估物业以租赁形式交易的实际情况，其比较因素的选择定为交易情况、交易期日、区域因素和个别因素。其中，区域因素设定为商服繁华、道路通达度、公交便捷度、公用设施、环境质量，个别因数设定为建筑年代、面积、建筑结构、硬件状况、物业管理。3、比较因数条件说明 将以上比较实例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因数条件说明。比较因数待估物业案例A案例B案例C交易情况正常，设定为现房正常正常

46、正常交易期日设定为近期近期近期近期商服繁华商服繁华好商服繁华较好商服繁华很好商服繁华较好道路通达度临人民南路临人民南路、红照壁街临人民南路、西御街临人民南路、领事馆路公交便捷度距公交站点500米左右距公交站点500米左右距公交站点200米左右，公交线路多紧临公交站点，公交线路一般公用设施距各类公用设施较近，质量优距各类公用设施较近，质量较优距各类公用设施很近，质量很优距各类公用设施较近，质量较优环境质量很优较好一般较好建筑年代待建1999年2001年2003年面积面积适中面积适中面积适中面积适中建筑结构框筒结构框架式框架式框架式硬件状况设定为甲级甲级甲级甲级物业管理设定为知名品牌物业四川川信物

47、业管理成都奥莱物业服务威斯顿物业管理(香港)4、比较因数条件指数因数待估物业案例A案例B案例C交易情况100100110100交易期日100100100100区域因数商服繁华100105110105道路通达度100105105105公交便捷度100100110100公用设施100103105103环境质量100979597修正系数合计100110125110个别因数建筑年代100969798面积100100100100建筑结构100100100100硬件状况100100100105物业管理10095100100修正系数合计10091971035、比较因数修正分析项目案例A案例B案例C实际租赁价

48、格100元 100元 130元 交易情况修正100/100100/100100/100交易期日修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/125100/110个别因素修正100/91100/97100/103修正后比准租赁价格100元 82元 115元 备注：案例A的租赁价格为每租赁面积95元，折算为建筑面积约为100元。6、待估物业租赁比准价格待估物业租赁比准价格(案例A比准租赁价格+案例B比准租赁价格+案例C比准租赁价格)3(100元/平方米82元/平方米115元/平方米)3 99元/平方米因此，根据实际情况，结合以上结果，建议办公物业租赁单价为每月每建

49、筑平方米100元，且考虑到近几年成都类似物业租赁情况，以及计算的方便，设定其以后各年的租赁价格不再上浮。四)车位物业租赁单价确定根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调查，对选择实例进行剔除后，取得川信大厦、城市之心和威斯顿联邦三个交易案例作为比较实例，其每个车位每月租赁价格分别为400至500元、400至450元、350至450元。根据本物业的实际情况，结合比较实例租赁价格，建议本物业每个车位租赁价格为每月400元。五)物业租售单价汇总一览表项目名称租售面积(平方米或个)每平方米销售单价或月租赁单价备注住宅部分185845200元 设

50、定在销售期内价格不变。裙楼一层部分5261160元 设定在租赁期内租赁价格不变。裙楼二层部分4815140元 同上。裙楼三层部分5307130元 同上。裙楼四层部分5307120元 同上。办公楼部分34003100元 同上。车位部分360400元 同上。(十)测算过程一)测算估价对象开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销售部分物业的净销售收入租赁部分物业的收益价格 销售部分物业的销售收入销售税费租赁部分物业的收益价格1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 销售物业为汇通大厦二区的22套住宅4584平方米和新增地块待建大厦的公寓14000平方米，销售时间为开发经营期的第二年，销售价格为每

51、平方米5200元。经计算，开发完成后该部分物业的销售净收入为0.8830亿元。其计算表格及过程如下：序号项目数值(亿元)备注销售收入0.9664 销售税金及附加0.0544 营业税0.0483 销售收入的5%。 城市维护建设税0.0034 营业税的7%。 教育费附加0.0014 营业税的3%。 交易印花税0.0003 销售收入的0.03%。 副食品调控基金0.0010 销售收入的0.1%。销售费用0.0290 按销售收入的3%计算。销售净收入0.8830 =-。2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格【1】确定年租金总收入 租赁物业包括裙楼一层5261平方米、二层4815平方米、三层5307平

52、方米、四层5307平方米和办公楼部分34003平方米及360个车位，租赁时间自开发经营期的第二年开始，预计裙楼一层每平方米每月的租金为160元、二层为140元、三层为130元、四层为120元，办公楼每平方米每月的租金预计为100元，车位每个每月租金为400元。预计裙楼一至四层第二年空置率为40%、第三年为30%、第四年为20%，自第五年起以后每年空置率将稳定在10%；预计办公楼第二年空置率为50%、第三年为20%、第四年为15%，自第五年起以后每年空置率将稳定在5%；预计车位第二年空置率为60%、第三年为15%、第四年为10%，自第五年起以后每年空置率将稳定在5%。经计算，第二年该部分物业的年

53、租金收入为0.4156亿元，第三年为0.5799亿元，第四年为0.6353亿元，自第五年起以后每年为0.7111亿元。其计算表格及过程如下：序号项目名称细项年租金收入情况 单位:亿元第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年1裙楼部分一层0.0606 0.0707 0.0808 0.0909 二层0.0485 0.0566 0.0647 0.0728 三层0.0497 0.0580 0.0662 0.0745 四层0.0459 0.0535 0.0611 0.0688 2办公物业0.2040 0.3264 0.3468 0.3876 3车位部分0.0069 0.0147 0.0156 0.01

54、64 合计0.4156 0.5799 0.6353 0.7111 【2】确定年出租总费用 年出租总费用包括年管理费、年维修费、年保险费和年租赁税金。其中，年管理费按年租金收入的3%计算，年维修费按年租金收入的1.5%计算，年保险费按建筑物重置价的0.2%计算，年应交纳的租赁税金(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易印花税、副食品调控基金和房产税)综合为年租金收入的17.63%。经调查，该类物业重置价格为每建筑平方米4000元。经计算，第二年该部分物业的年出租总费用为0.0997亿元，第三年为0.1361亿元，第四年为0.1484亿元，自第五年起以后每年为0.1651亿元。其计算表格及过

55、程如下：序号项目名称第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年备注年管理费0.0125 0.0174 0.0191 0.0213 按年租金收入的3%计算。年维修费0.0062 0.0087 0.0095 0.0107 按年租金收入的1.5%计算。年保险费0.0078 0.0078 0.0078 0.0078 按建筑物重置价的0.2%计算。年租赁税金0.0733 0.1022 0.1120 0.1254 营业税0.0208 0.0290 0.0318 0.0356 按年租金收入的5%计算。 城市维护建设税0.0015 0.0020 0.0022 0.0025 按营业税的7%计算。 教育费附加0.

56、0006 0.0009 0.0010 0.0011 按营业税的3%计算。 交易印花税0.0001 0.0002 0.0002 0.0002 按年租金收入的0.03%计算。 副食品调控基金0.0004 0.0006 0.0006 0.0007 按年租金收入的0.1%计算。 房产税0.0499 0.0696 0.0762 0.0853 按年租金收入的12%计算。年出租总费用0.0997 0.1361 0.1484 0.1651 =-。【3】确定年净收益 年净收益A=年租金收入年出租总费用。经计算，第二年该部分物业的年净收益A1为0.3159亿元，第三年A2为0.4438亿元，第四年A3为0.486

57、9亿元，自第五年起以后每年净收益A为0.5459亿元。其计算表格及过程如下：序号项目名称第一年第二年第三年第四年自第五年起以后每年备注年租金收入0.4156 0.5799 0.6353 0.7111 年出租总费用0.0997 0.1361 0.1484 0.1651 年纯收益0.3159 0.4438 0.4869 0.5459 =-。【4】确定资本化率1确定求取资本化率的方法和步骤 资本化率又称还原率、收益率。它与银行利率一样也是一种利率，前者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，后者是把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率就是一种投资的收益率，它是投资房地产所带来的收益能力的一个重要

58、经济指标，它等同于等风险资本的收益率。根据投资理论，收益与风险是成正比关系。资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法等。本报告拟采用市场提取法。具体步骤如下： 收集同一供需圈、同类房地产近期交易的几例物业销售价格和租金，选用相应的无限年期资本化率求取公式(arp)，然后采用逐渐趋近迭代法求取有限年资本化率(计算公式rap11(1r)n。其中r为资本化率，a为不动产纯收益，p为不动产收益价格，n为估价对象土地使用权剩余年期)。2选择可类比交易案例根据替代原则，选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调

59、查，对选择实例进行剔除后，取得川信大厦、城市之心和威斯顿联邦三个交易案例作为比较实例。其物业情况调查如下：序号项目名称川信大厦城市之心威斯顿联邦1每平方米销售价格9000元 11500元 9800元 2每平方米租赁价格100元 100元 130元 3租赁物业空置率(估计)5%5%0%3至待估物业起租年时交易案例土地剩余使用年限39年33年38年备注：物业其余情况见上述办公物业租赁单价确定部分。3计算过程1求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益年净收益=年租金收入年出租总费用。经计算，川信大厦每建筑平方米物业的年纯收益为978.718元、城市之心每建筑平方米物业的年纯收益为879.718元、威斯

60、顿联邦每建筑平方米物业的年纯收益为1206.772元。具体计算表格及过程如下：序号项目名称川信大厦城市之心威斯顿联邦年租金收入114011401560年出租总费用260.28260.282353.228年管理费34.234.246.8按年租金收入的3%计算。年维修费17.117.123.4按年租金收入的1.5%计算。年保险费888按建筑物重置价的0.2%计算。租赁税金200.982200.982275.028 营业税575778按年租金收入的5%计算。 城市维护建设税3.993.995.46按营业税的7%计算。 教育费附加1.711.712.34按营业税的3%计算。 交易印花税0.3420.3