桂林市城区业主临时公约

1、桂林市山水凤凰城业主临时公约桂林柏森物业治理有限公司桂林山水凤凰城业主临时公约甲方:乙方(业主):乙方身份证号码:乙方所拥有的物业单位地址:依照中华人民共和国和桂林市有关的房地产法律、法规，结合桂林“山水凤凰城”(以下简称“项目”)的实际情况，为维护本项目各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保本项目的治理能够达到的治理标准，特制定山水凤凰城业主临时公约(以下简称“公约”)。公约对本项目全体业主、用户和物业公司均有约束力，公约内涉及进展商、物业公司及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约及其中之附件，及依据本公约给予之权力而订立的各项守则。本

2、公约至业主委员会制订之业主公约生效时终止。第一章定义除非上下文中另有要求，本公约使用的术语的意义与出售合同中的定义相同。此外，本公约中下列词句各具意义如下：1.地块-指依照桂林市土地使用权出让合同 (编号: )而取得位于 土地使用权之土地。2.本项目-指于地块上兴建名为山水凤凰城之建筑物和公共地点、绿化区域及保留地点等。3.进展商-指桂林山水凤凰城房地产公司，其注册地址在 。4.公共地点-指在本项目内或该地块内由进展商按政府规划划定的公共地点及进展商按照本公约第五章第(一)条第4款划为额外的公共地点，其中包括正门入口、通道、行人道、行车道、绿化区、治理办事处用房、保安监控中心、垃圾房、治理用房

3、及为该土地及本项目的所有人及外来访客而设并供其共享之地点或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地点及进展商保留之地点。5.公共设施-指为本项目公众利益的需要而在项目所属地块范围内装设的各种器械、设备、仪器、污水处理系统、化粪池、管道、机房、电缆、电气装置及各种植物，不论是设置于公共地点、业主拥有所有权的地点或进展商保留地点内，均属公共设施之一部份，但任何只供个不业主或租户使用的设施则不包括在内。6.绿化区域-指依照政府有关法令在本项目所属地块上实施的绿化地区。7.保留地点-指进展商拥有或仅供进展商使用之本项目部份。8.物业公司-是指进展商按照国家法规遴选委派的，获聘为治理本项目(全部或部份)

4、的任何人士或机构。9.专项维修资金- 指进展商或物业公司依照国家相关法规对业主收取而用于本物业共用部位、共用设施设备保修期届满后大中修、更新、改造的基金。10.治理规则-指公约及业户手册内之一切条款或规则及进展商或物业公司按公约制定之各项与本物业治理及使用有关之规章制度。11.业主-指依照桂林市房地产治理局所颁发的房地产产权证明文件所载之权属人，并包括其日后的合法继承人或被转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如该单位已被合法抵押，则业主应包括抵押人及受押人；但以上受押人只是在受押人占有该单位或收取该单位的租金及利益下才确实是业主。12.单位-是指本项目内分割出让的房产，其所有权及相应比例

5、的土地面积的土地使用权可与本项目其它房产分开独立转让。13.外墙-指项目内除指定广告位及单位独立使用之外墙外，其它外墙是属本项目业主共同拥有的，而归物业公司依照本公约的条文范围治理的部份。14.产权份额-指各单位业主的房屋面积于本项目各建筑物总建筑面积所占之份额，有关各单位之产权份额，以桂林市房地产治理局所颁发的房地产产权证明文件内列明的房产面积为准则。各业主须按此份额分摊及缴纳有关之物业治理服务费、物业养护维修费用及其它需要由业主共同承担的相关费用。15.土地出让合同-指与桂林市土地治理部门签订有偿出让本项目所占地块土地使用权的土地使用权出让合同及其补充文件。16.业户手册-指进展商或物业公

6、司依照公约而制定及不定时补充修改以供各业主及用户于使用其所拥有的单位、公共地点及公共设施时所需要遵守的细则。17.图册-指存放于物业公司有关本项目各建筑物及其各层之平面图，各业主如需查阅，可预约物业公司查阅。18.治理用房-指进展商本项目内按有关法规提供治理处使用之办公地点，物业治理用房之所有权属按国家及当地法规之规定处理。第二章总则本公约是为各业主之利益而设置，各业主须遵守和履行本公约所载之义务和责任及受本公约之约束。各业主对其单位拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其它方式处分之权力，但其处分须就其承受人或使用人适当地履行及遵守本公约的条款。本公约的所有条款和条件，对进展商、物

7、业公司和各业主及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。本公约给予进展商有遴选委派物业公司全权治理本项目的权力。在业主大会未通过重新选聘物业治理公司之决定之前及前期物业服务合同规定治理期限内，本项目的物业治理由进展商所委任的物业公司负责。在规定任期后物业公司可接着留任，直至发生下列任何一种情况：(1)进展商或物业公司给予业主委员会(依照第八章成立)许多于三个月之书面通知自行终止其治理职务;(2)在全体业主大会总数相等于2/3的产权份额的业主决议给予物业公司许多于三个月的终止其治理职务的通知。第三章治理费用1.治理费用以独立账目进行治理。治理费用分

8、担的原则为各部份的治理支出费用由该部份的全体所有人及使用人按其所拥有物业之建筑面积比例分担。2.治理本项目的支出分经常性及非经常性的。经常性的支出所需治理费用由物业公司采纳每（月/季）定期预收费方式，至进展商向各业主发出之交付使用通知书日起，按本公约第三章第1条的原则向本项目的所有人征收。各业主所购房产如为空户时，仍须按本公约的条款及政府相关物业治理规定定期交纳各项费用，包括但不限于：每月定期的治理费用、水、电、煤气等代收费用之周转金及有关政府部门收取之其它费用。各业主同意于签订本公约之日预交 个月的治理费，并在以后每（月/季）首七日内将该（月/季）之治理费以物业公司指定之方式交至物业公司指定

9、的地点。3. 治理服务费用收费标准参阅前期物业服务合同相关规定。4. 业主出租物业，物业治理费用由业主交纳。5. 业主转让物业时，须缴清转让之前的物业治理费及其它应缴之费用。7.物业公司将依据政府部门有关文件的规定及项目设施的维护、修缮和变更等实际情况，调整治理费用，并将依各业主请求，提供反映在年度预算中的所有支出变动的依据。业主同意物业治理公司以包干制治理财务账户，业主同意按照约定的治理费标准及交费时刻向物业治理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业治理企业享有或者承担。第四章业主(一)业主之权益1.独自拥有、使用其名下的单位及全部租金或收益。2.各单位业主拥有其名下单位之产权份额，

10、并可全权处分其名下所占的产权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租、占用或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。但业主不得将/容许其单位作产权证明文件规定以外之其它用途，否则，业主须对其引致的后果负责。3.在不阻碍本项目及该单位所在的建筑物的建筑结构及外貌下，遵照国家有关装修相关法规，对其名下单位进行合法装修工程。业主同时承诺在装修工程期间须遵守治理处所制定装修治理制度及相关指引，业主须就其聘请/雇用/安排的对其单位进行装修工程的相关人员在本项目内的行为负责，并有义务要求及监督负责该等人员一并遵守以上之治理制度及指引。4.可与其它业主按本公约规定共同使用本项目的公共地点和公共设施，

11、以便适当使用及享用其名下物业。5.可依照本公约维护自身的合法权益。6.可依照本公约的规定监察物业公司及治理人员的工作。唯业主无权直接惩戒治理人员，任何投诉可向治理机构提出，由治理机构采取其认为合适的必要行动。(二)业主的义务1.业主在行使上述权利和使用其名下单位时，须遵守本公约的规定。2.业主须共同负责维修及美化本项目的结构，包括其单位所在的建筑物的外墙、公共地点及公共设施等。未经物业公司书面同意，任何业主和住户或其特许人均无权进占、改动、修理、连接公共地点或公共设施或在其施工或以任何方式干扰或阻碍其运作。物业物业公司有权优先使用、占用、享用公共地点及公共设施，以执行本公约所规定之职责。3.业

12、主须按物业公司要求依时缴交其名下单位的治理费、按金、基金、税项、水、电、煤气、电话等及有关公共设施费用及其它相关费用。4.业主须遵守进展商或其授权的物业公司所订立的业户手册，会所规章及守则(如有)，装修规则及其它规章制度。5.业主在行使本章第(一)条第2款权利时，必须要求该承受人或权利人在处理有关物业的同时签署承诺书，承诺履行、遵守本公约和业户手册，并在七天内以书面通知物业公司有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交物业公司。否则，原业主对承受人的违约行为负连带责任。如属出租，业主对承租人的违约行为均应负连带责任。(三)业主的责任1. 于限定付款日期，向物业物业公司支付治理费用、公

13、共设施设备分摊水电费用及一切其它应付之款项。2. 业主可在遵守国家相关法规和物业公司相关规定及得到物业公司书面同意的情况下对单位内部作出非结构性改动。不得改变本项目任何建筑物的结构部份，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变本项目各建筑物任何部份的外貌，灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。3.物业露外之窗户（包括窗框）不得改变原有色彩或 尺寸，以维护本项目外貌整齐美观。4.为确保小区整体外观，维护全体业主之共同利益，物业之窗花及防盗栏等阻碍物业外观之后加物品须参照物业公司提供之模式、色彩及要求安装，不得加装在物业窗户以外，以保持项目外貌之整体性。5.负责其物

14、业内部整洁及维修，保持排水系统畅通及单位内部防水防渗层完好，以免溢水后对其他单位用户做成损失，若由于其单位漏水，以致任何人士或财产蒙受损失或损坏，导致物业物业公司及所有其他业要紧面对各种诉讼、索偿、要求，该业主须承当一切责任及赔偿彼等所蒙受的损失。6.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰本项目任何公用部份之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；业主须负责单位内之水、电、煤气之喉管、渠道之维修。7.不得随意在花园进行搭建棚架等相关改建工程，有关工程需要书面向治理处或政府部门申报并获书面许可后方可施行。业主需在阳台或屋顶安装太阳能热水器、搭建阳光雨棚需将具体设计图报物业治理处，

15、以治理处审核统一规格样式，报有关部门审批、批准后方可进行施工。9除得政府部门及物业公司书面许可外，不得于本项目各部份之天台部份进行加建工程。10 业主应在指定地点位置放置装修材料及装修垃圾不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业治理小区的装饰装修施工时刻为8：00-12：00 14：30-19：00，其他时刻不得施工。11.各单位的业主须对其单位作出妥善维修，使之保持良好状况，不得任由单位过度损坏或失修，以导致对物业其它部分构成危害或造成火灾之危险以及其他危险，单位内部的修缮费用由业主自行承担。各单位的业主，只能将其单位按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单位作非法或不道德用途，或在单位

16、内进行任何足以阻碍或侵扰其它业主的事项。12 除征得相关政府治理部门书面许可外，不得在物业治理区域内饲养家禽牲畜（如鸡、鸭、鸽子）、大型动物或危险性动物和任何未获政府许可饲养之宠物，得到政府许可饲养宠物应遵守以下约定：1.及时清理宠物粪便。2.不使宠物的叫声阻碍他人。13.不得在单位内进行葬礼、宗教仪式或其它类似活动或将单位作斋堂、殡仪及类似用途以阻碍邻居。业主在单位内举办诸如舞会、音乐会、生日派对等，必须以不阻碍其他单位休息为前提，并在该活动举办前24小时告知物业公司备案。14 在物业治理区域内行驶和停放车辆应遵守本物业治理区域的车辆行驶和停放规则。15.不得在单位内进行任何足以引致本项目投

17、购之保险全部或部份失效或引致保险费增加的行为；如因业主该等行为或违章行为引致保险费用增加或由此带来的相关后果及费用开支，由该业主完全承担；例如在单位内储存易燃易爆危险品或更改单位规定之使用用途。16.不得阻碍他人合法使用公共地点及公共设施；不得在公共地点晾晒衣物、弃置垃圾杂物。放置神位或燃烧冥纸，须向治理处申请放置及使用指定聚宝盆。17.未经向物业公司申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置的负荷。18 业主应在其单位进行任何装修工程前，提交有关装修图和相关规定资料并取得物业公司书面同意并与物业治理处签定装饰装修治理服务协议，业主应按装饰装修治理协议的约定从事装饰装修

18、行为，遵守装饰装修的注意事项不得从事装饰装修的禁止行为。19 为了整个小区内的环境卫生及美观,小区内设置的垃圾桶,不能够扔装修垃圾及大件的垃圾物品;如有每日的生活垃圾,物业公司为每位业主提供上门收取生活垃圾的有偿服务,在每日的早7:00到8:00,午间13:00到14:00,晚间20:00到21:00为收取垃圾时刻.20 违反本公约规定，各业主同意须就所引致之损失负责及支付一切有关开支及费用。第五章进展商的权利(一)进展商保留以下的权利1.在其认为合适的情况下更改本项目的名称，而无须就各业主或其它拥有本项目权益的人士因更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但进展商须于更改本项目名称前

19、发出许多于壹个月的书面通知给各业主。2.为检查、维修及保养本项目，包括公共地点、公共设施，或为履行物业公司对本项目的治理责任，进展商及/或物业公司及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入本项目任何一部份；如有必要，可进入本项目的任何单位，但除紧急情况外，应事先通知有关的业主或其使用人；但进展商在使用此项权利时，不得阻碍其它业主使用其所属的单位，如上述人士在使用此项权利时，其行为不涉及刑事责任或不忠诚或有意疏忽对该等单位造成损害，则不需由物业治理人作出赔偿。3.除紧急情况外，进展商及/或物业公司在发出合理通告后，有权临时终止任何设施以进行维修。4.将其在本项

20、目范围内部份或全部拥有的地点(包括保留地点)在其认为适当的时刻内，划作额外的公共地点，并向各业主公布，及由物业公司负责该等额外地点的保养和维修。5.取消或更改按本章第(一)条第4款所规定由进展商指定的额外公共地点，而无须其它业主或其它对本项目享有利益人士的同意。6.于本项目任何使用权并未转让的部份、公共地点、公共设施及保留地点安装、架设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌(包括霓虹光管招牌)、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各业主书面通知后(紧急情况除外)于一切合理时刻带同或不带同工人及/或设备进入本项目任何部份，以便进行上述有关工程及按进展商认为适当的条款准许或批准或授权

21、其它人进行上述工程；惟上述工程不可不合理地阻碍其它业主使用其所属的单位。7.可授权物业公司向各业主收取本公约所述的款项。8.依照本公约和本项目治理的实际情况，进展商有全权自行或授权物业公司订定及修改有关本项目的业户手册、装修守则和住客会所规章或守则，而无须任何业主同意；所有治理规则及其修改，应张贴于本项目之告示栏。9.(1)在业主委员会未成立往常，进展商可聘任或以合约形式委任任何人士或机构为本项目之物业公司，亦可委任专业物业公司单独或联合治理本项目之全部或部份。(2)进展商可与物业公司签署治理合同，订定治理的职责范围、年期等，但治理合同的内容不能违反国家相关法规条款。10.可委派代理人行使本公

22、约给予进展商之任何权利。11.向政府有关部门申请对土地批文作出修改并就此事有全权与政府磋商、达成协议，而无须其它任何业主同意或批准及无须联同其它业主签署任何有关文件；惟行使此项权利时不得阻碍其它业主使用其所属的单位或阻碍其现有之权益。12.在本公约的限制和保障下，进展商有全权转让、抵押、出租、批准不人占用、或以其它任何方式处置本项目内进展商拥有产权之物业(已出售的部份除外)而不须任何业主同意。13.可就本项目治理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。14.在业主委员会(依照第八章成立)成立前审核、批准和修订本项目的年度治理预算。15.进展商委派的物业公司具有全权治理本项目的权力，

23、惟进展商或物业公司可于任何时刻向所有业主或业主委员会发出许多于三个月书面通知或于本项目各建筑物告示栏贴出通告三个月后，自行终止第二章所给予的治理权力。16.进展商有权对本公约签订时已建成或兴建中或未建的本项目图册进行更改、修订、增订或改动及自行决定动工及竣工日期而无须事前通知或征求任何其它业主或其它拥有本项目任何部份或单位及/或有关权益的人同意或批准；但上述更改、修订、增订、改动或自决动工或竣工日期须事先获得政府有关当局的批准及/或依照政府有关当局厘订之条款执行；任何业主不得针对进展商就有关更改、修订、增订、改动或自决动工及竣工日期提出任何诉讼或索偿；唯上述更改、修订、增订、改动或自决动工及竣

24、工日期等不得阻碍任何业主使用其名下单位的权利。17.进展商有权改换或改变全部或部份本项目的外墙和公共地点的颜色，并可在该等外墙和公共地点展示、安装、附加、拆去、修葺、维修或更换任何招牌及其它广告牌或结构，唯若产权属进展商所有, 进展商于使用该等部份时将负责一切维修责任。18. 公约所载进展商的其它权利。(二)为了使进展商能够有效地行使本章第(一)条给予进展商的权利，各业主于此共同及各自授权进展商代表各业主行使上述权利或代表各业主签订一切必要的文件。第六章治理(一)一般事项1.进展商自任/进展商按本公约所指定或委任的物业公司，享有以下的权力，但同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

25、2.物业公司将被视为全部业主之代理人，而非个不代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤销地任命物业公司为执行本公约规定的代理人。(二)物业公司的权力及责任1.在不抵触进展商权利的情况下，物业公司有权对本项目进行有效的治理、美化和维修，并为此负责，其中包括下列事项:(1)检查、视察本项目，必要时包括所有单位的内部。(2) 每一位业主或其它使用者应严格按照装修规则，完成其单位的装修工程。假如物业公司发觉该业主聘用的承包商或其工人违反装修规则，物业公司有权拒绝让该等人士进入本项目，或在物业公司认为有必要的情况下，将其逐出本项目。装修期间，物业公司有权进入正在装修的单位，以检查并确定有否违反装修规则。所

26、有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及物业公司无涉。物业公司有权在适当时候对装修规则进行修改。 (3) 依照本项目之日常运作，建立一套完整的治理工作程序，并在实施中不断改善。(4)依照本公约，制订业户手册、装修守则、公共场所治理规章及守则(如有)及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促各业主和用户共同遵守。(5)对本项目公共地点、公共设施、绿化区域和保留地点进行维护、美化和维修，使之保持良好的状态，如有需要，物业公司或其聘用之承建商、代理人及其它经许可的人，可进入本项目的任何单位进行有关工作，除紧急情况下，应事前发出通告。(6)负责人事治理工作，并

27、指导和监督所招聘之职员完成各项治理工作和保障各项公共设施正常运作。(7)依照本项目实际情况，负责建立健全的财务治理制度和编制治理预算，收取治理费等相关费用及追收欠款。(8)处理所有关于本项目治理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因物业治理而引起的纠纷与争吵。(9)负责本项目的秩序维持工作，保持本项目的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。(10)对各项治理职责定期或于业主委员会(依照第八章成立)合理要求时作出检讨和总结，并对改善本项目治理或增加服务项目等事宜向进展商及/或业主委员会递交报告及作出建议。(11)清除及拆去任何不符合治理规则规定的建筑物或安装物、摆放之物资及杂物，向应负责的人

28、征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。(12)操纵本项目内所有车辆(包括机动及脚踏车)停放、行人交通、拖离或扣留所有违反治理规则停泊的车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。(13)在所有有关本项目之法律诉讼中作为全体业主的代表。(14)防止任何人未经物业公司书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地点及公共设施。(15)采取一切必要措施以遵守政府关于本项目的要求。(16)防止任何人对本项目或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。(17)节日期间可装饰本项目及各公共建筑物外墙包括灯光及其它饰物。如物业公司认为必要，能够组织本项目内的文娱活动。(18

29、)聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师或其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其它工作人员。(19)采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或业户手册的规定。(20)订定公用设施的使用规章及厘定各项服务康乐设施的收费标准。(21)物业公司可用业主或治理处名义投保及支付保险费用。投保项目可包括火灾、其它意外及天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和本项目有关的保险。但物业公司不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管保险责任。2.治理本项目公共地点及公用设施(1)安排保养、美化和维修本项目的公共地点及公共设施。(2)确保所有业主或用户依照本公约规定的

30、用途正确使用其所占用之独用部份，如有业主或用户违反本公约，物业公司应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。(3)在有合理需要时，为本项目之公共地点及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程。(4)更换破损的公用设施。(5)保持公共地点的照明系统运作良好。(6)保持本项目中密闭的公共地点之通风系统运作良好及作适当维修。(7)保持本项目的公共地点环境清洁、卫生及美观。(8)阻止任何废物被弃置于本项目之公共地点，负责清除本项目公共地点之垃圾及安排适当的间隔时刻为住户收集垃圾。(9)采取适当措施防止本项目任何公共地点受堵塞。(10)负责维修及确保所有共用污水渠、排水渠、

31、管道及水管无淤塞情况。(11)保持本项目的所有公用设施性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，经进展商批准后，物业公司可与第三者订立合约维修上述设施(惟在治理预算中已批准者及在紧急情况下除外)。(12)在可能的情况下阻止本项目任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出之垃圾或物体移走。确保物业公司所进行之维修或其它工程可不能对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其它工程造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门中意。(13)安排本项目安管人员、治理员及搬运工人的日常工作程序。3.治理本项目财务

32、(1)负责本项目之财务治理及帐务处理；正确地运用本项目治理帐户、收取治理费及支付款项，定期覆审结存以确保有足够资金维持必要的开支。(2)财务治理包括编制每年之治理预算及尽可能使本项目之开支及运作操纵在此预算范围内。假若治理者在任何时候发觉治理费的收取不足以支付实际治理开支，可依照实际情况向进展商或业主委员会提出调价申请，经进展商或业主委员会审核批准通过相关决定后，上报政府部门审批备案，届时治理处按相关规定对治理费作相应调整。为了确定各业主所须分摊的治理开支，物业公司须于每年十一月三十日前制定下个会计年度的治理预算及各业主应分摊的治理开支(首个年度的治理预算在项目交付使用前制定)。物业治理的会计

33、年度由每年的一月一日起至同年的十二月三十一日止。首个会计年度将由物业治理工作开始之日起至同年的十二月三十一日止。(3)向各单位业主、租客或用户收取治理费，及其它应付之费用并定期覆审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以物业公司代表本项目全体业主名义提出法律诉讼。(三)治理费1.各业主需于每（月/季）的首七日前预先缴交其单位每（月/季）应付之治理费。首期治理费从进展商/物业公司向各业主发出交付使用通知书规定交付之日起开始计算。空置的单位需要依照政府法规规定缴交物业治理费，非空置单位须全额缴交物业治理费。2.依照已获进展商或业主委员会批准之年度预算，物业公司可从

34、治理帐户中支付有关治理本项目之一切支出费用。包括但不限于以下方面的支出:(1)聘用治理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、培训、膳食住宿、制服及装备等。(2)保养、美化及维修本项目之公共地点、公共设施、保留地点、绿化区域等方面的开支。(3)清洁本项目公共地点及外墙及设施之费用。(4)垃圾清理及相关处置费用。(5)购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。(6)本项目各公共建筑物外墙装饰及清洁等费用。(7)本项目内园艺绿化等方面的开支。(8)涉及秩序维持及消防等方面的相关费用。(9) 行政办公支出。 （10）物业公司所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费。(11)固定资产之折旧费用。(12)聘请法

35、律、会计、工程、机械等专业人士的费用。(13)政府收取之相关税费。（14）其它涉及本项目物业治理方面的一切相关开支。（15）按本公约条文征收的其它合理费用:a)本项目完成前，筹备治理期间之一切开支。（16）物业公司应定期公布治理收支帐目，并张贴于本项目告示栏。3.治理费及其它费用的追收及欠款利息业主欠缴治理费或其它依照本公约规定的任何费用时，物业公司应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，物业公司可采取一切必要措施或法律行动向业主追讨欠款。所有治理费及治理费按金及其它依照本公约或其它治理规则应付的款项，均需按期清缴。任何业主假如未能于应付款项的到期日支付其应付的款项，则物业公司有

36、权采取下列措施并收取附加费用:(1)收取未缴付的款项的利息，滞纳金之息率为每日千分之三(0.3%)，按日计算，从到期之日起至实际缴交之日止。(2)收取定额手续费作为因违约导致物业公司的额外行政工作的预定损失赔偿，该手续费可由物业公司按年调整。(3)物业公司有权对欠款业主提出诉讼或作出其它追讨行动，如限制该欠款或违约之业主、用户、租客使用公共设备、公共设施，或于本项目告示栏张贴欠款业主单位及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止，而为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、用户负责。(4)业主欠缴治理费及/或其它费用时，进展商或业主委员会有权自行或授权物业公司向人民法院申请

37、拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款、利息及手续费，剩余金额(扣除追讨之各项费用及开支后)交还该业主。4.帐目审核及保存(1)物业公司应按照国家相关规定定期公布本项目的年度财务收支报表，并张贴在告示栏。(2)物业公司须妥当地按国家规定保存治理收支帐目，并在需要时将帐目提供各业主查阅。(3)物业公司于辞退或职务被终止时，须移交所有本项目相关之文件、记录、图册、治理帐目予进展商/业主委员会，进展商/业主委员会可聘请中国注册会计师审核治理帐目。5.物业公司依照本公约作出的决定及任何合理行动在各方面对所有业主均有法律约束力。6.物业公司及其雇员对业主或用户之责任不包括以下情况:(1)为履行本公约所进

38、行之一切治理工作，而无可幸免所涉及之刑事责任、蓄意或严峻疏忽而造成之损失。(2)因下列缘故造成的服务中断:a)因任何设施、装置必要之保养及更换。b)火灾、水灾等不可抗力引致中断服务。c)无法幸免的燃料、材料、供水、电力、空调短缺。d)物业公司无法操纵的其它缘故。7.物业公司应尽全力按照本公约的规定履行其对本项目的治理和维护的职责。第七章本项目全部或部份受损不能正常使用时的规定(一)本项目任何部份如因火灾、战争、地震、或其它不可抗力缘故而损毁至无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部份在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，物业公司可采取一切必要的行动，包括向受损部份的业

39、主(以下简称受阻碍业主)收取费用修复该受损部份。所有受阻碍业主应在物业公司发出书面通知后的三十天内将应付的修复款项交付物业公司。(二)1.本项目任何部份如因前条所述缘故而毁损至无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部份又因建筑上或法律上之缘故而成为不可能时，物业公司应在损害发生之日起两个月内召集一次受阻碍业主会议，就受损部份共同讨论应变措施。为此目的，物业公司能够在会议通知中提出处理建议。2.假如在上述规定的受阻碍业主会议上通过任何应变措施议案时，物业公司应预备一份旨在使该措施付诸实行的正式打算，并在第一次会议后一个月内召开受阻碍业主第二次会议时对该打算进行讨论。3.假如在受阻碍业主

40、第二次会议中上述之打算获得通过(不管有否修改)，物业公司应通知所有受阻碍业主。如在受阻碍业主中有超过百分之五十的产权份额者向物业公司书面表示赞同该打算，则所有受阻碍业主均有责任参加该打算并在所有方面给予合作。4.假如自损害发生之日起一年内受阻碍业主之过半数未能对打算作出书面同意，物业公司有权请求受阻碍业主及其抵押权人(如有)通过公开拍卖等方式转让所有受损毁的单位，拍卖所得在先扣除应付之治理费及其它款项后，将按照个不业主持有的产权份额归还该受阻碍业主或其抵押权人(如有)。第八章业主大会及业主委员会 (一)于本项目经综合验收合格交付使用后，在符合政府相关法例所规定的条件下，应当召开第一次业主大会，

41、选举产生业主委员会。业主委员会一经产生后需每年至少召开一次业主大会。物业公司、业主委员会或许多于本项目百分之二十的产权份额的业主提议可召开业主临时大会，以便讨论任何阻碍或关于本项目的事项，或为全体业主的利益就本项目的保养治理向物业公司提供意见。下列规定适用于任何业主大会:1.物业公司每年须协助业主委员会召开一次会议。物业公司、业主委员会或许多于本项目百分之二十的产权份额的业主可合法召开特不会议。2.每次召开会议须发出至少十日的书面通知，列明开会时刻、地点及讨论事项，并须将通知张贴于告示栏内。3.会议的法定人数为本项目超过百分之五十(50%)的产权份额的单位业主亲自或委派代表出席，出席者达法定人

42、数，会议方可进行。4.出席每次会议的业主须互相推选会议主席。主席应于业主委员会成立时选出并应享有二年任期至下届业主委员会成立时止。5.主席须确保将出席者及会议程序记录存盘。6.表决时，以每单位为一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方为投票权的计算份额，按四舍五入处理，如有过半数出席的产权份额投票赞同的动议即成为决议。如赞同和反对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。7.业主可亲自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会四十八小时前交予物业公司，唯欠缴治理费、水电费及其他相关费用的业主自动丧失参与出席会议及投票之权利。8.于正式召开的会议上由

43、业主亲自或委派代表出席及投票通过的任何有关本项目的事项的决议案对全体业主均有约束力，唯:(1)开会通知须指出拟就该事项提出决议案。(2)除非本项目全体业主均亲自或委派代表出席会议，否则会上就其它事项所通过的任何决议案均属无效。(3)有关修改本公约之任何决议案须有许多于本项目的2/3的产权份额的业主通过方为有效。否则，任何抵触本公约或土地出让合同的决议案均属无效。(4)任何修改均不能不合理地阻碍进展商所具有的权利。(5)有关事项在本公约规定业主大会的职权范围内。9.偶然漏发上述开会通知予任何业主不足以令任何会议的议程或会上通过的任何决议案无效。(二)业主委员会1.业主委员会经由各业主依据中国有关法规于业主大会选举产生，并于第一次业主大会进行时决定任期、职位等；业主委员会的委员人数为单数，按政府规定组成，业主委员会的主任及秘书由业主委员会自行选举产生。2.任何业主均有资格参与业主委员会之委员的选举，选举投票时每单位为一票。3.业主委员会表决时，每位委员一票。如有过半数出席的委员投票赞同的动议即成为决议，如赞同和反对的票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。4.业主委员会有权监督物业公司履行本公约规定的职责及业主大会通过的决议。5.业主委员会有权按本公约规定监督进展商及