世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略

1、世联浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略本项目目标 完善区域功能改造人居环境提高生活质量提升区域品味社会效益开发进程总目标一级土地运营，土地收益；合作开发，取得长期收益分期分批出让，滚动开发分解目标诠释目标安置、就业引进目标客户重塑区域形象区域增值区域可持续发展。2世博园本项目本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧 本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一； 位于三林功能区域内的东北侧三林世博功能区3项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善四至北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲园路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围，共49.1公顷；交通道路两

2、条城市干道：沪南路、高科西路（四车道快速干道），其中高科西路东段为双车道支路为，交通拥挤；三条城市支路：博文路：双车道快速干道莲园路、莲溪路：双车道支路交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系莲园路沪南路高科西路博文路莲园路莲溪路高科西路沪南路通过地块中部，为贯穿浦东南北的交通要道4地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西 基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作； 沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新

3、村居住小区； 白莲泾河贯穿地块东西宅基地工业仓储用地，部分拆迁旧镇区商业娱乐中心，已有拆迁意向宅基地年建居住小区，保留用地年建居住小区，保留用地北蔡医院、市政公司，部分保留用地主要为大面积的旧宅基地，拆迁难度较大5项目背景及约束条件 将本项目打造为三林世博功能区的分区商业中心、公共服务中心； 定位具备市场可操作性，3-5年内初见成效 地块内有大量的宅基地，尚未动迁，动迁成本很高；土地前期费用按600万/亩计算，则开发后至少要实现600万/亩的市场地价； 地块现有的北蔡医院（约2公顷）、宏莲馨苑（02年建）、莲溪新村（约7公顷）需保留客户目标约束条件 在委托世联前，本地块已有两个初步的定位及规划

4、方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及规划被迫中止； 世联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容项目委托背景6目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？ 地区中心根据三林世博功能区域规划，其规划公建用地约30公顷，规划公建建筑面积约45万平方米 公共服务中心配置大比例的公共服务设施，承担为整个区域提供公共服务的职能 商业、娱乐中心解决地区购物、休闲娱乐、商务办公的需求 形象、价值中心需高端定位，树立区域价值标杆，向外展示整个区域的形象必须高端定位，同时有大比例的公建设施7目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地

5、价意味着什么？ 488(06年)项目基地2006年出让商业用地305万/亩2005年出让综合用地270万/亩 北蔡近年出让地价300万/亩 出让地价600万/亩现状目标3-5年内实现意味着： 必须短期内大幅突破现有区域价值和区域形象； 引入市场可实现的高盈利的项目；8核心问题解析在周边区域发展落后、地块内部拆迁量大、公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现600万/亩以上的出让地价？ Q2本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实现核心区域价值？ Q19在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘调研内容：城市土地出让情况城市房

6、地产开发情况不同物业发展现状地块现状及周边环境调研区域：花木文化商务区新国际博览区张江高科区三林功能区访谈及查阅资料市场调查问卷：发放问卷170份，回收156份有效问卷问卷共三部分，42道题专业人士：地产顾问5名城市规划1名商业地产5名消费者深度访谈10名查阅资料：浦东新区综合发展规划上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定基准地价国内外案例分析参考案例20多个布林德利，伯明翰六本木，东京苏荷区，纽约曼哈顿昆西综合区，波士顿克拉码头，新加坡Temple bar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例5个布林德利，伯明翰六本木，东京福冈博多水城，日本地区商贸中心开发规律研究消费者行为研究 区域发展开

7、发模式研究地区中心区开发策略专题研究10世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系KPI体系引入品牌发展商参与区域更新保证核心示范项目的优先建设区域的城市价值挖掘：区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点政府启动、推动更新计划内因外因区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值开发策略的最优化实现 ：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从

8、开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值11我们的研究思路研究思路区域的城市价值挖掘发展方向初判成功案例借鉴区域重新定位最优化开发策略第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略汇报议程旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系各功能准确定位功能布局区域整体规划12第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略区域发展背景解构项目价值机遇分析区域发展战略13位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值 上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市扩张主方向

9、上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间上海的都市扩张：单中心-多中心发展花木副中心五角场副中心真如副中心徐家汇副中心世博副中心北蔡上海的都市扩张多中心发展格局外环线都市扩张背景下14北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换 三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一； 目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群2005年三林世博功能区现状居住人口60万上海大都市人口扩散模式北蔡中央城区随着上海的快速城市化，大量中心城区人口迁往城市近郊及远郊，北蔡所在的三林世博功能区是

10、上海主要的人口流动区，目前正吸引大量城区人口置业2020年三林世博功能区规划居住人口100万北蔡引入的城区人口楼盘置业人群大华锦绣华城以新上海人为主文化馨苑张江高科园区（中兴、华为）员工及本地教师等地杰国际城年轻白领、张江高科园区等北蔡区域内新推出的高品质楼盘吸引了大量新上海人、年轻白领及张江高科等周边高素质置业人群郊区近郊都市扩张背景下15北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层；北蔡具有巨大的地价升值空间；随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨3904471290徐汇区黄浦区北

11、蔡37682500150012003457487以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心，向外形成地价递减圈层305271北蔡现状地价仅为300万元亩，有巨大的地价升值空间数据来源：上海房地产开发决策咨询系统三林、北蔡等区域与徐家汇处于同一地价圈层区位，随着快速城市化发展，将达到与徐家汇同一的地价水平2006-2007年北蔡周边地价圈层（万/亩）2003-2007年三林世博区域土地出让价变化（万元亩）2007年1290万元亩，轨道号线浦江耀华站地块都市扩张背景下16以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区 都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、第三产业示范区

12、世博功能区规划在新的发展规划中，北蔡融合入三林世博功能区，依托会展旅游、国际贸易、文化休闲等三大主体功能，建设一个现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，不断体现“城市，让生活更美好”的主题资料来源：三林世博功能区域规划（调整）“城市，让生活更美好”都市扩张背景下17大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心 浦江两岸综合开发：位于浦江两岸开发的重点地区，会展、文化休闲、商务、贸易、生态居住的功能定位，将使其快速融入都市核心区世博功能区的集中投资建设：世博园区直接投资将达到

13、30亿美元，由此带动约150300亿美元的产业结构调整、交通、商业以及旧区改造等延伸领域的投资世博会效应：本届世博会预计带来7000万消费人流，2010年与世博会相关消费预计达100亿元，将快速拉动区域的跳跃发展“新北蔡”一体化的交通体系建设：将建地铁线3条、快速轨道线2条、轻轨线2条、“3桥5隧”的越江交通、轮渡线4条、公交和有轨电车线l8条现代的活力的都市的宜居的示范的都市扩张背景下18区域发展背景总结 北蔡的发展现状是否符合“新北蔡”的价值、形象与功能？ 本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？ 在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北蔡地区未来将成为现代服务业集聚、居住商贸综合

14、的现代化宜居城区，演绎“城市，让生活更美好”的主题 北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重大机遇正重大的机遇，“新北蔡”都市扩张背景下1980-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后 北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心； 集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题区域发展格局项目地块培花新村绿川新村北蔡镇域北蔡集镇区北中路北蔡镇的发展由高科西路博华路镇中心路川阳河范围内的集镇中心区起步，集中在8090年代建设。北蔡发展分析：80-90年代人口构成：主要为80年代中心城区的动迁户、户籍农民

15、、小规模工业聚集的外来人口。 集镇内大多为80-90年代建造的居住小区；集镇中心区形成了北蔡最早的商业及公共服务中心：小商品市场、超市;电影院、KTV等娱乐设施；北蔡医院、小学、新华书店；酒店、旅馆等。存在档次低、布局混乱等问题202000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级 2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施；开始了产业及人口结构的调整升级项目地块北蔡镇域北蔡集镇中心万邦城市花园朋大别墅文化馨苑六里现代生活园区浦东干部学院文化公园（规划） 地杰国际城北蔡工业园北蔡发展分析：2000年后随着快速城市化

16、扩张、北蔡区域价值的被感知，北蔡区由原集镇中心向四周发展；品牌开发商入驻，开发大规模的现代居住小区：大华锦绣华城、万邦城市花园等；规划、建设高等级的现代公共设施：浦东干部学院、文化公园、北蔡工业园、和平汽车城等；人口构成：由于品牌现代居住社区的开发及产业结构的调整，引入了中心城区及张江高科等高素质人群21北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷 北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求；形成了价值盆地的格局北蔡镇域现代生活园区工业基地区域浦东文化中心落后、分散的商业及公共配套中心档次递减北蔡集镇中心22由于区域商业及公共配套的落后，不能满足新的

17、发展需求，北蔡新开发社区均须配置大体量配套以吸引购房者 北蔡新开发的现代居住社区均已大规模的社区商业、公共配套为主要卖点，以弥补区域配套落后的不足；区域配套落后成为制约地区房地产发展、吸引新型人口的重要因素大华锦绣华城地杰国际城规模：占地330公顷；配套：商业：40000多m2的乐购锦绣生活购物中心； 200米欧洲街，集购物、休闲、娱乐于一身；公共配套： 逾20万m2的中央森林公园：湿地公园、运动场地、露天剧场等；中小学、幼儿园、邮电局、银行、医院规模：占地100公顷，总建筑面积110万m2；配套：商业： 25万 m2的超规模欧式商业街区新御城，包括商务中心、四星级酒店、大型公园等；2700

18、m2的文体中心、6700 m2大型室内综合市场及12300 m2沿街商铺；公共配套：1所30个班的中学、1所30个班的小学以及3所幼儿园北蔡地区新开发的现代居住社区，入驻的品牌开发商实行了大规模的“造镇”计划，自我完善配套以吸引购房客户23区域人群普遍看好北蔡的未来发展前景，但配套不足的问题突出消费者对北蔡镇的发展预期未来前景好郊区配套不足环境差产业区交通便利房价低物业有投资价值Miss选择人数6145181494221百分比39.128.811.59.55.82.61.31.30.6被选择答案中，消费者选择最多的前三项为未来前景好（39.1）、郊区（28.8）、配套不足（11.5）。24消费

19、者普遍认为在旧城改造、周边区域经济及政府规划的带动下，北蔡地区未来发展潜力巨大消费者对北蔡镇的发展预期市场有需求但无场所旧城改造就有升值潜力未来周边带动区域发展政府规划好，未来商业气氛好其他Miss选择人数4642312933百分比29.526.919.918.61.91.9对北蔡镇的预期，排在前四位的是市场有需求但无场所、旧城改造有升值潜力、周边带动区域发展、政府规划好，未来商业气氛好，分别占应答样本的29.5、26.9、19.9、18.826.529.519.918.61.31.325缺乏代表新北蔡时代发展的价值形象核心冲突北蔡北蔡缺乏统一的区域形象，缺乏强势代表“新北蔡”的价值形象核心浦

20、东文化中心：浦东图书馆、国际文化交流中心、现当代艺术博物馆、时尚中心；浦东干部学校上海现代居住示范区落后、分散的商业及公共中心：小商品市场、平价超市、旅馆、低端的KTV、足浴、迪吧等休闲娱乐设施；发展潜力巨大，消费者普遍看好北蔡的价值配套不足，郊区的现状26北蔡区域人口升级演变模型本项目将成为“旧北蔡”转向“新北蔡”的转折点，与区域互动发展19971999年起步期20002007年快速发展跳跃发展期繁荣期自然发展关键举措大规模社区开发：锦绣华城地杰国际城海上国际花园人口结构本地居民上海及外地投资客户部分张江及浦东白领本地上海居民外来打工、经商者区域形象近郊的中档居住区社区内配套较完善，但区域环

21、境差、配套落后落后、脏乱、是农村；心理距离远本项目区域核心强势打造文化的、娱乐的、活力的、特色的浦东白领、上海一次置业者；部分中高档置业者投资客户本地居民比例减少区域功能完善、升级高档楼盘开发浦东及上海的年轻白领为主；浦东的高素质人群；投资客户本地居民比例减少文化的、品位的、活力的、宜居的中高档现代生活园区吸引树立27作为北蔡地区历史及规划中的核心，本项目至少应当承担三大使命 1、区域的价值标杆和领跑者，“新北蔡”的形象代表3、增强城市人的精神归属感，现代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善28第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略发

22、展方向初判成功案例借鉴发展方向初判消费需求特征项目优势条件29项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群在距北蔡地区中心3-4公里（车程约20分钟以内）的范围内，围绕着六大浦东新兴产业组团：北侧以文化、商务、创意、会展、高科技产业为主；南侧为现代都市工业和现代专业市场特色商圈； 六大产业组团初步成型，为浦东新世纪的重大功能项目； 将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群资料来源：浦东规划院提供资料项目优势资源30地块位于两大城市发展轴上，高科西路连通陆家嘴及东西两大新兴产业区城市南北主干道、东西主干道项目优势资源往张江高科往世博会展区往南汇周浦往陆家嘴北蔡地区

23、中心沪南路浦东的门户通道高科西路 连接浦东东西两大新兴产业区的廊道31位于龙阳路交通枢纽附近，建设中的地铁7号线将通过项目地块上海地铁7号线是目前上海市正在建设中的重大工程。从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角。跨越宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。2005年11月开工，预计09年底试运营；地铁M7（规划）龙阳路交通枢纽北蔡地区中心500米地铁站32地块北侧的上海文化公园是本项目最大的优势资源，将吸引大量文化艺术高端人群浦东干部学院文化公园开发建设地铁m7保留用地时尚中心国际文化交流中心图书馆现当代艺术博物馆关键文化元素：时尚、艺术、交流总用地67.04公顷（1006亩）；文化公园47.4

24、9公顷（714亩）吸引人群：艺术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等项目地块项目优势资源33位于白莲泾旅游带上，尺度适宜的河流贯穿地块，将大幅提升项目地块的价值 滨水资源对商业区的价值提升 旧工业厂房项目优势资源34在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现精神需求与生活文化品位的提升休闲经济的爆发：发达国家将进入休闲，生命中50% 的时间用于休闲；目前我国城市居民休闲时间已占25%。随着人们生活中休闲时间的增加, 娱乐、运动和文化活动等形式的休闲产品和服务的需求突出，休闲消费成为时尚和人们最大的精神需求。知识经济：居民对子女教育和个人教育文化

25、科技水平逐步上升的重视程度不断提高使居民教育费支出大幅度上升; 生活消费需求文化与休闲的需求35上海消费结构显著变化：教育文化、娱乐医疗等支出大幅上升1995-2005年上海城市居民家庭人均消费支出构成变化 1995-2005年间，上海居民的消费结构有着显著的变化：吃、穿、用支出比例明显下降；教育文化、娱乐服务、交通通讯、医疗保健支出大幅上升； 教育文化娱乐服务占居民消费总支出的16.5%，比95年上升7.9%，成为上海居民的第二大消费支出05年上海居民医疗保健支出占5.8% ，上升3.9%36在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教育程度较高、有一定购买能力、多为三口之家的特征北蔡镇人

26、口统计特征年龄统计特征：被调查对象年龄多集中于2029周岁之间，占样本容量的51.3。个人收入特征：被调查对象个人收入多集中于2000-6000之间，占样本容量的68，6000元以上占总容量的16.8。教育程度特征：被调查对象学历多为本科，占样本容量44.9，教育程度在专科以上为72.4。家庭构成特征：被调查对象多为三口之家，占样本容量的60.5.37区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、人际交往及医疗保健等需求旺盛消费者消费习惯调查消费者在工作日下班时间喜欢在家散步和逛超市（在被选答案中分别占76和43），在双休日喜欢在家、逛超市和去大型购物中心， （在被选答案中分别占76、43和30）消费者对

27、家庭收入支出（除去家庭日常生活费用）倾向于购物、家庭成员教育和休闲、娱乐与旅游，占总样本的比重分别为49、45、25。38大部分区域群体突出希望北蔡区域发展具综合一站式体验的购物中心及文化艺术设施为改善区域环境，消费者认为：首先应该加强的是大型购物中心（54.2）；其次是文化艺术设备（42.6）和大型超市（34.2）。大型购物中心文化艺术设备大型超市电影院健身场所花鸟鱼市场大型百货酒店宾馆其他选择人数8466533127171583百分比54.2%42.634.220.017.411.09.75.21.9消费者调查39地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文化、服务、社交等精神层面的精神家园

28、地区核心功能演变商业中心购物餐饮娱乐酒店商务交通商业会展公寓生活中心商业服务教育文化医疗社交精神家园40本项目发展方向充分挖掘文化主题特色及滨水空间特色，打造独特体验的融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心优势资源区域使命消费趋势本区域的发展方向为：41第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略发展方向初判成功案例借鉴项目整体定位价值增值、成功打造KPI发展方向初判42我们研究了20多个国内外的地区公共中心，从中寻找对本项目的启示 大规模区域发展 旧区改建为地区核心功能区 城市文化中心重点考察案例六本木Temple bar初步考虑案例：布林德利，

29、英国伯明翰市上野商业中心，东京浅草商业中心，东京六本木商业中心，东京町田商业中心，东京Coin Street Area，英国泰晤士河南岸苏荷区，纽约曼哈顿昆西商业综合区，波士顿克拉码头，新加坡新加坡河Temple bar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例六本木 大规模区域发展 旧区改建为地区核心功能区 滨水多功能区重点考察案例布林德利日本福岗博多运河城新加坡河标杆案例新加坡河布林德利43曾是储运中心的新加坡河现在改造为集居住、商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区域新、旧生活方式的演变。摩天楼与城市遗留的历史建筑并存。具有魅力的滨水环境；适合人们居住、休闲、娱乐；旅游热点，观光船接载游客

30、游览沿河的著名景点；著名企业机构的办公地点，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market新加坡河划分为5块:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay. 新加坡河44Merlion ParkEsplanade, Theatres-on-the-Bay Raffles Land

31、ing Site The Fullerton Singapore Boat Quay Liang Court Riverside Point 通过水上观光线路，整合购物中心、酒店、娱乐设施等资源，构成著名的多功能特色景点新加坡河45克拉码头：新加坡最出名的码头，传统的商业与现代多样的业态结合，并引进大型机动游戏，打造亮点项目吸引购物和观光游客重建5个街坊，特色店、纪念品店和古董店。原来的60家仓库和办公室已改为200多间特色的餐厅、酒吧、娱乐场所、商铺。跳蚤市场，每周日10am6pm开放，超过40个货摊，出售古董、收藏品、手工艺品等。 新加坡最刺激的G-Max Reverse Bungy (蹦

32、极弹跳机) 。管弦音乐会，反映当地传统和Clarke码头的魅力。Present:Past: Clarke Quay 坐落在新加坡北岸，在19世纪一直是商业中心、造船和修船中心。由仓库改造的餐厅、酒吧等滨水餐饮传统和现代的完美结合船上餐饮新加坡河46特色的街坊商业跳蚤市场特色街步行系统风味小吃新加坡河47Boat Quay：延续昔日的商业气息，保留和翻新沿岸的商铺，打造华美的建筑物，形成多姿多彩的区域适合商务人士消遣高档饭店、露天餐厅、酒吧，由于靠近商业金融中心，这里成了时尚上班一族的好去处。以前，按照中国风水，南岸凹地像鲤鱼腹部，聚集了许多商铺。现在完好保存了沿河的一排商铺。驳船观光:原本用作

33、运货的驳船现在运载旅客参观新加坡河。 Present:Past: 100年前，Boat Quay 是贸易基地，每天上演着起货卸货的忙碌情景 。19世纪60年代，3/4的海运业发生在Boat Quay。这里是新加坡昌盛的源头，也是早期开拓者的娱乐场地。colourful facades& playful thematic驳船观光新加坡河48Robertson Quay：距核心区较远，环境高雅，游客较少，艺术、文化气息浓厚适合居民休闲环境安静，晚上最理想的散步场所。聚集国际饭店、露天餐厅、酒吧、艺术室、咖啡厅，迎合不同的需要。沿岸酒店建筑。Robertson Quay在1880年由欧洲和中国商人创

34、建，用来设立办公室、仓库和货物装卸码头。Present:Past: a vibrant quarter with all fresco dining, arts and culture. 新加坡河49地标构筑物历史雕塑、城市象征、现代建筑莱佛士坊坐落在Boat Quay 附近。让新加坡人想起古昔的日子,Raffles踏上新加坡，国家的命运随之改变。鱼尾狮公园鱼尾狮身成为新加坡的符号。狮身Singapore在梵语里是“狮城”的意思；鱼尾新加坡最开始是渔村。滨海艺术中心位置：Marina Bay占地：6公顷功能：新加坡最主要的文化 娱乐和表演艺术中心。LandmarksRaffles Landin

35、g SiteThe MerlionThe Esplanade新加坡河50引入大型机动项目蹦极,产生新的亮点；酒吧街和绚丽的灯光打造了新加坡的不夜城蹦极机DIS标识酒吧街新加坡河51新加坡河上坐落12座桥，既充分连通河两岸，又形成区域的景观特色车行桥人行桥新加坡河52亲水、自然的河岸的设计，充分利用河岸空间蜿蜒的河道滨水林荫道，长6公里（两岸各3公里），宽10到15公尺，露天餐厅等。滨水绿带,弯道处集中绿地石头砌的堤岸,避免人工造成的刻意和生硬.新加坡河53新加坡河对本项目的启示：1充分234通过对新加坡河的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作，使脏乱差的新加坡河面貌一新。在核心区增添娱乐设

36、施，打造亮点项目。区域价值的整合：通过新加坡河形成旅游主线，整合区域价值。通过对整体区域的准确定位，把散布在周边地区的不同景点连在了一条主线上新加坡河。以参与性的购物、餐饮、休闲娱乐为主题，不仅仅是本地人休闲娱乐、购物的主要场所，同时也是吸引外地游客的旅游区。54布林德利地区借助ICC项目的开发契机，实现旧城改造，打造多功能的区域核心，带动区域经济全面发展布林德利国际会议中心（ICC），全英国最大的集会中心布林德利得地区，占地10公顷，毗邻伯明翰运河，与ICC隔岸相望旧布林德利地区原为伯明翰市金属制造业的主要工业区，充满大量专业码头、运河船只和工厂厂房。20世纪50年代，伯明翰的金属贸易萎缩，

37、工厂全部关闭，布林德利从此呈现一派萧条、破落的景象。1983年借助国际会议中心（ICC）的开发契机，布林德利地区启动改造计划；5年多的改造，将破落的内城改造为集商店、餐馆、咖啡馆、办公楼、住宅、文化设施、公共广场等多种业态存在的国际会议中心（ICC）配套中心。区域发展衰落区域重建后55通过步行通道，充分建立布林德利地区与ICC的联系 与ICC联系的步行通道使得自维多利亚广场张伯伦广场世纪广场的步行系统得到进一步延伸。ICC成为布林德利地区新的空间节点ICC 规划了布林德利区通往ICC的轴线。轴线穿过ICC室内通道到达布林德利地区； 设置多条步行桥梁，连通ICC和布林德利地区布林德利穿过ICC的

38、室内轴线连通ICC与布林德利的步行桥梁布林德利56滨水资源的充分利用：滨河特色商业休闲街、最大化的亲水设计、滨河特色元素构建建筑上采用了码头、滨河特有的构件，如起重机、烟囱等保留原基础上历史遗产的吸引力滨河住宅每户都有台阶可以直接下到水边，并提供拴船设施 滨河区由餐馆、酒吧和一些特色商店组成；用开敞的店面取代原来硬生生的河堤； 上下分为两层，下层紧靠运河的纤道，上层为商业街，并有多条步行桥梁飞架两岸；布林德利57以公共广场为核心，综合办公、商业、休闲娱乐、文化、住宅多种功能文化娱乐设施、办公建筑10万m2的办公面积； 3万m2的商业面积；120住宅楼；2600个停车位，包括一栋综合停车楼。标志

39、性建筑：50米高的办公楼，位于广场东部公共空间：以广场作为该地区核心的重要地标，布置特色咖啡厅、草坪、叠水池等休闲设施，可以兼作露天剧场，吸引人群，是地区的活力中心布林德利的功能构成布林德利58布林德利案例对本项目的借鉴1充分234对河道彻底的清理，并制定相应的制度保护治理后的运河免受二次污染。设计者充分挖掘历史资源，最大限度的保留这些资源，这些措施让人时时想起布林德利的过去。建筑充分的亲水性，多步行道路设计，可以快速的抵达水边。滨水商业街开敞式店面，运河内用于运输的船，高架的小桥，便捷了人民出行的更让人轻易的穿梭于水系。通过步行通道、桥梁等充分与ICC形成互动59以创新的开发理念，将北蔡地区

40、中心最终建设成为 以文化体育、滨水功能为特色 以商业娱乐为核心 具有示范作用的地区活力中心 “新北蔡”的精神核心和价值标杆IN THE CITY, ON THE RIVER魅力新北蔡-非常城市客厅60区域核心区的构成要素都市魅力休闲多元 示范未来urban-charmrecreationdiversificationdemo61WORLDUNION地区活力中心都市魅力多元休闲示范未来单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建原创建筑的魅力：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色，时尚现代的产品形象，充分表达都市的多变、自由与活力识别系统的魅力：世界性、

41、开放性、设计的魅力，国际化的指标体系多样化的产品组合：多层次多建筑形式的产品，满足多样化的人群需要，打造可以居住一生的社区多功能组合：商业及其他配套在居住用地步行可达范围内的复合，提供快捷、方便的多方位生活服务特色休闲娱乐设施：城市级休闲娱乐设施的建设，提供都市时尚活力的休闲娱乐活动大尺度公共开放空间：为所有居民提供交流、放松的自然空间经济发展示范：为居民提供就业机会，促进区域经济发展社会人口发展示范：提供各阶段教育机构，提高社区人口素质；提供全方位医疗保障；提供人性化、促进交流的社区活动，促进区域社会人口全面发展构成要素7/7/202262借助与文化公园的整体影响力，本项目的目标服务群体可大

42、幅扩大核心服务人群常住人口： 培花、北蔡、六里居住组团，约20万 流动人口：文化公园吸引人群艺术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等辐射人群机会人群常住人口：浦东及上海居住人群 流动人口：周边产业人群世博园功能吸引人群、陆家嘴金融贸易中心吸引人群等常住人口：花木、御桥、南新居住组团 流动人口：周边产业人群新国际博览组团、花木商务文化组团、白莲泾创意组团、专业市场组团、都市工业组团、张江高科组团服务人群定位63地区核心的功能组合商业规划的HOPSCA（豪布斯卡）定理集 H酒店、O办公室、P停车场、S购物空间、C集会公共活动娱乐空间A公寓 等的现代化和一体化的新型商业街区国外商业规划

43、理念发展了四个阶段，最新的理念为“和谐理论”，即现代商业中心要综合包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐，可以概括为 HOPSCA（豪布斯卡）定理综合和谐开发的重要性体现在商业与文化、娱乐、商务办公等设施的共同开发上。例：大阪市Festival Gate商业区与游乐园共同开发，取得巨大成功；福冈市Canal City商业区充分打造具有节日气氛的综合商业空间；商业中心区综合开发强调保持居住机能，努力提高商业区的夜间人口，避免商业区晚间“空城”；改建开发造成商业区的居住人口急剧下降问题是我们应吸取的教训之一。指导英国旧城改造日本的步行街重建新加坡的新城规划和建设英

44、国的购物中心取得了良好的社会经济效益功能定位分析64以东京商业中心为例，其功能组成基本包括日本东池袋丁目再开发：日本锦系町北口一三丁目再开发：年总建筑面积约万平方米，包括：商务办公楼大型百货店零售商店高级酒店剧场和多功能厅户住宅幕张新都心开发：用地规模公顷开发内容商务办公、高级饭店、商业设施、会议展览中心、住宅、文教设施等计划就业人口万计划居住人口万大宫新都心开发：用地规模公顷开发内容商务办公、高级饭店、商业设施、会议展览中心、住宅、文教设施等计划就业人口万计划居住人口65利用吸引力/可行性图表进行本项目的功能选择与组合排序各功能对本项目的吸引力如何？我们能否在大约3-5年内初步成功实施这一模

45、式？这一模式的市场规模将有多大？回报率是否具有吸引力？这一模式是否会带来新机遇（如：带来其它行业的商家）？这一模式能否提高区域的形象？这一模式是否适合具体地段和空间参数？北蔡是否具备有助于关键成功因素实现的内在因素？我们能采取哪些步骤缩短与关键成功因素的差距？高 吸引力 低低 可行性 高资料来源：世联小组分析66根据地区核心功能需求和北蔡的市场现状，进行本项目的功能选择与排序高 吸引力 低低 可行性 高酒店集会公共活动娱乐空间公寓办公室购物空间67第一部分 发展战略第二部分 整体定位第三部分 项目规划第四部分 开发策略各功能准确定位功能布局各功能业态、体量、功能演绎需求分析规律及案例借鉴市场现

46、状68WORLDUNIONPlan1. 商业计划：特色体验一站式商业中心区域型商业体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心社区商业滨水特色商业针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值7/7/202269WORLDUNIONPlan1. 商业计划：特色体验一站式商业中心区域型商业体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心社区商业滨水特色商业针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值7/7/202270北蔡商业以项目地块及北

47、中路为核心，为区域商业中心，周边围绕大型社区形成配套商业圈区域商业发展现状主题型美食休闲风情街其中新都汇商务苑总建面1.6万平方米。租金元/天/平方米北中路商业一条街大华锦绣华城商业配套圈乐购卖场：商业及娱乐休闲氛围较好香榭丽大道：人气略显冷清区域商业中心项目地块社区配套商业社区配套商业71区域型商业功能严重不足，以满足基本消费需求的中低档购物为主，形态以大卖场及商业街为主；社区型商业相对完善 区域型商业主要分布于高科西路-沪南路、北中路上，以大卖场及沿街商铺为主，商品基本为平价的日常生活消费品，部分品牌专卖店。总体上档次较低，布局分散，缺乏吸引力，不能满足区域购物的需求 中小规模超市 农工商

48、、家得利、联华超市，规模约500m2-1500m2，平价日常商品； 国美电器 小商品市场：低档日常商品； 品牌专卖店：协亨手机、元祖、养和堂等 沿街平价服装店、箱包鞋店六里现代生活社区乐购大卖场、香榭丽商业街健身俱乐部品牌餐饮、体育专卖店银行租金约90元/m2.月 社区型商业新开发社区生活服务型商业配套完善，以大卖场、商业街为主，包括连锁餐饮、专卖店、休闲健身设施；老社区商业为自发形成万邦都市花园购物配套少，以餐饮、休闲为主美食休闲广场阳光天堂KTV俱乐部龙汇美食广场：约20-30家商家，区域商业发展现状72800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-200

49、00US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。商业形态城市经济模型：区域的商业形式随着城市经济的发展而发展人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在

50、70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现73800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式

51、转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 购物中心、旅游商业地产等综合型商业形态发展空间巨大，将是主流的商业形态； 个性化、主题性的商业形态出现，多业态的组合、自由的购物空间2004年浦东城镇化率为71.4 2005年浦东人均GDP已超过8000US$浦东.北蔡人均GDP城市化率+25%45%70%85%95%根据浦东及北蔡的经济发展水平，综合购物、休闲、娱乐等一站式体验功能的购物中心等将是主流的商业形态，个性化商业形态将出现74北蔡的

52、商业发展现状不能满足需求，存在扩大发展商业的要求消费者购物现状的调查分析 39.7的被调查人群选择在北蔡镇购物； 57.4%的被调查人群选择不在北蔡镇购物；离家近商品便宜不选择选择消费者选择不在北蔡地区购物的主要原因：没有适合自己的购物场所（占72.7）；没有适合自己的品牌（占39.4）；商品种类少（占25.8%）和购物环境差（占22.7%）离自己居住地近（占65.6）商品价格便宜（占28.1）75消费者商业消费偏好的调查分析区域内消费者去商业购物场所的目的不再是单纯的购物；同时进行休闲娱乐活动的需求突出；此外包括聚会社交等其他多元化目的；综合具备购物、休闲娱乐功能的购物中心能满足消费者的多元

53、需求区域消费者对具备购物、休闲娱乐一站式体验的综合购物中心需求突出得分（满分为5）购物 区域消费者对综合购物中心偏好度最高（3.73分）; 其次为大型超市（3.5分）； 对品牌店、特色商店、专卖店、百货、商业街的接收度均较高（分）休闲娱乐76对购物中心的室内购物环境偏好最高，对车程20分钟左右的购物中心需求旺盛得分（满分为5） 区域消费者对购物环境最偏好的为室内空调环境（3.72分）； 对露天及地下的购物环境接受度均较高对购物中心可接受的车程为20分钟之内。消费者商业消费偏好的调查分析77未来周边将有35万体量的商业供应，本项目应形成特色，差异化竞争本项目周边未来规划有多个商业中心，除满足区域

54、居民生活之外，另具主题功能，包括： 以商业办公为主； 以会展游憩为主； 以产业配套为主等本项目应与周边商业中心形成特色差异化，特色发展塘桥地区商业中心商业办公、酒店、文化休闲、教育培训、社区服务等；5万m2左右1花木地区商业中心以完善周边社区居住配套为主，兼顾游憩、会展配套，10万m2左右2三林上南商业中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，15万m2左右3三林北蔡地区商业中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，10万m2左右4张江中区商业中心为产业配套，与商务办公、酒店、文化、休闲、娱乐等结合，5万m2左右5资料来源：浦东新区商业发展“十一五”规划54123周边同级商业供应未来邻近将有35万

55、的中心商业体量北蔡周边规划的地区商业中心78市场分析结论 北蔡商业现状远滞后于区域发展的要求，不能满足区域消费者的需求，存在扩大商业发展的强烈需求；分析发展现状，通过城市经济商业形态模型的判断，和消费者调查分析，得出： 本项目发展具购物、休闲娱乐一站式体验功能的综合购物中心的可行性高： 需求旺盛； 区域市场空白； 城市经济发展水平支持服务区域人群的主题一站式购物中心79将白莲泾河引入购物中心，形成滨水特色购物体验 在购物中心内建设一条人工运河，引天然河水进入人造运河；本项目购物中心案例：日本福冈博多水城80建筑主题化、特色化，观光与商业结合，形成购物中心的特定磁场本项目购物中心81特色的中庭与

56、休憩广场是购物中心成功的重要因素之一本项目购物中心82多项高规格的体验式娱乐设施，成为其核心功能本项目购物中心83业态包括多元一站式购物、餐饮、休闲、娱乐、商务服务等 区域级购物中心的内部组合通常为：百货、超市、专卖店、服装和家庭装饰用品店，以及电影院、饮食街、游乐场等休闲娱乐设施主力店阵容豪华-经营成功的有效保障大卖场-世纪联华 眼镜:茂昌百货-友谊百货 钟表:亨达利家居-特力屋 娱乐:好乐迪运动休闲-迪卡侬 儿童游乐:汤姆熊超市-屈臣氏 服装:耐克优衣库家电卖场-永乐餐饮-KFC麦当劳味千星巴克巴黎贝田面包必胜客避风塘以上海长宁区西郊百联购物中心为例：84本项目一站式体验购物中心的业态配比

57、现代通行的区域购物中心的功能配比大概是：购物：52%餐饮：18%休闲娱乐：30%上海长宁西郊百联购物中心：购物：50% 餐饮：14%休闲娱乐：36% 北京金源购物中心：购物：67% 餐饮：12%休闲娱乐：25%本项目购物中心业态比例约为：购物：50%餐饮：20%休闲娱乐：30%85本项目一站式体验购物中心的规模可为8-9万购物百货、精品超市、电器、生活馆、运动休闲、文化艺术、工艺礼品等餐饮咖啡、西餐、饮吧、酒吧、速食店等休闲娱乐科技乐园、溜冰场、KTV、保健美容等根据上海区域级购物中心的体量规律，及本项目30万常住服务人口，本购物中心的总体规模约为8-9万平米50% 20% 30% 86WOR

58、LDUNIONPlan1. 商业计划：特色体验一站式商业中心区域型商业体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心社区商业滨水特色商业针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值7/7/202287 沿白莲泾河北侧弯曲布置；打造亲水、开敞、可步行的临水特色商业街： 形态丰富，自由灵动针对文化公园及张江等周边高素质人群的休闲购物需求，沿白莲泾河北侧弯曲布置的临水特色商业街底层临水商业街 亲水步行开敞 休憩 88滨水特色商业街工艺品店酒吧茶吧手工艺品店琴行艺术文化的经营主题艺术文化的街头小品自由与个性文化与艺术7/7

59、/202289WORLDUNIONPlan1. 商业计划：特色体验一站式商业中心区域型商业体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心社区商业滨水特色商业针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值7/7/202290WORLDUNIONPlan1. 商业计划：社区商业7/7/202291社区商业服 务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、租赁中介、电器维修快餐西餐、中餐馆、面包店餐 饮便利店、音像店、药店超 市家 居家居饰品、日杂店、玩具店、宠物店社区商业街业态选择要素： 满足社区居民日常生活需求。 同一范围内，

60、相同经营内容商家不可超过两家。社区商业业态92资料来源：城市居住区规划根据城市规划指标，社区商业规模可确定为5千平米左右居住区小区组团户数(户)10000-160003000-5000300-1000人口(人)30000-5000010000-150001000-3000居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10913835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578)其中教育600120010002400330120070