伟业-华侨城天津项目土地价值分析报告

1、伟业-华侨城天津项目土地价值分析报告 1.土地价值承载力 2.价值实现风险判断 3. 拿地策略2项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力3项目基本情况位置：河东区津塘路一号桥南侧总占地：178883.6平米总建筑面积：335302.1平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米位置：河东区新开路路新开路立交桥南侧总占地：36841.1平米总建筑面积：120400平米，其中居住面积约11.8万平米，公共服务设施面积约0.24万平米外环中环内环河东区和平区河北区南开区红桥区河西区关键词： 天津 河东4项目基本情况发展动力及潜力市场

2、机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力5中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港 贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市发展动力与潜力城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城1、天津城市发展动力与潜力城市读解6滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感环渤海经济圈带动天津整体产业结

3、构调整进入新成长期新家园计划使城市点面发展逐步铺开70/90政策出台盘整天津楼市整体结构海河改造推动六大节点区域发展提速发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力政策导读7发展动力与潜力中国经济增长第三极国家战略发展重点区域可预见的未来，具备极大发展潜力与持续发展动力环渤海面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：20263 元长三角面积：99600方公里人口：约7500万人均GDP：35040 元珠三角面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：42499元 1、天津城市发展动力与潜力第三极8发展动力与潜力区域范围京津唐、京津保两三角区域发展方向核心城市有机疏散，与区

4、域内重新集中结合发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心以京、津为核心京津大都市轴为增长极天津、秦皇岛等港口为出海口京津保、京津唐两三角和京张、京承生态走廊为骨架大中小城镇相结合多层次开放型都市体系渤海西部秦唐津沧海岸线为增长带京津冀经济圈规划京津城市联动凝成主发展轴，促进人口流动，促使商品房客户进一步泛化1、天津城市发展动力与潜力京津双核9发展动力与潜力城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联系得到质的提升居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻常事城际轨道2005年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站）预计2007年底建成，2008年投入运营全长1

5、15公里，时速为200公里京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达1、天津城市发展动力与潜力交通联动10发展动力与潜力中心城区：全市主中心人口：470万以内用地： 80平方公里职能：行政、综合服务中心提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能适当发展都市型工业突出城市文化特色滨海新区：都市副中心人口：430万用地： 140平方公里职能：立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口服务职能以国际港口

6、、物流、现代加工和现代服务业为主的城区城市经济引擎，国际港口都市标志双核驱动中心城区：城市发展的服务平台滨海新区：经济增长的动力引擎双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势的战略要地主城区滨海新区1、天津城市发展动力与潜力双核驱动11发展动力与潜力总体规划（20042020）城市结构：“双中心+多组团”是规划结构主中心：依托海河主轴线的中心城区副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心多组团：中心城区近郊新型组团津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团空间布局结构：“一轴两带三区”天津 塘沽： 哑铃格局，人口1350万、城镇规模1450平方公里1、天津城市发展动力与潜力规划提速12

7、发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力后发优势3-4年的发展差距形成未来发展空间持续动力引爆经济快速持续增长带动城市发展水平整体提升对比天津、北京、上海城市发展水平拉动购买力及需求规模扩大的同时，刺激房地产市场持续、快速发展13发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力小结发展动因环渤海经济圈、中国经济增长第三极大北京区域发展主轴中战略重点城市城际轨道交通支持目前，发展动因已经成为现实动力未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力14发展动力与潜力河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人河东区曾是相对落后区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将

8、成为天津双城并举的枢纽性战略区域。河东关键词：工业工厂、库房、拆迁安置居住区交通海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程历史文化“先有大直沽，后有天津卫”2、河东区发展动力与潜力发现河东15发展动力与潜力评判指标特征描述地段环境滨海新区、城市东移、开发区西区等多项政策的确立，东部城区的区位优势愈加凸现，而“新家园”计划的助推及曾经多个大型平房改造安置房居住区已经使河东区形成的良好居住气氛交通通达性河东区内公共交通较发达，而随着未来地铁2号线、9号线竣工，公共交通网络将逐步延伸至河东腹地，整体区域交通愈加成熟完善配套成熟度教育、医疗等配套较为完善；商业配套主要集中在原有大型居住区内，随着区域商贸区

9、的建成使区域整体配套更加完善主力客群来源河东区自身客群数量庞大，同时毗邻滨海空港物流区，可带动市内各区及滨海新区的部分客群。政策性规划及导向新家园计划的重要区域， 政府规划确立未来将建成总规模达400万平米的具备城市功能的居住板块，发展定位清晰。无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发展格局中都占据极为重要的地位2、河东区发展动力与潜力战略地位16发展动力与潜力发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0 8008004000400080008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市

10、场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生存需求

11、，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。城市化进程：2006年天津全市GDP达到了4337.7亿元，人均GDP突破5000美元，达到了5177美元，意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发的河东区，正处于快速发展阶段。城市化进程的加速，给河东区地产市场的巨大发展契机02、河东区发展动

12、力与潜力动力117发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力动力2天津站中山门（河东区）开发区地铁号线津滨轻轨在建，2009年初建成天津市区滨海新区河东区两极的中间地带受两极发展带动18发展动力与潜力填充式开发：天津“双城并举”的总体发展战略，使得两个核心区之间联系纽带区域的大片空白区域需要进行“填充式开发”价格补涨：从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出，原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估，在填充式开发模式下无一例外的形成区域“补涨”，价格直追先发城区。河东区也必将因其自身的区位条件因素，获得明显的“补涨”趋势新城市主义的理论中填充式开发（Infill）模式，最具可持续

13、性。河东区的大片旧厂房改造土地，是天津最适合填充式开发的区域2、河东区发展动力与潜力动力3192、河东区发展动力与潜力动力4河东区十一五整体规划：“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”。全力打造“五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。新开路嘉华商

14、业聚集区南站CBD中心商务区洋务溯源旅游观光区智慧城板块津滨大道集散物流商贸区卫国道发展带新开路发展带十一经路发展带发展动力与潜力与现状相比，未来变化是巨大的：建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区20发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力动力5海河开发：海河全长72公里，分为上、中、下游段，海河综合改造采取由上游到下游滚动开发的形式海河上游段：即中心城区段规划为“4个功能分区” ，长度约19公里，面积约42平方公里。河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块。72公里海河沿线 开发中的两大重要商务板块均在河东区境内21发展动力与潜力2、河

15、东区发展动力与潜力动力6智慧城范围：北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里进程：目前已处于第五轮详细规划讨论阶段物业：公建与住宅开发比例为7：3含义：城市形态：以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态重点产业：以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区人口置换：通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的同时提升22发展动力与潜力3、发展动力与潜力判断无论天津城市，还是河东区域，我们看到

16、的未来不仅具有持续强劲的发展动力，而且同时还具有极大的发展空间：产业发展带动城市经济水平的提升区域形象加速改善人口构成发生改变扩大居住、消费需求规模、购买力跳跃式提升房地产业的发展具有持续的动力支撑23项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力24从土地市场发展变化来看，天津近期将进入第二次快速发展期市场机遇与价值空间1、土地市场随天津市楼市外扩步伐的加大，2006年天津郊区土地成交量骤增，2006年土地成交量大幅回升，但成交均价回调受2004年一级市场井喷及2005年“8.31大限”政策影响，开发商拿地谨慎，持观望态度。2005年土地成交量下

17、挫80，但均价则突破3000元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期伴随海河改造进入实质性阶段，2004年天津迎来拆迁高峰期，使2004年土地供应达700万平米,创历史新高25市场机遇与价值空间1、土地市场2006年公开成交49宗土地，共计347公顷，占全市商品房开发用地出让的23.4%（国土局官方指出，2006年全市商品房开发用地出让1485公顷）2006年成交土地的区域主要分布在环城四区，规模占全年成交量的62%区县用途20062005价格涨幅出让面积成交均价出让面积成交均价河东区居住7564163171046263073106%南开区居住1319945315056422218104%塘

18、沽区商业2386047435338627870%南开区居住、商业176223583376997529010%河北区居住、商业688316085717756907%中心城区土地成交价格涨速极快河东区在后发与补涨的促动下，2006年土地成交价格比2005年实现增幅106%26市场机遇与价值空间1、土地市场面积：2006年土地成交集中于南开区、河东区、东丽区、西青区区域：2006年市内六区共有17块土地出让，河东区有7块，河东区相对活跃中心城区土地稀缺性显现，土地成交热点板块外扩2744470332-3512-152007年第一次出让土地2006年第一次出让土地2006年第二次出让土地2007年第二

19、次出让土地56738101315194171112141618949505152535455565862616367666465代表多次出让地块21202428312006年第一次出让地块1.直沽街地块2.万东小马路地块3.十一经路地块4.李公楼地块5.西宁道地块6.卫津路地块7.南京路地块8.瑞景居住区十三号地块9.瑞景3号地10.南口路地块11.金钟河大街地块12.淮安西道地块13.南开小园地块14.芥园西道地块15.密云一支路地块16.电影制片厂地块17.昆仑路地块18.光荣道地块19.梅江十三号地块20.马场道地块2006年第二次出让地块1.直沽街地块2.万东小马路地块20.马场道(原

20、医大三院)地块24.南昌路地块25.昆仑路A地块26.昆仑路B地块27.奥体中心地块28.成林道地块29.双港一号地块30.卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块31.倪黄庄地块3235.海泰产业园区ABCD四地块2007年第一次出让地块36. 津塘路地块(原中外建地块)37.新开路一号地块20.马厂道地块24.南昌路地块38.黑牛城道地块39.解放南路地块(原棉二地块)40.天泰路地块(勤俭桥地块)41.咸阳路地块42.天平北路地块(双环村地块)28.成林道地块43.张贵庄路地块31.倪黄庄地块4447.南运河ABCD地块48.小淀地块2007年第二次出让地块49.中心公园地块50.津滨大道八宗

21、地块51.大沽南路地块52.黄河道地块53.红旗南路地块54.昆俞路三宗地块55.红旗农场六宗地块5658.津南区小站三宗地块59.东风路地块60.大丰路地块61.津围公路A地块62.津围公路B地块63. 京津公路地块64.旭华道地块65.春曦道地块66.人民西路地块67.环秀湖地块市场机遇与价值空间1、土地市场符号大小代表地块规模2526272930363738394041424348605928市场机遇与价值空间1、土地市场030512-1557638101315194171112141618921202006年第一次出让地块序号区域地块名称用途出让面积（公顷）1河东区直沽街地块居住1.5

22、2 2万东小马路地块居住4.90 3十一经路地块居住1.44 4李公楼地块商业3.02 5和平区西宁道地块居住、公寓、商业1.48 6卫津路地块商业、办公0.47 7南京路地块商业、公寓1.17 8北辰区瑞景居住区十三号地块商业2.20 9瑞景3号地居住8.2810河北区南口路地块居住6.88 11金钟河大街地块居住、商业65.60 12淮安西道地块居住1.31 13南开区南开小园地块居住0.56 14芥园西道地块居住1.52 15密云一支路地块商业、金融30.00 16电影制片厂地块居住、商业14.90 17东丽区昆仑路地块公建、居住78.66 18红桥区光荣道地块商业12.17 19河西区

23、梅江十三号地块居住7.42 20马场道地块商业、纪念馆1.56 总计245.06出让概率：居住用地占总供地数目的45；商业用地占15，综合用地占40出让区域：多分布于内环、中环间，中心城区及远郊区县供地量少行政区供地：河东区、南开区供地数目较多（各4块），东丽区、红桥区仅各有1块29市场机遇与价值空间1、土地市场2006年第二次出让土地序号区域地块名称用地性质出让面积（公顷）1河东区直沽街居住1.52万东小马路居住8.4620河西区马场道(原医大三院)地块商业办公、纪念馆及商业设施1.5624南昌路地块商业125和平区昆仑路A地块商业、科研65.3726昆仑路B地块居住7.4627南开区奥体中

24、心地块商业、酒店6.0728东丽区成林道地块居住15.729津南区双港一号地块居住42.8830西青区卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块居住2.2731倪黄庄地块居住1532 海泰产业园区A地块居住、商业性公共设施 22.9433 海泰产业园区B地块商业性公共设施 18.1234 海泰产业园区C地块居住、商业性公共设施12.9735 海泰产业园区D地块居住、商业性公共设施 18.41总计239.71再次交易：1、2、20号土地，为再上市地块出让概率：居住用地占总供地数目的比例不变45%，综合用地供地比例上升，达到47出让区域：集中在中环、外环之间，供地有外扩趋势行政区供地：西青区供地异军突起，

25、占总供地数目的4032-352120242831252629302730再次交易：再交易地块数量下降，降到4块出让概率：综合性用地数量持续上升，占总出让地块数目的53出让区域：供地持续外扩，集中于内环、外环之间，中心城区及远郊区县供地较少行政区供地：西青区数量最大，供地数目5块2007年第一次土地出让序号所属区域地块名称用地性质出让面积（公顷）36河东区津塘路地块(原中外建地块)居住、商业18.1437新开路一号地块居住及商业6.820河西区马厂道地块商业办公、纪念馆及商业设施1.5624南昌路地块商业0.9638黑牛城道地块商业金融业0.5339解放南路地块(原棉二地块)商业金融业2.840

26、河北区天泰路地块(勤俭桥地块)居住2.541红桥区咸阳路地块商业金融业2.742天平北路地块(双环村地块)居住1.1728东丽区成林道地块居住、商业金融11.744和平区张贵庄路地块居住、商业15.331西青区倪黄庄地块居住1246南运河A地块居住、商业1947南运河B地块348南运河C地块549南运河D地块1250北辰区小淀地块居住20总计135.16市场机遇与价值空间1、土地市场444736373839404142434820283124312007年第二次地块出让序号区域地块名称用地性质出让面积（公顷）49和平区中心公园地块商业金融业、文化娱乐用地、其它公共设施用地3.650津滨大道八宗

27、地块居住、商业用地7051河西区大沽南路地块商业金融业用地352南开区黄河道地块居住、商业用地1.553红旗南路地块商业金融业用地154东丽区昆俞路三宗地块居住用地2855北辰区红旗农场六宗地块居住用地55. 356津南区津南区小站三宗地块居住用地一1657商业金融业用地二3958居住、商业用地三2959汉沽区东风路地块居住、商服用地11.260大丰路地块居住、商业用地661宝坻区津围公路A地块居住、商服用地11.762津围公路B地块居住、商业用地3.963武清区武清区京津公路地块居住、商业用地19.964静海县旭华道地块商业服务业用地0.965春曦道地块商业服务业用地9.666蓟县人民西路地

28、块商业、居住用地20.367环秀湖地块商业、居住用地24.8总计299.4030512-152345出让概率：居住商业用地为主力，占总供地数目的47出让区域：供地明显外扩，内环无供地，外环之外供地7块行政区供地：远郊区县供地数量上升，汉沽、宝坻、蓟县、静海各供地2块市场机遇与价值空间1、土地市场495051525354555658616367666465605932居住先行：出让土地集中于居住用地，集中放量：土地于06年底集中放量成交区域：既往成交地块集中于河东区北部；新增挂牌土地多在区域南部外地开发商：广西阳光、融科集团进驻河东，河东价值显现，异地开发商聚焦39211108津塘路新开路67市

29、场机遇与价值空间1、土地市场河东区供地情况表序号地块出让面积（平方米）土地用途使用年限使用权人挂摘时间1津东富（挂）2007066133553.2居住70年天津汇贤房地产开发有限公司2007年7月12日2津东广（挂）2006-06315220.4居住70年天津市红鼎房地产开发有限公司2006年11月303津东万（挂）2006-06446998.3居住70年广西阳光股份有限公司2006年11月304津东卫（挂）2006-0627279.9其它公用设施用地40年中化道达尔燃油有限公司2006年11月295津东王（挂）2006-032号13422.4居住70年天津市津房置业发展有限责任公司2006年

30、9月11日6津东七（挂）2006-03312854住宅及商业金融用地天津世昌房地产开发有限公司2006-8-14摘7长芦卫国道地块未知长芦房地产开发有限公司2003年摘8虎丘路地块（格调竹境） 55000泰达建设集团建设开发分公司未知9天津钢厂2007年挂10张达庄2007年挂11轧钢厂2007年挂51433市场机遇与价值空间1、土地市场土地用途建设用地指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等 商服用地指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地商业用地 指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施

31、用地 金融保险用地 指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地 餐饮旅馆业用地指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地 其它商服用地 指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地 公用设施用地 指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地 公共基础设施用地 指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地 瞻仰景观休闲用地 指名胜古迹、革命遗址、景点、公

32、园、广场、公用绿地等 公共建筑用地 指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地 住宅用地指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落） 34供地：未来9年，提供9平方公里土地资源未来三年，供应1.8平方公里土地储备2007年预计供应35万平米2008年预计供应31万平米住宅：开发规模：1200万平方米核心组团：天津站核心区、卫国道沿线、轻轨沿线天津站核心区卫国道沿线轻轨沿线市场机遇与价值空间1、土地市场规划后续大规模供地计划，使得区域成熟度快速提升的同时，也弱化了稀缺性对价格提升速度的影响35市场机遇与价值空间2、一手房市场自2002年开始持续至2004年

33、的大规模拆迁造带来的刚性需求造成了天津商品房成交量的井喷05、06两年呈持续平稳增长03-06年（去除拆迁影响），整体商品房成交量基本呈平稳上升趋势，06年增幅5%左右价格增速较大，03-06平均增幅25%362005-32007-3成交均价成交套数依据天津市场成交数据的持续跟踪，05年3月-07年3月商品房年均价格增长幅度在20%左右市场机遇与价值空间2、一手房市场372006年，河东区一手住宅需求旺盛，交易活跃有量无质，部分需求尚未激发未来，一手住宅交易将保持 “补涨”趋势市场机遇与价值空间2、一手房市场38 河东区房价从2004年开始进入快速上涨期； 2006年河东区均价达到5758元/

34、平米，环比去年增长了27.1%，与南开、河西区一起成为房价上涨最快区域市场机遇与价值空间2、一手房市场河东区随着商品住宅产品的高端化，天津市二手房市场自2004年起骤然放量。2006年，受营业税及个税等调控政策影响，三级市场成交量下滑三成2006年，天津市二手房成交价格仍持续保持每年30的涨幅改善型需求放量及部分次新房的上市，直接拉升了二手房成交价格量价分析市场机遇与价值空间3、二手房市场二手房与一手房相比，较高的成交比例表明存在旺盛的居住需求二手房成交活跃，支撑一手商品房市场健康发展40市场机遇与价值空间5、市场机遇与价值空间判断未来河东区大规模供地计划，形成供应量的激增价格差距缩小，减缓增

35、速土地供应稀缺性促动需求外扩中心城区房价攀高成交量持续增长，河东区成为热点板块与核心城区价格水平的差异形成河东区的上扬空间补涨缓增41项目基本情况发展动力及潜力市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力42津塘路项目用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算43用地条件分析1、区域优势与机会2号线4号线9号线规划、建设中共有5条轨道线路途径河东区，包括2、4、5、7、9号线：2号线已开工4号线规划中5号线规划中7号线规划中9号线与津滨轻轨于中山门站换乘，已开工，预计2009年通车交通：快速路、津塘路、4号线、津滨轻轨交通优势，将在核心城区人口外迁的趋势下形成与

36、周边区域的竞争优势5号线7号线44用地条件分析1、区域优势与机会空间：南站货运站：货车不通过津塘路工业园及配套（居住、商住）本案研发类、高科技产业及居住配套全部拆迁至海河智慧城（天钢国际会议展览中心区）用地面积：170万平方米公建、高级公寓比例8：2 上海阳光总部富民路招商地块乐康项目核研究所、电传所、现状住宅汪庄子地块22.6公顷住宅区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻规划公建物业供应量大，居住类物业相对较少45人人乐超市家乐福超市名家装饰城家世界超市金海马家俱城家世界超市东兴装饰城万客隆超市苏宁电器平和装饰城老百姓大药房国美六纬路店本案用地条件分析2、区域劣势配套缺乏距离远津

37、塘 路中山门社区东丽商业中心西以中山门为界，东以利津路为界两头热中间冷零售商业分布46金钱龟KTV二宫、宾舍球馆三源益康健体中心河东体育场金百万烤鸭津轩阁金湖娱乐休闲洗浴鸿起顺鸿宴楼正阳春烤鸭速8酒店财富豪为酒店天馨宾馆青叶火锅楚湘情酒楼今日渔乡本案津 塘 路中山门社区东丽商业中心西以中山门为界，东以利津路为界两头热中间冷用地条件分析2、区域劣势配套缺乏距离远餐饮、娱乐分布47用地条件分析2、区域劣势配套缺乏距离远直线距离19 公里天津火车站项目用地48用地条件分析3、地块条件用地指标A-1地块为商业金融用地，占地36518.9平米，建面100000平米A地块为居住用地，占地66337.9平米

38、，需预留小学用地10000平米B地块为居住用地，占地76026.8平米，需预留幼儿园用地2400平米A1A1AB49用地条件分析3、地块条件交通规划中地铁号线津滨轻轨已运行，2009年将与地铁9号线联通规划龙岗路：月牙河海河计划2009年开工，工程进度需结合机床厂搬迁情况津塘路与津滨轻轨现状钢厂路项目内部预留市政路，由政府投资现状先锋路规划娄山道：东丽区富民路40米宽快速路（2008年动工，作为津塘路副线）现状变电所路武当路：卫国道海河（计划2008年动工）城市主干道、轨道交通节点、未来交通更加便利西侧现状钢厂路交通条件较差50用地条件分析3、地块条件环境4栋界外楼东侧低端商业现状学校机床厂建

39、筑公司垃圾站周边现状环境较差，但临近物业均在拆迁计划中，未来将得到改善51用地条件分析3、地块条件拆迁现状加油站现状学校供热管道供热站现状住宅2007.12拆迁完成：加油站、学校2008.12拆迁完成：现状住宅、供热站、供热管道52用地条件分析3、地块条件内部内部平整，少量成树53津塘路项目用地条件分析区域市场环境方案试排销售分期经济效益测算54区域市场环境、住宅市场区域内现状及近期潜在供应量小12津塘路43在售项目：1、朝阳-绿茵潜在项目：2、米兰-新干线3、融科-金月湾4、格调-竹境55区域市场环境、住宅市场区域内现状及近期潜在供应量小区域内现状在售项目仅朝阳绿茵，总建筑面积20万平米，市

40、场存量11.6万平米潜在供应项目总建筑面积42.87万平米目前市场销售均价6500-7000元/平方米项目名称产品类型住宅建面（万平米）年均消化量（万平米）销售均价（元/平米）开盘时间在售朝阳-绿茵多层总计：20已售：8.3815.966500二期2007年4月潜在米兰-新干线多层1.7760002007年8月融科-金月湾高层14.48开盘：70002007年10月格调-竹境小高层、高层15未定（6500以上）2008年4月56区域市场环境、住宅市场可比区域重点项目、顺驰-太阳城2、百合春天3、第六大道由于本项目所在区域供应较少，选择相邻可比区域重点项目的价格涨幅及销售速度进行分析213津滨大

41、道卫国道57区域市场环境、住宅市场项目名称产品类型住宅建面（万平米）年均消化量（万平米）销售均价（元/平米）年均价格涨幅销售周期备注顺驰太阳城多层小高层17016.08一期：2500五期：580021%2002年6月2007年6月五期开盘当日，即售完百合春天洋房、小高/高层2220.28洋房：6500小高/高：58002006年2月2007年3月一期售完二期未开盘第六大道多层高层7022.80830036%2003年5月2006年7月可比区域内：销售均价：58008300元/平米年均消化量：16.0822.80万平米年均价格涨幅：213658区域市场环境、住宅市场顺驰-太阳城蓝山园紫玉园艺阳风

42、尚四季花庭新领地阳光嘉年华商业城水岸商业广场开发商：天津顺驰新地置业项目位置：河东区卫国道以北总占地：151万平米总建面：178万平米分期：5期以上分期推广名建筑面积 （万平米）推盘时间入住时间成交均价 （元/平米）一期紫玉蓝山202002年6月2003年2500二期四季花庭112003年2004年7月3500三期艺阳枫尚192004年7月2005年10月4500四期新领地112004年11月2006年8月4600五期第五季2.92007年6月2008年8月580059区域市场环境一期开盘时间2002年6月起始售价2500元/平米，目前均价5800元/平米销售周期5年计算，年均涨幅21%、住宅

43、市场顺驰-太阳城60区域市场环境、住宅市场核心城区大盘参考项目：富力城富力城项目地处天津核心城区老城厢，且总规模较大约70万平方米，选取该项目进行参考，以发现目前天津中高档楼盘价格涨幅情况与销售速度，作为参考富力城61区域市场环境、住宅市场富力城开发商：天津富力城房地产开发项目位置：南开区鼓楼西侧占地：22万平米总建面：72万平米项目分期：2期建筑类型：高层板楼装修状况：精装修62区域市场环境年增幅750元/平米，年增长率10高性价比、紧凑户型需求量大，销售旺季实现246套/月年均消化量11.17万平米、住宅市场富力城63区域市场环境、住宅市场分析小结本区域内市场现状与潜在供应项目较少，累计存

44、量约42.87万平米目前销售价格水平为6500-7000元/平米年均消化量15.96万平米河东相邻区域参考项目目前价格水平5800-8300元/平米年均涨幅21%-36%年均消化量万平米大盘项目太阳城年均价格涨幅21%，年均消化量万平米16.08万平米核心城区中高档大盘富力城年均价格涨幅10%年均消化量约11.17万平米本项目住宅：总建筑面积约23万平米预计销售周期3-4年目前参考售价7000元/平米先期价格涨幅较大按年均20%计算，后期考虑绝对价格上涨及相邻区域竞争影响涨幅放缓为10-15%64区域市场环境2、商业市场相邻区域商业步行距离较远周边商业配套少，且档次偏低本案本案项目周边成规模零

45、售商业仅万客隆与苏宁电器少量沿街底商租金约1-3元/平米*日零售商业分布餐饮、娱乐分布65区域市场环境2、商业市场人口密度大，近期面临拆迁影响中长期居住人口、办公人口增长大直沽居住区20年7.8万人富民路居住区10年4.1万人中山门居住区20年8.4万人一、二号桥居住区15-20年4.7万人66区域市场环境2、商业市场邻近轻轨站点临津塘公路轻轨站点津塘公路规划绿地商业用地商业价值放大支撑区域级商业中心开发67区域市场环境2、商业市场132津滨大道津塘路卫国道1、上东一街2、U6街区3、顺驰又一城销售均价：1300014000元/平米租赁：2.252.50元/平米*日项目名称产品类型销售均价（元

46、）租赁均价（元/平米*月）开盘时间总建面（万平米）业态主力店顺驰又一城独体商业一/二层1400022.5元/平米*日未定8.00餐饮、休闲等生活配套KFC上东壹街3层130002007年10月3.20购物中心、餐饮、休闲KFC、老百姓大药房、罗莱家纺等U6街区商业街、地上二层、地下一层130002.50元/平米*日未定3.70综合性区域性商业中心未定68区域市场环境2、商业市场分析小结商业缺乏项目周边商业配套缺乏临近区域商业中心距离较远商业配套档次低需求大，但存在不确定因素周边居住人口密集形成较大消费需求，但近期面临拆迁影响未来商业需求档次提升，区域内新增办公、居住人口增加交通提升商业价值临近

47、轨道交通节点、城市主干道，商业价值与辐射范围增大具备区域级商业中心的条件规模：10万平米商业规模过大，销售与经营风险增加实际开发规模按3万平米计算本项目住宅形成需求约7000-10000平米区域级商业中心增加约2万平米业态：超市约10000平米零售商铺（可售）约20000万平米售价：考虑商业价值提升因素，按当期住宅售价2倍计算69区域市场环境本项目规划指标中商业物业规模过大，基于如下因素，考虑剩余部分商业物业转变实际使用用途，建设公寓类产品（约7万平米）：道路、轨道交通便利区域发展潜力大，投资预期高未来办公人群增加形成需求，提升投资价值区域内拆迁导致需求及总价因素综合影响形成需求天津市场中存在

48、商业或办公产权公寓项目的开发销售案例702003年起服务式公寓上世纪九十年代初酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。2005年起 酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；2006年起产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄市场沿革区域市场环境3、公寓市场711991年1998年

49、2004年2003年2005年2006年空中供给独立时代 国际大厦都市坐标摩登天空时代奥城SOMO诚基中心非常公馆精英汇焕日线2007年之后即将入市奥林匹克大厦世纪泰达商务酒店龙悦.海上国际弘泽国际橙HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城后现代城市场沿革区域市场环境3、公寓市场市场供应逐年增加商品住宅价格的持续上涨，促进对公寓类相对总价产品（户型面积较小）的需求作为投资性产品，市场接受度逐步提升721991年：服务式公寓出现于南京路1998年：第二家服务式公寓出现于五大道2003年：小户型公寓出现位于南开及河西区2004年：小户型公寓集中于南开区上市2005年：为提升项目品

50、质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化2007年：产权式酒店面世；众多同类型产品出现于市内各区国际大厦奥林匹克大厦空中供给独立时代摩登天空都市坐标精英汇焕日线非常公馆SOMO时代奥城诚基中心橙house世纪泰达商务酒店别馆公寓塞纳国际弘泽国际金茂现场龙悦.海上国际QQ堂后现代城中央恋城中城豪苑区域市场环境3、公寓市场区域范围扩大：由核心城区向外围扩散73项目定位项目名称区域开盘时间售价（元/）在售面积销售率装修标准（元/） 物管公司物业费用（元/平米/月） 产权年限酒店式服务公寓时代奥城南开区2005-12100007.5万95%1500戴德梁行550小户型公

51、寓诚基中心和平区2005-91000020万80%无深圳长城物业270非常公馆河东区2005-580002.5万87%800国康物业 270精英汇河东区2005-1063001.9万80%800未定270金茂现场和平区2006-990004.5万60%无高力国际250焕日线河东区2005-570002.96万98%800謦佳物业270区域市场环境3、公寓市场典型在售项目中出现非住宅产权项目案例74项目名称付款方式生活费用首付比例首付额度（万元）分期年限用水性质用电性质采暖方式时代奥城50%17.161.38年商业，5元/吨民用中央空调诚基中心20%11.63030年民用民用民用，暖气片采暖非常

52、公馆20%812.430年未定未定户内空调精英汇30%8.516.820年商业，5元/吨民用工业采暖26元/年焕日线20%4.6925.330年民用民用民用，地板采暖区域市场环境3、公寓市场总价低、投资性高、主要使用客群家庭结构简单等因素弱化了燃气、水、电等与住宅差异因素的负面影响75项目 定位项目名称区域主力户型零居面积比例一居面积比例二居面积比例三居面积比例跃层面积比例平层形式装修标准 （元/） 酒店式服务公寓时代奥城南开区80-1408030%80、100、12030%140-16040%4梯20户1000小户型公寓 诚基中心和平区50-6050-6090%10010%16梯62户无非常

53、公馆河东区50-6150-78100%5梯20户800精英汇河东区8080、10580：96%，105：4%3梯31户800金茂现场和平区50-60、9050-6040%9040%12620%8梯19户无焕日线河东区34-8034-8090%100-12210%3梯26户800普遍户型面积较小，主力户型集中在60平米以下区域市场环境3、公寓市场76区域市场环境3、公寓市场典型案例泰达世纪酒店开发商：天津鸿轩房地产开发项目位置：河东区卫国道138号 占地：1.8万平米总建面：3.87万平米总户数：418户产品形式：3幢5层板楼层高：1、2#楼首层6米，3#楼5.4米装修：毛坯开盘时间：2007年

54、3月25日入住时间：2007年12月31日投资方式：售后由泰达酒店管理集团经营管理，包租15年，年回报率8-8.8%77区域市场环境3、公寓市场典型案例泰达世纪酒店开盘至今，月均销售速度3000平米以上实际成交均价由于促销折扣因素在10000-11000元/平米该项目全部产品均价由开盘12000元/平米，增至14000元/平米项目名称户型（平米）比例世纪泰达酒店405070%607020%809010%78区域市场环境3、公寓市场分析小结本项目公寓产品规模：7万平米产品标准：精装修1000元/平米小户型，60平米左右销售期：市场正常销售期2年考虑区域成熟度因素，考虑滞后销售，与商业部分同期入市

55、售价：本项目与世纪泰达酒店区位条件相似，周边配套略有不足，现阶段基准价格考虑12000元/平米实际使用功能为居住功能，价格涨幅与住宅接近综合考虑总价因素及由于后期绝对价格上扬，结合北京市场成熟区域中公寓与住宅价格关系，确定本项目后期公寓售价为1.2倍住宅价格79区域市场环境4、区域发展案例宋家庄宋家庄核心城区亦庄南城、发展滞后早期配套缺乏人口密度大缺乏产业支撑位于核心城区与亦庄开发区之间交通带动（地铁5、10、11号线）早期区域价值低估后期价格补涨需求爆发两极拉动80区域市场环境4、区域发展案例中海城户型面积（平米）一居室（送夹层）41两居室96-100三居室126四居室158复式161二居2

56、10三居总占地75公顷总建筑面积170万平方米住宅面积为133万平米，由板式小高层楼、点塔等组成配套建筑面积为38万平米一、二期60万平米售磬 5400750097005008/820062007/3年均涨幅25%需求爆发、价格补长81区域市场环境河文化：海河文化大于城文化，习惯了因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接受度高洋文化：四合院与小洋楼并存的城市面貌，培育了天津客户的洋文化偏好。精致、正宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐重面子：看重项目立面、集中景观等“面子工程”。老人为子女购置婚房的比例高求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现区域认同度高

57、，但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来客户在津居住或投资的速度加快老龄化：天津已进入老龄化发展期，50岁以上购房客户比例将增大理性化：客户购买需求回归理性，更看重居住舒适性和项目品质的提升多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性化、可识别等需求将不断提升5、客户特征整体特征82中山门西里中山门东里中山门南里中山门北里友爱南里互助西里互助南里和睦西里和睦北里团结北里团结东里友爱东里实验楼乐平里和盛公寓和睦道小学中山门中学互助道小学虎丘路小学四十五中学团结道中学河东二幼

58、河东八幼中山门居住区居住氛围浓厚。团结、友爱、互助、和睦四个住区共同形成最初的中山门居住区，后出现中山门东里、南里、西里、北里。片区配套相对完善轻轨中山门站为市内连接滨海区域的核心节点，而区域近年无新项目上市。区域二手房交易市场活跃，均价已突破6000元/平米交通位置优越使该片区房屋租赁市场异常活跃，房屋租金日渐走高区域市场环境5、客户特征中山门83住区名称主力面积（）房龄(年)居住人群租赁自住年龄结构家庭结构租赁比例租金（元/月）自住比例买卖价格（元/ ）团结北里60-80830-50岁三口20%1居8002居100080%5000-5500团结东里60-80940-50岁三口、老两口12%

59、一居500-600二居1000-150088%5000友爱东里40-80840-60岁三口、老两口0%100%5500友爱南里60-801040-50岁三口之家15%一居600-800二居1000-150070%5000互助南里100 1145-60岁2口、3口15%一居600-800二居1000-150070%500060-701640-50岁老两口20%一居600-800二居1000-150090%5000互助西里80-90940-65岁三口之家有婚龄子女5%一居800左右二居2000左右95%6000-6200和睦西里 50-80835-55岁三四口 10%一居700-800两居1200

60、-150090%5800-6000和睦北里 60-80730-55岁三四口 15%一居600-800两居1100-150085%5700-6000中山门东里70-80835-60岁三口之家0%100%5700中山门南里80-130745-55岁三口之家20%左右一居800左右二居120085%5700中山门西里70-90725-40岁2口、小3口10%一居600-800二居1000-150085%4200-5700中山门北里70-80830-40岁两口三口10%1居800 2居100090%5000-5500区域市场环境84地铁二号桥站核工业理化工程研究院天津电梯厂职工楼天津工程机械厂职工楼红