北京八号线地铁沿线通州地产项目ppt课件

1、城市评测北京 工程情况 土地属性未来市场规模谁是我们的客户未来成交价钱客户需求什么工程操作战略财务分析从土地到客户从客户到产品.城市评测北京楼市 北京楼市在最近3年不断处于供不应求的情况，住宅空置率较低，供求根本平衡。目前市场不景气主要是受2007年下半年的宏观调控和中国经济开展减缓的影响，可以推断，在宏观经济坚持根本稳定的情况下，北京未来楼市不会出现大起大落的景象，将坚持稳定开展的态势。.城市评测北京楼市新开工面积/施工面积住宅 1640927468259150.200.28010002000300040005000600070000.000.050.100.150.200.250.30住宅

2、新开工面积万1640 927 住宅施工面积万5915 4682 新开工面积/施工面积住宅0.28 0.20 2007年2021年17月 20072021年北京住宅新开工面积/住宅施工面积的比值从0.28降到目前的0.2，低于0.3比值0.3反映市场偏冷阐明目前众多开发商对后市看冷，减少开发量，并降低开发速度。 .城市评测北京楼市施工面积/销售面积住宅 20052007年北京住宅施工面积/住宅销售面积的比值从2.8升到3.4，阐明北京楼市在最近3年不断处于供略小于求的情况，市场不断处于安康开展的态势。受2007年下半年的宏观调控和中国经济开展减缓的影响，2021年比值迅速升到11.5，市场急转而

3、下，但从2005-2007年数据上看，北京楼市并未如南方众多城市出现过热景象，比值不断在3.533.5阐明市场供求平衡以内，可以推断，未来北京楼市不会出现大起大落的景象，将坚持稳定开展的态势。72836311591546822566220517324082.82.93.411.50100020003000400050006000700080000.02.04.06.08.010.012.014.0住宅施工面积万7283 6311 5915 4682 住宅销售面积万2566 2205 1732 408 施工面积/销售面积住宅2.8 2.9 3.4 11.5 2005年2006年2007年2021

4、年1-7月.城市评测北京楼市同意预售面积/销售面积住宅 20052007年北京住宅同意预售面积/住宅销售面积的比值从0.9降到0.70.91.1阐明楼市供求平衡，反映出北京楼市在最近3年不断处于供不应求的情况，2006年和2007年是楼市开展最为迅速的阶段。受2007年下半年的宏观调控和中国经济开展减缓的影响，2021年比值迅速升到1.9，但从2005-2007年数据上看，北京楼市的数据比值不断在1以内，可以推断，北京未来楼市不会出现大起大落的景象，将坚持稳定开展的态势。2230155712577812566220517324080.90.70.71.905001000150020002500

5、30000.00.51.01.52.02.5住宅同意预售面积万2230 1557 1257 781 住宅销售面积万2566 2205 1732 408 同意预售面积/销售面积住宅0.9 0.7 0.7 1.9 2005年2006年2007年2021年1-7月.城市评测片区分析18行政区1开发区通州区 房地产市场综合吸引力排名 第8位 市场规模排名 第7位 生长潜力排名 第12位 盈利潜力排名 第11位.城市评测片区分析18行政区1开发区北京市区域市场规模2021年17月的住宅买卖量 0.050.0100.0150.0200.0成交量万175.3 63.5 43.4 41.1 36.8 29.5

6、 24.6 22.2 11.4 8.4 8.2 7.6 6.8 4.3 3.5 3.3 3.2 2.7 1.6 朝阳区昌平区丰台区顺义区海淀区房山区通州区大兴区石景山区怀柔区宣武区密云县平谷区延庆县西城区开发区东城区崇文区门头沟区 受楼市下跌的影响，投资者大多持币张望，2021年17月的住宅买卖量可以反映出自主需求较真实的情况，上图从刚性需求的观念对北京不同区域的市场规模进展排序，阐明不同区域市场规模大小的相对关系。.城市评测片区分析18行政区1开发区北京市区域市场生长潜力2021年1-8月价钱变化幅度 2021年17月楼市投资买卖量迅速减少，不同区域住宅的成交均价都有一定程度的变化。在市场偏

7、冷的情况下，成交价钱的变化趋势一定程度上代表客户对区域的自信心反映该区域未来生长的潜力，在楼市整体疲软的情况下，均价上涨幅度越大阐明未来该区域市场的生长潜力越大。.城市评测片区分析18行政区1开发区北京市区域市场产品盈利潜力2021年1-8月住宅平均价钱 010000200003000040000均价元/29031 24941 24581 19664 17868 03 12635 12132 10549 8971 8963 8451 8171 8040 7302 6675 6267 5430 4074 西城区宣武区东城区海淀区崇文区朝阳区顺义区石景山区丰台区开发区通州区门头沟区怀柔区大兴区昌平

8、区房山区延庆县密云县平谷区成交价钱阐明市场对区域的认可程度，价钱越高阐明盈利的潜力越大。.城市评测片区分析18行政区1开发区区域市场吸引力排名阐明 区域市场吸引力评判目的分别是区域市场规模、区域市场生长潜力和区域市场产品盈利潜力。每个目的都需对不同的区域进展排序，确定名次；每个区域的分值为3个目的的名次叠加总和。.城市评测片区排名18行政区1开发区行政区排名分值海淀区110丰台区214顺义区314西城区420朝阳区522石景山区628怀柔区729通州区830开发区931宣武区1032昌平区1134房山区1235东城区1336大兴区1436延庆县1538门头沟区1639密云县1739崇文区184

9、1平谷区1942.工程情况规划条件宗地用地指标建设指标指标名称指标单位功能分类指标单位总用地面积319,283 M2总建筑面积758123M2总建设用地面积253,044 M2其中：居住面积562686 M2容积率2.5 配套公建面积24201 M2总户数6300 个非配套公建面积49403 M2总停车位3525 个可售建筑面积612089 M2地上车位1224 个地上面积小计636290M2地下车位小计2,301个其中：居住地下面积40499 M2配套公建地下面积68451 M2非配套公建地下面积12883 M2地下面积小计121833M2注：本表数据根据转让方所提供的设计图规划目的所得。因

10、图纸上规划目的相互不一致，故根据原有目的比例按照低限总建修正计算，得出容积率2.5较为合理。.工程情况现状地铁土桥站宗地1、地块内已根本完成拆迁，仅余少量村民房待拆迁。2、回迁楼两栋曾经构造封顶。3、工程转让，转让条件完成一切拆迁和回迁任务。.土地属性位置宗地国贸工程距国贸23公里土桥至四惠19公里，四惠至国贸4公里土桥站四惠站宗地土桥站四惠站国贸站区域楼盘已售完分布图工程位于北京市通州区梨园镇小街。该区域属人口导入区，工程主要分布在八通线和京通路两侧，目前初步构成以通州为中心的居住区。.谁是我们的客户客户类型 主力客群社会新锐(CBD区域任务人群) 次要客群当地客户老年客户投资客户数量比例

11、80 20客户关注的中心价值 性价比 .谁是我们的客户数据项目名称规模容积率建筑形式交房标准距离（项目至八通线）地铁站均价时间（取得预售许可证）金地名京1200002.3板楼、塔楼精装修200米内1198832008年5月25日A-Z Town4500002.8板楼、塔楼精装修500米到1000米内2176312008年5月14日天鹅湾4646002.77板楼精装修1000米到2000米内3287192008年5月2日尚东阁623002.86板楼、塔楼毛坯200米到500米内689262007年11月9日世纪星城8600001.49板楼毛坯500米到1000米内883002008-10-15开

12、盘价格龙湖花盛香醍 1000001.45板楼毛坯500米到1000米内988162008年6月22日DBC加州小镇3500001.47板楼毛坯500米到1000米内1182422008年6月27日金隅七零九零1800002.2板楼毛坯1000米到2000米内1374072008年7月17日运河明珠家园 1560001.4板楼毛坯2000米到3000米内1391152008年1月18日数据来源：北京市房地产买卖中心；对于不同工程和分期开发工程，均价选取时点根本上以2021年最新成交数据为准八通线站点：.谁是我们的客户数据开盘时间总建面工程称号容积率均价2021年5月25日120000金地名京2.

13、3198832021年5月14日450000A-Z Town2.8176312021年5月2日464600天鹅湾2.77287192007年11月9日62300尚东阁2.8689262021-10-15860000世纪星城1.4983002021年6月22日100000龙湖花盛香醍1.4588162021年6月27日350000DBC加州小镇1.478242758123宗地2.52021年7月17日180000金隅七零九零2.274072021年1月18日156000运河明珠家园1.49115八通线1站四惠八通线13站土桥.谁是我们的客户客群分析 东五环内、外分别属于两个客户群，除少量别墅工程

14、外，通州区住宅工程以中、低端客户群为主。 从价钱上看，东五环外客户群差别不大。八通线站点：.谁是我们的客户客户类型.谁是我们的客户客户类型通州区域工程属于郊区住宅，主力客户追求的中心价值是性价比，以自住需求为主。客户特征 年龄：2035岁；家庭人口数量：23人；任务地点：CBD区域 收入程度：中等 消费才干：较强 交通方式：公共交通.片区市场规模未来25年片区住宅市场供应量：258万平米 目的片区市场:八通线813号站周边地段 通州区 片区住宅年成交量保守估算：26万平米 片区住宅年成交量乐观估算：52万平米 片区住宅供应消化速度保守估算：10年 片区住宅供应消化速度乐观估算：5年 .片区市场

15、规模当前供应量在售楼盘开盘时间总建面工程称号容积率均价2021-10-15860000世纪星城1.4983002021年6月22日100000龙湖花盛香醍1.4588162021年6月27日350000DBC加州小镇1.478242758123宗地2.52021年7月17日180000金隅七零九零2.274072021年1月18日156000运河明珠家园1.49115八通线1站四惠八通线13站土桥在售工程建立总规模约为171万平米，已成交86万平米，假定一切工程中，住宅比例为85%,估计未来住宅上市规模72万平米.片区市场规模土地存量2007年通州居住用地买卖2021年通州居住用地买卖工程规模

16、容积率楼面地价121,957 m22.25740 元/m2196,917 m22.13098 元/m2334,197 m22.95207工程规模容积率楼面地价684,000 m22.52164 元/m2,597 m23.05051 元/m2未来新工程建立总规模约为147万平米，假定一切工程中，住宅比例为85%,估计可售住宅面积为125万平米.市场规模目的片区市场 未来25年工程目的片区市场城铁8-13号站沿线楼盘住宅总供应量为258万平米197万平米+61万平米本工程 通州区2021年1-8月成交量25万平米，估测2021年通州年成交量约38万平米。 通州区2007、2021年成交7块土地，按

17、建立规模计算为215万平米，其中5块土位置于目的片区内，占通州区总成交面积68.4。 假定未来市场情况不变，与2021年根本一样，那么目的片区市场年成交约26万平米。市场消化速度保守估算10年 假定市场情况好转，未来通州区年成交量与2021年相比翻一翻，那么目的片区市场年成交约52万平米。市场消化速度乐观估算5年 .市场价钱未来成交价钱预测片区市场未来成交价钱70007400 元/平米 (毛坯房) .市场价钱未来成交价钱项目名称容积率均价DBC加州小镇1.478242世纪星城1.498300金隅七零九零2.27407 该片区市场楼盘均价与容积率成反比关系，本工程容积率2.5，在市场环境不发生较

18、大变化的情况下，估计毛坯房成交价钱为70007400元/平米.客户需求什么1、高性价比住宅2、精装修3、小区环境优美4、享有便利的生活设备5、满足个性化需求的物业增值效力.客户需求什么环境要素分析宜居条件评测交通 较好 商业 较差教育 较差医疗 普通文化 较差景观 普通轨道交通极为便利，工程距八通线起/终点站土桥站仅1公里；巴士交通较差，工程周边无公交站。工程周边1公里内无如家乐福规模的超市；主要商铺类型是小店铺。工程周边无较高程度的幼儿园、小学、中学、工程旁的学校效力对象是本地村民。医疗程度普通。该区域以前主要是工业、农业用地；目前工业曾经逐渐外迁。月亮河地域属通州景观区域，间隔工程位置有5公里，工程周边无特征景观。.客户需求什么中心竞争力表达点大空间，低总价与