房地产经济学(谢经荣)第七章ppt课件

1、第七章 房地产产权 .第一节 产权实际一、产权. 我国中将财富权分为三类：财富一切权和与财富一切权有关的财富权、债务、知识产权。 一民法中的产权定义.二普通法中的产权定义 ：最好不要把财富权视为单一的权益，而该当把它视作假设干独立的集合体，其中的一些甚至其中的很多独立权益可以在不丧失一切权的情况下予以让与。.产权是一种经过社会强迫而实现的对某种经济物品的多种用途进展选择的权益。产权是指一切权、运用权、管理权、分享剩余收益或承当负债的权益、对资本的权益、平安的权益、转让权以及尚未列举的一些权益。 三产权经济学中的产权定义.产权由对财富进展利用、收益、转让的权益或权益组成。产权是描画人们或厂商可以

2、对他们的财富做什么的法律规那么。产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的运用所引起的人们之间相互认可的行为关系准那么。产权意味着一切者能按照本人志愿运用或者转让财物的权益，只需一切其他人的私有财富的物质性能或用途不受影响，并为他人抵抗或转移这种影响留下充分的余地。 .一完全整产权概念 市场经济下的商品及效力买卖，本质上是产权买卖。一项完全产权是指对某一财富具有可以完全实施的排他性独占性、专有性的运用及收益权、自在的转让权。二、产权与经济效率. 买卖费用是指在产权买卖过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签署合同、履行合同等方面的费用。 二买卖费用本钱概念. 美国法学教授罗纳德

3、科斯在论文1959中提出“权益界定是市场买卖的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关。后来他又在1960一文中复述了这一观念，并阐明这一结果取决于零买卖费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人本钱与社会本钱将相等。也就是说，假设买卖费用为零，私人本钱就等于社会本钱。 三科斯定理.三、产权的演化 . 在简单的商品经济条件下，构成了罗马法的个人本位的立法思想和绝对一切权原那么。一方面，它强调一切权，成认个人一切权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“一切，而不是对物的“利用。一切权在立法中处于绝对的、中心的位置，主要表如今：一切权中心主义一物一权原那么绝对一切权原

4、那么一切权的弹性力与归一力 一罗马法的绝对一切权. 地产权是英美法中土地制度的根底。地产制度有两个相互联络的概念：保有权和地产权。保有权可以分为自在保有权和非自在保有权地产权最初是用来阐明土地保有的继续期间。根据继续期间的不同可以分为不同的地产权形状。随着地产权制度的开展，estate一词获得了财富权的意义，它表达了一个人在特定地产中所享有的权益的属性，即描画一个人在不动产中的一切权益益的性质。 二英美法的地产权.中对于一切权的界定有其鲜明的特征：各种利用权为独立的物权一切权的双重性团体一切时权益的分别一切权的可分割性 三的一切权. 中一切权的相对性和分割性是后来产生权益束的条件。根据权益束实

5、际，绝对一切权可以分割成相对独立的、明晰的一束权益。绝对一切权同每项分别的权益的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。 四、权益束. 随着社会的提高，土地绝对一切权的概念不断开展、演进：权益分别，绝对性弱化，土地产权概念产生。主要趋向表如今这样几个方面：由绝对一切权转化为相对一切权从“以一切为中心向“以利用为中心转变从“个人中心向“社会本位转变一切权向权益束的开展一切权由对物的一切向对价值的权益转变五、一切权概念的开展.第二节 土地产权一、土地一切权.一切权的完好性。为了顺应社会的开展，土地一切权的完好性、绝对性越来越方式化。一切权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。一切权的

6、完好性、显要性构成了一切权的绝对性，一切权又被称为绝对权，但一切权的这种绝对权位置越来越遭到挑战。 一一切权的属性.占有权能：占有指对物的实践控制。运用权能：运用是指对物的有效利用，它是权益人按照本人的意志对物加以利用或不利用的行为权益。收益权能：指权益人可以由物之运用或物之自然产出而获得经济利益的权益。处分权能：指权益人对物的权益变化有权作出决议。 二一切权的权能：“四项权能实际. 按土地一切权的开展历史和不同国家土地一切权情况，可以把土地一切权分成六种类型。 土地一切权图71 土地一切权的类型部落和氏族一切家族一切个人一切集体或协作社一切法人一切国家一切三土地一切权的类型.国家一切土地的来

7、源接纳旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地乡村土地改革中划归国家一切的土地经济开展不同时期征收的土地国家土地一切权的性质该权益关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财富关系方面，国家同其他民事主体处于平等位置 四我国国家土地一切权.国家一切土地的主体国家土地一切权主体的方式：按国家或公有土地的一切权主体的不同，可以将世界各国的土地一切权主体划分成一元制和多元制。我国的国家土地一切权：我国的土地一切权制度既不是完好的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实践上，我国的国家土地一切权是一个权益多元化的体制，不同的权益被不同的政府或利益群体拥有。 .五我国集体土地一切权 我国的乡村土地一切制问

8、题在过去的50年阅历了多次变革，构成了目前的乡村集体土地一切权。集体土地一切权的历史乡村集体土地一切权人村农民集体一切村民小组一切乡镇乡村经济组织一切集体土地和集体土地一切权.二、土地运用权 .土地运用权的特征土地运用权是一种物权土地运用权是土地一切权派生出来的一种权益土地运用权可以在法律规定和合同商定下转让 一土地运用权的性质和特征.土地运用权的属性土地运用权的派生性土地运用权的从属性土地运用权的直接性土地运用权的期限性及可转让性.国有土地运用权的开展国有土地运用权的类型按国有土地运用权获得方式的不同，可以分为：划拨土地运用权出让土地运用权 二国有土地运用权.集体土地运用权的属性用益物权限制

9、物权集体土地运用权的类型农地运用权建立用地运用权 三集体土地运用权.三、他项权益.它是在他人土地上享有的权益它的主体是土地一切权人和运用权人以外的人它不受一物一权主义的限制它对一切权和运用权既依赖又限制他项权益可以登记 一他项权益的特点. 地役权是为了对本人土地利用的需求，而对他人土地加以支配的权益。“他人土地是指他人一切和运用的土地；“支配的权益包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权益。地役权的主体是供役地、需役地一切权人或运用权人；客体包括供役地和需役地。 二地役权. 土地抵押权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地一切权或土地运用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿

10、为中心的一系列权益。土地抵押权是担保物权，是土地权益的一种。土地抵押权是在土地权益上的一种合法权益，它同土地价值或运用价值相连。土地抵押权的效能是对债务的担保，而不是对土地的直接利用。 三土地抵押权.第三节 房屋产权一、房屋一切权属性. 房屋一切权是以房屋为客体的一切权，是房屋一切权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、运用、收益和处分并排除他人干涉的权益。房屋一切权具有以下属性：一切权是一种最充分的物权一切权是一种绝对权一切权具有排他性房屋一切权是建筑物一切权和土地产权的结合 一房屋一切权性质.1.房屋一切权的获得原始获得继受获得 二房屋一切权获得和丧失.2.房屋一切权的丧失 经过自然的、

11、法律的和行为的事件，房屋一切权又是可以被取消的。房屋一切权客体的消逝一切权主体的消逝一切权的转让.二、房屋一切权和产权类型 . 房屋一切权BECDA全民一切房屋一切权集体一切房屋一切权合资和股份制房屋一切权外产一切权私有房屋一切权图72 房屋一切权类型(一房屋一切权分类. 房屋产权规范价产权本钱价产权微利房产权市场价房屋产权图73 房屋产权类型二房屋产权类型.三、建筑物区分一切权.“二元论说以为：该权是指区分一切人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。 一建筑物区分一切权的概念.二我国的建筑物区分一切权：采用“三元论说“三元论说以为：该权是指区分一切人对建筑物的专有部分和共

12、有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。.第四节 房地产产权类型及其权能.一、房地产产权的特征产权排他性产权的可分别性产权的法定性产权的经济性产权主体的一致性.二、房地产产权类型体系房地产他项权益房地产产权土地一切权土地运用权房屋一切权国有土地一切权集体土地一切权国有土地运用权集体土地运用权出让土地运用权划拨土地运用权城镇房屋用地运用权城镇房屋一切权直管公房一切权自管公房一切权私人房屋一切权其他房屋一切权乡村房屋一切权抵押权地役权租赁权地上权其他他项权益.3、房地产一切权类型房地产一切权占有运用收益处分独 有共 有房屋共同共有房屋按份共有.

13、4、建筑物区分一切区分一切建筑物专有部分共有部分专有公用法定主建筑、附属建筑商定共用设定会议室、交谊厅共有共用法定门厅、庭院、电梯间、走廊等商定公用设定地下室、空地停车场、外墙等.共有法定、规约共有.建筑物共有建筑面积计算公式建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积套内建筑面积之和作为独立运用空间销售或出租的地下室等建筑面积.多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积/套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积共有建筑面积分摊系数.多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：共有建筑面积分区分摊系数=共有建筑面积/各功能区建筑面积之和各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积共有建筑面积分区分摊系数.房地产其他他项权租赁权抵押权典权典物、出典人、典权人地役权需役权、供役权地上权相邻权关系.第五节 国外房地产产权.一土地权益现实即时的土地权益 1绝对土地权益完全一切权2终身土地权益终身一切权限制性承