232-重庆龙湖内部讲座工程项目管理与控制(69)页

1、 工程工程管理与控制 工程管理中心：李世康 2009年12月21日重庆龙湖内部讲座：一 、 工程概论1. 工程的定义（1）工程的本质特征 是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源（2）工程的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、工程的必备条件 构成一个工程，必须具备如下4项根本条件： （1） 是一个系统的有机整体； （2） 具有明确的目标； （3） 具有明确的起点和终点； （4） 具有资源条件的保障与制约。3、工程周期工程的周期是指工程从始至终的生命期，工程周期研究的是工程管理工

2、作在时序上的安排。一般而言，投资工程周期可划分为如下三个阶段。（1）工程投资前期：从投资设想到投资实施前的一段时期。主要包括如下工作内容： 市场调查与投资时机研究； 工程方案筹划； 市场分析与工程可行性研究有 ； 工程方案评估与决策然 。 （2）工程投资实施期：从工程开始投资到工程竣工完成，交付使用前的一段时期。其主要工作内容有： 工程融资； 工程设计与施工任务的承发包； 工程的管理与控制； 工程的市场推广（市场营销） （3）工程经营使用期：工程交付使用后的一段时期。其主要工作内容因工程性质不同而有很大区别。 生产经营（产品的设计、生产、推销）； 经营管理（市场推广、经营） 物业管理（效劳、管

3、理）4、工程筹划 （1）筹划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意、设计并制定方案与行动方案的过程。 筹划是一个过程； 筹划是一个创造性的活动； 筹划是具有前瞻性的理性行为； 筹划是对未来事件的系统安排； 筹划是一门艺术。 （2）工程筹划 工程筹划是指以工程实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、工程构思、工程创意、方案编制、技术经济分析与评价工作。工程筹划具备如下特征： 立足于市场和环境分析 ； 目的在于编制切实可行的工程实施方案； 是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程； 灵魂在于市场定位与卖点设计； 生命

4、力在于创意和构思。 （3） 工程筹划程序捕捉、利用、创造市场时机市场研究 环境信息前提与假设工程构思构思筛选市场调查与预测资源调查、资源分析竞争对手分析消费者分析市场状况分析产品分析自有资源资本分析社会资源资本分析构思再筛选完善工程概念方案筹划市场投资时机研究产品市场营销筹划市场投资策略筹划市场营销筹划二、工程管理1、工程管理的定义 在工程活动过程中，为实现工程目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对工程实施的筹划、方案、指挥、协调和控制过程。2、工程管理的内涵（1）是一种管理方法体系。（2）是以工程目标实现为核心的管理活动。（3）是团队活动。（4）贯穿于工程的全过程。（5）涉及工程的各环节。

5、工程管理的内涵 1（全过程、各环节）DM - 开发管理Development ManagementPM 工程管理（建设管理）Project ManajementFM 设施管理.物业管理Facility Management工程前期工程实施期 准备 设计 施工工程使用期 运营商FM 开发商DMPM 设计方PM 承包商PM 供应商PM投资商DMPMFM工程管理的内涵 2（全过程、各环节） 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目 全 寿 命 管 理 使 用 阶 段物业管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理 决 策 阶 段项目前期策划与管理工程管理的内涵

6、3（全过程、各环节）工程构思和设想决策开始实施工程完成开始运营报废撤除运营阶段实施阶段决策阶段工程管理PM开发管理DM物业管理FM保修期(1-2 年)FMLMLM3、项 目 组 织（1）组织：各生产要素相结合的形式的制度。前者表现为组织的结构，后者表现为约束和鼓励组织成员的各种规章、制度。（2）工程组织结构形式：工程要素相结合的形式和制度。取决于工程性质、工程存在和运行的内外环境条件。常见的有如下几种形式。 职能式组织结构：按经营管理职能划分部门，实施专业化管理的组织结构形式。任何一个工程均可作为某职能部门的一局部（或一个下属部门而存在）。工程式组织结构：从公司职能部门中别离出来的、相对独立的

7、、以工程的目标实现为主要目的组织形式。矩阵式组织结构：在职能式组织的垂直层次结构上，叠加了工程式的水平层次结构。视工程具体的环境条件和工程自身的性质，采用多种形式（强矩阵式、平衡矩阵式、弱矩阵式）。混和式组织结构：在同一公司、同一时期，同时存在职能式组织结构形式的工程和工程式组织的工程的结构形式。4、工程组织结构形式的选择主要影响因素：（1）不确定性（2）技术复杂程度（3）持续时间（4）规模（5）重要程度（6）客户类型（7）时间限制性（8）对外依赖性（9）对内依赖性几种规律性的选择原则：规模小、以技术为重点的工程：选择职能式组织时间性强、要求反应快的工程：选择工程式组织时间长、规模大、复杂的工

8、程：选择工程式组织重要、影响大的工程： 选择工程式组织结构技术相对复杂，需要多个部门予以支持的工程：选择矩阵式组织结构5、工程工程管理组织（1）工程小组和工程经理部工程工程通常按工程的大小设立工程小组或工程经理部工程小组：中小工程工程的管理组织，由工程经理、专业工程师（土建、机电等）、财务、行政、公共关系等职能管理人员构成。工程经理部：大型及特大型工程的管理组织，由工程经理及各职能部门（方案部、工程部、市场部、合同部、公共关系部等）构成。（2）工程经理部组织设置的运作任命工程经理；明确工程任务、资源条件、期限、责任、权限；研究组织架构、部门设置、权力及资源配置、管理与决策程序；职能分工、人员配

9、置、责任及权限划分、任务分配；信息系统设计、沟通与交流渠道设计；制度建设、人员招聘、人员培训等；机构试运行、调整、优化。（3）工程经理工程经理是工程管理的核心，是工程成败的关键。工程经理主要职责： 对公司：保证工程目标与公司目标的一致性；恰当地控制与管理公司对工程配置的资源；及时有效的向公司领导层汇报工程进展情况。 对工程：为工程成员提供良好的工作条件和气氛，对工程成员业绩进行考核与奖惩；对工程的方案、实施、控制与风险防范负责，保证工程目标的实现。 工程经理的根本素质要求： 管理经验、成熟的个性、良好的人际关系； 较强的技术背景、较丰富的阅历与工作经验； 创造性的思维方法、灵活而机动的处理复杂

10、事务关系的能力； 坚忍不拔的个性、自信、敏感而富于热情，精力充分，待人宽厚而忠于职守。三、 项 目 控 制 1、控制 （1）控制的根本概念 对活动过程进行检查、衡量、评估和纠正，以确保活动目的得以实现的管理过程 （2）控制过程 方案与标准的制定 成效与实绩的评价 偏差的纠正 （3）有效控制 确保方案实施 偏差及时纠正 风险得以防范或防止 （4）控制技术 预算控制技术 统计控制技术 审计控制技术 检查控制技术 网络方案技术2、工程控制 工程控制的内容 （1）工程投资（本钱）控制 （2）工程进度控制 （3）工程质量控制 （4）工程风险控制 （5）工程合同控制工程控制的依据（1）文件资料：设计文件、

11、预算文件、合同文件、方案文件（2）统计资料、财务报表、问题报表、检查记录（3）法规文件工程控制程序（1）制定标准（2）收集信息（3）鉴别偏差（4）分析原因、制定措施（5）落实任务房地产开发工程本钱管理与控制 为什么工程本钱往往会超出预算 工程本钱管理的内容与方法 工程本钱控制的内容与方法 工程控制系统的建设（一）为什么工程本钱往往会超出预算1、不准确的本钱估计 * 遗漏、缺项 * 单价不准确 * 工程量不准确 2 、不标准的控制方法 没有控制标准 没有规章制度 没有管理与控制程序 没有责任制 没有准确而即时的信息 3、其他因素 设计变更（规划、结构、装修） 材料、设备变更 施工工艺变更 工期变

12、更（天气、工艺、组织、材料及设备） 法律、法规（税、费、利率、其他） 突发事件（三）工程本钱控制的内容与方法 1、本钱控制的依据 工程本钱估算（预算） 工程进度表 现金流量表、累计费用表 资源消耗（占用）图 2、本钱控制的方法（1） 本钱绩效分析法 用以确定工程本钱费用是否在预算之内，工作绩效是否与实际本钱保持一致的分析方法。 利用4个相关本钱指标来计算本钱绩效 TBC：总预算本钱（工程或子工程） CBC：累计预算本钱（从工程开始计） CAC：累计实际本钱（从工程开始计） CEV：累计盈余量 （从工程开始计） 盈余量：用以描述实际工作绩效价值的指标（CEV=实际工作量单价=TBC完工比率） 将

13、CAC、CEV、CBC绘制在同一图中（累计费用曲线），将会很直观地观察到工程（子工程）本钱方案执行情况。 本钱绩效指数：用以描述本钱效率的评价指标，为累计盈余量与实际本钱的比值。 CPI=CEV/CAC 上例：至报告期止（第8周） CEV=54万元 CAC=68万元 则该工程至报告期的本钱绩效指数为CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，仅实现了0.79元的盈余量。本钱差异：累计盈余量与累计实际本钱的差额。 CV=CEV-CAC该工程至报告期的本钱差异为CV=54-68=-14，即工效值比实际本钱少了14万元。本钱预测：按实际发生数预测工程完工本钱（FCAC）假定未完工局部将按目前的效率

14、进行，则该工程的预测本钱为：FCAC=TBC/CPI（总预算本钱/本钱绩效指数）FCAC=100/0.79=126.582（万元）超预算126.582-100=26.582（万元） 假定余下的工程将按预算进行，则该工程的预测本钱为： FCAC=CAC+（TBC-CEV） 累计实际本钱+（总预算本钱-累计盈余量） FCAC=68+（100-54）=114（万元） 超预算114-100=14（万元） * 按重估价所有未完工程本钱进行预测，则该工程的预测本钱为： FCAC=CAC+重估剩余工程本钱 （2）挣值法（偏差分析法）：分析工程目标实施与目标期望值差异的方法。通过度量和计算已完成工作量的预算费

15、用、实际费用和方案工作的预算费用判定方案实施进度和费用偏差。 * 净值 按单位预算价格计算出来的实际完成工作量费用之和（实际工程价值、即已完工程预算费用） BCWP=已完成工作量预算定额（单价） （BCWP相当于上述累计盈余量CEV） * 偏差 CV（费用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作实际费用） （ACWP相当于上述累计实际本钱CAC） SV（进度偏差）=BCWP-BCWS（方案工作预算费用CBC） （BCWS相当于上述累计预算本钱） * 评价曲线 将ACWP、BCWP、BCWS三条曲线绘在费用曲线上 费用（以实物工程量、 工时或金额表示） 方案完 竣工费用差异 成费用 ACWP 竣工进

16、度 BCWS 差异 BCWP 检查日期 方案完成日期 完工日期 （时间）分析与评价 判定费用偏差及进度偏差状况 CV0：超支 SV0：落后于进度方案 判定未来开展趋势 分析原因，采取措施 （3）工程审查（工程评估） 按实施方案及实施状况对工程实施效果进行的全面审查与评估。 目的 发现已发生或尚未发生，潜在的问题 评价工程实施绩效 分析原因 寻找改进措施 预测开展趋势评估工程管理质量 内容、深度和频次 * 工程审查至少包括如下内容： 工程实施的现状（进度、质量、投资、合同） 工程财务审计 工程绩效及未来开展趋势 工程风险评估 工程管理与控制状况 * 工程审查的深度分为三类： 形式审查：面上的，对

17、现状进行的简要审查。 详细审查：形式审查发现有不可接受的问题或潜在风险时，往往进行详细审查。 技术审查：当详细审查迂到需专门技术知识问题（如财务、法律、建筑、机械）时，为解决技术上的难题，进行针对性的技术审查。* 工程审查的频次 工程审查的频次依需要而定，通常进行如下三次： * 工程初始审查：在工程开始后大约一个月内进行。主要关注项目方案的制定，下达、工作标准、工作制度的编制，工程人员和组织机构建设。 * 工程进展审查：在工程进行过程中，定期或不定期地进行。主要关注工程绩效、方案的合理性、风险及潜在风险、财务状况、进度、质量等。 * 工程完成审查：在工程完成前4-6周进行，主要针对工程完成情况

18、进行全面的评价。 根本程序 成立工程审查小组分工编制审查方案 分析工程方案和各种报表、数据 设计调查表 建立审查标准 建立工程审查数据库 进行调查 分析问题 编制审查报告 审查总结 三、房地产工程进度控制 （一）进度指标 1. 持续时间：从开工到结束的时间 2. 工程数量：建筑面积（平方米）、施工长度（距离）（米、千米）运输（吨、公里）土石方量（立方米） 3. 投资额 4. 形象进度：子工程完成工期 （二）进度控制的依据进度方案 1. 进度方案表 2. 横道图 3. 网络图 4. 形象进度图 （三）进度控制的程序 1. 检查、审核、报表、合同、预算、方案 2. 分析原因、责任 3. 研究纠偏方

19、案： 本钱费用 后续工期要求 施工工艺 预定工期 合同 4. 制定措施 * 资源条件 * 施工组织 * 工艺技术四、房地产工程质量控制（一）质量控制内容.前期质量控制内容.决策质量控制内容.设计质量控制内容.施工质量控制内容.物业管理质量控制内容（二）质量控制方法.质量责任制.质量管理点.三检制.全面质量管理.质量保证体系四、工程控制系统的建设工程要素集成控制网络方案技术（一）要素集成控制网络方案技术1、背景 工程建设工程日益庞大、技术程度日益复杂、建设条件日益苛刻，迫切要求更可靠，更严密、更科学的管理。工程管理内涵和外延不断扩展 内涵：由单纯的质量管理、进度管理扩展到合同用户、风险、平安、投

20、资等更深的层次。 外延：由施工建设阶段的管理向前延申到市场研究，工程筹划、工程决策，向后延申到工程经营、物业管理领域。计算机技术的开展为大规模信息处理及数学模型（层次分析模型，线性规划模型、网络图等）的应用奠定了基础。信息技术、网络技术的高速开展为复杂工程管理系统的开发创造了条件（美国的P3、英国的ARTMIS、中国的梦龙等等）。业主方和代表业主利益的工程管理 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目 全 寿 命 管 理 使 用 阶 段物业管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理 决 策 阶 段项目前期策划与管理工程构思和设想决策开始实施工程完成开始运营报废撤除运营阶段实施阶段决策阶段工程管理PM开发管理DM物业管理FM保修期(1-2 年)FM工程全寿命集成化管理系统三个彼此分离且各自独立的系统开发管理DM项目管理PM物业管理FM项目管理PM物业管理开发管理DMFM集成化三个系统之间具有内部联系 DM+PM+FM 集成化和统一化全寿命集成化管理系统统一化共同的/统一的管理语言共同的/统一的管理规则共同/统一的信息处理系统统一的管理思想统一领导下的组织系统共同的/统一的目标系统FMDMPM工程单项要素的控制技术日益完善。网络技