预习班12讲全讲义

1、模块二：土地、印花税、税一、土地二、印花税三、税转让房地产过程中双方纳税情况第一节 土地土地是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2013 年央视出面反驳。本节内容一、土地二、土地三、土地四、土地2005 年至 2012 年 8 月房企欠土地3.8，一石激起千层浪。的缴纳方式的计算的考核方式的会计核算一、土地的缴纳方式1.销售房地产时，按预征率预缴土地纳税必要；2.达到土地条件，进行土地条件二、土地1.确定应税收入的计算确定扣除项目金额新 5 旧 3计算增值额计算增值率=增值额/扣除项目金额按增值率确定税率与速算扣除系数，

2、注意普通住宅税收应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数应进行主管可要求纳税人进行（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（2）取得销售（预售）证满三年仍未销售完毕的（3）直接转让土地使用权的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地手续的（4）省（、直辖市、计划单列市）规定的其他情况转让方流转税、城建税、教育费附加、印花税、土地、所得税承受方契税、印花税从 2008 年 11 月 1 日起

3、：对个人销售或住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地。（一）确定应税收入1.凡纳入开发产品价内或由企业开具的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品的，可作为代收代缴款项进行管理；价内并由企业之外的其他收取部门、开具2.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业和个人的非货币性资产等行为，应视同销售影响扣除比例；3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地，在时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（二）扣除项目金额审核要点（新 5 旧 3）为唯一课件方式，更新进度见空间日志

4、HYPERLINK http:/1980370644/2 http:/1980370644/21.房地产开发企业销售其开发产品取得土地使用权所支付的金额包括地价款，有关费用和税金（如契税）纳税人分期、分批开发、分块转让的：其取得土地使用权时所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配，仅就对外转让部分计入扣除扣除项目金额=扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）注意：含契税，不含印花税比例房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。注意：不包括利息支出，含装修费用；比例（与销售收入

5、比例匹配）需要注意的内容四项费用可核定：房地产开发企业办理土地费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合所的前期工程费、建筑安装工程要求或不实的，地方可核定这四项开发成本的面积金额标准，并据以计算扣除；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本高档住房精装修销售的原因；质保金看房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地时：销售新房及建筑物（主要针对从事房地产开发纳税人而言）销售旧房及建筑物（非从事房地产开发的纳税人）（1）取得土地使用权所支付的金额（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用（2）房地产开发成

6、本（2）旧房及建筑物的评估价格（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（3）在转让环节缴纳的税金（5）财政部确定的其他扣除项目a.建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的，按所载金额予以扣除；b.未开具的，的质保金不得计算扣除。（3）房地产开发费用看利息眼色，两种扣除方式按税定，而不按照实际发生额进行扣除利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；罚息在企业所得税前可以扣除，但在土地不得扣除。房地产开发费用的两种扣除方式及对纳税申报表填写的影响（1）利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的

7、：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内如何填写纳税申报表房地产开发费用的两种扣除方式及对纳税申报表填写的影响（2）利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内如何填写纳税申报表注意事项土地时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。房地产开发费用：看利息眼色，分为两种扣除方式；利息的比例（与销售收入比例匹配）；无论账务如何处理，利息支出在房地产开发费用中扣除与转让房地产有关的税金从事房地产开发的纳税人：营业税？（营改增

8、后不包括税、教育费附加，不包括印花税财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人适用，因为为价外税）、城建加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%2.销售旧房及建筑物（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率在转让环节缴纳的税金：营业税？（营改增后不包括建税、教育费附加、印花税销售旧房，因为为价外税）、城（1）不能取得评估价格，但能提供购房的，经当地税务部门确认，可按所载金额并从年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。二、扣除项目金额合计5=6+7+14+17+2153.房地产开发费用14=15+其中利息

9、支出其他房地产开发费用%以内二、扣除项目金额合计5=6+7+14+17+2153.房地产开发费用14=15+1614其中利息支出15据实填写其他房地产开发费用165%以内“每年”：按购房所载日期起至售房开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但加计 5%的基数。（2）既没有评估价格，又不能提供购房的，地方销售旧房可以核定征收。（三）应纳税额的计算确定收入总额确定扣除项目重点，新 5 旧 3计算增值额计算增值率=增值额/扣除项目金额按照增值率确定

10、适用税率和速算扣除系数建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免税 6.计算应纳税额应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数三、土地1.土地的考核方式的计算或房地产企业土地的；2.销售旧房土地的计算有评估价格、无评估价格但有购房；3.土地VS 企业所得税；4.纳税筹划普通标准住宅、高档住房精装修、将销售房屋建筑物改为投资入股。四、土地的会计核算第二节 印花税一、印花税的征税范围列举征税经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、13 个税目证照和经财政部门确认征税的其他凭证。购销合同；加工承揽合同；建设工程勘察设计合同；建筑安装工程承包合同；租赁合同；货物合同；仓

11、储保管合同；借款合同；保险合同；技术合同；产权转移书据；营业账簿；权利、证照。详细解释购销合同发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同，按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不征收印花税建筑安装工程承包合同1.销售作为固定资产管理的房地产通过“固定资产”科目核算借：固定资产贷：应交税费应交土地2.房地产开发企业销售开发产品应当计入“营业税金及附加”借：营业税金及附加贷：应交税费应交土地有评估价格无评估价格，但有购房地含取得土地使用权时缴纳的契税房与地往往一起购入，因此不单独扣除取得土地使用权的金额房房（评估价格）金额每年加扣 5%税城建税、教育费附加、印花税城建税、教育费

12、附加、印花税+购房时契税包括总承包合同、分包合同和转包合同借款合同及其他金融组织与借款人所签订的合同（包括融资租赁合同），不包括技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同；同业拆借合同。技术咨询合同：一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，所立合同不贴印花。5.产权转移书据包括：所和、商标权、专利权、专有技术使用权等转移书据和土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同；“所”转移书据征税范围是指经管理机关登记的动产和不动产所转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据、个人无偿赠送不动产所签定的“个人无偿赠与不动产登记表”。6.营业账簿分为记载7.权利、的账

13、簿和其他账簿（包括证照账簿和各明细分类账簿）房屋产权证、工商可证等。、商标证、专利证、土地使用证，不包括税务登记证、卫生许为唯一课件方式，更新进度见空间日志 HYPERLINK http:/1980370644/2 http:/1980370644/2二、印花税缴纳方式三、印花税的账务处理借：贷：用存款第三节税一、基本规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收，以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人；税的征税对象是房屋：屋面和结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、池、糖蜜池、

14、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、加油站罩棚以及各种油气罐等等不属于税的征税对象。二、税的两种计算方式方法适用范围具体规定自行贴花应税凭证较少或贴花次数较少的纳税人自行计算应纳税额，自行印花，自行一次贴足印花并加以注销或划销汇贴或汇缴应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人汇贴：当一份凭证应纳税额超过 500 元时，应向申请填写缴款书或者完税凭证汇缴：同一种类应税凭证需要频繁贴花的。汇总缴纳的期限，由当地确定，但最长不得超过 1 个月委托代征法委托由或者办理应纳税凭证的代为征收印花税（一）自用从价计征：应纳税额=计税余值税率（1.2%）原值一次减除 10%至 30%的损耗价值以后的余额。1.（1）

15、 价），计税余值：依照原值：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”账户中记载的房屋造价（或购原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入税。原值，计征（2）对按照原值计税的，无论会计上如何核算，原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入原值的地价是否合理？（3）对出租，租赁双方签订的租赁合同约定有免收税。（实际中需要注意什么？）期限的，免收期间由产权所有人按照原值缴纳（4）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，应该按规定增加其房屋原值。（二）投资联营的三、税企业办的各类学校、医院、托儿所、自用的，免征税；经有关部门鉴定，对毁损居住的房屋和房屋，在停止使用后，可免征税；因房屋大修导致连续停用在半年以上的，在大修期间免征税；凡在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、茶炉房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建投资建造，在施工期间