原生墅产品定位及规划设计提案ppt课件

1、精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.产品营销时代，产品质量好坏与否决议楼盘整体营销成败我们坚信：好的产品，就是胜利的一半 .一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高质量纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一同，未能表达居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能表达文化与质量；6、社区内物业价钱可比性强，难拉开间隔与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差别性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价钱趋势走强

2、，与类别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.二、工程规划条件用地规模：200亩+80亩工业用地，曾经获得建筑性质：低密度住宅容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必需适当舍弃部分容积率，现思索以容积率0.7为规范。用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地30亩种植林，是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适宜做别墅产品。 .三、产品类型建议200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000

3、可建面积：93240按容积率0.7计算200亩*666/亩*0.7=93240 .产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋80幢350/幢280002300元/6440万元双拼50套260/套130002000元/2600万元联排90套220/套200001800元/3960万元叠拼160套200/套320001600元/5120万元合计390套/930001907元/18120万元原想象： .产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋140幢350/幢507202300元/11665.6万元联排28套260/套72801800元/1310.4万元叠拼175套200/套350001600元/56

4、00万元合计343套/930001997元/18576万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的平衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原那么，最大限制的把工程做得纯粹，做如此调整基于以下理由： 调整后： 精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.1、经过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的工程，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的添加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别

5、墅价钱走势看，独栋别墅在未来的价钱提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价程度相当，但利润率高出很多；7、地价本钱低的优势表达，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的表达；8、工程用地条件优越，仅做类别墅资源浪费惋惜；9、工程地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，假设覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减； 18576万元-18120万元=456万元.工程称号独栋比例双拼比例联排比例叠栋比例大红鹰香溢云天5栋(2.3%)12套5.4%180套81.4%24套10.9%君临

6、天下26栋23.4%26套23.4%35套31.5%24套21.7%茂林首府17栋34.7%6栋12套24.5%5栋20套40.8%/尚宫20栋20%21栋42套42%38套38%/北星金桂园/7栋36套黄浦阳光福邸/1栋2套2.3%23栋86套97.7%/带湖花城/1栋2套1.9%58套53.7%48套44.4%东方家园/158套/明珠广场/1栋2套2.9%66套97.1%/现代城/101套/阳光花城/100套/总计686%19917%74165%13212%附：表格 备注：仅1栋2套的双拼根本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场

7、94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数82%，因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。 .四、根本空间规划1、根本思绪根据基地现状，在设计中充分思索根底地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；从社区的质量和定位而言，作为别墅产品需求尽能够地拓展居住的景观环境空间；注重平面规划和竖向规划设计相结合，构成建筑规划上的差别性，借势山坡地形发明出具有层次变化的建筑群体效果；完备、合理、适用的公建配套布置；以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配规划； 精品资料网cn

8、shu 专业提供企管培训资料.2、空间规划建议在工程西面规划两排共20幢叠拼别墅、工程最南面规划一排共6幢联排别墅，其他空间那么规划140幢独栋别墅；在最具景观资源优势的区域，适当布置12幢楼王，如工程的东北角以及工程中心景观节点周边；公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸展。 .总平规划建议 .五、交通组织建议1、出入口设置根据现状地形和规划规划，以及可实践操作的能够，在用地东南角与城区相衔接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与区内的环行道路相联，很好的处理小区交通的出入问题和消防疏散问题。 精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.2、道路

9、系统由于工程西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上思索能否与独栋别墅区做个隔离，因此需求思索做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的道路系统，既独立又严密相连；以上想法为理想形状，可适当思索，假设不具备实践设计可操作性由于最正确的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积，那么仍按一个道路系统去做；保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为原那么，坚持用地开发利用的完好性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高；道路系统要有良好的交统统达性，思索与车库的交融；在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的交融，到达移步换景的效果；不仅建立良好的区内动线关系，还需求安排好内部交通和外部

10、交通的组织与衔接；.3 、步行系统很多别墅工程缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行为活动、视觉感受、空间心思感受等方面颇为压制。建议要把步行系统与景观轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联络起来，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的兴趣性和环境感。 精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.六、建筑风格建议上饶别墅市场北美、欧洲的建筑风格盛行，别墅风格没有加以细分，较为笼统！ 工程建筑风格大红鹰香溢云天新加坡风格君临天下北欧风格茂林首府欧式风格尚宫北美原味风格北星金桂园地中海风情园林社区黄浦阳光福邸西班牙风格带湖花城欧式古典风格东方家园欧美明珠

11、广场欧美现代城现代建筑风格阳光花城没有特风格，但相对比较现代其中黄浦阳光福邸图虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所需求具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。.阳光福邸 西班牙风格.大红鹰香溢云天 新加坡风格精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.君临天下 北欧风格.带湖花城 古典欧式风格.建议建筑风格以表达欧陆地中海风情、高贵典雅浪漫之风为主要目的，详细采用西班牙建筑风格，建筑外观上注重具有西班牙代表性的建筑符号和细节的运用；建筑的立面颜色、选材、细部的处置手法需求表达西班牙建筑文化的深化内涵。细节建议如下：屋顶多

12、为红瓷瓦铺设，红筒瓦坡屋顶。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。门廊和窗多显拱形。毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺 精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.屋顶多为红瓷瓦铺设红筒瓦坡屋顶门廊和窗多显拱形。.木方园艺 毛石饰墙遮阳木百页铁艺窗精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.七、户型配比建议 建筑类型户型档次户型建筑面积所占比例独栋经济型32020%主力型35055%奢华型42020%楼王型6005%联排主力型260100%叠拼主力型200100%户型配比如案 .八、配套建筑规划建议工程地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群根本为有车一族，大型商业配套不做思索，但日常生活所需

13、的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区效力站、物管等；除硬件配套外，还需求配备相应的软件效力，方便业主生活。代办效力：如代办订报、订奶、订飞机票、代领邮件、代办有线电视，宽带开通，代办煤气开户等；家政效力：钟点家庭效力，家电维修，衣服、床单洗烫；维修效力：修缮、改换常用开关、插座、灯泡、水龙头；医疗效力：家庭医护、心思安康咨询；配套建筑风格要与整体社区建筑风格相协调，一致、大气。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.九、会所建议会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全，需求设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性

14、建筑，只是作为工程配套，为了工程笼统而存在，因此也不宜过大，空间能根本满足功能设置为准；会所选址：工程东南方向，入口处附近；.功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、文娱、购物、餐饮、效力、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参与联谊会、舞会，举行书法、插花、烹饪等竞赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅，也可视为生活质量的保证、个人及社区身份的意味。目前大多数会所微利或不盈利，同时也由于本案会所规模所限，那些占地面积太大、利

15、用率不高或投资太大的工程应予舍弃。因此，我司建议本工程会所馆内可配置以下设备：健身房、阅览室、棋牌室、医务室会所建立：结合周边景观，作为笼统工程先期建立；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.十、景观设计建议按照工程地形北高南低，发扬山坡的优势，可利用工程东北高地上水库资源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水方式，蓄水丰富即为水景，枯水期可展现石景，一举两得；果岭高尔夫：工程东北面曾经获得的80亩工业用地，可用来做工程的景观配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳光、步履与友谊的高尔夫文化精华，更是一种尊贵高尚的生活方式；.果岭高尔夫.高尔夫运动精品资料

16、网cnshu 专业提供企管培训资料.防护林：工程南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树种，先于工程建立，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；内部造景：工程外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵照以均好性为主的原那么，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采用岛屿别墅的方式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地那么采用坡地别墅的方式，突出坡地造景的精华；.房地产E网-fdcew倾力打造房地产物业管理资料库,会聚海量的免费管理资料。精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料.绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，防止满铺

17、房子的山坡景观，以坚持绿意黯然的整体山地环境；雕塑：与建筑风格相符的欧式风情雕塑小品；名司名师：建议约请境外知名的专业景观公司做方案设计。.十一、车位配置建议公共车位：工程入口处附近公建区可利用主入口前的开阔地结合绿化设置公共停车位；也可利用山地地形与建筑物的架空位置，在建筑的底层架空层做停车库；车库配比：叠拼、联排别墅1房1车库，独栋别墅经济型和主力型室内1个车库+室外1车库，奢华型和楼王型均配置室内2车库；车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；.十二、智能安保设备小区既要留意与周边环境交融,又要保证本身的相对围合和平安。在安防技术的运用和设置配置上，应坚持高规范，以保证业主的平安。本工

18、程在平安防备体系上应尽能够导入智能化系统，以防为主，快速反响，建议如下：A、大门：实行封锁式管理，入口设可视对讲门禁系统和车辆管理系统，对一切访客车辆进展登记；入口处设门禁系统与监控中心、每户可视对讲系统相联，访客假设需进入园区，保安应安排访客与业主经过可视对讲系统进展联络，征得业主赞同后，方可准许进入。车辆管理：大门口设车辆识别系统，对业主车辆发放磁卡，进出小区时车辆先经识别系统识别，确认业主车辆身份后自动开闸放行。访客车由保安进展联络业主和登记，确认无误后再开闸放行。.B、户内安防设备：可视对讲系统和大门门禁系统相联，对访客的到来进展管理，在访客呼叫时便可经过室内荧屏看清来人长相及身份，以确定能否与其对话及能否接待事宜。C、家庭报警系统：每户人家设紧急呼叫系统，无须