租赁经营管理的注意问题

1、（四）租赁经营管理的注意问题商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。 我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。 基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，

2、将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在46之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。 房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式房地

3、产投资信托，并不断趋于完善。 房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。 怎样做好租赁经营管理首先要打造该物业的品质, 做好营销管理: 1.市场推广。做好宣传工作，通过广告宣传活动，树立良好的商业企业形象，扩大商业物业的知名度和影响力，为企业的市场经营打下基础。 2.选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租，才能使物业管理企业生存下去，不断的发掘、选配新的租户。 3.确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上，根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务

4、水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等，对这些基础租金予以适当调整。 细节决定成败,同时要做好日常管理工作: 1.对租户的管理。建立租户档案，收存租赁合同文本复印件，详细了解租户的信息，与租户建立良好的关系，及时沟通，对租户的要求尽量给予及时的答复。 2.安全保卫工作。做好门前警卫，注意车辆与行人的安全；协助阻止可疑分子逃出；注意职工专用通道的安全检查；加强值班和巡逻，并着便衣暗中巡视，晚上盘点完后锁好门窗，严格检查清场。

5、启封时，按预定路线从上到下，从里到外逐层启封并做好记录。 3.消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查，确保专项设备的专项使用，贯彻“预防为主，防消结合”的方针。提高承租户及业主的危机意识，制定各种安全规章制度。 4.服务性设备的管理。电梯（客运、货运、自动扶梯）的安全性坚持检查，发现问题及时报修，对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作，避免在使用过程中发生问题。 5. 交通组织管理。在现有条件下管理好交通，以有效地引导和留住顾客，为商场的业主带来更多的商机和利润。 6.清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫，停车场、广场、卫生死角的清洁。 7.绿化美化管理。通过盆景、绿地、花

6、草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外，给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级，而且直接塑造着顾客心中的商场形象，影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。 8. 停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放，尽可能的避免车辆的损坏和丢失。 商业物业管理的要求 1.保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象，使顾客熟悉、认知、印入脑海，并潜移默化地产生联想，通过具体对象、特征部分的认可，逐步强化认识，达到接受目的。当商业市场进入印象时代后，消费者认可的是店牌、品牌，同样的商品在不同的商场会有不同的价值，会给企业带来不同的效益。 2.营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁，绿化情况如何等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间，进而也影响到商场的营业利润，而且会给顾客和员工留下深刻的印象，从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。 3.提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大，商品多，价值大，人群的层次、素质和来源较复杂，管理起来困难，治安保卫工作十分艰巨，