2006年成都万达项目城市综合体项目地位及营销案4

1、效劳性作业管理1、清洁管理2、保全管理3、效劳管理4、停车管理5、年度安检准备与改进6、紧急事故应变与平时演练2、市场化管理费计算需考虑的计价工程 管理费的工程相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时假设要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！A、公共用电1、根本用电(契约容量) 2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯4、公共照明用电楼梯间、电梯间照明公共厕所、走道、效劳区美食区公共座位区公共停车场照明室外广场照明外墙照明公共招牌照明室外景观照明5、其它杂项

2、电费停车管理监控系统及通风用电保全监控系统用电公共播送系统用电电气系统用电美食区共用厨房排烟用电给水、抽水马达污水处理设备用电水池喷泉用电每日清洁器具用电举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电) B、公共水费1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)2、厕所用水3、景观维护用水(植物浇灌)、冷却水塔用水C、清洁费1、清洁设备及用品购置费2、公共区域清洁费3、美食区清洁费4、停车场清洁费5、废弃物处理清运费6、污废水处理费7、特殊清洁费水塔、蓄水池清洗(每年2次) 外墙清洗(每年1-2次) 消毒费(每年3-4次) 高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次) 采光罩、帷幕墙

3、、薄膜构造清洁 (每年1-2次) D、设备器材维修费及更新1、空调主机、风车、冷却水塔2、电梯、扶梯、电动步道3、消防设备(药更新) 4、机械停车及管理监控设备5、公共照明器具6、平安监视设施7、播送系统(喇叭及电路维护) 8、电讯系统9、电气设施10、紧急发电机、紧急排烟系统11、污废水处理设备12、公共招牌、电子看板13、中央监控室设施维护14、清洁机具E、建物维修费地坪维护更新厕所设施墙面(内、外墙) 楼梯及扶手屋顶防水各类门窗保养维修F、景观设施维护水池、水景树木、植栽、草坪指引标示设施公共座椅艺术陈列品公用圾垃桶G、人事费用行政管理人事费保全人事费设备设施保养人事费会计效劳人事费楼管

4、人事费清洁人事费H、停车场管理费3、管理费的工程 一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举以下工程以供参考：A、需定期专人维护保养的设备工程如下：空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤) 电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当) 照明设备的灯泡更新高空灯具的清洁维修费用较高机械停车设备停车监控管理设备美食区的排烟设备油污去除播送系统与电讯系统景观设施、维

5、护B、需大型修缮或更新的工程与年限工程年限：空调设备 15-20年升降机设备 约15年 电器设备 10-15年 消防、给排水等管道 10-15年 电动卷门类 约10年 停车设备 8-10年 屋顶防水更新 5-10年外墙重新油漆修饰 510年 消防系统更 3年店铺隔阀 3年铁件油漆 2-3年C、因各店特殊需求可另行收费的工程1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用) 2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等) 3、电视墙、电子看板使用费4、需特殊用电的厂商：高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音) 大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等) 大量使用电器烹调的餐饮

6、业(麦当劳等速食业) 电脑电器贩卖业糕点、面包烘焙店5、需特殊照明、音响的表演活动6、专用电梯、电扶梯使用费7、独立仓库租8、单店独立保全费(设备另计) 9、公共空间临时租借费裕鸿国际商业广场对租户管理定位为市场化管理，表达在租户的物业管理与租户的经营管理二个方面，为,租户管理系统，这是整个系统的核心。它包括六个方面的内容：商铺管理、租约管理、销售管理、费用管理、投诉与奖励、培训与效劳。商铺管理其实它的目的是让管理者掌握商铺的地理分布和业态分析，最起码管理者可以通过一个信息系统，了解到全部的商铺在整个购物中心里有哪些商铺已经被租用，已经被租用的都是什么样的业态，整个购物中心的空置率是什么样子，

7、哪些楼层是空置的，为什么空置。以及哪些地段最容易租出去的。第二是租户的租约管理，所谓购物中心，少那么几万平米，大那么像金源总共有68万平米，那这么大的购物中心面积，所拥有的租户至少也要100家左右，多那么要几百家左右，靠我们的一双肉眼和一双手是很难进行很好管理的。还有就是管理者可以通过租约掌握了解跟这个租户谈判的进程，租户何时开始算租，何时开始装修，何时进行经营。因为少的租户数量还可以用手工去计算，但是几百家租户就很难去预算租金，并且能在最及时的时间内，将租户的通知单送到租户手上，这些都需要信息系统来发协助管理者完成。 第三是租户的销售管理，这也是整个租户的核心内容。其实顾名思义，就是要管理租

8、户的销售状况，管理者通过了解整个购物中心，哪些租户是日营业额最高的，哪些商品是最弱卖的，这些数据都可以帮助管理者去调整租户整合，以到达最正确的运营效果。销售管理有三个步骤，第一数据采集，第二数据分析，第三为各种决策提供依据。数据采集最好的方法是设置统一的收银设备。还可以进行非会员和会员的消费分析。有了这些数据之后，管理者才可以知道租户应该怎么调整。综观整座大楼里面，给购物中心带来最多销售额和流水的到底是什么业态，促销的活动应该如何制定，租金的水平是否认得合理，管理者都要从这些数据中去分析出结果，进行适宜的调整。第四局部是租户的费用问题，这一局部是整个财务方面所关心的问题。其实将租户费用管理信息

9、化，给管理者带来的最大好处就是每个月的时候，或者说每个季度，管理者可以非常准确的、非常准时的将各种费用的通知单送达正确的租户手上。还可以帮助管理者来跟踪哪些租户的信誉非常好，哪些租户三个月中都不缴租金的黑名单，然后将这些黑名单自动通知到推广促销及招商部门，来确定这个租户是否还要继续留，还是应该有更新更好的租户进来弥补。第五局部是租户的投诉和奖励管理。这是重要的客户化的需求，是重视终端的有力的管理措施， 主要对于综合素质比较好的租户，做了一个非常漂亮的奖牌挂在租户非常显眼的位置，让消费者来光临的时候，知道哪些店是明星店，事实上也帮助租户提高消费的途径。另外还有关于一些投诉的处理，也是可以帮助租户

10、提高整体的效劳质量的。最后是对租户的培训和效劳。首先是要达成购物中心和租户是共赢、共存亡的目的，你真正站到租户的角度去帮助租户提高销售，提高租户的销售，比方说组织租户销售技巧培训，定期为租户提供各类商品的销售排名，让租户了解在整个购物中心里，租户在同类的业态中究竟处于什么样的排名，还有同价位的商品中销售额情况，都有助于租户分析自己的销售行为。也可以帮助租户熟练掌握各种各样的收银设备，包括教他识别假的信用卡等等。另外，购物中心应该有两个辅助系统来帮助管理者完善租户管理，这两个系统就是促销管理系统和会员管理系统。租户经营的产品，或者他提供的效劳毛利是不一样的，很难用统一的标准去要求他怎么样促销。但

11、是，通过一个主题，为特定的租户，为特定的业态进行促销活动，为特定的租户吸引他应该吸引的客流。 还有一个非常重要的系统就是会员系统。在购物中心，初建和最初经营的时候，会员系统是很难表达它的优势的，但是会员系统真的像一棵摇钱树一样，如果把会员系统做好的，购物中心才能长久开展下去。有的购物中心销售额有40到50来自会员。这个也是80、20销售原那么的集中表达。一、自营百货部分费用（单位：万元）：第一年经营费用（百货经营面积为15000平方米，营业额预计12000万无）：项目明细金额物业管理费25元/平方/月*12*15000平方米450人员工资（含福利）220人*2000元*13个月572广告推广使

12、用费200差旅费及相关业务费用50000元/月*12个月60办公设备及费用20000元/月*12个月24经营税费120000000*0.22（毛利）*0.17（增值税）448.8合计1754.8一、自营百货部分：前五年经营效益预测（单位：万元）类项内容第一年第二年第三年第四年第五年合计物业管理费456456.0 456.0 456.0 456.0 2280人员工资福利572.0 600.6 630.6 662.2 695.3 3160.7 支出广告推广费用200200180150150880办公设备设施2424242424120差旅费业务费用6060606060300经营税费448.8 583

13、.4 758.5 986.0 1281.8 4058.5 小计1760.81924.0 1653.1 2338.2 2667.1 10799.2 营业收入1200015600202802636434273.2108517.2毛利率0.220.220.220.220.22收入毛利额264034324461.65800.087540.10423873.784营业外收入50507070100340小计269034824531.65870.087640.10424213.784利润929.2 1558.0 2878.5 3531.9 4973.0 13414.6 一楼出租部分收益情况（面积：6000平

14、方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金300.0 300.0 315.0 330.8 347.3 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金1944.0 2160.0 2268.0 2381.4 2500.5 11253.9 万元二楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金150.0 150.0 157.5 165.4 173.6 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0

15、 年租金972.0 1080.0 1134.0 1190.7 1250.2 5626.9 万元三楼出租部分收益情况（面积：6000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金100.0 100.0 105.0 110.3 115.8 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 万元四楼出租部分收益情况（面积：10000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金60.0 60.0 63.0 66.2 69.5

16、月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 万元B1楼出租部分收益情况（面积：12000平方米）项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注月平方米租金80.0 80.0 84.0 88.2 92.6 月平方米租金递增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.8 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金921.6 1152.0 1209.6 1270.1 1333.6 5886.9 万元项目第一年第二年第三年第四年第五年合计备注五

17、年租金总收益5133.6 5832.0 6123.6 6429.8 6751.3 30270.2 万元第八篇：宣传推广篇1、存在什么问题-工程缺乏分析2、解决什么问题-营销目标任务3、如何解决问题-营销方法列举工程缺乏分析存在什么问题1.工程具有地标性，场地缺乏易达性：2.业态具有新颖性，量体缺乏统治力：3.商圈处于边缘化，外观创造识别性：4.顾客具有偏好性，传统影响向心力：5.商圈具有目的性，竞争缺乏先进性；营销的任务解决什么问题树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造河南“商业之芯；主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，前期招商现场包装后期的销售现场包装经常性的厂商广

18、告协助内外部指示系统标价系统内部播送系统各类营销活动各类公关活动创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。推广的手段如何解决问题1、营销宣传的思路2、营销宣传的原那么3、营销宣传的要点4、顺承“三个协同5、营销执行上打造“七个一6、开业前的营销执行7、开业及开业后的营销执行一、营销宣传思路：形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。所以，对营销宣

19、传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而到达有效促进业务开展、打造品牌的目的。二、营销宣传的原那么1、系统性 2、统一性 3、时效性4、新颖性 5、渐进性 三、营销宣传要点：1、根底准备扎实。2、媒体运作得体。3、各种媒介从作用上相互补充。 选择媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒介，即在宣传实施中应关注经营业务所需要关注的受众；传播媒介的选择要与所要传播信息的特点、要求相适应。 1、协同成都城市品牌；2、协同周边商圈; 3、协同品牌厂商; 四、顺承“三个协同五一、打造“七个一：1、一套外部指示系统2、一本招商手册；3

20、、一本时尚杂志；4、一张联名卡；5、一个播送频道6、一个购物网站；7一个时尚电视节目。1、VI设计：根底局部、应用局部、设计发包2、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌6、厂商广告协助：建筑外墙广告、DM广告、橱窗广告等开业前的企划工作：1、开业DM：DM内容为业种介绍、邀请及超值商品2、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告4、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀夜场、人鱼内衣秀日场5、开业庆典礼活动：邀请信、

21、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、 礼品准备第九篇：工程开展篇工程开展收益分析：培育购物中心的核心竞争力：实现整体效益的建议：1、工程开展收益分析：增值收益包括资源增值、政策增值、边际增值、品牌增值。前两个局部是土地资源的增值，这是地产的特点，政策增值是指城市规划，以及产业政策调整带来增值。政策增值是指这块用于做购物中心，而不是干别的，品牌增值是指购物中心，品牌增值是指购物中心是“裕鸿国际商业广场，而不是别的工程，这一点非常重要的。3、培育购物中心的核心竞争力：在物业到达商业根本要求的前提下，要努力培育购物中心的核心竞争力。购物中心的竞争力不是先天的，是可以培养形成的，培育购物中心核心

22、的竞争力有五个要素，其中第一个要素就是团队的优势，团队优势是核心竞争力的根本所在。其中具有长期经营管理购物中心经验的团队，在购物中心开发和经营的全过程，应该是居于主导地位。那么在全过程，对市场和企业的资源进行整合。我们讲人才是核心竞争力，这是不对的，人才很需要，但是单一的人才不是核心竞争力。应该说在一定时期之内，团队可以称为核心竞争力。 第二个核心竞争力就是品牌的优势。比方说天河城在与虎门工程谈判时，虎门和全国的保险公司有一个基金，已经达成了初步的意向，但是这个基金要求就是，只要天河城进来，就签合约，基金全部购置。这个就是品牌的优势。同样，太平洋在深圳中心城也是同一个问题，怡景中心与德国基金之

23、间一个重要条件就是：太平洋必须是经营一方，而且要全面主持中心百货的经营。这就是核心品牌优势的具体表达。 第三个要素是产品的优势，所谓产品，是指顾客获得的效劳和消费的综合表达。构成这个要素就很多了，包括实体，包括功能环境的营造，包括商品的组合、业态的组合、经营户的效劳、产品的质量、购物中心的整体管理，这是一种综合的因素形成了消费者的一种综合体验。产品的差异性，首先就是建筑设计规划的差异性，但是购物中心一旦建成，整体的建筑风格是无法更改的，所以真正的差异最主要的还是在效劳以及在商品业态组合和产品效劳上差异。应该来说做购物中心和百货既有联系又有区别，相互之间有很多很好的经验。像太平洋百货，为什么人家愿意去，而且大家愿意买东西，有一个细节就是太平洋在购物空间中放置柠檬水，而且是天然的，这种柠檬香的味道能够刺激人购置的欲望。太平洋卖场内的音乐根据不同的时段做了不同的音乐，这种音乐会让人非常安静，他想走的时候不愿意走，还愿意去转。所以顾客的直观感受，事实上仅仅占了视觉30，实际上70在于听觉与嗅觉。这种听觉及嗅觉对人的感受，下意识的那种感受对消费者的行为能产生非常大的影响，消费者很多时候是不