商业销售价格定位及推售模式99精选

1、商业租售价格定位(dngwi)及推售模式建议营销策划中心(zhngxn)2014年10月共三十七页架构(ji u)123市场调研租售价格(jig)定位销售模式建议4销售收益共三十七页永安(yn n)步行街开 发 商：湖南明盛投资置业有限公司项目地址：浏阳市永安镇永安社区总建筑面积：116868.72引进大型商家：通程商业广场通程商业广场业态分布：一层：黄金饰品、化妆品、超市 二层：服装 三楼：电器、儿童服装、玩具 四楼：美食、影院商业街业态分布：以服装、美食为主；商业街推售顺序：先推售的是前段临街商铺、后推售的是靠内商铺，二三楼商铺暂未出售；销售(xioshu)模式：可选择直接销售(xiosh

2、u)或返租销售(xioshu)，返租金额为商铺总额的20%，一次性性从总价中减除；价格：前段临街商铺均价3.5万元/； 靠内商铺均价在2万元/； 租金：一楼：前段临街商铺120元/月，靠内商铺租金70元/ /月； 二楼：50元/ 三楼：30元/商业客群:以本地与浏阳的客户为主，长沙次之。 缺点：永安商业步行街的购物动线不明，是永安步行街最大缺陷。 共三十七页华润(hu rn)新都汇共三十七页凯旋(kixun)豪庭共三十七页开 发 商：浏阳市东润置业有限公司项目地址：浏阳市生物医药园总建筑面积：29万平米物业类型：住宅、商业、公寓引进大型商家：比比超市、影院、KTV;内街业态分布：以服装、折扣店

3、、美食为主；缺点：业态规划不明，部分商铺档次较低。销售均价： 一层：1800023000元/ 二层：9000元/ 三、四层：5000元/租金： 一楼外街：80元/ 一楼内街：50元/ 销售情况：一层商业已销售完毕，部分二、三楼商业待去化，目前采用三年返租的模式(msh)销售，返租点数为6%、7%、8%。商业客群：以工业园与浏阳的客户为主，长沙次之。 东润万象(wnxing)城共三十七页粤港城项目地址：长沙国家生物产业基地康宁路151号（蓝思科技西侧100米）开发商：湖南成林粤港城房地产开发有限公司建筑面积：15万，一期为商业，二期为公寓；商业面积：7万，主力店为步步高超市；项目定位：新城中心唯

4、一集中商业综合体，集购物、美食、娱乐、休闲、文化于一体，打造一站式高端生活、商业圈，多功能业态复合，集购物中心、娱乐中心、美食中心、健身中心、休闲中心、文化中心六大中心于一体的一站式生活、商业圈。销售模式(msh)：返租销售，共返租20年，前6年返租金额为销售总额的6 % 、7 % 、8 % 、9 % 、9 % 、9%，后14年为实际租金收益；主力面积：40-60平米；销售均价： 一层：35000元/ 二层：24000元/ 三层：15000元/ 四层： 9000元/销售状况：东区已售罄，西区去化率达50%。共三十七页豫园(y yun)步行街开发商：湖南豫景置业有限公司广告公司：木易堂占地面积：

5、4.5万平建筑面积：19万平商业面积：10万平容积率：3.55，约3000户绿化率：20%地下停车场车位：809个地址：工业园环园东路与纬二路交汇西北角（蓝思科技宿舍对面）项目配套：大型超市(家润多)、千人网络会所、高档连锁酒店(ji din)、量贩式KTV、大型洗浴中心等住宅面积：约9万平，以公寓为主，步行街区建筑2-6层为住宅，另外包含3栋12层，1栋33层公寓，主要集中为30平一房，50平二房，70平三房的紧促型公寓。主力户型面积：商业40-80平，公寓30-70平；价格：公寓均价3000元/平，一楼商业均价18000元/平共三十七页万福星(fxng)城案名万福星城开发商湖南省永安房地产

6、开发有限公司项目地址浏阳市永安镇万福路占地面积8万商业属性专业市场和住宅底商总建筑面积14万住宅均价3000元/住宅面积8万商铺均价住宅底商18000元/，专业市场均价未出商业面积6万专业市场建材，农贸市场车位数量700余个商铺数量64个（A、B、C、D栋底商）容积率2.81共三十七页华野新城案名 华野新城开发商 湖南华野房地产开发有限公司项目地址 湖南浏阳现代制造产业基地株陵小区占地面积 27530.79商业属性 未知总建筑面积 59495住宅均价 楼梯房2500元/电梯房2900元/住宅面积 /商铺均价 均价12000元/商业面积 /专业市场 /车位数量 /商铺数量 /容积率 2.99共三

7、十七页港惠新天地目前二手(r shu)铺售6-8万元/左右，铺王10-15万元/，华贸中心二手铺（住宅底商）在4-5万元/，写字楼底商6-7万元/区域商家名称租金（元/月）永安永安步行街目前一层二手铺均价为6-8万元/左右，铺王10-15万元/。二楼铺位2-3万元/，港惠新天地1期联通沃2手铺位报价约10万元/左右。2007年销售时，1F街铺售3.5万元/，内铺2.3万元/，-1F售1.2万元/，2F与3F辅营区销售，内铺三年返租24%永安新城购物中心只租不售，住宅底商4-5万元/，写字楼底商6-7万/（1.2层连售）万福星城一期十几个铺已卖完，目前一期二手街铺售价8万元/；二期购物中心只租不

8、售，实用率53%永安大道均价15000元/平米 2F:15-20平米为主，售价在20万/间以上洞阳豫园步行街 约4000，1F商铺面积区间50-70 1F售价约2.5万元/，2-4F整层出售，预计7000元/粤港城 约1000 均价1.8万/，已售完万象城20万 均价1.2万/，内铺均价1.2万/，外铺均价1.8万/市场(shchng)小结共三十七页架构(ji u)123市场调研租售价格(jig)定位销售模式建议4销售收益共三十七页主要基于商业市场同等类型物业租金概况进行综合(zngh)考虑，得出本项目租金均价水平:1F临街(ln ji)铺租金共三十七页通过选取同类型商业物业的租价进行比较分析

9、，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 实用率 规模主题(zht) 升值前景比较因素权重%可类比项目（主要商圈典型商业）本项目永安步行街永安大道整体区位20202018商业氛围20172018实用率10999商业属性108810周边配套10998升值前景109810交通条件10897规模主题108810合计100889190租金定位(dngwi)（1F临街铺）市场比较法租金定位共三十七页指标 参照项目本项目 永安步行街永安大道合计权重值 889190临街铺租金100120 权重值比例 1.027%98.9%100%所占权重 60%40

10、% 权重均价 6147108根据市场比较法推导出本项目临街铺租金均价为108元/月通过选取惠州同类型商业物业的租价进行比较分析，测算(c sun)本项目租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景市场(shchng)比较法租金定位租金定位（1F临街铺）共三十七页通过租金(zjn)反推得出：1F内街铺租金均价为97元/月， -1F商铺租金均价为58元/月， 2F商铺租金均价为63元/月， 3F商铺租金均价为41元/月。其他(qt)区域商铺租金反推楼层租金比1F临街铺1F内街铺1F临街铺*0.65-1F商铺1F内街铺*0.552F

11、商铺1F内街铺租*0.653F商铺2F商铺租金*0.65楼层租金（元/月）1F临街铺1501F内街铺97-1F商铺532F商铺633F商铺41共三十七页4、5F商铺招租对象主要为影院、KTV、大型餐饮等面积较大的次主力(zhl)店，租金水平在18-28元/月。共三十七页针对1F外街铺售价通过两种方法进行综合(zngh)测算:投资收益法测算售价市场比较法测算售价1F街铺售价共三十七页位置租金水平（元/月）项目乐观售价建议（5%回报率）项目正常定价建议（6%回报率）街铺1503600030000投资收益法根据(gnj)商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际

12、租金回报率一般为4至6%，均价租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：方法一：投资收益法测算(c sun)价格备注：表中租金价格的由来，在商铺租金定位中推算而来。共三十七页通过选取同属商业物业外街铺的售价进行比较分析，测算本项目街铺均价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 实用(shyng)率 规模主题 升值前景比较因素权重%可类比项目（主要商圈典型商业）本项目永安步行街永安新城粤港城整体区位2020182018商业氛围2018182020实用率109989商业属性10881010周边配套109787升值前景108799交通条件109998

13、规模主题107799合计10088839390方法(fngf)二：市场比较法测算价格共三十七页指标 参照项目本项目 永安步行街永安新城粤港城合计权重值 888393901F外街铺售价350002400038000 权重值比例 97.8%92.2%103.3%100%所占权重 50%10%40% 权重均价 1711122131446733791根据市场比较法推导出本项目1F外街铺平均售价为33791元/根据可比项目(xingm)售价，通过比较法进行售价测算，得出项目(xingm)参考售价金，如下表：市场(shchng)比较法售价定位方法二：市场比较法测算价格共三十七页售价定位(dngwi)根据投

14、资回报(hubo)法和市场比较法分别得出项目的售价，经综合考虑，取其平均值作为参考价格。楼层按投资回报率5%反推所得价格市场比较所得价格项目正常售价建议1F外街铺360003379134895计算公式：(按投资回报率5%反推所得价格+市场比较所得价格)/2共三十七页通过售价反推得出：1F内街铺租金(zjn)均价为22682元/， -1F商铺租金均价为12475元/， 2F商铺租金均价为14743元/， 3F商铺租金均价为9582元/。其他区域(qy)商铺售价反推楼层售价比1F临街铺1F内街铺1F临街铺*0.65-1F商铺1F内街铺*0.552F商铺1F内街铺租*0.653F商铺2F商铺租金*0

15、.65楼层售价（元/）1F临街铺348951F内街铺22682-1F商铺124752F商铺147433F商铺9582共三十七页商铺(shn p)总价区间楼层售价（元/）主力面积区间(）总价区间（万元）1F临街铺3489530-551F内街铺2268228-45-1F商铺1247535-402F商铺147433F商铺9582共三十七页架构(ji u)123市场调研销售价格定位(dngwi)销售模式建议4销售收益共三十七页目前市场上商业项目销售主要有三种模式，分别为直接销售、带租约销售及返租销售。根据不同的项目类型、销售目标和赢利目的(md),采用不同的操作模式。三种销售模式(msh)优劣势及适应

16、范围分析销售模式优势劣势适应范围直接销售可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对项目整体形象有一定影响。纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。带租约销售通过招商保证前期商业定位与形象；无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。铺位先租后售，影响销售进度，开发商回笼资金的周期长；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报难以达到投资

17、者预期；后期经营管理难度较大各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。返租销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，坚定投资者信心；返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理成功，远期物业租金收益有可能超出承诺回报。承担返租补贴； 因返租而产生相应的返租法律风险。 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。内铺和高楼层商业，需要统一经营管理 非成熟区商业或者新入市需要一定市场培育期项

18、目 销售模式分析结论：从项目周边商业氛围及本身规划来看，项目新入市需要一定市场培育期，且项目将进行统一规划，统一招商，统一经营管理因此建议返租销售。共三十七页目前市场上的返租年限中，分别有三年返租、五年返租、十年返租，其中三年返租、十年返租最为常见(chn jin)，现将此两种返租年限进行深入分析。三年返租与十年(sh nin)返租优劣势对比返租年限分析三年返租十年返租优势：一次性从首付中返还，使投资门槛降低实际返租金额已加至售价中，除了不会影响开发商实际收益，还可额外获得头三年经营权及收益开发商一次性返还租金回报，后期不用承担返租压力实际收益比十年返租高优势：部分返租于首期款中返还，使投资门

19、槛降低开发商可得十年经营权及收益对投资者吸引较大劣势：返租结束后的统一经营管理要求较高对投资者吸引相对十年返租较低劣势：返租点数大，单价过高，不符合市场水平需承担较长期返租压力，且返租金额庞大，经营收益与返租金额难以持平需承担经营管理压力，若后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。结论：从项目周边商业氛围及本身规划来看，基于项目发展前景预判，同时考虑公司收益及保障项目后期运营，建议采用三年短期返租。共三十七页返租模式分析三年返租的租金返还模式主要有以下3种形式：按年或季度(jd)逐年返还；于首付款中抵扣一次性返还；于总价中一次性抵扣 三种(sn zhn)模式优劣势对比总价抵

20、扣首期抵扣逐年抵扣优势：物业资产合同总值降低，有利于发展商合理避税 发展商无需背负后期经营压力 优势：首付款大大减少，大大降低投资门槛，有利于扩大投资群体 发展商无需背负后期经营压力 优势：返租金额不需加于总价内，单价不受返租影响 单价接近市场水平，便于销售，有利于资金回笼返租金额于经营收益中扣除，不会影响开发商实际销售收益，开发商可获返租三年商铺经营权及收益 劣势：对于投资者的解释合同价上有一定困难 物业面值虚高劣势：所交税费提高 不利于银行风险控制劣势：需承担后两年返租压力结论：综合多方面来看，为便于销售，迅速回笼资金，建议采用逐年返租的形式进行销售。共三十七页返租点数根据项目竞品返租点数

21、及商业市场上客户可接受(jishu)返租点数等综合因素考虑，建议本项目返租点数为。共三十七页年返租，返租金额为商铺总金额，于交铺之日返还第一年收益(shuy)，第二、三年返租金额于每年当天返还。小结(xioji)：共三十七页架构(ji u)123市场调研租售价格(jig)定位销售模式建议4销售收益共三十七页租金(zjn)收益预算备注(bizh)：折扣按开盘平均折扣系数0.931计算。建筑面积未扣除招商预留铺位。销售总金额：783，230，639元楼层销售区域套数建筑面积账面均价账面总价实收均价实收总价一层街铺874875.5684,387411,432,37278,564383,043,537

22、百货内铺301445.5869,818100,927,00865,00093,963,044晒尚街842409.4742,752103,010,40639,80295,902,692二层晒尚街1364296.7731,231134,192,50329,076124,933,210三层晒尚街1434269.3521,48391,716,59520,00085,388,156合计48017296.73841,278,884783,230,639共三十七页备注：一层百货(bihu)内铺按10年返租计算返租金额；其余内铺按3年反租；年回报率按8%计算。返租金额(jn )扣除返租金额148,664,208元，公司最终收益为634,566,431