海韵假日家园建设项目可行生研究报告

1、目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、工程概况第二章 开发商概况第三章 工程开发经营环境分析一、2021年国内经济及房地产市场回眸二、北海市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第四章 工程周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、北海新区区域分析三、工程周边主要物业分析四、北海东区消费者调查分析第五章 工程开发经营优势点与时机点分析一、房地产投资工程开发经营时机形成模式二、工程开发经营优势点三、工程开发经营时机点第六章 工程定位一、目标市场定位二、产品定位第七章 工程规划、建筑设计建议一、工程总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第八

2、章 工程开发经营策略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度安排四、工程投资与筹资方案第九章 工程开发经营状况分析一、工程销售方案二、工程销售收入估算三、工程经营本钱估算四、工程利润估算五、工程现金流量、财务净现值及财务内部收益率第十章 工程开发经营风险分析 一、工程盈亏平衡分析 二、工程开发经营主要风险及对策分析第十一章 结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对工程开发经营环境进行详细分析的根底上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、

3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行方式。4、对工程进行投资分析和风险分析。5、对工程决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1?城市规划法?2?中华人民共和国城市房地产管理法?及广西自治区、北海市制定的实施方法和其他有关规定。3?国有土地使用权登记证?4?北海市城市总体规划?20025?北海市生态建设规划?6?北海市国民经济和社会开展“九五方案及2021年远景目标规划纲要?7?北海市国民经济和社会开展第十个五年纲要?8?广西壮族自治区消耗量定额?20059北海市房地产价格信息及工程造价信息10工程勘察设计文件11?建设用地规划许可证?及北海市规划局审批的规划经济技术指标12

4、?国有土地使用权证?和工程开发前期筹划定位书13?工程总平规划?14?建设工程规划许可证?15?建筑工程施工许可证?三、工程概况北海海韵假日家园工程位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，该工程总用地面积为m，总建筑面积约m。该建设工程用地目前已经办理完成国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。该地块主要用途为商住用地，土地使用年限为70年，建筑规划设计为一幢二十一层商住楼及其配套的设施，方案建设期为一年。容积率，建筑密度22%，绿化率3%。该工程规划设计时注重现代都市人的生活理念，利用滨海特色打造经典现代住宅理念，重视空间布局，居住环境绿化，实行智能化物业管理，为业主提供

5、平安舒适的居住环境，并初步确定工程主要技术指标如下：用地面积：M2容积率：4总建筑面积：m建筑密度：22 %绿化率：%停车位112本工程由北海龙安房地产开发开发.工程位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，位于北海市最为成熟集中的住宅社区。目前所在地交通、供水、供电、通信、通气等根底设施完善，工程用地平坦，工程建成后的交通、供水、供气、排水、供电、通信等设施均有保证。该工程设计为商住楼，平安、舒适、环境优美，设置停车场等配套设施；综合规划设计智能居住环境及绿化环境，住宅追踪国际居住潮流，在外观设计上，采用了具有国际先进的人居设计理念，设计有良好的通风、通光，布局动静分区明确，功能布局合理。

6、建筑立面造型以表达现代风格为主，充分考虑天然采光和利用自然风，使空气通畅，户型设计注重舒适、实用，充分表达了现代都市人的生活品位。第二章 开发商概况北海龙安房地产开发是一家主营房地产开发，兼营物业、酒店管理业务的民营企业，凭着诚信经营、优质效劳的经营理念和创新、敬业的企业文化，公司麾下云集了一批高级管理、技术人才；公司管理层均为房地产业的资深人士，拥有良好的公共关系资源和丰富的行业实践经验，资金和技术实力雄厚；公司内部制订了标准有效的管理规章制度，从工程决策、工程规划到资金筹措、实施运作，都具有完备的风险评估机制，从而使所开发的工程都到达预期的目标，顾客的满意度和公司的信誉度同比提高，也使公司

7、的经济效益稳健增长。 一、公司根本情况公司经北海市工商局批准于2008年10月22日成立，性质为有限责任公司，法人代表为孙宏伟、孙立岩、夏晔华，注册资金人民币壹仟万元，经营范围为房地产开发及销售、物业管理效劳、酒店管理等。办公地点设在北海市贵州路62号桂信花园20号二楼。公司内部设置有办公室、财务部、工程技术部、预算采购部、营销部等部门。现有员工18余人，其中有工程、经济、财务、统计、法律等各类高、中、初级职称人员15人。第三章工程开发经营环境分析一、2021年四季度北海市经济状况简析经济运行情况北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机的一系列宏观调控政策措施，紧紧抓住国家促进投资、支持

8、广西北部湾经济区开放开发的有利时机，深入开展“工程开展年和“效劳企业年活动，经济增速过快下滑的势头得到抑制，全市经济运行出现了积极变化，经济出现回暖迹象。初步预计，四季度主要经济指标完成情况为：地区生产总值81.27亿元，增长18.1%，排全区第二位；财政收入8.26亿元，增长22.3%，排全区第二位；全社会固定资产投资56.47亿元，增长60.81%，排全区第三位；规模以上工业增加值18.68亿元，增长29.99%；利用外资520万美元，同比下降84.02%；外贸出7915万美元，增长3.9%；社会消费品零售总额21.69亿元，增长18.24%；城镇居民人均可支配收入4695元，增长7.49

9、%；农民人均现金收入2126元，增长4.91%。经济运行的根本情况为：1、国民经济平稳较快增长。初步核算，四季度，全市实现地区生产总值81.27亿元，同比增长15.7%。其中第一、二、三产业分别完成增加值14.30亿元、35.03亿元、31.94亿元，同比分别增长8.4%、24.1%、9.9%。三次产业对经济增长的奉献率分别为8.4%、65.0%、26.7%，分别拉动经济增长1.3个百分点、10.2个百分点和4.2个百分点。其中规模以上工业对经济增长的奉献率为46.0%、拉动经济增长7.2个百分点。2、农林牧渔业保持较快增长。今年四季度天气较好，有利于农业生产。初步统计，四季度农林牧渔业实现增

10、加值14.30亿元，同比增长8.4%。1、种值业。受暖冬气候影响，农作物长势喜人。其中蔬菜播种面积约19万亩，增长2.1%，产量16.7万吨，同比增长9.53%；水果产量0.42万吨，增长15.33%；种植业实现增加值1.83亿,同比增长11.63%。2、林业。林业生产有条不紊，全社会采伐量较去年增长稳定，实现增加值0.17亿增长11.43%。3、畜牧业。畜牧业尤其是生猪生产受去年四季度翘尾因素影响，生猪存栏平稳增长，生猪存栏达71.18万头，出栏23.19万头，同比增长10.32；家禽出栏702.38万只,同比增长8.1%。畜牧业实现增加值2.77亿,同比增长7.7%。4、渔业。渔业生产增长

11、势头明显。四季度水产品产量到达15.98万吨，同比增长4.7%。渔业实现增加值9.21亿,同比增长7.72。5、农林牧渔效劳业。农林牧渔效劳业实现增加值0.31亿,同比增长16.61%。3、工业生产摆脱低迷的局面，生产呈现快速增长的势头。12月份，全市规模以上工业完成产值32.02亿元，同比增长49.83%，增幅比上月提高33.78个百分点；10-12月累计完成产值60.94亿元，同比增长23.03%,增幅比7-9月提高19.46个百分点。工业总产值月增速及累计增速均排全区第一位，分别高于全区平均水平41.37和17.7个百分点。12月份完成增加值10.10亿元，同比增长54.49%，增幅比上

12、月提高30.54个百分点；10-12月份完成工业增加值18.68亿元，同比增长29.99，增幅比7-9月提高17.66个百分点。工业运行的根本情况为： 1、重工业对工业增长的拉动大于轻工业。10-12月，重工业累计完成增加值12.15亿元，同比增长28.43%，增幅比7-9月累计提高24.05个百分点，对工业增长奉献率为61.88%，拉开工业增长18.56个百分点。10-12月，轻工业累计完成增加值6.53亿元，同比增长32.91%，增幅比7-9月提高10.07个百分点，对工业增长奉献率为38.12%，拉开工业增长11.43个百分点。在28个工业行业大类中，增加值增速高于全市平均水平的有8个，

13、分别为饮料制造业增长156.51%、文教体育用品制造业增长120.57%、非金属矿采选业增长176.29%、化学原料及化学制品制造业增长43.8%、非金属矿物制品业增长82.32%、专用设备制造业增长186.33% ，交通运输设备制造业增长74.10%、通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长81.87%。这8个行业对全市工业增长的奉献率达92.1%，拉开工业增长27.62个百分点。在8个行业中，除饮料制造业和文教体育用品制造业属轻工业外，其余6个行业均为重工业。这6个行业对全市工业增长的奉献率达73.21%，拉开工业增长21.95个百分点。重工业奉献率比轻工业高出23.76个百分点，继续保持

14、以往领先于轻工业的态势。2、股份制工业快速增长，其他经济类型工业增长乏力。四季度，股份制工业企业完成增加值12.05亿元，同比增长44.83%，对全市工业增长奉献率达85.51%，拉开工业增长25.64个百分点；外商及港澳台商投资工业企业完成增加值3.40亿元，增长8.45%,对全市工业增长奉献率为6.13%，只拉开工业增长1.87个百分点；国有工业完成增加值1.84亿元，同比下降6.68%，对全市工业增长奉献率为-3.35%，拉开工业增长1.01个百分点；其余的集体工业、股份合作工业等其他经济类型工业增长乏力，增长幅度在1个百分点左右。3、小型企业是推动规模以上工业增长的主要力量。一季度，小

15、型工业企业完成增加值11.85亿元，同比增长62.34%，小型工业企业生产增速高于全市平均水平32.35个百分点，对全市增长奉献率达102.52%，拉开工业增长30.74个百分点。全市规模工业增长仍主要依靠小型工业企业的推动。特别是长城计算机公司四季度完成产值6.11亿元，同比增长352.55%，对工业产值奉献率为41.74%，拉动全市工业产值增长9.61个百分点。此外，广西中粮生物质能源、广西北海玉柴高级润滑油、广西粤海饲料、北海保通冷冻食品、北海洪恩水产、北海国发海洋生物产业股份等对工业产值的奉献率均在5%以上。而大中型工业企业完成增加值6.83亿元，同比下降1.49%，对全市增长奉献率达

16、-2.52%，拉开工业增长-0.76个百分点。减产幅度较大的大中型企业主要有：国投北部湾发电减产72.0%，对工业产值奉献率为-21.04%；广西合浦西场永鑫糖业减产46.47%，对工业产值奉献率为-11.89%；广西农垦糖业集团星星制糖减产48.28%，对工业产值奉献率为-4.72%。4、固定资产投资保持高增长态势。四季度，全市全社会固定资产投资完成56.47亿元，同比增长60.8%。其中城镇投资完成54.08亿元，同比增长63.9%，在城镇投资中，根本建设完成投资29.93亿元，同比增长80%；更新改造完成投资11.98亿元，同比增长56%；其他投资完成3.44亿元，同比增长90.8%；房

17、地产投资完成8.73亿元，同比增长26.9%。投资快速增长的主要因素是:一是新增投资工程大幅增加。四季度投资业主单位工程共315个不含房地产工程，下同，比上月增加192个，比去年同期增加79个。二是重大工程强有力的支撑。四季度，投资完成3千万以上的工程共39个，比上年同期增加12个，共完成投资额29.2亿元，增长110.1%，占全社会投资的51.7%，其中完成5千万以上的工程19个，比上年同期增加6个，共完成投资额22.17亿元，增长146.6%，占全社会投资的39.3%，完成亿元以上的工程6个，比上年同期增加5个，它们分别是公共码头、林浆纸一体化、炼油异地改造石油化工工程、华丽华五星级酒店改

18、造、北海电子产品研发生产及根底设施配套工程一期、低速汽车生产基地及相关零部件工程，共完成投资额12.39亿元，增长853.1%，占全社会投资的21.9%。三是筹建工程增加。四季度筹建工程共21个，比上月增加10个，共完成投资10.22亿元，占全社会投资的18.1%。铁山港临海工业区建设步伐加快，筹建工程共11个，占总数的55%，共完成7.54亿元，占总筹建工程投资完成额的73.8%。四是工业工程投资的拉动。一季度全社会工业工程119个，比上年同期增加8个，共完成投资24.02亿元，同比增长83.2%。投资完成额超3千万的工业工程有25个，完成投资16.41亿元，比上年同期增加13个，增长171

19、.2%。五是其他投资的高速增长。四季度，其他投资完成3.44亿元，同比增长90.8%，主要是航务设施和渔船设备的购置，其中航务管理处的航务更新购置就达0.98亿元。六是房地产扭转负增长局面。四季度，全市房地产完成投资15.73亿元，同比增长28.8%。5、消费品市场增幅有所上升。在国家扩大内需、刺激消费政策的引导下，全市消费需求稳步扩大，消费品零市场增幅有所上升。四季度累计实现社会消费品零售总额21.69亿元，同比增长18.24%，增幅比1-2月高6.3个百分点。其中，市区实现社会消费品零售总额13.75亿元，同比增长18.69%，合浦县实现社会消费品零售总额7.94亿元，同比增长17.48%

20、。消费品市场运行特点：1、城乡市场销售差距缩小。10-12月，北海城市市场实现社会消费品零售总额13.75亿元，比上年同期增长18.69%；农村市场实现社会消费品零售额3.69亿元，增长18.03%。城乡市场消费品零售额增幅只相差0.66个百分点。2、住宿餐饮业开展快于批发零售业。10-12月，全市住宿和餐饮业实现零售额2.58亿元，比上年同期增长24.36%，比全市社会消费品零售总额增幅高6.12个百分点，比同期批发零售业零售额增幅高5.0个百分点。住宿餐饮业零售额占全市消费品零售总额的11.88%，拉动同期北海消费品零售总额增长2.75个百分点。3、个体商户经营稳步开展。10-12月份，全

21、市个体批发零售业实现社会消费品零售总额14.41亿元，同比增长20.27%，占全市零售总额的比重为66.42%，比上年同期提高1.11个百分点，继续拉动市场平稳增长。6、财政收支大幅增长，信贷力度明显加强。四季度，实现中央地方财政收入7.26亿元，同比增长23.1%；地方一般财政收入3.62亿元，同比增长22.45%。地方一般财政收入中，税收收入2.68亿元，增长21.75%；非税收入0.94亿元，同比增长24.47%。分部门看：国税部门完成3.2亿元，增长29.69%；地税部门完成2.65亿元，增长17.9%；财政部门完成1.41亿元，增长19.23%。四季度，财政一般预算支出11.15亿元

22、，同比增长86.29%。12月末，金融机构各项存款余额297.42亿元，比年初新增27.84亿元，为2021年全年新增存款的53.45%2021年全年新增存款52.09亿元；金融机构各项贷款余额150.43亿元，比年初新增10.48亿元，为2021年全年新增贷款的78.56%2021年全年新增贷款13.34亿元。7、对外贸易和利用外资双双下降。四季度，全市进出口总额外贸口径，下同11265万美元，同比下降1.38%；利用外资420万美元，同比下降14.02%。与去年同期进出口总额和利用外资分别增长88.79%、90.1%形成较大的反差。8、城乡居民收入稳步增长，市场物价呈上升趋势。四季度，全市

23、城镇居民人均可支配收入3695元，增长10.53%；农民人均现金收入2126元，增长6.91%。12月份，全市居民消费价格总指数为106.6%，上升5.4%。10-12月累计为107.1%，上升4.9%。二、北海市房地产市场分析2.1 北海市社会经济开展状况北海市位于广西的最南端、北部湾东北岸，背靠大西南，面向东南亚，南与海南岛隔海相望，西濒越南，以良好的区位优势成为中国大西南最便捷的出海通道。北海作为我国首批十四个沿海开放城市，经过十多年的建设，已成为一个经济活泼、环境十分优美的城市。特别是2021年中央批准实施广西北部湾经济区规划战略，给北海市的社会经济开展注入了无限活力。北海地理位置优越

24、，资源丰富，气候宜人，环境优美，海岸线长，交通便利，全市人口为130万人，市区人口为48.5万人，社会治安良好，教育、医疗等公建配套及商业效劳设施完善，既是投资佳地，又是旅游度假好去处，更是一个非常适宜居家生活的城市。2021年全市实现生产总值263.88亿元，增长16.9%，财政收入达27.03亿元，增长26.8%同口径，全社会固定资产投资达200.3亿元，增长48.%，三次产业结构由25.0：41.0：34.0调整为23.1：43.1：33.8。房地产业迅速升温并持续稳定健康开展，对推动经济全面升温发挥了重要作用。2.2 北海市房地产开展状况北海市一直是全国房地产热点城市，上世纪90年代初

25、的北海炒地皮泡沫破灭轰动全国，在宏观调控后遗留了大量“烂尾楼，被戏称为“泡沫经济博物馆，北海房地产历经了十多年的寂静，在此期间，房地产几无新房开发，房价一直在1000元左右徘徊，伴随着国家对处置“烂尾楼的政策扶持以及北部湾的开发开放政策的实施，北海房地产自2006年至2021年期间进入了比拟稳定的正常的开展，新楼盘开发如雨后春笋般涌现，及“烂尾楼改造均取得了显著的成效，房屋均价稳定在3000元左右，同时，北海市以其区位独特、环境优美、气候宜人也吸引了大批外地购房者纷至沓来，成为北海市住房消费者的主力军，他们购房或为休闲度假、或为投资置业、或为养老、或为经商，使得北海市房地产市场自2007年元月

26、份起房价在半年内快速攀升，同比涨幅持续稳坐全国头把“交椅；这主要是由于国家批准?广西北部湾经济区规划?的实施，北部湾建设风生水起，广西与东盟国家的合作不断加强，北海的投资环境等方面与以前相比有了明显改善，有越来越多的企业和人士到北海来设设厂、开店、工作、休闲度假，这是增加需求推动房价上涨的主要原因。2.3 全球金融危机下的北海市房地产市场分析一在全球金融危机的影响下，北海市房地产市场继续保持稳步开展。2021年初爆发的全球金融危机，对我国的社会经济产生了深远的影响，全国的房地产行业也都相继陷入低潮，但由于北海市独特的区位优势和良好的居住环境，北海的房地产市场还保持着比拟平稳的开展，开发质量更趋

27、成熟，开发楼盘的规模、品质都有很大提高，2021年我市房地产工程平均开、竣工面积分别为92.74、81.32万平方米，比去年同期工程平均开、竣工面积分别增长38.38%、14.61%，开发工程逐步扩大。近年来，我市坚持高标准规划、高水平设计、高质量建设的原那么标准和引导房地产开发，房地产开发布局由过去的零星分散开发向集约成片开发转变，形成了中心广场、银滩中区、北海大道、云南路、四川路、广东路、茶亭路等集约开发板块。新建小区从规划布局到质量和品位大幅提升，随着一批设计新颖、功能齐全、环境优美、配套完善的住宅小区上市销售和投入使用，提高了北海房地产开发水平和宜居城市的品牌。二普通商品住房和海景房成

28、为市场销售热点。2021年下半年，我市普通商品住房交易4847套53.72万平方米，分别占同期商品住房交易总套数和总面积的79.95和71.43。海景房也备受消费者的青睐，这类房产价格稳步上涨，市场供求两旺。三外地人购房持续增长，所占比重继续加大。2021年下半年，我市外地人购置新建商品住房44.19万平方米，同比增长22.94%，占个人购置新建商品住房面积的73.38%，比去年同期提高了近15个百分点。外地人购置二手住房也占个人购置二手住宅总面积的55.43%，比去年同期提高了近7个百分点。外地购房者主要来自黑龙江、福建、甘肃、四川、辽宁、北京、广东等省份和广西其他城市。从购房群体的需求情况

29、看，东北和西北片区用于居住养老的居多。四房价稳中有升。去年我市房地产价格的快速增长，引起了社会的广泛关注，对此，市委市政府高度重视，采取积极有效的措施，加强对房地产市场的调控，有效地控制了房价快速增长的势头。根据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，我市2021年下半年，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为8.65%，比去年同期涨幅16.61低4.96个百分点，比全国2021年下半年新建商品住房销售价格月均同比涨幅4.93%。2.4 2021年1-12月北海市房地产市场运行情况一、房地产市场运行根本情况一房地产开发建设情况。2021年1-12月，房地产完成投资额5亿元，同比增长%，占全市固定资产

30、投资额的19.59%，同比提高个百分点。房地产开工工程66个，开工面积174.43万平方米，同比分别下降2.94%、增长39.57 %。房地产竣工工程55个，竣工面积79.81万平方米，同比分别下降4.06%、5.22%。二商品房销售情况。2021年1-12月商品房交易8847宗，商品房面积万平方米其中：增量商品房交易面积78.41%万平方米，存量商品房交易面积28.52万平方米，同比分别下降16.82%、21.21%。其中，商品住宅94.29万平方米，同比下降17.65%。办理商品房预售合同备案面积81.59万平方米，同比下降5.37%。三商品房销售价格情况。2021年1-12月，新建商品房

31、均价为4270.92元/平方米，其中：商品住宅均价为3990.92元/平方米，商业用房均价为6651.60元/平方米。据国家发改委、国家统计局发布的数据统计，2021年1-12月，新建商品住房销售价格月均同比涨幅为%，比去年同期涨幅17.59%低9.06个百分点，比全国2021年1-12月新建商品住房销售价格月均同比涨幅7.07%高1.46个百分点。2.5 2021年7-12月北海市房地产市场运行情况一、北海房地产市场7-12月预售与销售情况712月，北海市批准商品房包含普通住宅、别墅、商业地产、公寓等所有的物业类型预售面积61.08万平米，其中批准商品住宅指普通住宅预售面积63.78万平米，

32、商品住宅供给增长缓慢。 712月，北海市商品房销售面积达74.28万平米，其中商品住宅销售面积达62.68万平米，销售金额223944.7万元。 其中预售住宅面积与实际销售的住宅面积比照可知，总体而言，北海房地产市场的供求比0.82：1，呈现供求缺乏的状态，而且具体到每个月份，落差较大，主要因为房地产销售时间具有一定的集中时间，而且供给和需求在短期时间内波动也比拟大。二、北海市7-12月商品房销售均价分析根据监控数据可知，2021年712月份新建商品房均价为4300元/平方米，其中商品住宅均价达4250元/平方米，北海房价经过2021年的快速增长阶段后，商品房均价开始趋于稳定增长，平均每个月涨

33、幅约为50150元/平方米。12月份的商品住宅均价已经涨至4550元/平方米。 根据实际情况分析，目前北海市场情况来看，大局部楼盘均采取涨价的销售方式，折扣均很小，也能反映出北海房地产价格较为稳定地增长和上升的趋势。 三、北海市近期房地产市场主要特征分析1、12月份呈现往年金九银十的热销局面，北海楼市普遍呈现热潮态势，成交量急剧增加。旅游客户看房成交较多，而且意向均较强烈。受到全国经济、楼市、股市影响转热都影响，作为外销型城市，北海楼市的客户群体均在不同程度上表现出明显投资买房的心理。2、目前北海房地产市场无规律可循，有节奏可踩。可以看到在其它城市较为通用的“金九银十”传统旺季，在北海十二月份

34、呈现，北海房地产市场在时间上没有规律，这即是无规律可循。同时，北海由于北部湾经济圈的热潮，吸引了大批的购房者涌入北海进行购房，从而造成了北海房地产市场在2021年10月12月的热潮，由于政策的利好性促进北海房地产市场的活泼，这是有节奏可踩。3、北海属于外销型市场 对到场客户及认购客户进行统计，可看到，北海的房地产很大比例上是由外地客户支撑起来，北海本地人由于历史原因大多均已解决住房问题。这个外销型市受到四大因素的影响，其中根据影响程度从高到低如下所列：受区域政策影响受全国房地产走势影响受未来中国金融环境预期影响受北海平均房价影响三、有利投资经济形势成因分析1、中国东盟自由贸易区和泛北部湾经济合

35、作的形成北海以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面开展战略，其开展潜力是惊人的。北海南宁、湛江的高速公路已根本建成。对房地产开展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。将推进中国东盟自贸区建设进程而各方在经济全球化大环境下，任何一个国家或地区想求更好快的开展，必须积极寻找并主动融合到区域合作的大格局中去。一个友好、合作、共享共蠃的泛北部湾经济合作区域，将为有关各方创造更广阔的经济合作驰骋空间。2、西南大通道的形成从成都到北海的高等级公路已全线贯穿，往广东的高速公路也全线贯穿，大流

36、通、枢纽城市的格局正成雏形。北海对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以北海为中心的重组与分配. 自然，市场对房地产的需求将会增加。3、国内AAAA级旅游城市的定位成功随着北海银滩开发，定位于国内旅游城市的北海,旅游业的开展对其总体经济的开展将起到极大的推动作用.北海对全国市场的影响能力也将得到提高。4、城市化进程的顺利作为沿海城市, 作为城市化程度较低的开放城市， 随着城市化进程的逐步加快， 北海城区人口数将从目前的50万人，2021年增加到120万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目前的20%提高到6年后的50%。显然，人口增加对房地

37、产业那么是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。比照国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象， 北海目前约50%的比率正反映出城市化进程对房地产开展的巨大潜力。5、北海 “中国最宜居城市方案的实施成功将推动北海城市各个方面的综合开展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。小结：北海市作为中国大西南的出海大通道及中国东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入局部调整期的

38、情况下，北海市的房地产行业连续数年保持高速健康的开展，吸引了国内外大资本的入驻，使北海市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。6、2009年6月16日北海市人民政府出台的?关于促进房地产市场稳定健康开展的假设干措施?通知将极大地推动北海房地产业的开展。为进一步贯彻落实科学开展观及中央关于进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的决策，采取非常方法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促进我市房地产市场稳定健康开展，根据?国务院办公厅关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?国办发2021131号等规定，结合我市实际，提出如下措施：一、鼓励住房消费1.放宽首次购房和自住型购房的界定标准。本市居民为改善

39、居住条件，购置第二套普通住房的以及年满十八周岁的子女以个人名义购置一套普通住房的，比照执行首次购置普通住房的优惠政策。凡在北海市房地产交易中心无商品住房含二手住房权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房含二手住房交易申请的，视为首次购房。2.放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高限额由25万元提高到35万元，购置首套商品住房贷款首付比例按20%计，最常年限延长至购房者退休后5年。允许符合条件的广西区内住房公积金缴存人在我市申请住房公积金按揭贷款购置商品住房。3.放宽购房入户政策。凡在本市城区范围内购置1套价值30万元以上含30万元住房的，可申请办理3人购房者及其直系亲属北海

40、市区户籍。二、鼓励房地产开发建设4.实施累进递增奖励。从本?措施?下发之日至2009年12月31日，通过招拍挂方式竞得经营性土地面积在100亩以上含100亩的给予累进递增奖励。100亩以下局部奖励竞得成交土地地方纯收益竞得成交价减土地收储本钱及相关税费后局部，下同的1%；100亩以上含100亩、200亩以下局部奖励竞得成交土地地方纯收益2%；200亩以上含200亩、500亩以下局部奖励竞得成交土地地方纯收益3%；500亩以上含500亩局部奖励竞得成交土地地方纯收益5%。奖励资金在用地单位按成交确认价全额上缴财政，且获得商品房预售许可证后一个月内兑现，分期开发的按预售许可面积占开发建设总面积的比

41、例兑现。从本?措施?下发之日至2009年12月31日开工建设五星级酒店工程的，一次性给予500万元的奖励。奖励资金在取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书后一个月内支付。5.补贴工程配套费用。从本?措施?下发之日至2009年12月31日新开工，且封顶时间在2010年12月31日之前的工程，补贴局部工程配套费用。建筑面积5万平方米以上含5万平方米的工程，补贴标准为该工程所缴城市根底设施配套费的20%；建筑面积10万平方米以上含10万平方米的，补贴标准为该工程所缴城市根底设施配套费的30%；建筑面积20万平方米以上含20万平方米的，补贴标准为该工程所缴城市根底设施配套费的50。补贴资金待工程封顶后一个

42、月内支付。从本?措施?下发之日至2009年12月31日期间封顶的工程，且在该期间完成建安投资量2000万元以上含2000万元的，按业主在本?措施?下发之日至封顶之日期间因该投资量缴纳税收形成的地方可用财力的10%予以奖励。6.实行贷款贴息。从本?措施?下发之日至2009年12月31日，对开发商在本市金融机构的新增开发贷款、且用于北海市区范围的房地产工程并完成相应贷款额50%以上的投资量，予以贴补贷款利息。补贴标准为：贷款余额在3000万元以上含3000万元的，予以贴补银行同期贷款基准利率的30%；贷款余额在5000万元以上含5000万元的，予以贴补银行同期贷款基准利率的50%。7.优先安排市政

43、配套。对用地面积在100亩以上含100亩或建筑面积在20万平方米以上含20万平方米的工程优先根据工程进度安排市政配套。周边市政设施配套不完善的，经市政府批准，由开发商出资建设，经建设部门验收合格、审计部门审计确认，其投入局部由市政府按协议约定协议必须明确工程进度分期归还。8.鼓励整合土地成片开发。允许相邻土地联合统一规划、统一开发、统一报建。符合第5、6、7条规定的，按第5、6、7条执行。9.加快未开发土地使用权流转。本?措施?下发之日前已出让的经营性土地，至今未开发建设、用地单位无能力或无意向开发的，用地单位可选择以下方式处理：1市国土资源局按该地块原规划确定的土地利用条件、座落对应的基准地

44、价予以补偿，该地块由市土地储藏中心收储。2由市国土资源局按现规划确定的土地利用条件以招拍挂方式重新公开出让，出让所得作为出让金上缴市财政，扣除应补缴的土地性质变更、容积率调整差价款和出让过程产生的相关费用后，剩余出让金的60%作为土地收储本钱返还市国土资源局支付给原用地单位。10.允许土地使用权置换。由于政府原因如征地补偿未到位等问题而造成无法开工建设的已出让的经营性用地，用地单位提出申请，经市人民政府批准，可置换土地。11.适当放宽土地使用权流转条件。对以出让方式获得经营性用地土地使用权的用地单位，经市人民政府批准，在签订限期批准之日起6个月内开工建设开发协议后，可以以国有土地使用权与他人合

45、作或转让。此条款执行至2009年12月31日。12.适当放宽土地出让价款支付期限。自2007年1月1日至2008年12月31日期间，经招拍挂公开出让的经营性用地，受让人按?成交确认书?约定金额支付70%的价款含定金、承诺在办理商品房预售许可证前缴清剩余价款、并在2009年12月31日前开工建设的，由受让人向市国土资源局提出申请，在?国有土地使用权出让合同?中调整剩余价款的支付时间，并由受让人承当剩余款项银行同期贷款利息免滞纳金，可以签订?国有土地使用权出让合同?，颁发?建设用地批准书?复印件。开发商凭?建设用地批准书?复印件办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。在受让人未付清全部出让金前

46、，有关部门不得办理?国有土地使用证?和商品房预售许可证，土地使用权不得转让。未按?成交确认书?的约定支付出让金又未按本条款规定申请延期的，由国土资源局依照?成交确定书?的有关约定依法处理。三、简化行政审批13.清理前置条件，减少前置环节。清理房地产工程审批事项的前置条件，减少前置环节。新建住房结构比例实行工程控制，分期建设的工程，不要求每期均符合新建住房结构比例。14.限时办结，并联审批。对房地产工程审批环节进行全面梳理，继续压缩审批时间和技术效劳时间，实行限时办结，推行并联审批。各项行政审批时限及流程详见?北海市房地产开发工程审批效劳流程示意图?四、标准税费征收标准和时点15.标准行政事业性

47、收费。各部门在房地产工程开发过程中收取的行政事业性收费工程必须报市人民政府统一重新核准。在用地单位作出限期缴清的书面承诺后，相关部门可根据实际情况同意用地单位缓缴人防费、墙改费，但必须在办理商品房预售许可证之前缴清，且最长不能超过一年。16.统一商品房交易税收征收标准。对开发商销售的商品房按合同成交价计征税金，对合同成交价明显低于同类商品房价格且没有正当理由的按同类商品房价格计征税金；对二手住房计征税金实行房地产成交价格申报制度，对申报价格明显偏低的，由税务机关按同一地段同类商品房市场价格核定征收。商品房交易实行先税后证。交易契税的征收时点统一确定在市房地产交易中心受理其房屋销售合同备案登记之

48、日，市房地产交易中心凭有关税收完税凭证发放?房屋所有权证?。17.预征企业所得税实行按季预缴、按年汇算清缴。对房地产开发企业工程完工前的预售收入，按国家税收政策规定预征企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴。18.建筑行业农民工工资保障金实行最高限额模式缴纳。企业在建工程缴纳农民工工资保障金累计达到或超过80万元时，企业作出书面联保承诺后可不再缴纳。对2年内不拖欠农民工工资的诚信企业，经核实批准后可减半缴纳农民工工资保障金。五、开展宣传促销活动19.定期开展城市推介活动。市政府定期赴外或利用各种节庆、会议开展城市推介活动，宣传北海的宜居环境、开展优势和美好前景。鼓励和支持在国际、国内具有影响力

49、的会展、体育赛事和文化活动在我市举办，拉动房地产需求。20.整合资源，整体促销。充分发挥市房地产业协会的作用，通过对北海房地产的整体包装宣传筹划，分期分批选择国内重点地区和城市进行促销宣传推介。21.营造良好的社会舆论气氛。充分利用各种媒体，大力宣传我市房地产开展的状况和良好条件，着力稳定市场信心。客观、公正地报道房地产市场以及涉房消费中的投诉类问题，对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。严厉查处房地产开发经营中的违法违规行为，整治房地产市场秩序，保护消费者合法权益。加强对法律法规以及购房和购房投资风险意识的宣传和教育工作，把握好舆论导向。以上措施的出台将推动整个北海房地产业的大开

50、展。第四章工程周边环境和市场需求分析工程调查是可行性研究工作的根底，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，北海房地产市场，广西地区既有的生活消费条件，北海住宅消费者等几个方面的调查，为工程的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该工程位于北海市北海大道，现在先对北海房地产市场作简要的概述。一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个工程的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大局部的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。地块面积：净用地面积平方米，近似正方

51、形，较平整。该地块位于北海市北海大道，用地性质为住宅用地，整个地块较平整。 以下为地块四个方向的环境情况：1.南向：银滩旅游区。2.北向：大奈市场3.东向：汽车总站、北生药业4.西向：大润发地块周边地势平坦，自然环境优美，无工业污染。绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。3、功能定位根据筹划市场调研分析，工程定位为“花园里的都市生活在人造景观与原生态景观的相互融入、相互协调下诠释新的生活旋律、并把建筑作为景观的一局部，与海景共同构筑城市第二景观，创造花园社区，通过完善的社区配套、使入住者得到休闲、养生、舒适、康居、娱乐，充分表达家的温馨和柔和。产品

52、定位为“新空间主义度假型、实用型、舒适并重的住宅产品“新表达独创的、超越的理念；“空间主义代表着全新的居住环境，“空间的划分不以两维平面表达，而是从立体角度重新诠释“度假型、实用型、舒适并重的住宅产品代表着品位、气度、舒适、悠闲、养生、并较少经济代价获得，更加能表达出产品对人性的尊重与关爱。4、北海市其他楼盘开发销售情况1、恒昌商业广场-新新公寓新新公寓位于北海大道与广东南路东南角，东临北海市建材市场、北海联通公司、锦泰大厦；西面有北海市图书馆、长青公园、大润发，北面有南珠市场，由北海恒昌实业开发。，总建筑面积为19476 ，建筑密度为25.7% ，容积率1.8。工程总体规划西、北两翼为占地面

53、积达2500的四层裙楼，主体局部为15层的塔楼，前面规划为面积达5000平方米的大型广场，其中裙楼一层为带夹层的独立商铺层高有高，二至四层为每层面积2500的大卖场，商业建筑面积达10000多。楼盘主要户型及价格：楼盘1-4层为商场，5-15层为住宅，住宅有132套，在07年3月已经清盘。当时单价比拟廉价，卖2500元到2800元/，当时这个价位几个月就销罄了现在有11层客户放盘要5500元/，而且很轻松的成交房型有一房两厅和两房两厅,主打户型为一房两厅带简单装修的公寓。销售情况：开盘几个月就销售一空了，该工程地段理想，周边配套成熟，户型小，总价也低，不过很多客户反映售楼部旁边的样板房和现房效

54、果有一定差距，特别是在得房率上，经了解，原来是样板房在做的时候将墙体打薄，所以样板房看起来会显得比实际现房要大很多，不过后面因为房价升高很多，也没有几个客户就这一问题去找开发商理论了。2、逢胜大厦逢胜大厦位于北海大道中段，北京路以西，大润发超市旁，置身市中心商业圈，周边配套成熟，开发商为北海市逢时实业开发，该公司于1993年成立，先后开发了“逢时花园、“逢时大厦、“逢时度假村、“京都花园等工程。,停车位150个。楼盘主要户型及价格：该工程的户型有一房一厅、两房两厅、三房两厅，价格从3400元/起步，最高价为5700元/，每层加100元/，实现销售均价4900元/。销售情况：该工程共有384户公

55、寓，目前还有79套没有卖，销售率根本到达了90%。3、枫林蓝湾枫林蓝湾位于北海市金海岸大道万泉城旁，开发商为中国航天北海宇丰经济实业开展公司。楼盘规模及经济技术指标：该工程有一栋四星级产权式酒店和五幢精装修度假公寓，其中产权式酒店A幢共有168套客房，B、C1、C2、C3、D五幢高层公寓有504套住房，枫林蓝湾的容积率为3.77,建筑密度为27.6%,绿地率为35%,210个停车位,6000的商务会所,2000的生活会所,6个主题园林景区,1个网球场、1个游泳池。楼盘主要户型及价格：酒店的主要户型为一房和两房，面积在34-74之间，度假公寓户型有一房、两房、和四房，如果想要三房，要将一间一房和

56、一间二房打通合起来做一间三房，面积在58-181之间，其中一房的面积在34-77之间，两房的面积在89-98之间，四房的面积是181，精装度假公寓的价格为3500元/4500元/，其中包括800元/的装修标准。4、南洋新都南洋新都位于北海大道长青公园斜对面，周边有北海市图书馆、长青公园、长青羽毛球馆、大润发超市等配套地理位置十分理想。楼盘规模及经济技术指标：该工程分三大栋，其中两栋为公寓层高为32层、临街的为商业办公楼，共九层，其中1-4层为商场，5-9层为写字楼。南洋新都占地,总建筑面积为93200平方米,建筑密度为30.5%,容积率为3.75,绿化率30%，停车位约351个，住宅总户数为3

57、00户。开发商为北海南洋房地产开发，上海同济大学为本工程设计，北京中联环监理监理、中国第四工程局承建。楼盘主要户型及价格：该工程有一房两厅,两房两厅,三房两厅,四房两厅等户型,面积从110-187平方米,主力户型为130平方米的三房两厅,价格为2688元/平方起步，1-14层每层加30元/平方，15-31层每层加50元/平方公寓的首层和顶层均为复式户型楼顶的复式户型的价格为4500元/平方米，面积为310平方米，设景观大露台，180度眺望海景，室内空中客厅及跃层布局。一现有在售局部楼盘市场情况楼盘名称总建筑面积区域开盘日期销售均价元/金湾小区65325海城区2009-10-14500中央华府2

58、0319银海区2008-10-14200天赐碧园二期57397海城区2009-9-285500恒宇海岸75379银海区2010-2-15200二、市场需求分析1. 购置力及消费心理分析截至2009年12月30日止，北海市共审批确认市区停建工程工程136个，建筑总面积达123.8万平方米。其中，已复工建设工程116个，已完成总建筑面积177.4万平方米，其中续建面积66.4万平方米，完成续建投资总额17亿元。在116个复工建设工程中，已经竣工的工程41个，占复工工程总数的35.3%，竣工总面积56.9万平方米；主体工程已完工并进入装修阶段的工程有29个。占复工工程总数5%，完成建筑面积65.1万

59、平方米；已复工建设，但主体工程尚未完工的工程46个，占复工工程总数的39.7%，完成建筑面积55.5万平方米。在116个复工建设工程中，方案销预售总面积110.3万平方米，已销预售总面积49平方米，占方案销预售总面积的44.4%。历史遗留下来的停缓建工程已经得到了很好的消化。以前开发商一直担忧，外地人容易被北海上世纪90年代的“房地产泡沫因素影响，心有余悸，不会在短时间内投资大量购房。如今，外地人大势抢购北海的房地产十分出乎他们的意料。一位业内人士分析，近年来北海经济复苏及北海出口加工区的建设是刺激外地人进入北海购房的重要原因，而90年代的那段历史对外地人影响不大。外地人购房前瞻性较强，主要看

60、中北海开展的远景。北海的“泡沫经济遗留下了不少“烂尾楼。但这已经成为了历史，不会对现在购房造成影响。而且北海的气候条件和环境非常优越，在全国独一无二，这些优势注定北海早晚都会开展起来。加上中国东盟自由贸易区的建设及中国东盟博览会在广西永久举办，作为西南出海大通道的重要出海口及中国和东盟的桥头堡，北海将成为新一轮投资热点，因此楼盘未来还会大幅升值。随着北海经济的稳步开展，收入提高，生活水平不断上升，人们对住房的需求更注重舒适、新潮、休闲及文化的观念，城市变大了，变美了，先后涌现出蔚蓝海岸、碧海云天、碧雅苑、宝谊大厦、大益花园等一批注重规划设计、景观营造的适宜居住的新型房地产，而且不断有升级楼盘推