工程项目管理课程设计.(共20页)

1、 第一章：项目(xingm)概况1.1项目(xingm)概况 xx项目(xingm)位于xx护城河旁，工程总占地面积：96037.8m2，总建筑面积：45936.3m2，一期工程建筑面积：约11.8万m2。 各楼栋建筑结构情况如下:类型编号户数每户建筑面积（M2）总建筑面积（M2）别墅A型3305.8917.4B型8 226.51812C型11262.52887.5D型19278.15283.9E型7204.81433.6F型8269.42155.2产权式酒店 51510.57552.5 产权式公寓A型6462.33987.2B型8061.14888C型80715680中心会馆9339主要经济

2、技术指标编号名称指标1总征地面积96037.8M22总建筑面积45936.3M23容积率0.4784建筑密度18.1%5绿地率43.2% 1.2项目工程管理的特点和地域因素1）示范区轴网复杂(fz)，放线难度(nd)大，施工难度大，工期紧。2）建筑物业形态(xngti)多样，多层、别墅、人防地下车库并存，工程管理难度大3）气象条件xx市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。全市太阳年辐射总量为104110千卡/平方厘米，年日照时数18002000小时，年平均气温15.916.6，,10年积温50005350，年无霜期242263天，多数年份降水量在11001300毫米之间。410月

3、份降水量占全年80%，太阳辐射量占全年75%，10的积温为全年80%。4）建设场地工程地质条件 勘察场地属中硬场地土，类建筑场地。属于对建筑有利地段。仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性。项目所在地基本地震烈度为6度。5）能源供应供电：从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源。供水：自来水供水管径为150。第二章：市场预测与资源条件2.1市场宏观分析2.1.1xx概述xx市位于湖北省北部，跨北纬31度过19分至32度26分，东经112度43分至113度46分。地处长江流域和淮河流域的交汇地带，东承中部中心城市武汉，西接襄阳，北临信

4、阳，南达荆门，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为“鄂北重镇”，是湖北省对外开放的“北大门”，国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站。2.1.2xx宏观经济指标 2013年，全市共完成房地产开发投资32亿元，完成商品房施工面积290.5万m2，竣工面积131万m2，实现商品房销售面积191万m2，销售额42.2亿元，完成房地产行业税收3.7亿元。其中xx城区工完成开发投资16亿元，完成商品房施工面积106.5万m2，竣工面积69.5万m2，实现商品房销售面积80.8万m2，销售额20.4亿元，完成房地产行业税收1.3亿元。 22 项目(xingm)市场(shchng)微观分析2.2.

5、1xx市商品房市场(shchng)I全市及xx城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长全市商品房施工面积212.37万m2（去年同期144.53万m2），同比增长46.9%，其中各县市的商品房施工面积分别为：荆州市23.39万m2，天门市 22.39万m2，安陆市18.31万m2，云梦县17万m2，曾都区12.06万m2，随县12.72万m2；随州城区商品房施工面积106.5万m2（去年同期77.09万m2）, 同比增长38.2%。6月份当月全市商品房施工面积164.7万m2（去年同期94.22万m2），同比增长74.8%，环比增长57.1%；随州城区商品房施工面积77.5万m2（去年同期53.

6、45万m2）, 同比增长45%，环比增长24.5%。II.需求分析xx城区近期随着经济的发展以及该区市居民收入的提升，虽然前两年别墅的购买者多以外地人多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了该区部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。2.3资源条件评价xx交通便利，京广铁路、汉丹铁路、 HYPERLINK /lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaId=8802 t _blank 宁西铁路、正在修建的随信铁路和107、312、316国道以及”福银”高速公路、“随岳”高速公路、正在修建的“麻

7、竹”高速公路贯穿全境和随信铁路。 随着多条铁路的开通，使得xx到武汉的距离越来越近，这也就使得把xx推向了武汉城市圈，将武汉消费者吸引至xx购房置业提供了有力条件，为活跃我市房地产市场带来了新的机遇。 第三章：建设项目定位(dngwi)和产品方案3.1项目(xingm)初步定位一种创新的生活观念：满足富人对社交，度假，居住，投资的全部需求，包括精神(jngshn)需求和物质需求，并且改变了富人对居住的狭隘理解，强调了居住的体验。幸福城项目开发建设以“绿色、生态、健康”为主题，突出城乡一体、环境改善、高尚现代等特点，在提升城市品位、促进经济发展的同时，打造真正的宜居生态花园，提升整个区域的价值空

8、间。3.2产品方案（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 第四章：项目的组织(zzh)架构与岗位职责(zhz)项目4.1项目(xi

9、ngm)组织结构图二期工程三期工程一期工程会馆 酒店别墅A,B别墅C,D公寓A,B,C别墅E,F4.2项目工作分解图（WBS）项目主体工程基础工程安装工程装饰工程外墙装饰内墙抹灰油漆粉刷门窗安装给排水管道制冷制暖设备用电线路屋面工程基础回填基础砌筑混凝土基础土方开挖支模板绑扎钢筋浇混凝土主体砌筑4.3工程部工作(gngzu)职责及岗位职责4.3.1工程部的定位(dngwi)工程部是在公司(n s)的领导下代表企业履行施工承包合同与材料采购合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调公司职能部门之间、管理人员

10、之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门之间，政府主管部门，监理单位，总承包商，指定分包单位，独立分包单位，材料供应商等关系。4.3.2工程部的工作内容负责施工准备阶段，施工管理阶段的进度，质量，成本，安全文明施工及材料采购管理。4.4监理单位及总承包单位可能的架构及其他4.4.1监理组织架构图项目总监总监代表见证员资料员电梯监理安全监理安装监理土建监理 4.4.2总包组织(zzh)架构项目经理总工程师商务质物安装工程质量控制水暖消防电气安装成本核算专业分包内部结算预算报价合同管理机械采购材料堆放设备采购材料供应安全监督砼搅拌站质量控制管标运行技术管理平面管理装饰工程其他分包装饰队安

11、装队土建队4.4.3合同(h tong)结构图项目业主监理单位项目总承包单位各分包单位4.4.4工作(gngzu)流程图组织管理、施工人员进场收到中标通知后交费、组织有关人员研究细部施工方案，办理施工许可证。搭设临时设施，布置施工现场，做好三通一平，组织机械进场。编写实时性施工方案，现场平面放样。组织材料进场，好做材料实验工作。准备内容开工准备监理工程师下达开工命令N整改N整改监理工程师检查业内资料监理工程师现场复核验收归档汇总隐蔽工程验收单及部位工序质量评定表交监理对部位工程验收监理工程对部位工程质量验收通过统一进去其他部位施工部位完工请试验单位现场取样试验监理工程师审核开工条件各道工序先后

12、有序开展填写开工申请报告第五章：工程进度管理(gunl)5.1建设方式(fngsh)及进度安排5.1.1开发计划拟定(ndng)的原则本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。本项目经测算销售值达49838.4万元人民币，从随州楼市的发展及区域购买力，以及合理的市场占有率角度，我们暂定开发经营期为3年。销售期为2年。根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了有利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。5.1.2建

13、设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。5.1.3进度安排。项目拟用三年分三期进行根据xx市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：33个月 1、一期开发面积为14489.6m2，以别墅为主，包括A、B、C、D、E、F型全部56栋别墅。14个月 2、二期开发面积为14555.2m2，主要是A、B、C型产权式公寓。10个月 3、三期开发产权式酒店和中心会馆，面积为16891.5m2。9个月C

14、 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）贯穿整个项目建设5.1.4分段周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日。开发计划安排。根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度十二季度项目开发计划项目的前期准备初步及施工图设计三通一平报建招标住宅的主体建筑一期别墅二期产权式公寓三期酒店会馆室外环境配套道路管网环艺验收5.2四控三管 质量(zhling)控制：项目总承包单位，监理单位进行监督管理，各分包

15、单位具体实施。主要(zhyo)任务是：仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡是(fnsh)对投资及进度带来影响的设计和变更，需要会同业主签核。审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据要求提出修改意见。审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件，控制分包单位的质量。 审批施工承包单位的开工申请书，检查(jinch)、核实与控制其施工准备工作质量。审批施工单位提交的施工方案、施工组织(zzh)设计或施工计划。审批施工承包单位提交(tjio)的有关材料、半成品和构配件质量证明文件（

16、出厂合格证、质量检验或试验报告等）。审核施工单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表。审核施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件（检验记录及试验报告）、工序交接检查（自检）、隐蔽工程检查、分部分项工程检查报告等文件、资料。审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书，审批其应用申请报告。审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告。审核与签署现场有关质量技术签证、文件等。进度控制：为保证工期承包单位采取了一些措施：组织精干高效的现场指挥机构，加强领导，强化管理；集中技术骨干，组织过硬的施工队伍上场施工。编制和完善以工期、劳动力分配、材料使用为主要经济指标的施工组织设计，合理

17、统筹。科学管理，细心操作，杜绝浪费及重复施工，最大限度的提高功效。施工准备本着“进点快、安家快、开工快”的原则，配齐施工所需人员、材料、机械和机具等生产要素，迅速展开施工。加强协调配合，积极与建设单位、设计单位、监理单位联系，签订有关施工协议，协调好本单位和各专业施工队之间的施工关系，创造良好的施工环境。对施工人员进行详细的技术交底，使施工人员熟知工作内容及要求，提高工作效率。实行项目法施工管理，强化激励约束机制奖优罚劣，竞争上岗，严格定额管理。组织和开展社会主义劳动竞赛活动，比技术、比贡献、比关节协作。坚持按劳分配原则，定任务、定标准、奖优罚劣，充分调动广大职工的积极性。制定雨、夜施工措施，

18、保证雨夜施工措施质量安全。若影响很大时，适当增加施工能力，调整市中组织接话进行施工，保证总工期。抓好物资设备管理，积极与建设单位配合，保证物资设施及时接受、检验、入库及进入施工现场。保证自购物资的资粮和及时进场。加强机械设备及仪器仪表的管理和维护，消除设备隐患，使机械设备及仪器仪表安全、搞笑、低耗地运转。成本控制：陈本费用随时改变，每个子项目的成本和项目的估算应该与预算的编制计划一致，分析各成本在总成本中所占的比例，随时进行调整。同时在项目进行过程中还要进行成本控制，以防超出预算太大，因此先期的预算很重要。安全(nqun)、信息、组织管理：工程项目安全管理一般设计(shj)一些人员；项目经理，

19、项目副经理，安全员，施工员，材料员，机管员，技术员，架子班长，现场电工。安全管理(gunl)的内容涉及：采购的设备，材料，防护用品：施工机械，脚手架。临时施工用电：“三宝”，“四口”安全防护：定期安全检查，季节性及接节假日前后安全检查，专项安全检查：防火、工地卫生，模板工程，基坑支护，场容场貌，材料堆放。保健急救，其中昂吊装等等，项目信息管理适应营项目管理的需求，以整套电子支持体系为现场管理和领导决策系统搭建一个平台，为预测未来和正确决策提供依据，可以方便各方的沟通交流，组织协调要做好，各方要积极履行自己的义务，服从上级的管理，并且各方要做好沟通协调工作。第六章：投资估算与融资(rn z)方案

20、6.1项目投资(tu z)方案（一）投资组合(zh)方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为22377.91万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再

21、加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1.自有资金整个项目的自有资金为4700万元，占总投资的21%，分3年投入。第一年投入2000万元，第二年投入2700万元，第三年投入0万元。2.银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计17000万元，占总投资的75.9%，从第一年起到第二年止每年借一笔，第一年10000万元，第二年7000万元。3.销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束。6.2融资方案一、幸福城项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算(1)土地使用权出让金：55096037.8=5282万元土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平，

22、共计投入资金5500万元 (2)建安工程费：8965 万元。 多层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位万元）项目多层（元/平方米）项目多层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12地下室费用130智能化系统80总计造价1360别墅(bish)建安(Jin n)建安工程费用组成(z chn)每平方米建筑面积造价：2500元每平方米建安工程费：多层公寓建安工程费=1360 x14555.2=1980万元产权式酒店=1360 x7552.5=1027万元别墅=2500 x14489.6=3623万元中心会馆=25

23、00 x9339=2335万元总建安工程费=8965万元（3）前期工程费：1102.70万元，详见本项目前期工程费估算表。 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费7%627.552可行性研究费建安工程费0.15%13.4483水文、地质、勘察费建安工程费0.15%13.4484监理费建安工程费3.5%313.785建设工程管理费建安工程费1.5%134.48合计 1102.70（4）基础设施费（红线内外工程费）：1720.33万元。 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公项96037.8624.252供水工

24、程15万元/公项96037.8144.063电信工程7万元/公项96037.867.234煤气工程7万元/公项96037.867.235绿化工程5.4万元/公项96037.851.866道路工程42.13万元/公项96037.8404.617排水工程37.6万元/公项96037.8361.10合计 1720.33（5）开发(kif)期间税费：932.36万元。 开发期间(qjin)税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费6%537.92建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%35.863其他建安工程费2%179.34物业管理基金建安工程费2%179.

25、3合计932.36(6)不可(bk)预见费。381.61万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+8965+1102.7+1720.33+932.36）3%=381.61万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（7）开发成本。18602万元,以上1-7项小计:开发成本=5500+8965+1102+1720.33+932.36+381.61=18602二、开发费用估算1、管理费用：518.64万元,取上面1-4项之和的3%(5500+1102+8965+1720) 3%=518.64万元2、销售费用：970.3万元。销售收入估算：14489.61.5+14555

26、.20.5=29012万元 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入(29012)1%290.12销售代理费销售收入(29012)1%290.13其他销售费用销售收入(29012)1%290.1合计870.33、财务费用：2260.6万元,详见贷款(di kun)还本付息表4、开发(kif)费用：4647.03万元,前面(qin mian)1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表： （单位：万元）成本项目总额（万元）1开发成本18602（1）土地成本5500（2）前期工程费1102.7（3）建安工程费89

27、65（4）基础设施费1720.33（5）开发期间税费932.36（6）不可预见费391.612开发费用3775.91（1）管理费用518.64（2）销售费用870.304（3）财务费用2386.973合计22377.91注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量(rngling)来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种( zhn)税费中与工程有关的按同一(tngy)分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与

28、工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表： 序号项目合计建 设 经 营 期201420152016上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额22377.912167.003340.1511240.061

29、3175.156008.571793.91.1建设投资35464.752167.00306711240.0612340.86008.57640.81.1.1土地成本55001375137513751375001.1.2建安工程89650030003000296501.1.3基础设施1720.3304000400302.701.1.4前期工程1102.70200200200332.3601.1.5开发期间932.360200200200332.3601.1.6不可预见391.6165.265.265.265.265.265.21.1.7管理费518.6489.589.589.589.589.58

30、9.51.1.8销售费用870.3000217.6217.6217.6217.61.1.9贷款利息2396.9703500899.5.1137.471.2流动资金00000002资金筹措22377.911529.72479.75747.36846.84292.691509.772.1自有资金47000200010001700002.2借款170001529.7479.74947.35146.84292.68603.822.3销售收入再投入677.9100000677.91（2）贷款(di kun)本金的偿还及利息支付长期借款采用每年本金(bnjn)等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%）序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计第一笔借款本年借款100001000010273.1510834.35本年应计利息1426.25273.15561.2591.9年底还本利息11426.2511426.25年末借款累计10273.151083