技术管理成本控制研究概述ppt课件

1、本钱控制研讨-技术管理领域结合工程，有的放矢2021/09 -2-研讨框架一、理 念 设计阶段本钱控制二、规 划 设计阶段本钱控制三、方 案 设计阶段本钱控制四、施工图 设计阶段本钱控制五、景 观 设计阶段本钱控制六、室 内 设计阶段本钱控制-3-一、本钱 理念 控制目的中心原那么浅笑曲线 控制手段抓住重点实施方法 二、规划 阶段 开发时序停车目的公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样 板 区三、方案 阶段土方平衡设备用房建筑高度构造合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架 空 层顶部构架地下车库贮藏空间赠送空间立面资料建筑部品标 准 化 -4-五、景 观 阶段重点分配软硬比例 水

2、景比例苗木种类标 准 化 六、室 内 阶段 装修范围资料选择标 准 化 四、施工图阶段构造优化管 井隔 墙节能计算构造做法精 装 修设 备设计变卦标 准 化 一、本钱控制理念本钱控制研讨-6-一、本钱控制理念 浅笑曲线 控制目的 中心原那么 控制手段 抓住重点 实施方法本钱控制 研讨 - 控制理念-7-本钱控制理念 - 浅笑曲线自创产业研讨，价值的来源，钱花在那里？ 浅笑曲线就是一条阐明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴那么代表附加价值的高低。浅笑曲线-8-本钱控制理念 - 浅笑曲线小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计建立“全

3、过程设计本钱控制理念-9-本钱控制理念 - 控制目的思索：价 值 + 附加价值 - 成 本 = 利 润利润最大化，更好的挣钱。会花钱，才有能够会挣钱走远了，忘记了出发的目的-10-本钱控制理念 - 中心原那么产品与作品的区别？ 向制造业学习！“客户体验是衡量本钱控制能否合理的最中心原那么本钱控制理念 - 中心原那么不是建筑师、销售员、老板等等的衡量规范-11-客户体验分析：一、外部要素二、内部要素本钱控制理念 - 中心原那么区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-

4、138-108-105-84-63-5100%决议客户购房的体验分析客户体验因档次、城市有别-12-13-本钱控制理念 - 控制手段思索：如何协调本钱与质量之间的矛盾？-14-4控制手段资源分配 - 质量和本钱的平衡竞品对标 - 击败竞争对手本钱控制研讨 - 理念阶段先分析开发，其次建安，再次？-15-本钱控制理念 - 控制手段1 “资源分配处理质量与本钱之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，本身分配-16-本钱控制理念 - 控制手段-17-本钱控制理念 - 控制手段2 “竞品对标在本钱上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配-18-对 标 表诉求分析本钱控制理念 - 控制手段

5、2-19-实施方法 标 准 化 - 70%，减少错误的奉献 规范深度 - 部品or建筑规范化 规范复制 - 还是需求设计优化组装机还是品牌机？ 买规范零件还是买辆整车？ 本钱控制研讨 - 理念阶段二、规划设计阶段本钱控制本钱控制研讨-21-二、规划设计 阶段本钱控制 开发时序 小区停车 公建配套 交通组织 场地竖向 样 板 区建筑高度小区景观综合管线本钱控制研讨-22-思索：战略层面的开发时序和财务本钱亲密相关！规划设计也对其影响！置信本人，他也可以当。本钱控制 研讨 - 规划阶段-23-1、开发时序 首期资金 - 投入和本钱 首期速度 - 规模和高度 开工规模 - 规模和标段土方挖填 - 挖

6、填结合 首期到位 - 管线设备 交付时序 - 交叉投入 分期规划 - 规划层次本钱控制研讨 - 规划阶段-24-1、开发时序 首期资金 - 投入和本钱 首期速度 - 规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价钱最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短 1期小高层区，周期短 1期规模较小，出笼统本钱控制研讨 - 规划阶段1期 B区小高层+别墅2期 C区高层+别墅3期 A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序 开工规模 - 招标约 10万 标段约5-6万 标段明晰，防止交叉 土方挖填 - 挖填结合 B1地块小高层规模 9.7万 B2地块的别墅规模 4.7万 与招标、施工标段规模匹配

7、理想的土方平衡 小高层地块挖土 抬高别墅区场地本钱控制研讨 - 规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别 墅-26-1、开发时序 首期到位 - 设备，管网、用房、智能化等分期、提早投入 交付时序 - 防止反复、交叉投入本钱控制研讨 - 规划阶段物业用房、机房消防、电信、智能化首先满足一期交付管网分期、一致-27-2、小区停车 事业部和常州工程地库比例机动车停车位缺乏，非机动车停车位闲置。本钱控制研讨 - 规划阶段-28-2、小区停车机动车地下车库面积 ：地上建筑面积 约 20-25%高度注重！深化研讨！严厉控制！本钱控制研讨 - 规划阶段-29-2、小区停车机动车 有

8、效的场地 ：减少边角场地 地上or地下 ：10%的比例 未来的需求 ：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求 公建的停车 ：没有地下配比，尽量地面处理本钱控制研讨 - 规划阶段-30-2、小区停车非机动车非机动车 停车配比：2.0 辆 / 户非机动车 地下停车：不 便 利非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！国家政策和现实生活：滞后、时机本钱控制研讨 - 规划阶段-31-2、小区停车非机动车 理想位置 ：地面架空层、停车棚、就近、地下集中管理 多余目的 ：地面非机动车位变机动车位 多余空间 ：赠送贮藏间、物业运用以客户为导向，合理分配资源。本钱控制研讨 - 规划阶段-32-3、公 建 配 套

9、物业管理的不称心能否与开发的技术管理问题？本钱控制研讨 - 规划阶段-33-3、公 建 配 套 思索：小区变设置数量能否到达极限？物管用房如何设置最合理？与后期物管本钱能否关联？物业管理也和规划设计亲密相关！本钱控制研讨 - 规划阶段-34-3、公 建 配 套 配套商业 ：比例和位置 物管用房 ：位置和规模 物管本钱 ：规划和运营 居 委 会 ：位置和规模 小 区 变 ：位置、数量 组团大堂 ：方式和规模 本钱控制研讨 - 规划阶段-35-3、公 建 配 套组团大堂 ：方式和规模本钱控制研讨 - 规划阶段常州工程一期B区组团大堂常州工程三期A区组团大堂-36-4、交 通 组 织小区交通系统也关

10、乎本钱！本钱控制研讨 - 规划阶段-37-4、交 通 组 织 出 入 口 ：数量和物业 消防车道 ：长度和本钱小区主入口：人班小区次入口：人班保安：工资吃住管理本钱年万本钱控制研讨 - 规划阶段-38-5、场 地 竖 向 思索：土方量控制如何做到最优化？ 土方开挖+外运的单价普通在25-50元/m3土石平衡：计算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8万/米 条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户 结果：每抬高1.0米，建筑一方节省73.5元/ 方法：抬高场地、土方平衡基坑支护：根底方式：场地排水：物业赞扬集中在地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水场地持力层 场地抬高 地

11、下室计容本钱控制研讨 - 规划阶段-39-6、样 板 区 思 考：售楼处规模、样板区规模占工程规模比例 ？ 售楼处：投入本钱=6000+4000 元/ 维护本钱= 8-10 人 样板区：景观本钱 = 800-1000 元/ 维护人员= 4- 6 人 样板区：维护本钱= 4.0-5.0万 元/人、年小区规模1010-2020-4040备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万样板区0.500.600.751.0成 本2000240027503500单位：万元有限资金投入适当的规模。售楼处1200减少100装修本钱提高900元/；减少200装修本钱提

12、高2000元/本钱控制研讨 - 规划阶段-40-7、建 筑 高 度 思索：住宅经济高度、层数是少？9层、11层、18层、80米7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78得 房 率82.080.078.0%得 户 率105110251000户建设周期假设10万，每户运用面积78，不同层数，得到户数不同本钱控制研讨 - 规划阶段-41-8、小 区 景 观 软硬比例 ：绿地3：7 到 龙湖1：9？ 水景面积 ：档次与面积的关系 苗木种类 ：9、综 合 管 线 分期和整体本钱控制研讨 - 规划阶段-42-前至开发时序后至物业管理均与规划设计亲密有关均与

13、本钱控制亲密联络本钱控制 研讨 - 规划阶段三、建筑设计阶段本钱控制本钱控制研讨-44-建筑风格户型平面构造优化得 房 率建筑高度设备用房体形系数开窗比例架 空 层顶部构架地下车库贮藏空间赠送空间立面资料建筑部品标 准 化三、建筑设计 阶段本钱控制 -45-1、建筑风格客户体验成本难易度备注现 代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英 式-风格法 式-风格本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -46-2、建筑户型综合影响：构造优化 、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数 本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -47-本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 常州A区户型平面图万科7个本钱目的所带来的

14、经济效益 7 项目的发扬经济效益后，一方本钱减少145-260元/M2 按开发量 500万计，那么本钱降低额约为10亿元！-48-3、构造优化 选型比选 ：框架、框剪、剪力墙 平面规整 ：程度向、垂直向 装饰构件 ：构造构件、装饰构件本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 常州A区、#楼14万的户型平面图-49-4、得 房 率 交 通 核 ：影响得房率 得 房 率 ：多层 85%、小高层 82%、大高层 78-80% 赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。 档次、售价和赠送比例 ?本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 常州A区户型平面图-50-6、设备用房 设备用房 ：辐射范围、位置 管线长度

15、：铺设长度、 分期实施 ：满足一期、结合整体 用房功能 ：水 泵 房、配 电 房、煤气调压站 消控中心、电信机房本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 常州A区 设备用房规划表示-51-7、体形系数 - 体形与效果平衡 构造本钱 ：构造用量 能耗计算 ：保温厚度、门窗方式 外外表积 ：装饰面积、保温面积本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 常州A区和镇江户型平面图分析-52-建筑设计阶段本钱控制建筑层数控制：建筑层数会影响构造体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量防止为难的层数。7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要留意“顶层入户离地小于16米11层、18层底部架空高度

16、应小于4.5m-53-建筑设计阶段本钱控制建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品本身的定位，选择适宜的层高。层高每添加0.1m造价添加该层造价的3-5% ，剪刀楼梯当层高大于3150时，要添加休憩平台，添加公摊面积。-54-8、开窗比例 降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗 保温性能 ：提高窗保温性能，本钱提高很大 窗墙本钱 ：窗/墙=330-550 /150 元/平方米 外 遮 阳 ：随窗面积添加 330 元/平方米 护窗栏杆 ：有无护窗栏杆 100 元/米本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 窗地比例列表-55-9、架 空 层 控制比例 ：适度采用、测算比例 空间通透 ：结合上部构造，不宜

17、构造转换 结合档次 ：比例结合定位 控制高度 ：就是控制本钱 底部4m左右高架空层，一方面积含钢量提高约2kg本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -56-10、顶部构架 控制比例 ：适度采用、测算比例 建筑效果 ：效果平衡本钱 结合档次 ：比例结合定位 控制高度 ：高度带来本钱 顶部3m左右高架空层，一方面积含钢量提高约2kg本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -57-11、地下车库机动车 停车的效率 ：35到28平方米/辆的奉献 单层or双层 ：有条件下，地库比较 地库的埋深 ：坡道长度，抗拔桩 柱网or层高 ：5.4 、7.8 、8.1m 柱网 3.6、 3.7、4.2m 层高 采光or照明 ：物

18、业本钱 设 备 用房 ：位置、效率 消 防 车道 ：荷载、柱位本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -58-11、地下车库非机动车 停车效率 ：2.5到2.0平方米/辆的区别 车库位置 ：地下一 or 地下二、坡道 机械停车 ：非机动车的机械停车 车库采光 ：运用本钱、温馨度本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -59-12、贮藏空间 控制比例 ：适度采用、测算比例 后期变卦 ：部分可不砌筑 本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 -60-13、赠送空间 平 衡 点 ：售价大于造价 控制比例 ：适度采用、可售比例 结合档次 ：比例结合定位本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 送到什么程度为止！-61-14、立面资料 头

19、 部 ：平 顶、小坡顶、大坡顶 墙 身 ：涂 料、劈开砖、干挂石材 基 座 ：多彩石、文化石、干挂石材 门 头 ：劈开砖、干挂石材本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 比较常州B、C、A区别墅立面14、立面资料- 常州A区别墅立面调整本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 比较常州B、C、A区别墅立面123561784 1、屋檐及腰线线脚优化 5、信报箱及可视对讲位置 2、窗套优化，横向分割取消 6、分户墙降低，改用绿篱分隔 3、入户门头强化处置 7、顶层宝瓶取消，改为门头上方 4、一层除门头石材改多彩石 8、屋面水泥瓦改油毡瓦-62-63-15、建筑部品 - 对标电 梯 ：进 户 门 ：门 窗 ：单 元 门 ：外 遮 阳 ：太 阳 能 ：雨 棚 ：栏 杆 ：装饰线条 ：防火木门 ：本钱控制研讨 - 建筑设计阶段 四、施工图设计阶段本钱控制本钱控制研讨-65-四、施工图 设计阶段本钱控制构造优化管 井隔 墙节能计算构造做法精 装 修设 备设计变卦标 准 化本钱控制研讨 - 施工图阶段-66-施工图设计阶段本钱控制建筑设备管井的设置：尽量减少管线入户的长度，管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修-67-施工图设计阶段本钱控制毛坯交付用房内部墙体优化：毛坯交付的住宅对部分后期住户有能够改动的隔墙在土建工程中可以