正华文苑房地产项目风险管理研究报告报告

1、-PAGE . z.2013届：F293.2 单位代码 ：10452毕业论文（设计）正华文苑房地产项目风险管理研究姓 名 茜 学 号 200904170120 年 级 2009级 专 业房地产经营管理 系（院）建筑学院 指导教师 文军 2015年 3月 26日-. z.摘 要本文从国际及国对房地产开发项目风险管理的研究现状入手，结合房地产项目风险管理相关理论；随后结合省聊城市了正华文苑房地产开发项目的环境分析、聊城市房地产市场供求分析以及正华文苑房地产项目的定位及其优势劣势分析；然后借助盈亏平衡分析、敏感性分析及模糊数学理论与层次分析法相结合的综合分析方法，对正华文苑房地产项目识别出的风险因素

2、进行定量分析；最后依据东丽湖房地产开发项目风险分析的结果，提出了可供该项目选择的风险控制策略和方法，旨在为我国房地产项目风险管理实际过程提供借鉴和指导，以推动我国房地产行业长期稳定的健康发展。关键词：房地产；房地产项目；风险管理；控制ABSTRACTThis article from the international and domestic status of the study of real estate development project risk management, bining with the real estate project risk management re

3、lated theory; Then bined with the shandong liaocheng c- beautiful environment of the real estate development project, liaocheng city real estate market supply and demand analysis and c- beautiful real estate projects positioning and its advantage disadvantage analysis; Then with the help of break-ev

4、en analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematics theory and hierarchical analysis method of prehensive analysis method, the c- beautiful to identify risk factors for quantitative analysis of real estate project; Finally on the basis of toray lake real estate development project risk analysis,

5、 put forward for the project to choose the risk control strategies and methods, aiming at actual project risk management of real estate in our country.Key words: Real estate; real estate project; risk management; control-. z.目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc354932688摘要 PAGEREF _Toc354932688 h IHY

6、PERLINK l _Toc354932689ABSTRACT PAGEREF _Toc354932689 h IIHYPERLINK l _Toc354932690引言 PAGEREF _Toc354932690 h 1HYPERLINK l _Toc3549326911 城市土地集约利用的基本理论 PAGEREF _Toc354932691 h 1HYPERLINK l _Toc3549326921.1 城市土地集约利用的概念和涵 PAGEREF _Toc354932692 h 1HYPERLINK l _Toc3549326931.2 城市土地集约利用研究的理论基础 PAGEREF _T

7、oc354932693 h 2HYPERLINK l _Toc3549326942 市城市土地利用概况 PAGEREF _Toc354932694 h 2HYPERLINK l _Toc3549326952.1 市地理概况 PAGEREF _Toc354932695 h 2HYPERLINK l _Toc3549326962.2 市城市土地资源利用现状 PAGEREF _Toc354932696 h 2HYPERLINK l _Toc3549326973 市城市用地特点及存在问题 PAGEREF _Toc354932697 h 2HYPERLINK l _Toc3549326983.1 市城市

8、用地特点 PAGEREF _Toc354932698 h 2HYPERLINK l _Toc3549326993.2 市城市用地存在的问题 PAGEREF _Toc354932699 h 3HYPERLINK l _Toc3549327004 制约市城市土地集约利用的原因 PAGEREF _Toc354932700 h4HYPERLINK l _Toc3549327014.1 地租地价与土地集约利用 PAGEREF _Toc354932701 h 4HYPERLINK l _Toc3549327024.2 管理制度与土地集约利用 PAGEREF _Toc354932702 h 4HYPERLI

9、NK l _Toc3549327035 市城市土地集约利用措施 PAGEREF _Toc354932703 h 4HYPERLINK l _Toc3549327045.1 树立节约用地的观念 PAGEREF _Toc354932704 h 4HYPERLINK l _Toc3549327055.2 严格按规划搞好城市用地管理 PAGEREF _Toc354932705 h 5HYPERLINK l _Toc3549327065.3 开展城市存量土地挖潜工作 PAGEREF _Toc354932706 h 5HYPERLINK l _Toc3549327075.4 建立和完善城市建设用地综合开发

10、机制 PAGEREF _Toc354932707 h 5HYPERLINK l _Toc3549327085.5 深化土地使用制度改革，培育规的土地市场 PAGEREF _Toc354932708 h 5HYPERLINK l _Toc3549327095.6 改革政府绩效评估制度，建立土地供给监督与约束机制 PAGEREF _Toc354932709 h 6HYPERLINK l _Toc354932710结论 PAGEREF _Toc354932710 h 6HYPERLINK l _Toc354932711参考文献 PAGEREF _Toc354932711 h 7HYPERLINK l

11、 _Toc354932712致 PAGEREF _Toc354932712 h 8-. z.引言随着我国经济社会发展和人民群众生活水平的提高，特别是 1999 年全国全面推进住房制度改革、取消住房实物分配以来，人们对住宅和房地产的需求迅猛增长，极促进了房地产行业的发展，有力地推动了群众居住水平的提高，房地产业逐渐成为我国国民经济的基础性、先导性产业，成为促进我国国民经济发展的重要推动力量。在目前社会上出现的所有投资项目中，房地产行业扮演着非常重要的角色。作为全世界固定资产的重要组成部分之一，它的发展优劣将直接影响世界资产是否稳定，国民经济发展是否正常。房地产行业作为国民经济的基础组成，它的投资

12、失误不仅影响的是它本身，还不可避免的将这种风险扩展到其他行业，比如说是建筑、施工、金融、能源、运输等。这种连带反应可能发生的可能性使我们不得不投入到对房地产投资方面的研究中去。为了保证国民经济的健康快速发展，我们必须有效降低房地产开发和投资项目的风险，这也必然会对整个宏观经济的发展速度和质量带来正向的影响。1 项目风险管理的理论基础2.1 项目及项目风险2.1.1 项目与风险在人类历史与社会经济不断发展的过程中，项目表示为了取得特有的产品或创造特定服务所努力进行的一次性任务，这个任务是一个唯一的事件，抑或是在特定的预算或规定的时期所期望取得或达成的预期目标，也可以说项目是一个系统的、动态的过程

13、。到目前为止学术界还没有对风险进行统一的界定，对其主要存在以下观点：其一，认为风险即为从事*一项或多项特定活动时存在由不确定因素致使的自然破坏或经济损失的可能性；其二，将风险定义成具有不确定性且不愿意发生的客观事件体现；其三，从统计学的角度理解，把风险定义成为*种事件所产生破坏的机率；其四，认为风险即遇到损失或是破坏的危险或是机会。2.1.2 项目风险项目风险即为项目在其寿命周期发生的导致经济损失的可能性，是各种相关因素导致的项目可能发生的损失，或发生损失的可能性。而项目的风险分析就是对项目风险可能性的分析，即分析在项目实施的时间和空间存在的导致经济损失的因素发生可能性及其变化程度。项目风险主

14、要包含了风险规律性、风险全面性、风险持续性、风险多样性等特点，其中风险规律性是由于同类项目具有相同或相近的规律，风险的发生及其影响也具有一定的规律；风险全面性是由于项目具有整体性和程序性特性，各个环节相互联系、相互制约，项目风险一旦发生，就会对整个项目的进展情况造成全面影响；风险持续性是由于项目侧重于过程，项目的实施必然经历一个或长或短的时期，在项目实施的整个过程中都将面临或相对稳定、或随过程变化的风险，风险将持续地存在于项目的整个生命周期；风险多样性是由于一个项目中可能发生的风险有很多种，各种风险因素之间也存在着复杂的在联系。所以说在充分认识和把握风险规律的基础上，风险可以进行预测和防。2.

15、2 项目风险管理的要点2.2.1 项目风险识别风险识别就是辨别项目在实施过程存在哪些风险，各风险因素产生的原因是什么，哪些风险因素是主要的，以及各风险变量是否相关等，还要分析风险可能引发的后果或可能对项目造成的损失情况。风险识别的方法有很多种，既可以用结构化和非结构化来划分，也可以用经验性或系统性来划分。通用的方法主要有环境分析法、系统分解法、流程图法、财务报表分析法、风险识别问询法等五种。2.2.2 项目风险控制风险对策实施控制包括实施风险管理方案以便在项目过程中对风险事件做出回应，当变故发生时，需要重复进行风险识别，风险量化以及风险对策研究一整套基本措施。 1、风险对策控制方案风险对策控制

16、方案包含了实际风险事件和附加风险识别。其中实际风险事件是指有些已识别了的风险事件会发生，有些则不会。发生了的风险事件是实际风险事件或说是风险的起源，而项目管理人员应总结已发生的风险事件以便进行进一步的对策研究；附加风险识别是指当项目进程受到评价和总结时，事先未被识别的潜在风险事件或风险的起源将会浮出水面。2、风险对策实施控制的工具和方法 首先，对消极的风险事件而言，工作区是一种不列入方案的对策。所谓不列入方案是指在感觉上它并未定义在风险事件发生前。其次，附加风险策略研究。如果风险事件未被预料到，或后果远大于预料，则计划的风险策略将会不充分，这时就有必要再次重复进行风险对策研究甚至风险管理程序。

17、再次，风险对策实施控制方法一方面是校正行为，即校正行为首先包括实施已计划的风险对策（比如实施预防性计划或工作区计划），另一方面是实时调整风险管理计划，一个预料之中的风险事件发生或没发生，对实际风险事件后果的评估，对风险系数和风险机率的评估，以及风险管理方案的其它方面，都应进行实时的更新调整。2.3 房地产开发项目风险管理的要点房地产开发项目风险管理是在房地产开发过程中对项目有可能遇到的主要风险因素进行识别与分析，采用合理经济的手段对风险因素加以防和处理，通过最小资金投入为项目提供最大安全保障的一种管理活动。从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定

18、性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。近些年，许多专家和实际工作者从不同角度对房地产开发项目风险因素进行了分类分析，形成了不同的风险分类方法。房地产开发项目风险的主要容包括房地产项目风险因素、房地产项目风险事件和建设项目风险损失三个方面：1、房地产项目风险因素房地产项目风险因素是指能够引起或增加房地产项目风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件。风险因素包括无形风险因素及有形。2、房地产项目风险事件房地产项

19、目风险事件是指直接导致房地产项目损失发生的非计划的、非预期的、非故意的偶然事件，它使得风险的可能变成了现实并导致损失的后果。3、房地产项目风险损失房地产项目风险损失是指由于房地产项目风险事件的发生而导致投资商投入资本的减少，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。风险损失包括直接损失和间接损失。3 正华文苑项目市场环境分析与项目定位3.1 公司与项目概况3.3.1 公司概况聊城正华置业位于省聊城市，其是以房地产开发建设、策划、营销以及房地产方面培训与教育、房地产项目投资、管理顾问、销售代理等相关业务为主的大型综合企业。聊城正华置业成立于2010年2月，注册资金达一千万元，该公司创办以来，都秉承

20、着高效、专业、规、诚信”的宗旨，并且长期以来都全心全意为顾客提供专业化、科学化的营销服务，同时也形成了包含营销代理、广告服务、营销策划、项目定位、投资分析、市场调研等相关房地产营销服务的高价值链的经营体系。3.3.2 项目概况2011年，聊城正华置业在省聊城市开发了小型房地产项目正华文苑项目，其位于聊城市高唐县人和路南、东兴路西，整个项目是两栋十七层的框架剪力墙结构的小高层，占地面积为13亩，总建筑面积为32300平方米，合同造价达到7550万元人民币，在对正华文苑项目开发的过程中，聊城正华置业都有效贯穿了全过程风险管理的理念，并取得了一定的成果。3.2 正华文苑项目环境分析3.2.1项目宏观

21、环境分析正华文苑项目的宏观环境是一个围很大的系统，这主要是由于特定地区或者城市所特有的人文条件与自然环境均会对房地产项目造成不同方面与不同程度的影响。就正华文苑项目的开发过程来讲，这方面的条件是项目外在的，即无法通过开发者主观臆断和努力完成改变，这便是宏观环境。通常来讲，宏观环境包含了社会因素、基础设施、自然地理、宏观经济环境、法律环境和政治环境这六方面的影响因素。1、社会环境社会环境是房地产开发项目所在地社会秩序、社会信誉和社会服务等条件的总和。聊城市是我国社会管理秩序最好的城市之一，社会管理体系健全，服务体系完善，全社会综合服务效率及服务水平较高，有利于房地产开发项目的持续投资。2、基础设

22、施环境基础设施环境是项目所在区域能够为房地产开发项目所提供的给水排水、能源供应、交通等外围条件。聊城市的基础设施环境水平居于全国前列。交通网络发达，高速公路网络发达，通达全国东部各主要城市，市域道路体系发达，城市交通便捷，现在正在加快城市轨道交通体系建设。城市电力管网、燃气、排水、供水基本实现全覆盖，能够为每个开发项目提供及时的配套服务。3、自然地理环境自然地理环境是指房地产开发项目所在地自然地理条件的总和。自然地理环境具有相对不变和长久稳定的特点，优越的自然地理环境能够有效降低开发项目的风险，而在自然地区环境较差的地区进行项目开发，不仅要增加投入，而且风险相对较高。由于各个城市和地区自然地理

23、环境各具特色、差异很大，开发项目的规划、设计、施工行为等都需要首先适应不同地区的不同自然地理条件。自然地理条件优越，地势以平原为主，项目基本不会遇到滑坡等地质灾害影响，自然地理环境比较适合进行项目开发建设，一般不会对明显增加项目的风险，但项目设计和施工应充分考虑地质条件相对较松软、气候四季分明的特点，注意北方居民居住习惯，相应地做好建筑结构设计和保温节能设计，冬季施工难度较大、成本较高。4、宏观经济环境宏观经济环境是一个城市或地区的总体经济环境因素的总和。宏观统计数据通常能够代表这个城市或地区总体经济发展情况。2010 年，生产总值（GDP）45429.2亿元，同比增长 10.9%，是全国增长

24、最快的城市和地区之一；财政总收入为3455.71亿元，同比增长25.69%；其中地方财政收入2668.81亿元，同比增长22.4%；城镇居民人均可支配收入为22732元，同比增长14.3%；全年房地产开发总投资额达4108.1亿元，同比增长26.4%，商品房总销售面积达9579.6万平方米，增长了3.1%。从总体上看，是我国经济发展较快、发展水平较高的城市，为房地产开发项目提供了一个好的经济环境。3.2.2项目微观环境分析微观环境是与项目坐落区域的自然和社会条件相关的各项外在因素的总和。与宏观投资环境相比，微观投资环境与开发项目的关系更为直接。1、基础设施环境聊城市正华文苑规划区，市政配套设施

25、建设将较为齐全。沿周边市政道路均铺设有污排管线、雨排、配水管道、供水，以及燃气管线、通讯、电力，供热方式主要采用区域集中供热，市政配套设施齐全，不仅能够满足项目开发期间的施工条件，并且有能力为建成后的项目提供所需的各项配套服务，保证居民正常生活需要。2、地质条件正华文苑项目所在地区地势低平，排水顺畅，地下水补给来源较多，地下水位一般较高，平均1.2米。根据场地周围已有地质资料，结合场地条件综合分析判定，地质条件能够满足一般建筑对承载力的指标要求，地表水及地下水对混凝土结构及混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性。3、自然环境正华文苑地区位于东经115度，北纬37度，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。地块围

26、拥有稀缺的湿地资源，水质优良，具备得天独厚的自然生态环境，自然条件非常宜居。4、规划条件根据聊城市总体规划，规划远期用地总面积38.07平方公里，其中建设用地约11.2平方公里。正华文苑项目用地规划为住宅、商服用地，在此围建设住宅及商业设施等项目符合聊城市总体规划和区域性详细规划。3.2.3项目市场供求分析就房地产开发项目而言，决定投资收益的主要因素只能是市场。市场供求状况决定着项目收益能否实现及收益率高低。聊城市未来五年，房地产发展仍将处于一个发展较快的时期，商品房市场供求比十一五”时期仍将显著增长。1、市场需求分析按照聊城市房地产发展十二五”规划所做的分析，住有所居”仍然是十二五”时期聊城

27、市经济社会发展的核心任务之一。就住宅来看，需求有四个重要增长点：一是拆迁安置需求增长势头强劲。随着城市基础设施建设进一步提速，外环线以城中村改造加快实施，以及示镇建设由试点到全面展开，预测十二五”时期聊城市拆迁安置刚性需求总量在1750万平方米左右。二是外来人口住房需求快速增长。据相关预测，十二五”时期聊城市常住人口将增加128万人，其中，外来常住人口将增加105万人，预测可形成住房需求1185万平方米。三是改善型需求持续释放。十二五”时期，聊城市人均GDP将从一万美元向更高水平发展，在经济持续增长、群众收入不断提高的背景下，预计十二五”时期改善型住房需求总量将达到1294万平方米。四是本市居

28、民结婚购房需求保持稳定，预测需求量在710万平方米左右。加上其他需求，预计十二五”时期该市住宅需求总量在7000万平方米左右。2、市场供给分析根据聊城市房地产业发展十二五”规划提供的数据，今后五年仍然是房地产开发力度进一步加大的时期，五年计划开发建设房地产11000万平方米，比十一五”时期增长35%。其中建设保障性住房2200万平方米；建设小城镇农民安置用房1350万平方米；建设商品住宅4000万平方米；建设商业地产项目2400万平方米。3.3 正华文苑项目定位及优劣分析3.3.1 项目定位1、市场定位（1）住宅目标客户定位正华文苑项目住宅产品的目标消费群包括传统客户群和中坚客户群两类。其一，

29、传统客户群。通过对聊城市本项目的竞争项目振光家园项目、东新城邦项目、阳谷水润项目、丽景花园二期项目等的客户进行调研得到的结果，以往的高档住宅区的购房群体主要集中在城市先富阶层”，以经商人士和企业管理者为主，具体包括：国有大中型企业管理者、政府官员和私营企业主。其二，中坚客户群。随着聊城市城市功能转变以及城市地位的提高，聊城市将建设为我国北方的经济中心，第三产业得到了良好的发展空间，并随着时间的推移成为本城市的主要经济支柱，相应的从事第三产业服务行业的人群队伍将日渐庞大，开始出现中坚”购房群体，中坚阶层主要包括：公务员、高校教授、科研人员、高级技术人员、白领阶层、企业管理者等。（2）商业目标客户

30、定位正华文苑区域风景优美，未来交通便利，与聊城市区及周边区域联系紧密，因此大量的认可本区域发展的聊城市区及其周边区域以及外地的客户，将成为正华文苑项目商业设施的主要目标客户。项目的商业设施主要为以下两部分客户服务：一方面是针对项目及周边居民的日常商业消费需求。根据规划，正华文苑地区建设用地约32平方公里，人口规模为15万人。根据聊城市目前人均商业面积（0.9平方米/人）计算，未来若干年，这些人口将产生20万平方米的商业需求。另一方面，针对短距离客户的休闲旅游消费需求，项目应寻求发展具有休闲、度假性质的主题性商业设施。2、产品价格定位正华文苑项目的住宅价格的确定主要参考以下两个因素：一是聊城市平

31、均住宅价格水平。2011年，聊城市住宅平均价格4437元/平方米，比去年同期增长12.6%；其中，市商品住宅成交均价为6380元/平方米，高档住宅市场的平均售价为 1430元/平方米。按照目前聊城市住宅市场的价格及涨幅情况，预计未来普通住宅的售价年增长率将保持在8%左右，高档住宅的售价年增长率保持在12%左右。二是周边项目价格水平。项目定价时需要调查和借鉴周边同类型项目的价格水平。本项目地块周边在住宅楼项目价格水平详见表3.1。表3.1 正华文苑项目周边在售住宅项目售价表物业名称房屋类型与销售均价（元/平方米）洋房小高层高层阳谷水润无57106080东新城邦450053005880丽景花园二期

32、526060006450基于以上各方面考虑，预计未来项目商品房售价为6500元/平方米。另外，目前区域的商业氛围不浓，需要比较长的市场培育期，但是随着正华文苑板块的成熟以及周边区域的开发开放将会带动本区域商业的发展。从目前市场情况来看，正华文苑项目在开发前期需要用低于市场平均价格的优惠价格来吸引商业的投资者，加快商业用房的销售。3.3.2 项目优势分析首先，区域整体环境资源优势较为突出，自然环境也很宜人。其次，项目的用地规模大，其在住宅楼的基础上还可以建立起俱乐部、酒店等多元素产业，形成多板块经营，并且能够通过其努力，为项目提供条件比较优越的小区，以便形成产业互动，发挥出整体势能。再次，该项目

33、当前的建设地点不涉及地上物的拆迁工作，现状为平整后的工程建设用地，地形规整，各项开发条件比较理想。3.3.3 项目劣势分析正华文苑项目当前用地周边的交通通达性不强，只有两条公交线路能够到达，未来交通路网规划实现需要一个较长时期，随着时间的推移，由于可能发生规划调整、投资不落实等问题，路网规划实施面临一定的不确定性。正华文苑项目周边配套性服务项目处在规划或建设阶段，项目自身的服务项目建成需要一个阶段，目前项目几乎没有可以依托区域生活及产业配套，近一阶段项目缺少生活气息，这两个方面可谓是该项目目前的劣势所在。4 正华文苑项目的风险识别4.1项目开发阶段的风险识别正华文苑项目在前期阶段存在着投资风险

34、和筹资风险。一方面，是投资风险，正华文苑项目在设计方面引进了许多先进的技术，包括框支梁、飞模工艺等，这都会使该项目投资巨大，有可能超过预算值。另一方面，是筹资风险，这主要是因为开发地块大，开发商面临筹资困境，不得不向商业银行贷款，将会面临增加利息的风险。综上所述，正华文苑项目在前期阶段主要是筹资风险。4.2项目建设阶段的风险识别正华文苑项目在项目建设阶段的风险主要是在建设过程中措施不当、管理不善引起的决策目标风险，这主要包括了工期风险与成本风险。一方面，正华文苑项目工期风险是指工程项目不能按计划目标实现的可能性，工期越长，各种经济环境条件发生变化的可能性越大，各种费用和房屋售价就难以确定，风险

35、就越大。这些影响因素主要包括：其一，开发商自身引发的工期拖延，即开发商临时增加工程量、未按时向承包商提供图纸，拖欠承包商工程款；其二，承包商引起的工期拖延：由于承包商管理水平差，改变原进度计划，由于勘察不准确导致的未能预料的技术障碍，施工中采用不成熟工艺导致返工加固。设备供应、机具、构配件、材料等环节跟不上，时间、数量、规格、品种不能满足工程的需要。其三，预料之外的变故，即一些意料之外或人力不可抗拒的因素也有可能引起项目的变更，如地下不明物、社会干扰的处理。4.3项目租售阶段的风险识别假设正华文苑项目的销售收入目标如果不能实现，则主要是由以下风险导致的。其一，从销售时机风险方面，正华文苑项目采

36、用预售方式，即是售楼花”，而在当前国家加紧对于房地产市场的宏观调控后，房地产市场相对低迷，采取预售的方式可以活跃房地产市场，有利于资金的回笼。另一方面，虽然国一线城市的房价一降再降，但省的房价却一直未受影响。因此，采用预售方式风险较少。其二，销售价格方面，重要的是销售价格的定位，准确合理的销售价格能够较快地为购买者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。综上所述，正华文苑项目租售阶段的风险主要源于销售价格确定风险。6 正华文苑项目的风险控制6.1 正华文苑项目的风险控制原则制定风险控制对策的原则包括以下几个方面：6.1.1 可行性原则根据已识别的风险影响因素，风险控制对策首先具有针对的、可操作性

37、，能够通过对策落实保证项目风险得到有效控制。6.1.2 经济性原则风险控制对策要注意控制成本，力求通过较小的成本投入，保证项目实现预期收益。6.1.3 动态性原则项目开发建设分为前期阶段、施工阶段、销售阶段和使用阶段。风险控制过程中应当根据外部环境因素和部制约因素的变化情况，及时采取应对措施。动态管理原则要贯穿于项目实施全过程。6.1.4 全面性原则要有效控制、全面降低甚至消除风险因素的影响，必须动员各方力量，科学分配风险防责任，建立全方位风险管理体系，将风险防控责任落到项目实施的各个环节、各个阶段。6.2 正华文苑项目的风险控制对策6.2.1正华文苑项目的风险控制方法选择为了实施有效的项目风

38、险管理，在上述原则的基础上，开发企业应当采用必要的风险控制方法，具体的控制方法包括风险回避、风险转移、风险保留和损失控制等。1、风险回避这种风险管理方法是指当确定开发项目存在较大的风险时，主动放弃该项目的开发。风险回避通常有两种方式：一是完全拒绝承担风险;二是放弃以前所承担的风险。开发企业可以在项目规划阶段采取这种回避风险的策略，虽然可以避免风险造成的经济损失，但同时也会失去开发收益，影响企业经营目标的实现。所以，风险回避是一种比较消极的风险应对策略，项目开发企业不应经常采用。2、风险转移风险转移可以采取保险转移和非保险转移方式。由于保险转移存在着许多优点，所以通过保险来转移风险是最常见的风险

39、转移方式。3、风险保留该方法主要用于项目的非主要风险，开发企业将可能遇到的风险由企业自己承担。例如，项目存在的利率风险，企业可以预提风险基金以弥补风险损失；小额损失纳入生产经营成本，损失发生时用企业的收益补偿等。4、损失控制房地产开发企业可以通过落实风险防控计划尽可能地控制并减少风险引起的损失。例如，尽可能在项目开发前精确地测算开发面积，避免开发面积差异带来的风险；采取固定利率贷款来规避利率上升而产生的风险；与承包商签订固定预算合同来减轻因建筑费用增加而带来的风险；通过延期罚款方式来降低工期延长所带来的风险；采取预租预售的营销策略来缓解商品房售价、租金的不确定性以及房屋完工后可能出现租售困难等

40、引起的风险；对目标客户进行细分，减少营销风险。6.2.2正华文苑项目的风险控制实施1、建立项目风险控制体系从总体上看，多数开发企业缺少对于项目风险的部控制体系，企业的普遍作法是企业前期部或策划部负责企业前期方案，在方案中一般会涉及项目风险的容。但部分知名开发企业借鉴金融机构、保险机构等企业的作法，在企业部设立了风险分支机构，专门研究区域或大型项目的风险问题。正华文苑项目开发单位虽然重视项目风险研究，但在风险控制机制和机构设立上仍是传统作法，没有明确的风险防工作体系，仍是由项目策划部兼职开展风险研究工作。参考优秀公司的成功经验，建议在公司部成立风险管理机构，建立全员参与的风险防控工作体系。由公司

41、总经理牵头，组织项目策划部、前期部、工程部、销售部成立风险管理小组。风险小组定期组织各相关部门负责人进行风险分析，研究提出风险控制措施，在风险管理小组确定控制措施后，在企业部负责组织风险防控措施的落实。在部门设置上，明确由项目策划部设专门分支机构，负责风险识别和控制工作，同时作为风险管理小组的常设工作机构，直接对总经理负责。2、加强全方位风险控制正华文苑项目投资量大、实施周期长，风险因素多。从风险因素分布上看，项目风险因素涉及项目部和外部各方面，而且外部因素对于项目风险的影响程度高于普通项目；从时间因素上看，风险涉及项目实施的全过程。从公司目前情况看，对于项目前期阶段所可能遇到的风险，在项目前

42、期策划方案中进行了比较多的分析研究，对于项目实施过程中期和工程实施后期可能遇到的风险，因策划团队人员和能力局限，目前分析相对较少。因此，从项目管理小组成立开始，就应把加强项目全方位风险控制作为工作的核心容。要通过公司的风险小组，在项目管理团队建立全方位风险防控机制，对各种主要风险因素逐项分析，实行全过程控制。在当前阶段，要组织专门力量对于项目实施过程中期和实施后期的风险因素进行提前分析，增强风险防工作的超前性。3、制定风险防预案由于企业部风险防工作体制制约，目前正华文苑项目策划方案中没有风险防预案的容，对于下一步项目可能遇到的风险，企业没有专门进行分析，更缺少应对措施安排。虽然项目陆续进入施工

43、阶段，但项目外部风险依然存在，项目实施中期和后期还可能遇到新的重大风险因素，一旦这些风险因素实际发生，将对项目的正常运作产生重大影响，并可能导致项目无法实际预期目标。企业成立风险管理小组后，最重要的任务就是组织各相关部门制定风险防预案。根据项目风险识别结果和风险因素严重程度不同，事先制定危机发生时公司的应对措施，以化解风险或减小风险发生后给项目带来的损失。风险预案经风险小组共同研究后，下发公司各管理部门负责人，一旦风险发生，各部门按照预案立即采取应对措施。4、强化项目风险管理水平，增强风险防控能力风险控制能力是衡量一个企业管理水平的高低的重要因素。风险控制能力影响着企业对于风险因素的分析能力、

44、风险预案制定水平、风险防措施落实能力等。强化企业部风险管理，提高风险管理水平，不仅能够有效地抵御风险，还能最大限度减小风险造成的损失。建立风险管理小组，仅是风险管理的组织保障。企业要围绕项目风险管理，在项目部建立风险管理目标责任制，保证风险防措施全部得到落实。公司要围绕正华文苑项目的实施阶段，在项目前期、项目开发建设、项目销售、后续管理等主要关键环节建立风险责任制，明确前期部、工程部、销售部、售后服务部等各部门负责人作为风险防责任人，在各主要工作部和主要工作环节设立风险控制员，分别负责巡查和分析前期阶段、建设过程、配套过程、销售过程和后续管理过程中可能遇到的各项风险情况，对可能发生风险的动态变

45、化进行风险提示，监督落实风险防措施，使项目的各个主要环节的各种主要风险处于受控状态。在此基础上，根据项目实施进度，各部门要定期向风险小组报告工程进展情况和进展过程中各风险因素变动情况，以便风险管理小组提前采取有效的风险防措施。5、通过投资组合降低项目风险风险与收益同在，收益意味着风险。为了防风险，在必要情况下可与其他投资商联合，通过风险投资组合降低风险，同时项目收益也做出一定比例让度。根据本文对于风险因素的定性、定量分析，正华文苑项目总体风险不大，但由于项目投资周期长、投资量大，项目可能遇到动态的、不确定性的风险，可能影响项目投资收益。在目前金融形势下，项目面临着融资成本提高的压力，因此，如果

46、有长期合作的、信誉良好的其他投资者愿意参与正华文苑项目投资，开发建设单位可以考虑选择合作伙伴合作进行项目开发，本文认为这也是降低风险的重要措施。引入合作伙伴，不仅可以多渠道投资，减轻项目融资压力和财务成本，而且可以丰富管理团队的人员组成，有利于多角度调整管理措施，完善风险管理手段和措施。6、考虑采取保险措施转移风险目前不少开发项目都采取了保险策略，力求项目能够以较小的成本投入取得较高的收益保证。正确投保可以帮助项目有效地防风险，特别是有利于在风险发生的情况下控制这些因素对于项目造成的实际损失。采取保险方式控制风险，重要前提是选择保险种类，用较少的保费投入最大可能地降低风险损失。正华文苑项目目前没有对项目主动投保，建议项目可以根据当前保险市场提供的保险种类，以降低项目开发建设阶段的风险为主要目标，选择相应的部分险种投保。主要选择以下两类：一是对直