房屋买卖项目可行性研究报告

1、目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc450554044 第1章 总论 PAGEREF _Toc450554044 h 1 HYPERLINK l _Toc450554045 1.1 概述 PAGEREF _Toc450554045 h 1 HYPERLINK l _Toc450554046 1.2 研究工作依据和原那么 PAGEREF _Toc450554046 h 4 HYPERLINK l _Toc450554047 1.3 公租房工程概况 PAGEREF _Toc450554047 h 6 HYPERLINK l _Toc450554048 1.4 可

2、行性研究结论 PAGEREF _Toc450554048 h 7 HYPERLINK l _Toc450554049 第2章 工程背景及必要性 PAGEREF _Toc450554049 h 9 HYPERLINK l _Toc450554050 2.1 工程背景 PAGEREF _Toc450554050 h 9 HYPERLINK l _Toc450554051 2.2 工程建立的必要性 PAGEREF _Toc450554051 h 10 HYPERLINK l _Toc450554052 第3章 工程需求分析 PAGEREF _Toc450554052 h 14 HYPERLINK l

3、 _Toc450554053 3.1 预测依据 PAGEREF _Toc450554053 h 14 HYPERLINK l _Toc450554054 3.2 市经济开展情况 PAGEREF _Toc450554054 h 14 HYPERLINK l _Toc450554055 3.3 保障性住房开展情况 PAGEREF _Toc450554055 h 14 HYPERLINK l _Toc450554056 3.4 房地产及公租房的开展趋势 PAGEREF _Toc450554056 h 16 HYPERLINK l _Toc450554057 3.5 结论 PAGEREF _Toc45

4、0554057 h 16 HYPERLINK l _Toc450554058 第4章 工程区概况 PAGEREF _Toc450554058 h 18 HYPERLINK l _Toc450554059 4.1 地理位置 PAGEREF _Toc450554059 h 18 HYPERLINK l _Toc450554060 4.2 历史文化 PAGEREF _Toc450554060 h 18 HYPERLINK l _Toc450554061 4.3 交通位置 PAGEREF _Toc450554061 h 18 HYPERLINK l _Toc450554062 4.4 经济开展 PAG

5、EREF _Toc450554062 h 19 HYPERLINK l _Toc450554063 4.5 土地资源 PAGEREF _Toc450554063 h 19 HYPERLINK l _Toc450554064 4.6 气候条件 PAGEREF _Toc450554064 h 20 HYPERLINK l _Toc450554065 4.7 土壤、地貌 PAGEREF _Toc450554065 h 20 HYPERLINK l _Toc450554066 4.8 建筑资源条件 PAGEREF _Toc450554066 h 20 HYPERLINK l _Toc450554067

6、 第5章 工程建立内容 PAGEREF _Toc450554067 h 22 HYPERLINK l _Toc450554068 5.1 产城融合示范区公租房 PAGEREF _Toc450554068 h 22 HYPERLINK l _Toc450554069 5.2 未来华城回购公租房 PAGEREF _Toc450554069 h 25 HYPERLINK l _Toc450554070 第6章 销售方案 PAGEREF _Toc450554070 h 30 HYPERLINK l _Toc450554071 6.1 工程建立投资 PAGEREF _Toc450554071 h 30

7、HYPERLINK l _Toc450554072 6.2 销售方案 PAGEREF _Toc450554072 h 30 HYPERLINK l _Toc450554073 第7章 财务与敏感性分析 PAGEREF _Toc450554073 h 32 HYPERLINK l _Toc450554074 7.1 工程资金及收入 PAGEREF _Toc450554074 h 32 HYPERLINK l _Toc450554075 7.2 总本钱费用 PAGEREF _Toc450554075 h 32 HYPERLINK l _Toc450554076 7.3 财务评价 PAGEREF _

8、Toc450554076 h 34 HYPERLINK l _Toc450554077 7.4 工程投资回收期分析 PAGEREF _Toc450554077 h 35 HYPERLINK l _Toc450554078 7.5 工程盈利能力分析 PAGEREF _Toc450554078 h 35 HYPERLINK l _Toc450554079 7.6 敏感性分析 PAGEREF _Toc450554079 h 36 HYPERLINK l _Toc450554080 7.7 分析结论 PAGEREF _Toc450554080 h 37 HYPERLINK l _Toc45055408

9、1 第8章 工程节能 PAGEREF _Toc450554081 h 38 HYPERLINK l _Toc450554082 8.1 用能标准和节能标准 PAGEREF _Toc450554082 h 38 HYPERLINK l _Toc450554083 8.2 能耗分析 PAGEREF _Toc450554083 h 39 HYPERLINK l _Toc450554084 8.3 折标煤计算 PAGEREF _Toc450554084 h 40 HYPERLINK l _Toc450554085 节能措施和节能效果分析 PAGEREF _Toc450554085 h 41 HYPER

10、LINK l _Toc450554086 8.5 结论 PAGEREF _Toc450554086 h 51 HYPERLINK l _Toc450554087 第9章 环境保护 PAGEREF _Toc450554087 h 52 HYPERLINK l _Toc450554088 9.1 主要设计依据 PAGEREF _Toc450554088 h 52 HYPERLINK l _Toc450554089 9.2 主要的污染工序 PAGEREF _Toc450554089 h 52 HYPERLINK l _Toc450554090 9.3 污染状况和治理措施 PAGEREF _Toc45

11、0554090 h 52 HYPERLINK l _Toc450554091 9.4 建筑节能 PAGEREF _Toc450554091 h 53 HYPERLINK l _Toc450554092 第10章 社会效益分析 PAGEREF _Toc450554092 h 55 HYPERLINK l _Toc450554093 10.1 对区域资源配置的影响 PAGEREF _Toc450554093 h 55 HYPERLINK l _Toc450554094 10.2 对环境保护和生态平衡的影响 PAGEREF _Toc450554094 h 55 HYPERLINK l _Toc450

12、554095 10.3 对区域经济开展的影响 PAGEREF _Toc450554095 h 55 HYPERLINK l _Toc450554096 10.4 对节约及合理利用国家资源的影响 PAGEREF _Toc450554096 h 56 HYPERLINK l _Toc450554097 10.5 提高人民物质文化生活及社会福利的影响 PAGEREF _Toc450554097 h 56 HYPERLINK l _Toc450554098 10.6 对远景开展的影响 PAGEREF _Toc450554098 h 56 HYPERLINK l _Toc450554099 第11章 工

13、程风险分析 PAGEREF _Toc450554099 h 57 HYPERLINK l _Toc450554100 11.1 定性分析 PAGEREF _Toc450554100 h 57 HYPERLINK l _Toc450554101 11.2 投资风险的控制 PAGEREF _Toc450554101 h 58 HYPERLINK l _Toc450554102 第12章 可行性研究结论与建议 PAGEREF _Toc450554102 h 60 HYPERLINK l _Toc450554103 12.1 结论 PAGEREF _Toc450554103 h 60 HYPERLIN

14、K l _Toc450554104 12.2 建议 PAGEREF _Toc450554104 h 60总论概述工程名称市产城融合示范区公租房及未来华城回购公租房销售工程工程承办单位2、经济状况公司资产总额10亿元，负债总额0.4亿元，资产负债率0.04%。公司实收资本2亿元，资本公积4.6亿元，已办证资产总额5.13亿元其中商业房、公房1亿元，公租房4.13亿元。3、工作成果1融资工作：房投公司成立以来，为适应宏观金融政策的调整，公司全体干部职工齐心协力、克难攻艰、认真学习和了解国家金融政策，抢抓融资机遇，立足工程，谋划融资，不断拓展投融资渠道，确保建立资金的需求。我们先后与10多家银行和金

15、融部门进展了对接，积极推介工程，与国家开发银行河南分行、省农业开展银行、农村信用社等金融部门建立了长期战略合作关系，取得了显著成效。2021年共融资2.63亿元。2021年融资2.185亿元，同时配合市城投公司成功发行城市投资债券10亿元。2021年融资1.4亿元。2021年，我们抢抓机遇，利用省级融资平台豫资公司，充分发挥保障性住房融资贷款的政策优势，采取统贷统还的方式，为全市12个棚户区城中村改造工程，签订贷款授信额度54亿元。截止目前，已拨付13.786亿元，强力支持我市保障房建立的同时，开创了棚户区城中村改造统贷统还融资工作的新局面。经过几年来的不断探索和实际操作，房投公司深刻地认识到

16、，通过政策性银行或商业银行贷款，都需要企业自身拥有稳定的经营性收入、稳定的现金流、稳定的利润及稳定的还款来源，即“四个稳定，以确保银行贷款零风险。因此，房投公司按照市政府文件要求，在房管局党委的大力支持下，将房管局名下的资产以及已经办理房产登记的公租房，无偿划拨至房投公司，为融资工作奠定了良好的根底。同时，房投公司积极与企业合作，开发建立保障性住房和城中村改造工作，确保短期贷款的提前归还和展期续贷，维护公司良好的社会信誉。通过以上工作，一是提高了房投公司作为融资载体的信用等级；二是保证了融资工程的现金流注入和良性循环；三是建立起稳定的还款渠道，为进一步做大做强房投公司创造条件。2工程建立202

17、1年2月，房投公司取得了开发资质，正式走向了融投建之路。先后与市恒润置业、亿博置业、永利置业等开发企业合作，采取共投共建、共同管理、共同受益的合作模式，先后开工建立“幸福小镇、怡和家园、“永利新苑等多个公租房工程，房投公司建立5026套、232500平方米，局部工程已经到达竣工验收条件，其它都在按方案积极推进。特别是2021年5月与经济技术开发区管委会联合成立了恒鼎置业公司，对辖区内西坡李、姚庄进展的城中村改造工作，成效尤为明显，一期安置房1156套、120000平方米，主体已经封顶，按方案于明年初竣工并交付使用，B17#公租房工程主体封顶，正在做外墙保温施工。与亚泰置业合作成立的博顺置业公司

18、，对朱庄城中村改造工程的建立也在如火如荼的进展，该工程总投资10亿元，建立安置房1101套、9.7万平方米，商品房2366套、28.4万平方米。这两个工程的开工建立，为全面提升开发区整体形象、打造市区东部的城市次中心，起到了积极的促进作用。4、企业优势房投公司成立以来，积极发挥保障性住房建立主力军的作用，使企业主动愿意与房投公司合作，取得政策优势，争取财政资金，享受税收、规费减免。在实际操作中，我们按照局党委提出的“两结合、四为主、六坚持原那么，既：坚持保障性安居工程建立与新型城镇化开展相结合，与产业集聚区开展相结合。坚持保障性安居工程建立在构造以公租房为主，布局以中心城区为主，建立以政府为主

19、，建立方式以集中建立为主。坚持从实际出发，满足根本住房需要；坚持政府主导、政策扶持，社会参与；坚持经济、适用、环保，确保质量平安；坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正；坚持标准管理，不断完善住房保障制度。经过不断地探索和创新，形成了企业、金融机构、社会多方参与的融投资建立格局，实行以政府主导投资建立公租房、社会投资参与棚户区、城中村改造，初步探索出了用市场化手段破解融资难题的新路子，为我市保障房建立和棚户区、城中村改造工作作出了积极的奉献。5、荣誉成果2021年2021年公司总经理陈东亮、副经理陈民强、李泉浩分别被市住房保障和房屋管理局党委授予年度突出奉献奖；2021年11月，市人民政府授予

20、陈东亮城市投资债券发行工作先进个人；2021年2月，省人力资源和社会保障厅、省住建厅授予房投公司全省保障性安居工程建立先进单位；2021年4月，省住建厅工会授予房投公司全省保障性安居工程建立五一劳动奖状和劳动竞赛先进单位；2021年2021年，房投公司连续两年被市住房保障和房屋管理局授予保障房建立先进单位，公司多名同志连续数年分别被授予先进工作者、优秀党员、优秀员工等荣誉称号。研究工作依据和原那么编制依据?投资工程可行性研究指南?国家计委、建立部颁发的?建立工程经济评审方法与参数?第三版及建立部有关设计标准、标注?产业构造调整指导目录2021 年本?市国民经济和社会开展第十二个五年规划?市城市

21、总体规划?2021-2030?市土地利用总体规划?2021-2030与建立单位签订的可行性研究报告编制合同；根据工程需要实际调查和收集的设计根底资料，以及建立单位提供的有关技术经济资料；国家和地方的建立政策、法令和法规；编制原那么工程建立必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；编制的全过程贯彻平安、标准、标准、完善和经济的原那么；编制的成果符合国家、省、部委和市公布的相关法规、标准、标准和规划；严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定，高度重视环境保护，认真落实各项环保措施，贯彻“三同时的精神；严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规定，高

22、度重视平安和职业卫生防护，保障劳动者身体安康，加强劳动设施的设计；认真执行国家的法律、法规、标准标准，重视消防设施的建立；严格执行质量管理制度，树立“质量第一的思想，精心设计，确保工程设计质量；充分利用建立单位现有的土地、建筑和公用设施，统一布局，合理规划；在总体规划的指导下，以开展、提高为中心，满足当地的政策、环境、建筑与城区建立规划整体要求的协调统一。编制的范围及内容主要从以下几点对工程进展技术、经济分析论证：工程背景及必要性；工程需求分析；工程建立内容；销售方案；财务与敏感性分析。公租房工程概况建立规模产城融合示范区公租房建筑面积165387，居住户数为2769户，万元；未来华城回购公租

23、房建筑面积76259，居住户数为1456户，。建立地点产城融合示范区公租房工程选址于市产城融合示范范围内，庐山路以东，漓江路以南、湘江路以北；未来华城回购公租房选址于经济开发区朱庄村周边地块，位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和道路线以南50米的村庄处。简要说明公租房工程地理位置优越，市场前景广阔，有较强的市场竞争力。根底设施配套齐全，环保、节能等措施落实到位，投资构成合理。公租房工程符合市城市总体规划，符合市场经济开展的要求，符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。工程的实施可解决局部城镇居民的居住问题，提高城市的整体面貌，有良好的市场需求。建立工程具备较好的根底条件，并且带动其他相关产

24、业的快速开展。可行性研究结论工程概述公租房工程购置费用为万元，其中，建立总费用为72493.80平均每平方米建立费用为3000元，管理总费用为3098.96万元。方案五年内完成租赁以及出售，前两年对外进展租赁，后三年进展出售，出售期第一年售出房屋数量的60%，第二年售出房屋数量的30%，第三年售出房屋数量的10%。总销售收入为92212.12万元。工程主要技术经济指标工程主要技术经济指标序号项 目 名 称单位数量备注一工程购置费用万元1建立费用万元2管理费用万元二营业收入万元三销售本钱万元四税金及附加万元五利润总额万元六税后利润万元七财务评价指标1投资利润率%2税前投资回收期年3税后投资回收期

25、年4税前财务净现值 3975万元5税后财务净现值 462万元6税前内部收益率%7税后内部收益率%8盈亏平衡点%结论1该工程建立符合国家的政策和市有关政策，为提高市市的居住条件问题做出了进一步的改善。同时对承办单位也具有一定的社会效益。因此，该工程实施是必要的。2本工程地理位置优越，交通方便，无杂乱噪声，无污染源，空气清新，环境幽雅，是非常理想的居住生活小区。3本工程所需的各项市政配套条件均可解决，为工程实施创造了良好的条件。4工程区公租房租赁符合国家政策，符合消费群体的租赁能力，消费者能够承受，所以工程可行。经以上分析论证，公共租赁住房销售工程实施具有必要性，技术上具有可行性，同时具有较高的社

26、会效益和环保效益。工程背景及必要性工程背景十八大提出，要渗入贯彻落实科学开展观，着力搞好宏观调控和保持经济平稳较快开展，着力加快经济开展方式转变和经济构造调整，着力推进改革开放和自主创新，着力改善民生和促进社会和谐稳定，全面推进社会主义经济建立、整治建立、文化建立、社会建立以及生态文明建立，加快全面建立新农村进程，以人为本不断开拓与社会开展相适应的新的区域开展战略，努力实现经济社会又好又快开展。根本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。开展就是要可持续开展，着力把握开展规律、创新开展道路、转变开展方式、破解开展难题，提高开展质量和效益，实现又好又快开展，为开展中国特色社会主义打下坚实根底。

27、坚持走中国特色城镇化道路，科学制定城镇化开展规划，促进城镇化安康开展，按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大代小的原那么，遵循老实开展宏观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进中小城市和小城镇协调开展。市地处河南省中部的中心，是中原城市群核心圈层，区位优越，交通便利，是国家二类交通枢纽城市、全省重要的铁路和高速公路“双十字交通枢纽。淮河的两大支流沙河、澧河在市区交汇，滨河城市特色明显。一直以来，市委、市政府高度重视城区的建立和开展，紧紧围绕市城市总体规划，致力于打造城市系列功能品牌，提高城市建立水平，提升城市顾客价值，增强城市竞争力和带动力。公共租赁房是由政府

28、或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租的住房。公共租赁房制度作为我国住房保障制度中重要的组成局部，实施多年以来，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场构造等方面都起到了重要的作用。具体到市而言，为解决特困居民住房难题，市把完善住房体系、解决城镇最低收入家庭住房困难作为贯彻落实科学开展观和“保民生、报稳定的重要举措来抓，并将公租房建立工作纳入了为民办实事考核范围之一。为把好事办好、实事实办，市出台了一系列文件，大力开展宣传、摸底工作，通过散发资料、粘贴通告。板报、宣传车等多种形式，不断扩大公租房补贴政策的宣传面和影响面。同时，严格按照“公平、公正、公开的

29、原那么，积极做好申报材料的审核把关工作，做到应保尽保不“错保，建立了有进有出的运转机制。该工程的建立满足市城市开展的需要，为促进整个市区域经济社会开展提供强大助推力。工程建立的必要性符合国家和地方相关的产业政策公租房建立工程符合国家开展和改革委员会?产业构造调整指导目录(2021 年本)?中第一类“鼓励类第三十七项“其他效劳业第一条“保障性住房建立与管理，是当前国家鼓励开展的建立工程。城镇的综合开发改造是一个城市开展的重要组成局部，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。近年来，随着我国经济和社会的快速开展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农

30、村化社会转型为城市化社会的时期。城市化建立的大规模投资，旧城改造和新区建立成为一个城市开展的重要组成局部，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。国务院办公厅?关于保障性安居工程建立和管理的指导意见?国办发【2021】45号文中明确指出：“大规模推进保障性安居工程建立，是党中央、国务院为推动科学开展、加快转变经济开展方式、保障和改善民生采取的重大举措。“适应工业化、城镇化快速开展的要求，深入贯彻落实科学开展观，把住房保障作为政府公共效劳的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安

31、居工程投资、建立、运营和管理机制。到“十二五末，全国保障性住房覆盖面积到达20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到根本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。因此，该工程的建立符合国家加快城镇化建立促进经济开展的政策要求，有利于满足不买房者的住房需求，有利于促进城市建立开展和社会的稳定，提高居民住房水平。是城市化建立的需要我国城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据推测，到2021年，我国城市化率将到达58%左右，对住房的需求比拟旺盛。改革开放以来，特别是近年来，我国城镇住宅建立快速开展，城镇居民的居住条件不断提高，但是城镇居民住房条件

32、贫富不均的现象还比拟突出，城镇最低收入家庭难以依靠自身力量解决住房问题。市市委、市政府高度重视城乡一体化开展，在五次党代会确立了“两个率先的奋斗目标，率先在全省推进城乡一体化进程，率先实现全面小康的奋斗目标，以缩小城乡差距和提高城乡居民生产生活水平为目的，以产业开展为支撑，以加快城镇化为核心，以加快人口向城镇转移为着力点，通过强化创新机制，大力实施“三个集中推动人口向城镇集中、产业向园区集中、土地向规模经营集中，努力实现“三个延伸公共根底设施向农村延伸、公共效劳体系向农村延伸、城乡就业和保障体系向农村延伸，着力构建城乡一体开展的新格局，使农村居民和城市居民共享开展成果、共享现代文明。因此，该工

33、程的实施对市推进城乡一体化进程有着非常重要的意义。能促进相关行业的进一步开展，为当地经济增长做出奉献房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支撑，在市国民经济总产值中，房地产所占的比重正逐年增加，随着人口的增长，GDP的快速提高，逐步对产业提出新的要求。公租房作为一种解决低收入群体住房问题的重要形式，在社会主义现代化建立的今天尤其凸显了其重要性。房地产市场关联度大，房地产市场的开展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的开展。所以，该工程的建立技能满足市低收入居民的住房需求，又能带动其他相关行业的开展，为当地经济的开展做出了奉献。

34、是满足低收入人群住房需求，维护社会稳定的需要随着市经济的开展，人口规模、住宅规模、用地规模等也随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。从市总体规划的角度出发，实施该工程既符合城市规划的思路要求，又对推进城市化的平稳、快速化开展起到了良好的作用。工程的实施，将会解决低收入群体和无能力购房群体的住房紧张局面，有利于社会稳定和经济的开展，为市经济的开展助一臂之力。符合改善居民居住条件和环境的要求工程对对土地进展集约化管理，依据规划局相关文件要求对其建立，建立新型住宅小区为主，故本工程的开展具有重要意义。进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众

35、同享城市改革开展和明进步成果，积极建立文明和谐社区。进一步推进市城市化开展，增强城市生机与活力，不断提高城市知名度和竞争力。进一步解决居民生活环境低劣的问题，促进城市的全面和谐开展。进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济开展空间，提高居民经济收入。进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。综上所述，本工程建立具有较好的经济和社会意义，因此，工程建立是可行的，也是十分必要的。工程需求分析预测依据本工程的需求分析预测根据市的国民经济开展情况以及保障性住房的开展情况根底上，分析市公租房

36、的开展趋势和需求。市经济开展情况近年来，市经济得到了飞速开展，孕育了亚洲最大肉类加工基地 HYPERLINK t _blank 双汇；全国第一家葡萄糖饮料生产商-乐天澳的利；全国最大的方便面商之一 HYPERLINK t _blank 南街村等国内外知名企业。2021年实现生产总值952.3亿元，比上年增长9.2%，增速高于全省平均水平0.6个百分点。其中，第一产业增加值112.2亿元，增长4.1%；第二产业增加值655.8亿元，增长10.5%；第三产业增加值184.3亿元，增长6.6%。人均生产总值36796元，增长9.7%。三次产业构造为11.8：68.9：19.3。全市非公有制经济增加值

37、625.2亿元，占生产总值的比重为72%。保障性住房开展情况根据国家现有政策，我国针对城市低收入家庭，特别是特困家庭，为其提供廉租住房或廉租房补贴，以实物与货币补贴相结合的形式解决这局部人群的住房困难问题。2005年，国家开展改革委、建立部发出?城镇廉租住房租金管理方法?。同年，建立部、民政部发出?城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理方法?。2007年，国务院发出?关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?，提出进一步建立健全城市廉租住房制度；改良和标准经济适用住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件，包括加快集中成片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治以及多渠道改善农民工居住

38、条件等。以此为开端，我国开场大规模建立保障性住房。随后，各项政策措施对保障房建立的相关问题进一步明确。2007年1月，建立部等七部委出台?经济适用住房管理方法?；2007年12月，建立部等五部委联合发出?关于改善农民工居住条件的指导意见?；2021年3月，住房和城乡建立部发出?关于加强廉租住房质量管理的通知?；2021年12月，住房和城乡建立部出台?关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见?；2010年4月22日，住房和城乡建立部发出?关于加强经济适用住房管理有关问题的通知?；2021年4月住房和城乡建立部等三部委发出?关于加强廉租住房管理有关问题的通知?；2021年6月，住房和城乡建立

39、部等七部委联合发出?关于加快开展公共租赁住房的指导意见?；2021年9月，国务院办公厅发出?关于保障性安居工程建立和管理的指导意见?；2021年3月，住房和城乡建立部发出?关于做好2021年城镇保障性安居工程工作的通知?，2021年6月，住房和城乡建立部发出?公共租赁住房管理方法?，2021年12月，住房和城乡建立部等七部委发出?关于加快推进棚户区危旧房改造的通知?，2021年4月，住房和城乡建立部发出?关于做好2021年城镇保障性安居工程工作的通知?,2021年12月，住房和城乡建立部等三部委发出?关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知?, 2021年4月，住房和城乡建立部发出?关于做好2

40、021年城镇保障性安居工程工作的通知?, 2021年6月，住房和城乡建立部发出?关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见?，2021 年6月，国务院发出?关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套根底设施建立有关工作的意见?。我国保障性安居工程大致包括经济适用住房、限价商品住房、各类棚户区改造、廉租房、公租房以及农村危房改造。2021年国务院办公厅发出的?关于保障性安居工程建立和管理的指导意见?明确，我国将重点开展 HYPERLINK t _blank 公共租赁住房。房地产及公租房的开展趋势随着城市的开展，市房地产市场稳中有升：一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速开展的趋势，产品价

41、格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。近年来，市的房地产市场整体有如下开展趋势：房地产开发规模加大，住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是开展主流，力求在较小空间内创造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅构造、消防平安、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与水平不断提高，厨房、卫生间、采暖与制冷系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设施有了进一步改善，进一步向生态化开展；住宅新体系如钢构造节能住宅体系、木构造节能住宅体系等，新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大

42、提高。公租房以其低廉的租赁价格赢得了低收入群体的青睐，公租房建立取得了很大成绩，未来的几年，公租房仍将是国家重点解决低收入群体住房困难的主要途径之一。结论工程区所在位置根底设施完善，环境良好，交通便利。目前，市的当地居民及外来务工人员居住生活质量不一，具有相当比例的人无力负担高额的住房费用，只有通过政府实施保障性住房建立的惠民工程，才能从根本上实现低收入家庭住房条件的改善。通过以上分析可见，房地产市场需求仍然旺盛，并随着城市的开展需求有所增长；从公租房开展来看，需求量越来越大，公租房开发规模不断增大。工程区公租房租赁符合国家政策，符合消费群体的租赁能力，消费者能够承受，所以工程可行。工程区概况

43、地理位置市地处河南省中南部，地理坐标为东经1132711416，北纬33243359，总面积为2617平方公里。历史文化市曾是内陆 HYPERLINK t _blank 经济特区，现已被评为中国品牌城市，而且是中西部首个、全国第二个获此殊荣的城市。是中国首个食品名城。此外，还先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。历史悠久，在 HYPERLINK t _blank 贾湖遗址出土的国宝7000多年前的 HYPERLINK t _blank 七音骨笛，是世界最早的乐器；发现的8000-9000年前的甲骨契刻符号是迄今为止世上最早的文字雏形；

44、出土的酿酒遗留物将人类酿酒史推到了9000多年前。贾湖遗址开掘出的炭化稻米及石磨盘、磨棒、石铲等实物，说明8000年前这里已最早有了人工栽培水稻。编纂了世上最早字典? HYPERLINK t _blank 说文解字?的 HYPERLINK t _blank 许慎也生活在这片土地。建于隋开皇四年的 HYPERLINK t _blank 小商桥被认定比公认最早的石拱桥赵州桥还要早20多年。交通位置是交通便捷、环境优美、生态宜居的城市。境内地势平坦，四通八达，是国家二类交通枢纽城市。京广、漯宝丰、漯阜阳3 条铁路和京珠、漯周、漯平高速公路及 107 国道、5 条省道贯穿全境，成为全省重要的铁路和高速

45、公路“双十字交通枢纽。全市公路密度每百平方公里 122 公里，是全省平均水平的 3 倍，根本实现“市县通高速、县乡通二级、村村通油路、路旁都有树。城市绿化覆盖率、绿地率分别到达 35.2%和 31.3%，人均公共绿地面积 12.5平方米。市成为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。经济开展近年来，市经济得到了飞速开展，孕育了亚洲最大肉类加工基地 HYPERLINK t _blank 双汇；全国第一家葡萄糖饮料生产商-乐天澳的利；全国最大的方便面商之一 HYPERLINK t _blank 南街村等国内外知名企业。2021年实现

46、生产总值952.3亿元，比上年增长9.2%，增速高于全省平均水平0.6个百分点。其中，第一产业增加值112.2亿元，增长4.1%；第二产业增加值655.8亿元，增长10.5%；第三产业增加值184.3亿元，增长6.6%。人均生产总值36796元，增长9.7%。三次产业构造为11.8：68.9：19.3。全市非公有制经济增加值625.2亿元，占生产总值的比重为72%。土地资源市位于河南省中部偏南，东西长约 78 公里,南北宽 65 公里，总土地面积 2617 平方公里。地处伏牛山东麓平原和淮北平原交织地带，整个地势大致由西北向东南微倾，有少量黄土岗零星分布，境内有大小 81 条河渠流经，均属淮河

47、水系，主要河流有沙河、 HYPERLINK t _blank 澧河、 HYPERLINK t _blank 颍河等，其中沙、澧河横贯全境，在市区交汇后穿越市区而过。据资料显示，全市实有耕地 166 千公顷，林地5083 公顷，水域 16.64 千公顷，未利用土地2307公顷。土壤共有砂质、壤质和胶质三种类型，以壤质土壤为主，肥力水平较高。气候条件属暖湿性季风气候，四季清楚，常年降水量786毫米，农业根底条件较好。冬季寒冷枯燥，夏季高温多雨。一年之中，冷暖交替，四季清楚。市累年平均气温为14.7，7月份最热，累年该月平均气温为27.5；1月份最冷，累年该月平均气温为0.5，年日照时数2181小时

48、，全年无霜期为216225天，降雨量平均为786毫米。光照充足，热量丰富，降水适中，气候温暖，适宜小麦、玉米、大豆、花生、甘薯等农作物的生长。土壤、地貌工程区地表为第四纪冲积层覆盖，其岩性主要为黄土质亚粘土，其次为粘土，局部有淤泥质夹层，地耐力 1215t/平方米。最大冻土深度 0.25m。工程场区内地势平坦，地貌单一，地势较高，呈西北向东南方向倾斜。土质构造致密，强度中等，地基承载力大局部在 120kPa 以上，工程地质条件较好，对工程建立无不良影响。市地震烈度 6 度，根据标准，一般建筑不予设防，特殊建筑应考虑设防。建筑资源条件市自然资源主要有土地、岩盐及河沙。据统计，全市实有耕地 166

49、千公顷，林地 5083 公顷，水域 16.64 千公顷，未利用土地 2307 公顷。土壤共有砂质、壤质和胶质三种类型，以壤质土壤为主，肥力水平较高。市水资源丰富，地表水年均天然径流量为 3.7 亿立方米，沙、澧河等过境水径流量为 27 亿立方米，浅层地下水年均总补给为 5.2 亿立方米，可开采量为 3.7 亿立方米，单井涌水量每小时超过 60 吨。中深层地下水日开采量可达 2.5 万吨。岩盐主要分布于舞阳县的孟寨和姜店两个乡，面积为 80平方公里，储量约 400 亿吨，盐的品位为 98.53% ，到达国家食用标准。河沙资源主要产于沙河、澧河，沙质纯洁，大小均匀，配级合理，年开采量为 200 万

50、立方米，是理想的建筑材料。工程建立内容产城融合示范区公租房工程地点市产城融合示范范围内，庐山路以东，漓江路以南、湘江路以北。建立规模产城融合示范区公租房建筑面积165387，居住户数为2769户，万元。建立内容1、建筑设计户型设计满足以下要求：套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；平面布局合理，表达食寝别离、居寝分类的原那么，并为住房留有装修改造余地；房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准根底上提高12个等级；根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化装洗面的相互

51、干扰；管道集中隐蔽，水电煤气三表出户，增加保安措施，配置 、电视、空调机专用线路；设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩，合理设计过渡空间，既保护了居室的宽阔豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；垃圾袋装化，自行车就近入库；住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会效劳设备配套；有宜人的绿化和景观，表达节能，保护生态原那么。2、构造形式高层住宅采用框架构造，层高3米。3、电气设计1电气设计A每户用电指标按6KW/户；B每户住宅采用单相供电；C计量电能表按当地供电局有关规定安装；D按标准设计有关防火装置和设备；E 与网络预埋管道，具体可由电信部门或弱电公司进展安装

52、调试；F物业管理可以通过人与人、人与机对话，做到以人为本，平安、舒适、方便。2电力规划10KV电力线路由城市供电网引入。380V/220V电力线采用低压交联电缆，采用直埋敷设，至各建筑后，穿钢管埋地引入个单元，住宅供电采用单元式供电。4、给排水设计1给水系统建筑给水直接由市政给水供给。2消防系统设室内外消防系统，每次消防用水量按15L/S考虑。住宅内设置单独的消防管道。由加压水泵供给，火灾发生时，最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。消火栓布置间距不大于120米，采用地上式消火栓。3排水系统雨水根据地势的地形条件，沿主要道路设置雨水主干管，将雨水以最短距离排入市政雨水管道。污水经与住宅合用化粪池

53、后排入市政污水管网。化粪池距建筑物的距离不宜小于5米。5、采暖设计建筑采暖采用集中采暖方式。利用市政热力管网提供的热源，经热交换器后用于区内采暖使用，热交换后的水温为55/45。供热管网采用枝状网布置，供、回水管线同程同径敷设，管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。各单体建筑采用单个单元共用供回水主立管的按户分环水平双管计量供热系统，每户在其户内系统热力入口处设户内热水表。户内系统采用下行下给式双管系统。户内系统采用PERT地暖专用管。6、电信规划通讯采用HYV型通讯电缆穿钢管沿地下直埋敷设。从工程区入口城市通讯电缆引入HYV2050020.4通讯电缆，住宅 按每户两对线考虑。7、管线

54、综合规划设计的管线有给水管线、雨水管线、污水管道、热力管道、弱电管道、电力电缆等。管线布置：小区内中心路自西向东依次为污水管道、电信电缆、热力管道、雨水管道、电力电缆、给水管道。管线综合布置时，地下产生矛盾应按以下原那么处理：压力管让自流管；管径小的让管径大的；易弯曲的让不易弯曲的；工程量小的让工程量大的；检修次数少的、方便的，让检修次数多的，不方便的。管线平面位置水平间距及垂直净距严格按国标?城市工程管线综合规划标准?执行。未来华城回购公租房工程地点未来华城回购公租房选址于经济开发区朱庄村周边地块，位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和道路线以南50米的村庄处。建立规模未来华城回购公租房建筑

55、面积76259，居住户数为1456户，。建立内容1、建筑设计户型标准按照要求从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽阔明亮，动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。建筑立面采用简洁素雅的造型，抛弃以往繁琐的欧式线条，柱式等僵硬程式化的构件，表达轻快、精致及上下错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，表达其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等表达出技术的精巧，屋顶设计采用平、坡相结合屋顶，朴实稳重、美观。2、构造设计根底采用深层搅拌桩对地基进展处理后形成复合地基，根底采用柱下独立根底。根据?中国地震参数区规划图?、?建筑抗震设计标准?的有关规定，市抗震设防烈度为6度，设计根本地震加速度值为0.

56、05g。设计地震分组为第一组，建筑抗震设防分类为乙类建筑，地震作用和抗震措施均按抗震设防烈度6度考虑。抗震等级为三级。根据?建筑构造荷载标准?，工程风压值按50年一遇取0.40kN/，雪荷载按50年一遇取0.40 kN/。本工程为商住混合建筑工程，用房构造设计合理使用年限为50年，采用框剪构造。3、电气设计工程主电源由小区配电房采用专线从市区供电线路引来，小区内供电电压为380/220V。照明和动力符合配电采用放射式和树干式相结合的方式。由一层总低压配电箱直接引入，配电设备中垂直敷设以树干式供电，水平干线采用放射式，以穿管暗敷方式。竖向干线、水平支干线采用电力电缆及BV型铜芯电线穿钢管保护埋墙

57、、埋地暗敷设；室内分支线路采用BV-500星铜芯塑料绝缘线穿钢管或塑料PVC管保护沿墙、现浇楼板或地板暗敷设；室外线路敷设采用电缆直接埋地和电缆沟相结合的方式，直埋电缆采用铠装电缆。照明控制采用分散控制和集中控制相结合的方式，每单元均设置电压为220V的照明配电箱，住宅楼以荧光灯作为主光源，楼梯间等公共场所采用吸顶式灯具，以紧凑式荧光灯为光源。照明水平按有关设计标准确定。其他弱电设计含有 通讯系统、有线电视系统、网络系统、保安系统以及住宅智能化设计。4、弱电设计1 通讯系统所有建筑均设有对外联络 预埋插座，以方便内外的联系。在一层 机房内安装 总配线架，每单元设 分线箱，每户住宅预留1对 线。

58、2有线电视系统从有线电视网引入有线电视源，在一层设有有线电视设备网，视频电缆经弱电电井暗埋引至各单元内。各住户的客厅及卧室内预留电视插座。电视系统采用分支分配方式，每户住宅分配一路电视信号，电视终端布置视其住宅房型而确定。可接收城市有线电视节目，丰富住户的业余文化生活。3网络系统光纤由一层光纤机房引来，经光纤转换引至配线架，再经弱电并配至各单元户内，每住户暂定一个数据点，进一根超五类双绞线。户内的数据插座的通信线路均穿PVC管暗敷。4保安系统A客访、防范系统每栋楼进口处设置对讲或可视对讲的方式进展来客联络，用电子门锁控制大门的开启。每栋楼进口处和电梯间实行电子监控系统，发现异常情况，可向管理中

59、心报警，每户设置紧急呼叫报警按钮。B火灾、煤气报警系统为了防止煤气泄漏引起人员窒息和火灾事故，每户厨房设置煤气泄漏报警器，当煤气泄漏报警器动作，自动联动厨房排气扇翻开并向外界报警。C小区闭路监控系统在小区主要出入口、主要通道处，设置摄像系统，监控系统中心设在小区物业管理处。5、给排水设计给水水源由城市供水管网供给，由城市供水管网引入DN200给水管，分别经水表计量后供给小区内生活及消防用水。消火栓用水量室内为30L/s，室外为20L/s，火灾延续时间按2h考虑。消火栓由给水加压泵供水，压力分区通过减压阀实现。小区内布设环状消防管道，间距不大于120m设置三出口地上式消火栓。排水采用雨污分流制，

60、生活污水是系统设专门通气管，厨房污水单独排放并经隔油池后，再排入污水管网。地下式排水用排污泵提升后再排除。室外道路雨水经道路雨水口聚集后接入室外雨水井；单体屋面雨水先汇至室外明沟，再经雨水口汇至小区雨水井，经小区雨水管网排至市政雨水管网中。5、天然气设计气源来自市天然气公司，热值约为16.7MJ/m，压力在0.065-0.15MPa。天然气进入工程区内调压站，从调压站接触的低压天然气管，供给各用户。工程区内的管道采用枝、环网进展供气。天然气灶具一般要求天然气压力为800Pa，灶前最大压力为1200Pa，最小压力为600Pa，故此定出调压箱出口压力为1350Pa，沿程阻力损失按400Pa考虑。天