鲁能地产成本管理体系介绍目标成本管理ppt课件

1、鲁能地产本钱管理体系引见2021年08月25日一、目的本钱管理方法二、工程合约规划作业指引三、工程动态本钱管理作业指引四、工程责任本钱管理作业指引五、工程后评价作业指引提 纲一、目的本钱管理方法目 录 1、目的2、范围3、职责4、定义目的、范围、职责 目的：1、提高鲁能地产及各城市公司本钱管理程度，建立合理的目的本钱管理 体系,落实“可研本钱-定位本钱-目的本钱-责任本钱-动态本钱-结算成 本的全过程管理原那么；2、为各城市公司制定目的本钱和实施目的本钱管理提供相应根据和规范。范围：本方法适用于鲁能地产总部及所属各城市公司。职责：1、总部本钱管理中心担任本方法的制定、修订、解释、监视与检查；2

2、、总部及所属各城市公司担任贯彻实施。目的本钱定义 目的本钱是公司基于市场情况，结合公司运营方案，根据预期售价和目的利润进展预先确定的，经过努力所要实现的本钱目的。应表达鲁能地产“以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并构成行业本钱优势的本钱管理目的。 目的本钱文件分四部分：、。 包括： 、 、 、 、 。原那么市场导向原那么：目的本钱管理以市场为导向，确保目的利润的实现。准确严谨原那么： 目的本钱目的应科学准确，每项来源都要有充分根据，保 证目的本钱的权威性。事前控制原那么：目的本钱管理贯穿于建立工程的每一阶段，凡事做到事先 控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前 发现问题，减少

3、无效本钱。动态管理原那么：建立工程的动态本钱要及时与目的本钱进展比较并纠偏， 确保建立工程总本钱在目的本钱控制范围内。可追溯性原那么：编制目的本钱的资料，包括：规划设计图、施工图、政府 对房地产相关的收费规范、市场信息价、资本化利息、营 销费用、管理费用的计算根据及其他相关文件等，须及 时搜集、整理、存档。拿地阶段工程定位阶段工程实施阶段工程完成阶段工程进展测算结果测算手段可研测算目的本钱测算动态本钱测算结算本钱本钱测算流程工程方案阶段定位测算成果完成时间设计强排完成三日内概念设计完成五日内规划方案完成二十日内月报每月三日前报总部,本钱信息及时录入本钱软件工程结算完成后三个月内审批权限分管副总

4、、总经理、总部本钱管理中心分管副总、总经理、总部本钱管理中心分管副总、总经理、总部本钱管理中心分管副总审批、总部本钱管理中心备案分管副总、总经理审批、总部本钱管理中心备案综合本钱管理任务的必要性一、万科本钱管理方式的需求 目的本钱管理 + 动态本钱控制 + 责任本钱体系 + 信息化工具根据不同产品的档次准确测算目的本钱并不断深化完善；跟踪全工程全过程的动态本钱，及时上报；制定与深化责任本钱管理体系；日常维护信息化工具软件、数据库等特征目的综述二、部门管理的需求 在金字塔中所处位置越高，越应加强管理和思索，因此事 务分 担需求这样一个人：带动部门相关人员进展本钱优化，协调与其他部门的关系；及时掌

5、握目的本钱的变化情况，为什么变化，找出与分析变化的缘由；迅速为决策提供数据信息。综合本钱管理任务的必要性必需掌握的知识 1、掌握工程造价方面的知识 常用建筑资料单价，如普通铝合金门窗、中空玻璃铝合金门窗、断桥隔热铝合金门窗等综合单价；2、了解设计方面的相关知识 如设计的容积率、可售面积、计算容积率的建筑面积等； 3、了解工程方面的相关知识 如工程设计言语、工程相关施工规范等； 相关知识：综述必需知悉的制度国家和地方法律法规：1、政府收取的报批报建的收费规范2、国家和地方规定的配套建立的规范3、国家和地方对车库、车位、人防等规划要求 综述4、建立法律法规 。集团制度：1、2、3、必需知悉的制度4

6、、。综述综合本钱管理重 点 工 作拿地阶段工程前期阶段工程实施阶段工程完成阶段工程进展测算结果测算手段可研测算目的本钱测算动态本钱测算结算本钱成 本 测 算 流 程工程前期阶段思索方法：任务内容：1、完成、的编制任务思绪：客户需求运用工具：工程前期任务要求与支持制度支持制度：、任务要求：1、根据工程的规划方案，进展工程的目的本钱测算；2、根据工程定位和工程的客户进展工程本钱测算；3、根据工程的运营要求，编制责任本钱并下发！工程前期简介工程前期简介2、目的本钱文件份三部分：、定义：1、目的本钱是公司基于市场情况，结合公司运营方案，根据与其售价和目的利润进展预先确定，经过努力所要实现的本钱目的。目

7、的：1、提高集团本钱管理程度，建立先进合理的本钱管理体系；2、为各地产公司制定目的本钱和实施目的本钱管理提供相应根据和规范。工程前期简介原那么：1、市场导向原那么：目的本钱管理以市场为导向，确保目的利润的实现；2、准确严谨原那么：目的本钱目的应科学准确，每项来源都要有充分根据，保证目的本钱的权威性；3、事前控制原那么：目的本钱管理贯穿于建立工程的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效本钱。4、动态管理原那么：建立工程的动态本钱要及时与目的本钱进展比较并纠偏，确保建立工程总本钱在目的本钱控制范围内。工程前期简介原那么：5、可追溯性原那么：编制

8、目的本钱的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费规范、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算根据及相关文件等必需及时搜集、整理、存档。工程前期简介3、目的本钱的制定以工程的规划目的以及各部门共同确定的建造及资料部品标、销售交楼规范为根底，目的本钱测算表须附。2、目的本钱测算必需运用集团一致测算表格。编制要求：1、目的本钱应按工程开发期分期编制，一切核算对象的目的本钱以各建筑产品类型的目的本钱表达，一个开发期只能编制一个目的本钱。4、。本钱测算表中的各本钱工程的工程量，应根据已开工的类似工程的结算分析得出关联络数。工程前期简介编制要求：5、目的本钱测算是互动的决策过程，必

9、需与设计、工程、营销、本钱反复沟通，规范是“满足质量要求的性价比最大化。工程前期简介3、目的本钱修订须按目的本钱审批流程进展审批并备案，同时将修行的情况构成书面文件提交集团本钱管理中心。2、因政府政策变化或市场行情发生变化，导致可售面积一方本钱累计到达1.5%及以上时，仅对直接影响部分科目进展修订。同时需事前邮件指挥集团本钱管理中心。目的本钱修订的条件：1、因规划调整、预售查帐或开工查帐导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划目的变化导致可售面积一方本钱累计到达1.5%及以上时，仅对目的本钱中相应规划目的进展调整。工程前期简介2、主体施工图完成后二十个任务日内，仅对目的本钱中主体建筑、安装工程费

10、进展修订。时间要求：1、必需在方案确定后十五个任务日内编制完成。3、目的本钱编制完成后，在五个任务日内将相关数据录入本钱管理软件。工程前期简介2、目的本钱审批之前最好和各个各部门事前沟通，与各个部门达成一致认识，且审批表上需求各个部门签署意见。本卷须知：1、目的本钱必需包含、且未经公司审批，不允许改动。3、目的本钱编制必需遵照量价分别原那么。工程前期目的本钱编制实例工程前期一、获得设计资料规划目的表：工程前期1、留意总占地面积和建筑用地的区别，以及计算容积率的公式；填写规划目的表的本卷须知：一、获得设计资料3、最好验证一下设计的数据，由于设计以为的数据有能够和我们本钱的概念不一样；2、表格中的

11、数据尽量运用链接，这样方便后期的修正。工程前期建造及资料部品规范：二、设计、工程、营销沟通会工程前期2、部品资料可以明确的，尽量明确，这样才干保证目的本钱准确，且可控。本卷须知：3、工程进度和销售方案必需明确二、设计、工程、营销沟通会1、建造规范和部品资料一定要沟通充分，保证部品资料与交楼规范一致。工程前期本钱测算：三、本钱财务测算工程前期三、本钱财务测算本钱测算规范表格：本钱科目分类：工程前期三、本钱财务测算本钱测算本卷须知：本钱测算一定要遵照量价分别原那么。本钱测算中的工程量尽量能链接到规划目的表中，这样便于后期调整。本钱测算中的备注尽量写得详细，这样有可追溯性。工程前期三、本钱财务测算本

12、钱测算本卷须知：每个数据必需有根据，这样保证动态对比和查找缘由备注：科目划分必需按照集团的科目分类规范进展划分，这样本钱才有可比性。工程前期跨期分摊阐明书：三、本钱财务测算工程前期跨期分摊明细表：三、本钱财务测算工程前期三、本钱财务测算本卷须知：1、地价按各期占地面积分摊，本期各产品也按占地面积进展分摊2、勘查设计费、三通一平：按受害原那么计入各期，如属各期受害那么按建筑面积分摊；3、其他配套和园林费用，按受害原那么计入各期，且按可售面积进展分摊工程前期责 任 成 本工程前期一、简介 责任本钱是经过划分本钱责任范围，确定责任主体和评价规范，保证整体本钱的合理性、先进性和可执行性。定义： 提高本

13、钱管理程度，构成分工担任、有机协调的本钱管理体系，实现全员自觉的本钱管理行为，保证工程目的本钱管理的安康、合理、有序，最终控制工程本钱。 责任本钱是实现目的本钱控制的一种手段、途径. 为提高公司本钱管理程度，构成分工担任、有机协调的本钱管理体系。目的：工程前期责任本钱体系：责任主体：以公司工程开展、设计、工程、工程经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。责任范围：建造本钱按发生程序划分责任部门，建造本钱以外按本钱工程划分。一、简介工程前期责任本钱体系：一、简介责任目的：按公司本钱管理目的：以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并构成行业本钱优势。各个责任范围内本

14、钱管理目的应以经济合理性、产品竞争力、行业本钱优势为追求目的。 反响目的：以定量目的为主。反响目的的系列数值反映工程本钱特性，单一反响目的高低并不能照实反映本钱理性。工程前期责任本钱体系：一、简介评价部门：及时计算并提供反响目的。在各部门发表自我评价的根底上，就各责任本钱管理结果能否经济合理，能否符合本钱管理目的，发表评价意见，并构成系统的工程责任本钱分析报告。工程前期责任本钱实施：一、简介总经理本钱部责任本钱考核报告责任本钱管理方法牵头组织配合部门责任部门讨论构成定期考核公布总部备案普及执行实现制定本钱阶段性目的工程前期二、责任本钱实例编制根据及阐明一、工程开发总目的工程概略(总体规划目的、

15、当期规划目的)运营目的销售目的开发方案本钱目的本钱分摊方案资金方案总体文件内容工程前期二、责任本钱实例总体文件内容二、各部门作业目的工程开展部设计管理部工程管理部工程经理部营销管理部本钱管理部工程前期二、责任本钱实例目的本钱测算编制报公司总经理审批下发与责任部门确认总文件存放财务部、本钱部分文件各部门保管责任本钱编制程序：工程前期工程实施阶段工具与内容：任务内容：1、跟踪目的本钱执行情况，定期进展本钱动态报告，并指 出下阶段本钱控制要点； 运用工具：本钱管理软件K32、 组织责任本钱管理，对各责任部门完成责任目的情况 向公司管理层反响； 3、 组织无效本钱管理，对无效本钱进展分析总结， 监视工

16、程本钱管理过程的规范性。工程实施任务要求与支持制度支持制度：、 任务要求：1、动态本钱必需及时准确反响；2、按正确运用本钱软件；4、对目的本钱去动态本钱有差别的地方进展总结分析；3、每月按时汇总分析各工程无效本钱；工程实施 5、对工程动态本钱定期检查，且对结算本钱最终进展清查。重点关注：思索几个问题：工程实施1、当动态本钱超目的本钱，尤其是每个科目动态本钱超目的本钱的时候，综合本钱要思索什么问题？ 接下来采取什么措施？ 为什么超了？接下来采取什么措施？超的值不值？ 超的值不值？工程实施2、当变卦签证、合同没及时登记的时候，综合本钱人员要思索什么问题？ 动态本钱怎样样才干保证准确？ 动态本钱怎样

17、样才干保证及时？重点关注：思索几个问题： 怎样才干让公司全员认识到动态本钱的重要性？动态本钱几个公式：工程实施3、当工程总的动态本钱变化不大，而各个科目的动态本钱变化很大的时候，综合本钱人员要思索什么问题？ 要整理搜集哪些资料，哪些信息才干保证编制的目的本钱具有权威性？ 目的本钱怎样样才干编制准确？重点关注：本钱管理软件运用工程实施K3：合同管理模块：1、留意合同及时准确地录入，且费用分产品类型进展分摊；2、合同的结算和设计变卦及时准确地录入，且进展分摊，保证已发生费用准确 ； 1、资金方案和资金付款要求录入及时准确，且留意备注要填写清楚，以便后期查看。资金模块：工程实施K3： 动态本钱管理模

18、块：1、获取工程正确的动态本钱是运用本钱管理软件的主要缘由之一；而前几个功能模块式实现动态本钱管理的根底，动态本钱是结果的反映。2、非合同性本钱:非合同性本钱必需及时准确录入，否那么已发生本钱不准确，直接影响动态本钱的准确性，且要求备注清楚，这样在调整待发生本钱时可以和目的本钱准确对比。3、待发生本钱预测:必需准确及时地调整待发生本钱，不允许重现红色和负数，综合本钱工程师在待发生调整的时候一定要 备注清楚，且要综合分析已发生本钱和目的本钱的差距，并纠偏；综合本钱工程师要根据工程进展情况和市场变化要素，符合待发生本钱能否准确，保证动态本钱准确。工程实施K3：动态本钱组成：工程实施签约金额变卦签证

19、结算调整签约金额变卦签证结算调整已发生本钱合同性本钱非合同性本钱已结算本钱未结算本钱待发生本钱动态本钱K3：动态本钱几个公式：工程实施1、目前已发生未结算合同小计+已结算合同小计+非合同性 本钱3、目前待发生本钱动态本钱-目前已发生本钱2、动态本钱目的本钱+调整记录工程完成阶段任务内容：任务内容：1、组织完成开工工程本钱管理总结、分析；2、进展责任本钱评价； 3、进展无效本钱总结分析。工程完成本钱总结分析实例工程完成总体内容总体内容：一、本钱情况1、工程概略2、本钱构成3、动态本钱变化情况4、建造本钱5、产品的经济性6、变卦签证7、无效本钱二、本钱管理任务1、招标情况2、预结算管理3、甲供材、

20、甲分包工程三、本钱任务回想与任务建议1、本钱管理阅历2、本钱管理里种发现的问题与教训3、下阶段的任务重点工程完成本钱情况本钱概略：此节重点引见一下工程规划目的和产品类型及和工程有关的信息等*工程主要规划目的 单位：m2总占地面积88741建筑用地(净地)80479绿化率%36.00总建筑面积94201规划容积率1.06建筑密度%27.40产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6079628862880.06917536多层住宅8266287913841120.931127660合计8874194201904001696例：本钱情况本钱构成：此节重点引见一下工程结算本钱

21、与目的本钱的对比，以及产生差距的主要缘由例：序号费用项目二期目标成本二期实际成本二期成本差异总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)一土地获得价款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二开发前期准备费734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主体建筑工程费8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主体安装工程费715.2782.14807.7689.3592.497.21五社区管网工程费795.3091.33919.87101.76124.

22、5710.43六园林环境工程费1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套设施费497.4857.13546.5060.4549.023.32八开发间接费1205.94138.491395.50154.37189.5615.88开发成本合计15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85本钱情况本钱动态变化情况：此节重点论述动态变化情况，总结分析变化缘由例：阐明： 2004年7月动态本钱的骤增是由于测账可售面积减少变化所致； 2004年8月动态本钱的骤增是由于进展本钱及费用清查，清理出210万 未计本钱所致 本钱情况建造本钱

23、：1、此节重点对建造本钱进展总结分析，为后期新工程测算提供资料3、也可以从各种产品、各种户型的总包价钱、甲供材价钱、甲分包价钱，以及不同单位的价钱差距产生的缘由等2、详细可以从个产品科目的本钱分析本钱情况产品经济性：此节重点分析产品的各种技术目的，为数据库提供资料1、分析出各种产品的钢筋、砼含量；2、分析出各种产品的窗地比，大堂面积、栏杆含量等；本钱情况变卦签证：此节重点分析变卦签证的签证比例、类型、以及发生的共性缘由，为今后减少变卦签证提出建议。施工类变卦一览表项目名称结算金额变更金额变更比例二期总包6655595330959584.65%二期园建126300007828006.20%二期管网4450000636621.43%三期总包5791411321747643.76%三期园建81937008140009.93%三期管网448520040460.90%二、三期装修6750877192348228.49%例：本钱情况无效本钱情况：此节重点分析工程的无效本钱、以及产生无效本钱的缘由，为今后减少无效本钱提出建立性的建