房地产项目工程管理流程及成本管理体系2011-72页

1、 张尊汉二O一一年四月七日房地产项目工程管理流程(lichng)及 成本管理体系 共七十三页 目录(ml)一、房地产开发成本管理的体系二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点共七十三页 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。 在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施(shsh)和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注

2、项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。共七十三页 一、房地产开发成本管理(gunl)的体系共七十三页 1.1 成本管理(gunl)的理念 营销产品设计、质量不好(b ho)，我卖不出去；设计成本控制太狠，哪有好产品；成本都做完了，只能这样了；财务没有我的事。 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品， 地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路共七

3、十三页 1.2 成本管理(gunl)的职责 成本管理的主要控制部门： 预决算人员？ 项目公司？ 设计部管理门？ 招投标和采购部门？ 产品策划部门？ 成本管理部门的职责： 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品(chnpn)、掌握市场，制定目标，全程监控。 开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家。共七十三页1.3 工程项目建设(jinsh)流程共七十三页 房地产项目开发主要(zhyo)流程共七十三页4. 房地产项目(xingm)成本控制体系共七十三页房地产项目财务成本(chngbn

4、)体系1.土地(td)费：征地费、契税费、土地(td)增容费2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、5.配套设施费6.开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。7.工程不可预见费8.开办费用等共七十三页 房地产工程项目成本(chngbn)管理体系共七十三页 二、工程项目成本(chngbn)管理体系

5、共七十三页1. 工程项目目标(mbio)成本体系1.1 工程目标成本的概念 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制标杆。 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成(xngchng)行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本要体现先进性和严肃性。共七十三页1.2 工程(gngchng)目标成本建立的流程 目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。 目标成本的制定是由测算到概算(i

6、sun)再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到细的过程。 随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实。 建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障。共七十三页共七十三页2. 工程项目动态成本(chngbn)体系 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理： 设计变更 工程签证 各阶段对动态成本进行分析和总结，及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。 动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。 各种( zhn)成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等 其实主要的是实现成本管理的动态控制。共七十三页3. 工程项目后评

7、估(pn )体系 项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径 项目工程竣工并在结算完成后进行，对项目过程(guchng)中发生的所有成本进行系统全面的再评价： 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） 对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工作的有效性） 分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合理性） 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）共七十三页共七十三页4. 成本管理(gunl)流程共七十

8、三页共七十三页 三、工程项目各阶段成本(chngbn)管理的重点共七十三页1、项目论证(lnzhng)、立项环节成本控制 项目(xingm)获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交项目(xingm)可行性研究报告 营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。 预决算部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料设备选型价位进行调研，并作区域对比表； 前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费等收费标准进行调研 设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选最佳方案。 根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工

9、程部门编制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进行项目经济评价，最终由营销部门形成项目可行性研究报告。共七十三页 1.成本费用估算和控制目标及措施(cush)；2.投资及效益测算、利润体现安排；3.税务环境及其影响；4.资金计划；5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；6.投资风险评估及相应的对策；7.项目综合评价意见；共七十三页2、工程项目设计阶段成本(chngbn)控制 2.1 设计阶段的管理流程 2.2 设计策划阶段的成本(chngbn)控制 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制 2.2.2 设计质量和设计进度的控制 2.3 规划方案设计阶段的成本控制 2.4 扩初设计阶段的

10、成本控制 2.5 施工图设计阶段的成本控制 2.6 边坡土石方设计的成本控制 2.7 景观设计的成本控制共七十三页2.1 设计阶段的管理(gunl)流程共七十三页共七十三页共七十三页共七十三页项目(xingm)立项主体(zht)结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约共七十三页2.2 设计(shj)策划阶段的

11、成本控制 成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行(zhxng)于设计管理。 合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。 对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。 成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有7080的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占3020。 成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。 成本管理不能局限于产品的建造过程

12、，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。共七十三页 2.2.1 设计(shj)单位的选择和设计(shj)费用的控制 设计单位选择的方式: 设计招标 长期合作单位直接洽谈 引进新的设计单位洽谈 设计单位的类型 国际知名度较高的国外设计公司(n s)做规划方案，再找个国内公司(n s)做施工图深化设计 国内知名度较高的国内公司做完成个设计（规划方案、扩初设计、施工图纸设计） 国内知名度较高的设计人 设计费用的控制 如何花最少的钱做出最好的设计产品-其实是个平衡的问题共七十三页2.2.2 设计(shj)质量和设计(shj

13、)进度的控制共七十三页 对设计(shj)人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续避免(bmin)两种现象： 不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费共七十三页 2.3 规划(guhu)和扩初阶段的成本控制2.3.1 场地总平面设计成本控制 场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求(yoqi)。只有这样，才能做出又好有能实施的设计方案。 甲方应充分核实以下基础资料的准确性： 地形图、红线图；水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）； 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资

14、料； 周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料 场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；场地的初步或详细地质勘探报告书等。共七十三页 设计师更要分析资料的准确性、可实用性等，否则(fuz)，会产生无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。 对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析； 若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；共七十三页2.3.2 场地道路和竖向设计(shj)成本控制 在坡地场地，道路设计直接关系到建设工程量的多少，进而决定了场地开发建设的造价，要将场地设计的工程费用降低到最小的范围。道路长则挡土

15、墙和边坡长、土石方工程量较大。 道路的平面线型定位(dngwi)、技术标准选择和组合，要经过方案比选和优化，同时要为建筑物布置创造条件。共七十三页 道路技术标准选定 实例：过于强调道路的平缓 某些外地开发商没有概念，别墅最大坡度可达15%，提出技术标准改变：6%，4%、3%，使挡土墙高度从16m提高到20m。因过于强调道路的平缓，则带来了土石方量的增大和挖填不平衡。在山地要像平原(pngyun)(如北京)那样，坡小则路长，损失上亿元。做不下去，越做越糟。舍弃原来优化方案，一意孤行。 构建主干道路网 实例11：道路系统不合理 由于开发商们不了解山地建设规律，没选中设计方的推荐方案，要设计人员调整

16、其中的一个方案将中间标高的道路直接与低标高路连接，这就造成了道路纵坡达到15%坡度、道路系统极其不合理不通畅、土石方量大增、挡土墙增长且增高，整个工程投资巨增。共七十三页 道路的竖向设计 将剖面和平面结合起来拉主干道路算坡度，常发生对场地的竖向及道路设计考虑不周到，经常将道路竖向处理不好，使道路接不到建筑物边上去。 道路平面设计方案调整后，要结合新位置调整其坡长、坡度和标高(biogo)。 竖向设计完成后才能进行建筑物布置，否则方案无稳定性。 要充分地利用地形，没有工作经验积累不行，与场地的结合不好。总图专业设计难度大、工作量也大，在设计过程中返工量大，设计周期长。共七十三页 设计单位施工图设

17、计时没动道路(dol)位置，但对道路(dol)标高做了较大的调整，后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。 甲方过分的强调建筑物去适应山坡地形，将建筑物设计太多太零碎小平台，施工现场没有机械化施工的可行性，人工开挖成本太高工期太长，在施工中又多次调整建筑单体形式和场地标高，现场施工返工较多，设计和施工的返工费用也较高。共七十三页2.3.3 场地管线综合(zngh)设计成本控制 搜集汇总市政管线资料，城市主干管与小区的交口的坐标、标高、管径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。如果规划局给定的污水排放接口比较高，场地(chngd)排水就用不上。开发商有的也马虎，要了一个高的接口

18、。 汇总建筑物和挡土墙基础。 挡土墙穿管的预设。 场地景观设计标高及位置的协调配合。 在总平面图上标注建筑物、商铺四周的场地标高坡地场地管道通廊较窄，综合管线布置困难，管网投资增高。管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来。坡地场地道路经常转向，当设置超高后，积水点变化，水道专业不知道。雨水口位置要准确而不浪费，有效解决问题。共七十三页 再将推荐方案作综合管线图布置，作综合管线文字说明； 进行管线的可行性分析，综合考虑各种管线的设置。考虑管线综合走向、市政管线最低点。 充分考虑管道通廊的预留。 汇水面积均匀分配，管线大小比较适中。管线应尽量布置在挖方区方可节省埋设时开挖的石方工程量。 坡地场地的竖

19、向设计上要设置挡土墙和边坡，这些构筑物要占地(zhn d)，高差越大占地(zhn d)越宽，结构厚度也越大。因为主要的场地上要建住宅，这些构筑物只好布置在道路通道的两侧，那么道路通道除了这些构筑物占地(zhn d)外还有建筑物本身的基础也要占地(zhn d)，留给布置管线的地方就不是很多了。共七十三页2.4 施工图设计阶段的成本(chngbn)控制2.4.1 基础工程成本优化 一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键因素。合理的基础方案决定其工程造价为使基础工程作到安全、经济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、相对应位置的地质情况分别对采用不同持力层（粘土(zhn t)层

20、、强风化基岩）、不同基础形式（天然基础、桩基础） 进行技术、成本以及施工分析； 大量的设计过程优化可降低造价： 严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关系，使一部分四 桩改为三桩、三桩改为两桩等；桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖； 核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混凝土。共七十三页2.4.2 地下室成本(chngbn)优化 地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。影响地下室造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等，下面将对这个问题进行专题(zhunt)分析： 地质情况，特别是地下水位： 地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质

21、报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键； 地下室底板的结构形式： 地下室底板的结构形式主要有梁板式和无梁楼盖式两种，需要根据地下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一般选取无梁楼盖经济合理； 地下室的层高： 地下室层高建筑净高（2.2m）结构梁高（0.9m）空调管高度（0.4m）消防喷淋高度（0.1m）3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的。共七十三页2.4.2 地下室成本(chngbn)优化 地下室顶板的覆土厚度： 水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度

22、在1.0m左右是比较合适的；但实际从目前的景观上考虑(kol)，基本在1.5米覆土厚度。 消防车道的对成本的影响： 无消防车道的钢筋为64kg/m2、混凝土为0.37m3/m2，钢筋和混凝土综合造价约为400元/m2； 有消防车道的钢筋为86kg/m2、混凝土为0.42m3/m2，钢筋和混凝土综合造价约为500元/m2。共七十三页2.4.3 主体结构(jigu)成本优化 要做到主体结构成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作： 结构体系选型与布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价: 坡地(pd)建筑、建筑物的埋深不满足规范要求、建筑平面布置不规则等，对这些问题的合理解决是决定工程造价

23、的关键因素。 结构计算与内力分析要正确、结构计算对结构成本控制有极为重要的作用: 通过对计算参数、计算荷载、梁墙柱构件尺寸的选取以及计算指标的控制，以求达到经济合理的结构计算结果 细部设计与构造措施要周密。 选用热轧钢、冷轧扭钢筋等新技术，降低含钢量； 应加强对施工图的审查核对，避免了设计图纸人为的放大。标准层结构设计限额为钢筋65kg/m2，混凝土为0.39m3/m2，实际完成为钢筋43kg/m2，混凝土为0.33m3/m2。共七十三页 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在

24、降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响(yngxing)其内部功能布局及外立面的美观。 随着房产品的品质越来越高，钢筋、水泥在建安成本中的所占比例越来越底，相反门窗工程（实木门、铝木门窗、实木门窗）、外立面材料（砂岩、花岗岩、高级质感涂料等）、景观工程、人工费等的比重越来越大。土地的成本占房地产开发的成本越来越高。共七十三页2.4 施工(sh gng)设计阶段的成本控制2.4.4 门窗成本定位(dngwi)与优化2.4.5 外立面建筑材料定位与优化2.4.6 安装设备定位与优化共七十三页2.5 边坡土石方设计的成本(chngbn)控制在基坑、边坡的设计中，经验占70、计算占30，因此

25、在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。在满足结构安全可靠及环境绿化(lhu)要求的前提下综合造价最低方案为中标方案1、一个好的设计单位和设计人员是基坑、边坡方面的成本控制的关键；2、由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节共七十三页2.6 景观设计阶段(jidun)阶段(jidun)的成本控制1、景观设计单位的选择(xunz)2、景观设计控制的重点共七十三页3. 工程项目实施(shsh)阶段成本控制3.1 工程(gngchng)项目实施阶段的主要管理流程3.2 施工图预算及目标成本确定的成本控制3.3 招投

26、标和合同管理中的成本控制3.4 设计变更环节成本控制3.5 工程材料与设备采购签证成本控制3.6 工程款拨付管理环节管理共七十三页3. 1 工程项目实施(shsh)阶段的主要管理流程共七十三页3.2 施工图预算(y sun)和目标成本确定的成本控制 房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后(yhu)再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。共七十三页1. 工程主要材料设备方案论证和价格信息掌握。2. 编制施工图纸预算，确定基本目标成本。 整个建造成本总额是否超过上一阶段目标成本；每项是否与目标成本分解指标相符，有无突破；施

27、工图预算或标底审核验证，出具验证报告。3. 基本目标成本与概算对比论证，分析原因，确定最终目标成本。 对施工图预算或标底的审核方法可为抽取25个具有代表性的分部或分项工程进行复核，当复核造价误差在3%之内时，可以认为造价准确，否则需要扩大复核审核范围（整个工程的30%50%）。 若施工图预算造价突破概算（估算）造价时，应分析突破原因。在报告中阐明：是设计原因的，应返回设计单位重新设计；是增加功能(gngnng)或项目的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应做补充说明或解释。4. 编制招标文件标底 最终审定结果为正式的预算目标成本，此目标成本作为指导项目公司实施过程中招标、施工、采购等业务活动的

28、成本费用控制依据。 共七十三页3.3 招投标和合同(h tong)环节中的成本控制 3.3.1 建立招投标和合同管理流程(lichng)和制度 3.3.2 常规招标的方式： 公开招标 邀请招标 议标3.3.3 招标的计价方式: 施工图包干 工程量清单招标 费率招标 共七十三页3.3.4 合同费用的控制性条款 工期条款 质量标准 工程造价及结算办法： 合同价款支付 材料设备供应(gngyng) 违约索赔 工程竣工决算共七十三页3.3.5 招投标阶段应注意(zh y)的问题 除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定，须采取公开或邀请招标方式进行。垄断性质的工程项目（如水、电、气等

29、）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围(fnwi)、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。共七十三页3.3.5 招投标阶段应注意(zh y)的问题 在招投标过程中，项目公司需负责将招标结果与目标成本进行差异对比分析，对于差异率达10%（含）以上的结果，提出成本总体平衡方案，附相关说明性文件，通过规定的审批流程审批； 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类

30、别高而取费较低的单位 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。 对投标人的设备(shbi)报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。 出包工程应严禁擅自转包。共七十三页合同(h tong)审批流程共七十三页3.4 设计变更及签证环节的成本(chngbn)控制3.4.1 设计变更及签证的类型及管理流程 设计单位提出的变更(bingng) 开发商提出的变更(含客户提出的变更) 施工单位提出的变更共七十三页 设计单位(dnwi)提出的变更共七十三页开发商提出(t ch)的设计变更共七十三页施工单位提出的变更(bi

31、ngng)（含签证）共七十三页3.4.2 现场(xinchng)签证 现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出(t ch)须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。 现场签证办理 现场签证审批权限 现场签证的审批 现场变更率的控制共七十三页现场(xinchng)变更率的控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：1）建立施工图阶段(jidun)

32、的长期合作伙伴；2）给予合理的设计周期；3）逐步完善的标准化构造设计；4)重视阶段成果标准；共七十三页3.5 材料设备定价和采购管理环节的成本(chngbn)控制3.5.1 建立集团化采购管理机制3.5.2 建立战略合作伙伴和长期(chngq)合作单位3.5.3 建立项目材料设备清单共七十三页3.6 工程款拨付环节(hunji)的成本控制3.6.1 付款条件的设置3.6.2 工程量和价款的审核(shnh)3.6.3 工程款支付的审核共七十三页 4.1 竣工交付环节(hunji)控制4.2 工程结（决）算环节控制4.3 结（决）算工程款拨付环节4. 项目(xingm)竣工决算阶段的成本控制共七十三页5.其他环节(hunji)成本控制1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围(fnwi)内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报公司审查通过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套