土地私有制国家的土地制度

1、土地私有制国家对土地所有权和使用权的相关(xinggun)规定一、英国二、美国三、日本(r bn)四、德国五、匈牙利六、俄罗斯七、加拿大组员：林少丰 许婉婉八、韩国九、台湾十、新加坡十一、澳大利亚十二、印度十三、拉美国家共五十三页私有制占绝对(judu)主导地位 北京科技大学经济管理学院教授赵晓在世界各国土地产权制度及其启示中写道，海外大多数国家都实行私有制。目前有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们(t men)曾经的殖民地国家等。大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主

2、要部分，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。 共五十三页在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲(fi zhu)的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。 产权形式有两种 海外地产的土地产权形式90以上为永久业权，可传给子孙后代。其形式主要分为两种：一是永久业权（FreeholdTitle），另一种为租借权(LeaseholdTitle)。永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有

3、者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业(zhuny)的测量师出具报告，并由政府房产局颁发产权证。 共五十三页土地(td)租借权土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，如英国的租用保有权就有125年、40年、20年、10年等4种年限，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以(suy)实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。 共五十三

4、页一、英国(yn u)英国的土地制度历史悠久，体系完整。在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于(shy)英王（国家）所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。 共五十三页在法律(fl)中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权

5、，主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权。也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容。而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。 共五十三页1864年的土地改进法给予终身佃户以投资改进土地的权利；1856年和1857年给予终身佃户在法庭允许的情况下

6、出售土地、分割(fng)其土地的权利；1877年的法令进一步规定，佃户无须同意便可租种土地21年，但财产授予人可以剥夺终身佃户的这种权利；1882年的法令采取了更为大胆的步骤，把全部土地管理权交给终身佃户，而终身佃户可以不受束缚地行使这些权利。综上，英国的土地产权制度建立在私有制的基础上，主要包括两个层次: 土地所有权和土地保有权，而英国的一系列关于土地私有权的立法从权属到权利确认以及变更都作了详尽的规定。 共五十三页土地(td)发展权土地(td)所有权能的一种 在英国，土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。1947年城乡规

7、划法规定(gudng)一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。 共五十三页土地(td)征用 虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。 享有(xingyu)这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。 征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议，

8、还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。 英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。 共五十三页英国的房屋购买者须缴纳印花税，08年9月初，英国政府为拯救低迷的楼市(lu sh)，大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。该计划的重要组成部分便是印花税假期政策，即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。而根据英国此前的印花税政策，房屋成交价在12.5万-25万英镑的，印花税税率为1%；房屋成交价在25万-50万英

9、镑的，印花税税率为3%；房屋成交价在50万英镑以上的，印花税税率为4%。 共五十三页启示(qsh)从英国土地制度变迁的经验和我国的实践情形来看，解决我国农业问题的当务之急就是深化土地改革，使产权逐步明晰，以此来激发农民(nngmn)的生产积极性。加入WTO后，中国农业面临着新的问题，即经济全球化带来的挑战，我们应当利用中西横向对比的方法，分析我国当前农业土地管理体制，并进一步研究出适合我国国情的土地制度改革方案和具体建议。而这就要求我们在农村土地集体所有的基础上，进一步完善土地承包，明确各主体尤其是承包经营者的权责利及其相互关系。具体而言，要以法律的方式明确各主体分别对土地的所有权、经营权、转

10、让权和使用权的权利内涵。共五十三页二、美国(mi u)美国国土面积中私人所有的土地占58，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律(fl)保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。 共五十三页土地(td)立

11、法和政策美国的土地立法和土地政策经历了从18世纪后期建国初期到20世纪9 0年代共200多年的历史发展和完善，已经发展成为一个非常复杂的体系，同时也产生了良好的效果。美国的土地立法和土地政策包含了土地产权制度和管理制度的方方面面。土地的所有权、使用权的获得，土地的租佃、转让、登记、抵押(dy)及其它相关权益的获得以及夫妻、家族、邻居之间的土地关系，社区发展及土地规划等方面应有尽有，从而保证了农村社区以土地为中心形成稳定的社会关系。 共五十三页土地(td)所有权土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑

12、物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担(fdn)，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。 共五十三页土地(td)使用权美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。土地买

13、卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成(wn chng)交易。 共五十三页土地(td)征用在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力(qinl)所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。 共五十三页美国(mi u)征用土地主要分两种形式：第一种是警察权，指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无

14、偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合(chng h)非常有限，并受相关法律严格制约。 第二种是有偿征用，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件：正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。在有偿征用中，同样有相当严格的步骤需要遵守。 共五十三页启示(qsh)美国(mi u)的农地绝大部分属于私人所有，但是农地私有制度并没有给所有者带来完整的土地权利，国家保留了相当多的对农地控制和管理的权利。比较而

15、言，我国农民获得从集体土地所有权中分离的使用权，它的权益已近似于美国农户对私有土地的使用权。这一点是我国与美国的农地制度中相像的地方。但不同的是美国的土地私有权却是极有保障的，而我国农民对农地的使用权在权利保障方面却存在一定的差距。因此，就目前我国农地制度的改革与完善来说，重要一点就是要赋予农民稳定而有保障的土地使用权，这样才能推动农地流动的市场化进程。农地使用权的稳定和农地的市场化流转，不仅可以实现农地的适度规模经营，使农地资源得到更有效率的配置、利用，而且可以充分体现农地的商品属性，使农民更珍惜土地，从而稳定并提高农民的土地利用预期，减少乃至杜绝短期化行为。共五十三页三、日本(r bn)1

16、952年 日本政府制定和公布了农地法，从法律上确立(qul)了农民所有制的永久地位。 共五十三页一是20世纪40年代在美国占领当局领导下的“自耕农”阶段，通过象征性的赎买（基本相当于无偿(wchng)没收），实现了耕者有其田； 二是20世纪(shj)60年代的促进“自立经营”阶段，推动农地有序流转，扩大家庭经营规模，提高农地经营效率，增加农民收入，并与城镇居民保持同一收入水平； 三是20世纪90年代后的“农业经营体”阶段，想进一步促进耕地向认证经营者集中，使其承担大部分农业经营并稳定持续下去。然而，日本的土地制度改革并没有完全达到目的，规模经营始终无法实现， 日本的土地制度在战后已经走过了三个

17、阶段 ：共五十三页农地法是农地制度的基础，也是最重要的法律(fl)。它规定了取得农地的资格以及对农地的所有权及利益的关系。 农业经营基盘强化促进法 是建立在农地法基础(jch)上的，其目的在于促进农地的流动和经营规模的扩大。 农业振兴区域整备法旨在协调农用地和非农用地利用之间的关系，规定了农业振兴地区的基本条件 。土地改良法规定了土地改良事业的实施方法，以达到促进农业基本建设的目的。 土地法律体系 共五十三页土地(td)流转政府不断完善农地制度，促进农地流转。1980 年，日本政府颁布了农用地利用增进法，其主要内容是：一是以土地租佃为中心，促进土地经营权流动；二是以地域为单位，组成农用地利用改

18、善(gishn)团体，促进农地的集中连片经营和共同基础设施的建设；三是以农协为主，帮助“核心农户”和生产合作组织妥善经营农户出租和委托作业的耕地。共五十三页启示(qsh)事实上，日本在农业发展的客观条件方面与中国有许多相似之处 ： 山地较多、人多地少和一家一户分散的小规模经营等。因此，日本在农地制度改革过程中所积累的经验值得我们研究和借鉴。虽然不同时期日本农地法律和政策的侧重点不一致。但“只有直接从事农业生产的劳动者的权利才应获得保障 ”这一耕作者主义的宗旨，始终贯通于农地制度中。中国农业人口多、土地资源有限，人地矛盾十分尖锐 ，土地不仅是农民(nngmn)基本的生产资料， 更是最主要的社会保

19、障。目前，中国农村土地制度改革面临的主要问题是要赋予农民长期而稳定的农地使用权，提高农民对农地的预期，减少其短期行为，同时，建立并完善土地使用权流转制度，加快土地经营规模化、集约化进程。共五十三页四、德国德国实行土地私有制，是世界上最早建立并完善土地整理制度的国家。土地整理过程中最复杂、也是直接影响参加者利益的工作是对地产的重新分配, 因此德国特别重视土地整理中的权属管理(gunl), 并且在权属管理方面积累了丰富的经验。土地整理是在土地整理官方(gunfng)机构的指导下, 按照一定的程序, 在地产主、公共利益代表和农业职工代表的共同参与下进行的一种经济活动。共五十三页在土地整理项目立项前,

20、 要求必须明确土地整理区内的权属现状; 在权属调整开始前, 要制定详尽的权属调整方案; 在实施土地整理形成(xngchng)新的土地产权关系后, 要及时进行变更登记, 需要变更登记的范围包括土地登记、地籍登记、水利登记、自然保护登记、文化遗迹登记以及建筑负担目录登记等。共五十三页五、匈牙利1989年在“休克疗法”背景下，国会相继通过了紧急过渡条例（1990年10月）、赔偿法（1991年4月）、合作社改组法（1992年1月），实行(shxng)了把农地退还给“第二次世界大战结束后、社会主义农业集体化前”的土地所有者的政策。共五十三页土地(td)私有化一刀切的农地政策使得绝大多数无地可退的农民由于

21、国营农场的关闭、合作社的被强令解散而失去生活来源，动荡时期政策执行的混乱状态和外部环境各种负面影响带来的是农民土地权益(quny)受到巨大损害。尽管国家按照工作年限分给一定数量的土地或购券，但由于对个人拥有土地的数量限制，即使政策得以完全公正和严格的执行，匈牙利也面临着土地私有化导致的农地所有权破碎、农地经营规模极度分散的境地。这种所谓“物归原主”的政策导致的农民土地权益遭到匈牙利自二战以后前所未有的损害并由此引发的一系列连锁反应，正是此后匈牙利农业相当长时期陷入倒退的最主要原因。共五十三页面对这些状况，特别是加入欧盟所带来的农业风险(fngxin)问题，匈牙利政府不得不采取了更多新的改革措施

22、，由农业和农村发展部制定新的农村扶持政策、政府对与农业发展相关的就业等予以支持。同时，成立了全国性的耕地储备基金会，不愿从事农业的人可以把土地卖给土地基金会，在事实上出现了土地的重新集中。2004年5月1日正式加入欧盟后，匈牙利在农业补贴、新农村合作社的建立上有了进步，2005年的农业生产终于有所好转，一定程度改变了连续多年的发展颓势，农业产值比2004年增加8.4%，但是农畜存栏数仍然在继续下降。共五十三页六、俄罗斯俄罗斯在上世纪90年代初开始实行“体克疗法”的经济转型，农业改革是整个经济转型的重要环节，农业改革的核心内容是改变农村土地的所有制性质。但是农村土地私有化改革之后俄罗斯农业并没有

23、出现快速(kui s)地增长，反而陷入了空前的危机，这种状况一直到1999年才得到根本改变，农业开始出现增长局面。2003年俄罗斯农村土地流转法公布后，农村土地的私有产权得到了进一步地认可。共五十三页土地(td)流通2001年10月俄罗斯联邦新土地(td)法典出台，其中规定了非农用土地可以进入市场流通，这部法典中虽然没有提及农村土地流通的问题，但是为农村土地进入市场奠定了基础。2002年7月，俄罗斯颁布俄罗斯联邦农用土地流通法，规定农村土地可以在以下条件下进入市场流通:第一，不改变土地用途;第二，共用土地其他参加者拥有优先购买权;第三，如果共用土地其他参加者放弃购买则联邦主体和自治机构优先购买

24、;第四，外国公民以及外国资本超过50%的法人机构不能购买俄罗斯土地，只能以租赁的方式使用土地。 2003年俄罗斯农村土地流转法公布后，提高了农民经营土地的积极性。农村土地的自由转让使农民可以把土地抵押获得贷款，并且规范土地买卖还能够有效控制农村土地的黑市交易。 共五十三页启示(qsh)俄罗斯农村土地的流转对于中国农村土地制度的变迁具有重要的借鉴作用。自十七届三中全会之后，中国开始积极探索农村土地使用权的流转方式，希望通过土地的集中使用，获取农业生产的规模效应，提高中国农业的国际(guj)竞争能力。尽管中国农村土地的所有权仍然归集体所有，这与俄罗斯流转的私有土地产权不同，但是俄罗斯农村流转中所取

25、得的经验将对中国起到一定的借鉴和启示。因此，中俄两国的农村土地流转情况，需要进行更加深入的分析和研究。共五十三页七、加拿大在加拿大，尽管土地由国王所有，私人或者公共机构要获得王权下的土地需国王的授权。然而，国王或政府的授权决定一旦作出，就不能再随意撤回，除非授权决定中包含了可以撤回的权利。如果没有补偿(bchng)，政府不能征收属于私人的动产或者不动产。如果要在没有补偿的情况下征收财产，需有明确的国会立法。共五十三页土地(td)所有权和使用权国王的虚位存在仍然产生了一定的实际影响。在这个意义上，不仅公地是皇家所有，即便是私人所有的土地也不是绝对所有权。在理论上，私人土地并非私有，而至多只有(z

26、hyu)永久使用权，每个使用者都是女王陛下的“佃户”。既然没有严格意义上的所有权，土地使用权在某些情况下受到一定的限制，譬如政府在批准土地的时候往往保留对矿藏的权利。当然，除此之外，私人对土地的使用权几乎是绝对的，和美国法上的所有权并没有本质区别。在一般情况下，无论私有还是公有土地都感觉不到国王的存在，土地使用者或管理者貌似一个地地道道的所有者。 共五十三页启示(qsh)加拿大土地所有制对中国的独特启示在于，所有权本身的属性往往是次要的，更重要的是土地的实际占有权、使用权和管理权。在加拿大，国王在名义上是全部(qunb)土地的终极所有者，无论政府还是私人都是女王陛下的佃户，但是在绝大多数情况下

27、，国王只是一个躲在幕后的背景而已，其名义所有权并不影响私人或政府对土地的实际占有使用或管理。尤其是政府不能因为私人在理论上并非土地的所有者，就可以随意处置私有占有和使用的土地。事实上，虽然加拿大在宪法上并没有规定征收私人财产须给予公正补偿，加拿大的征收法律和程序和美国或任何发达国家别无二致,征收程序如此严格征收成本如此高昂，以至征收行为在这个幅员如此辽阔的国家极少发生。共五十三页八、韩国(hn u)韩国的土改始于40年代末，到1952年基本结束。根据土改法，私人拥有的土地不能超过7. 5英亩(约合3公顷)。土改前佃农或半佃农的比重已下降到7%,自耕农则上升到69%。韩国的土地改革不仅改善了收入

28、分配，也促进了经济增长。首先，土改使农民获得了土地，利用了农村劳动力资源丰富的比较优势，并提高了农业部门的劳动生产率。其次，土改有利于稳定农村社会和政局，从而为吸引外资创造了良好的投资气候。再次(zi c)，由于获得了土地，农民的收入增加，扩大了国内需求。共五十三页九、台湾台湾私人(srn)可以拥有土地所有权和使用权，但其土地制度的实质并不是土地私有制，而是均权制。 均权制是土地所有权分割，公私均有地权的一部分，即私人可以拥有土地所有权，但只是下级所有权，在其之上还有一个国家上级所有权。 共五十三页上级所有权是土地最高支配权，国家依据上级所有权随时依照社会发展程度和分工状况，收取土地的报酬，决

29、定地权收益的适当分配，直接随时防止土地分配的不平均;下级所有权主要是土地的使用权和收益权，对于农地，凡是有耕作能力与兴趣的，国家可利用(lyng)上级所有权保障其取得土地下级所有权，实现耕地农有，且保证其正当土地收入为私有，使个人获得生活保障，又可以达到人尽其力，激励土地有效利用的目的。但农地未来增值部分属于国家所有，同时国家可以对私人拥有的农地数量进行限制;对于市地，当前的土地价值可以归私人所有，而将来土地增值部分则归国家所有，即涨价归公。共五十三页土地制度(zhd)改革台湾现行土地制度主要经历两个阶段，即“土地改革”和“土地重划”。 1949年推行“三七五”减租，即将当时普遍实行的对分即5

30、0%的地租率，减至千分之三百七十五即37.5%以下；1951年开始大规模实施“公地放领”，即没收原有日据时期各级政府、日本会社及日本人所有的耕地，将其作为公地，并以有偿的方式将公地放领给无地(w d)或少地的农户；1953年，全面实行“耕者有其田”的政策，即政府有偿征收大地主的土地，并将所征收的土地，以有偿的方式，放领给无地或少地的农户。共五十三页农地重划始于1959年八七水灾后，大量农田、农舍被毁坏，原有地界地籍不复存在，而只能依赖政府进行重建，这就形成了早期农地重划与农村(nngcn)社区重划的基础。之后，农地重划逐渐展开，相关制度不断完善。 至上世纪60年代，台湾农地重划达到高峰。进入本

31、世纪以后，台湾当局推行了所谓第三阶段的土地改革，主要内容是建立老农退休机制，推动“小地主大佃农”计划，并规划农地分级分区管理和变更机制，在土地银行和农会等中介机构的协助下，促进农业经营向企业化目标迈进。 共五十三页启示(qsh)制度的建立和实现(shxin)方式应与社会经济发展相适应。当前，我国处于工业化、城市化的转型时期，在公有制实现(shxin)形式上积极探索，促进土地使用权流转、土地规模集约经营，提高土地利用效率的土地制度创新。共五十三页十、新加坡新加坡的土地制度是一种混合型的土地制度。土地分为 国有和私人(srn)所有，其中国有又可分为国有土地及公有土地。国有土地目前约占新加坡国土面积

32、的53，由政府部门的土地局掌管；公有土地约占27，由半官方的法定机构（如：建屋发展局、港湾局、民航局）以及其它社会团体掌握和使用；私有土地仅占全国土地面积的20。 共五十三页土地(td)使用权在新加坡，建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售(chshu)购买不足1年的房屋，要缴纳高额

33、房产税。 共五十三页土地(td)征用根据土地征用法的规定，凡为公共目的所需的土地，如建设(jinsh)道路、地铁系统、学校、医院、公园及政府组屋等，政府均可强制征用。同时，为了防止滥用土地征用法赋予的权力，新加坡政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。当任何政府部门提出土地征用计划时，首先必须先得到法律部长认同，以确保土地征用目的是为了公共建设，之后再送至内阁会议接受审批。新加坡土地征用并非无偿或低价收购，秉持“既不会多给，也不会少给”的原则，政府依照征用时的土地原始未开发的状态进行估价，并以该价格向土地所有人购入土地。政府购入土地进行开发建设后，土地增值利益归政府享有。共五十三页启示

34、(qsh)新加坡以土地征用法为政策依据，开展循序渐进的土地整合运动，为新加坡经济发展和公有住房等公共建设提供价格适当的土地保障，政策稳定而连续、公正而透明，行动理智而坚决，实现了为大多数人谋福祉，又照顾了少数人利益，较好体现了以经济民生为本，实施四十多年来效果显著。中国可以(ky)向新加坡学习，进行农村土地经济重组，实现农业产业化及城市化。共五十三页十一(ShY)、澳大利亚澳大利亚政府可以通过两种方式获得土地: 和私人土地所有者达成协议，或在所有者不同意的情况下强制征收，而强制征收有时也被称为收回，也就是代表国家的国王可以为了某种目的收回先前授予出去的部分土地。在澳洲，购房者必须先行向澳洲政府

35、购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计(shj)、施工，并向政府部门报批。如在墨尔本购房，则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等，收取标准约为总房价的6%。此外，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。 共五十三页十二(sh r)、印度独立后,印度实行的是土地私人占有制度。从1949年开始,印度开始实施以废除“柴明达尔”地主为中心的土地改革。改革的内容有三项:一是废除中间人即柴明达尔土地所有制:二是 改革租佃制度(z

36、hd);三是实行土地持有最高限额法。然而,与很多发展中国家一样印度土改的局限性也非常明显：一是前柴明达尔地主以“自耕”的名义保留了大量土地，封建式的剥削制度(zhd)在印度广大农村地区依然存在;二是租佃制改革甚至恶化了许多原佃农的处境；还有土地租赁的严格限制也影响到当地农业生产力的发展与社会分配的公平性。 共五十三页60年代后半期开始的以推广高产品种为主、辅之以灌溉、伽巴、农药和农业机械和其它现代投入的农业发展新战略，使印度在不长的时间内基本实现了粮食自给。绿色革命导致了自耕趋势的加强和租佃制的减少。就租佃关系变化而言, 80年代大部分新出租者不再是大土地所有者或者封建地主,而是小土地持有者;

37、大部分租地者不再是维持(wich)生存的农民,而是从事资本主义农业经营的中农或大农。传统的大地主、小佃农模式逐渐减弱。共五十三页启示(qsh)从印度实行的情况看,土地私有制在人口众多的发展中国家效果并不好,造成了顽固的贫困问题,中国如果实行土地私有制，难免陷入与其一样的困境。绿色革命在解决印度的粮食问题方面成效显著,在改变印度土地制度(zhd)关系方面也卓有成效。对于我国来说,我们要从中汲取宝贵的经验与教训,积极推广现代农业技术,实施符合我国国情的、以高产品种为主、灌溉、化肥、农药和农业机械和其它现代投入为辅的农业发展模式，促进我国农业更好更快地发展。共五十三页十三、拉美国家拉美国家是最典型的集中垄断大土地所有制。在这种制度下，尽管家庭平均可耕地面积远远高于日本、中国等亚洲国家，但土地在农户之间的