客户价值点分析及产品设计方案(ppt-113页)

1、2010-02-02朗诗田园绿郡客户价值点分析及产品设计方案浙江区域公司一、明确报告目的二、客群定位回顾三、客户需求分析四、竞品优劣势分析五、自身优劣势分析六、产品设计方案报告思路目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction寻找市场机会 目标客群要什么？ 竞品是怎么做的？ 我们有什么？ 我们怎么做？一、本报告要解决的问题 二、客群定位回顾 地理半径 经济 半径 机会 半径 地理半径基础市场（大城北）经济半径目标市场（大杭州）机会半径蓝海市场（大浙江）目标客群搜索半山田园杭州中心

2、城区中高收入客群浙江省内外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目标客群地理半径居住品质提升型100万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型100万200万200万300万500万以上普通白领、泛公务员客户类别目标客群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层高级白领、泛公务员锁定目标客群金领阶层300万-500万置业需求目标客群经济半径核心客户 重要客户其他客户杭州中心城区高收入人群来源：杭州中心城区行业：金融、服装、电子、机械、房地产等收入：家庭年收入80万元以上浙江省内及其他地区投资客户改善性需求，第一居所。投资目标客群机会半径终极改善性需求，第一居所杭州中产阶层及部分白领来源：杭州城西、城

3、北为主行业：金融、地产、咨询等收入：家庭年收入80万元以上目标客群要什么？客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析三、客户需求分析 根据以下研究途径 浙江区域公司进入杭州市场后对客户需求的研究； 市场研究机构长期对高端公寓项目客户需求的研究； 浙江区域公司对35组高端公寓客群的面对面访谈。客户有哪些需求区域环境：追求宁静怡人的自然景观，享受以此带来的高品位居住感受。出入交通：发达的道路基础设施，能够快速到达城市核心区。企业品牌：对知名开发商的品牌价值有一定的认知度，追求其带来的地位和身份的隐性需求。内部景观：对小区景观有较高要求，植被种类丰富，细节到位的园林景观。建筑设计：对建筑品质要求较高

4、，布局合理且附加值高的产品更受居家者热爱。置业目的：多为改善型或终极改善型购房目的，以享受生活、长期持有、保值增值为主要目的。文化内涵：重视社区文化内涵，追求人文层次的生活享受。内部配套：对社区配套不求全，但求精，对于配套的品质十分重视 。物业服务：更重视居家环境的安全感，以及尊重隐私、体现业主尊贵身份的物业服务。在关注以上客户需求的前提下，我们同样关注客户的心理需求购买前购买后心理需求分析1、向往田园板块的自然景观环境及舒适恬静的生活方式2、对品牌房产企业产品的期待与信赖3、期待享受高端物业的服务品质4、朗诗科技带来的健康生活预期5、物业自身能起到保值增值作用1、舒适健康的居住环境2、企业品

5、牌和产品共同支撑的购房成就感3、享受到安全、专属、受尊重、体现身份的高端物业服务4、稀缺缺科技住宅带来的绿色、健康、经济的独特生活享受5、所持物业不断增值，财富不断增长。产品保值增值、物业服务、科技系统带来的居住感受等建筑规划、风格、户型、景观、社区配套等产品带给客户的使用价值楼盘区位、交通、自然资源、大环境配套等外在价值客户需求层次解构三、客户需求分析客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析产品价值点分解产品价值点科技系统保值增值自然景观交通条件建筑品质内部景观物业配套朗诗品牌人文底蕴人文底蕴客户价值与产品价值对接自然景观交通条件建筑品质科技系统内部景观物业配套保值增值朗诗品牌客户价值体系

6、产品价值体系心理需求产品价值点分析自然景观城市 稀缺 山水德胜路约18km约13km上塘路高架 石桥路武林广场出行路线时间自驾石桥路高架德胜路25分石祥路高架上塘高架35分地铁地铁3号线15分公交石桥路1.5时 石祥路田园板块地铁3号线产品价值点分析交通条件产品价值点分析人文底蕴半山观桃皋亭积雪千年人文沉淀赋予田园板块深厚的文化底蕴备注：半山泥猫被评为第二批浙江省非物质文化遗产；半山娘娘庙、半山观桃、皋亭积雪都是深厚的文化底蕴。产品价值点分析内部景观 内部景观打造应与区域自然景观相协调； 树木花草种类丰富，社区内总是绿色的，令人心旷神怡； 社区内能有一些高大的树木，具有较好的隐私性和层次感。内

7、部景观设计与区域自然景观相结合选择更多的景观植被种类，保持四季常青；植物选择尽可能考虑高大的乔木、灌木，营造景观层次。客户价值点：产品价值点：产品价值点分析规划楼与楼之间距离大一点，采光好日照效果好一些；小区内走路更安全一些，车走车道，人走人道；一般比较喜欢边套的房子；社区配套要有一定的公共空间，满足邻里交流沟通，体现人文关怀；希望有会所配套。保证一定的楼间距，满足住户对采光、日照的要求；设计人车分流的交通布局；在建筑规划时尽可能多的考虑边套设置；规划设计一些公共活动空间，并充分利用架空层区域，会所配套设计等满足邻里交流环境；规划包含会所。产品价值点：客户价值点：主卧、客厅尽量朝南设计，满足采

8、光、通风要求；希望尽可能多的赠送面积，希望较高的得房率；户型尽可能方正，面积利用率更高。客户价值点：产品价值点分析户型尽可能多的安排朝南或偏南的户型；一个单元不超过两梯四户，部分大户型考虑一梯两户，根据条件多设计一些露台、飘窗等；户型设计尽可能方正、规整，尽力规避不规整户型。产品价值点： 卫生间：主卫生间面积要大一点，干湿分离，满足淋浴需求。能够自然采光、通风； 阳台、窗台：景观阳台至少要一个，最好与客厅相连，既满足晾晒的需要，又可满足观赏景观的需要；主卧大面积明窗，最好有飘窗，在满足生活居住的同时增加房间面积。入户电梯：入户电梯更有身份感，更符合客户地位和价值，客户更有尊享感。客户价值点：产

9、品价值价值点分析卫生间、阳台、入户电梯 卫生间：卫生间全部通风全明设计，尽可能实现干湿分离，大户型配备两个卫生间。 阳台、窗台：尽可能配置两个以上的阳台，主阳台设置与客厅相连；主卧、次卧透明窗台设计。入户电梯：部分大户型房源设计入户电梯。产品价值点： 高端公寓购买客群更偏好精装修，希望用金钱换时间，省时、省心、省力，装修品质要求较高。（结论来源于朗诗街区项目高端客户调研）高端公寓项目大部分做精装修，精装修客户接受度度较高。客户希望有能匹配高端物业的高品质的精装修。入户大堂及地下室大堂都能做精装修，从车子出来就能感受到住宅的档次。客户价值点： 公寓产品采用精装修，排屋毛坯交付。 公寓类产品做精装

10、修，毛坯交付可作为市场行情不好情况下的应对手段。 做成本在2000元/平方标准的精装修，装修风格符合产品的高端定位。 双入户大堂设计，地面大堂精装修的同时，地下车库大堂也采用精装修。产品价值点分析精装修产品价值点：产品价值点分析科技系统科技系统的使用费用不要太高；科技系统能让居住更舒服；科技系统使用方便，不麻烦；利用科技系统能使生活方式环保、健康。客户价值点：朗诗科技系统充分利用自然资源，节能、保温，费用更省；朗诗科技系统恒温、恒湿、恒氧，居住更舒适；采用部分智能化设计，一键开关、电动遮阳卷帘等；倡导朗诗健康环保低碳的生活方式。产品价值点：产品价值点分析绿色环保无论室内室外，都希望采用更环保，

11、更健康，更安全的材料，以保证能够健康快乐的生活在这里。客户价值点：建筑外立面尽量不采用干挂石材，而可采用涂料或面砖等；室内精装修材料木板、油漆等采用更高级别环保材料；建筑材料尽可能满足环保、健康要求。产品价值点：产品价值点分析物业服务目前高端市场的住宅，高品质服务不应该仅仅体现在硬件方面，在服务态度、服务内容、服务形式上应该更贴心、更全面、更人性化。客户价值点：小区物业服务人员首先应配套较高档次的服装、对讲系统、业主接待点环境设置等；提供衣物熨烫、钟点工服务等家政服务项目，满足业主多方面的生活需求。产品价值点：见多识广，具有较强品牌意识，偏好知名开发商品牌所带来的身份认同。客户价值点： 朗诗科

12、技地产品牌形象已被市场普遍接受； 街区项目交付以后所起到的口碑支撑。产品价值点分析朗诗品牌产品价值点：产品价值点分析保值增值保值增值景观资源交通便利科技舒适文化内涵建筑品质服务管理高附加值的产品朗诗品牌三、客户需求分析 客户价值点分析产品价值点分析核心价值点分析客户价值体系核心打造部分可控不可控可控说明：地块价值属于先天条件，可以控制的主要集中在产品打造方面。核心价值点界定核心需求分解产品品质科技系统内部景观物业配套规划户型（功能布局、卫生间、阳台、窗台、入户电梯）精装修产品价值智能化外立面核心打造目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞

13、品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction竞品是怎么做的？竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题1.离杭州中心城区约半小时车程；2.山水景观资源较佳；3.公寓类产品均价约20000-30000元/方；4.容积率：1.2-2.0左右；5.区域代表性楼盘。竞品选择标准1.之江转塘板块，代表项目：公元沐桥；2.西溪五常板块，代表项目：和家园；3.三墩板块，代表项目：金地自在城；4.九堡沿江板块，代表项目：阳光国际；5.滨江板块，代表项目：彩虹豪庭竞争楼盘还有同一板块内的绿城市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题地理位

14、置：之江区杭州市之江国家旅游度假区内项目规模：4万余方总建筑面积容积率：1.2物业类型：多层，小高层 建筑风格：古典建筑风格主力户型：170-240，目前四期已全部推出，共204套公元沐桥装修状况：10000元/平方标准精装修物业服务：“金钥匙物业服务”。“金钥匙”是全球酒店服务业的最高标准，将之与传统住宅物业服务结合有助于从根本上提升住宅居住服务的品质，使业主体验到“满意+惊喜”的服务。基本配套：杭州湖滨第叁方俱乐部：西式铁板烧餐厅、商务酒廊、红酒雪茄吧、图书馆和董事会议室等公元沐桥第叁方俱乐部酒吧 书吧公元沐桥：193公元沐桥：287户外装修外墙进口石材外墙，屋顶以铜覆盖 大堂4-6米精装

15、修公共大堂电梯厅、电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统、新风系统日本大金VRV 户式中央空调、梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统户内冷热水管：不锈钢管安保系统周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预

16、留宽带网络接口电力照明系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件、德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板立面图会所图户内装修入户及室内房门德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手厨房意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机；意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜 卫生间墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。客厅、餐厅、家庭室 地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内

17、涂料 卧室、书房 地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。 洗衣房 意大利原装进口Smeg独立式洗衣机、独立式干衣机 厨房美式乡村风格 卧室书房会所装修会所配套地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国著名会所经营管理机构“名流会”打理物业服务公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、个性化、贴身服务地理位置：西溪路南侧西穆坞项目规模：100万方（含地下）容积率：1.2物业类型：别墅、山景公馆、院落排屋建筑风格：中国风建筑风格景观设计：新加坡

18、柏景主力户型：150-180 三房和四房户型配套方面：特色“和庐”会所坤和和家园和庐会所整个和庐建筑面积1700平方米，由三幢1-2层楼高的建筑单体、通过内外连廊连接而成。房子顶部是平缓的坡屋顶，二楼有宽敞的露台，建筑线条干净简约，外立面及内墙均为横向铺装的青灰面砖，配以本色实木门窗，整个建筑造型异常稳重和内敛，颇有几分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和庐的室内，则是典型的中式建筑厅堂空间，配以现代中式的精致硬装和中国味浓厚的软装饰品。和家园89和家园90和家园137和家园170地理位置：三墩镇金渡北路通济路项目规模：85万方（含地下）容积率：1.8物业类型：别墅、高层主力户型：122-148

19、 / 260-300 金地自在城会所布局图（1500）自在城75自在城89自在城148项目名称：彩虹豪庭地理位置：滨江区一桥与四桥间项目规模：10万平方容积率：2物业类型：6幢高层，约600户建筑风格：典雅主义风格主力户型：250钱江彩虹豪庭彩虹豪庭135彩虹豪庭242彩虹豪庭263项目名称：阳光国际地理位置：九堡沿江区域，久盛路与沿江大道交汇处 项目规模：约38万（含地下），地上约26万容积率：2.58物业类型：23幢小高层/高层住宅建筑风格：新古典主义主力户型：80-140，目前一期已推出部分以83-90房源约占七成，户型设计较为一般。宋都阳光国际阳光国际86阳光国际89阳光国际119阳光

20、国际120阳光国际135阳光国际164市场竞品分析区域竞品分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题区域竞争对手产品分析绿城田园项目项目名称区块总建面积容积率物业类型当前公寓均价户型面积公寓产品特色简评公元沐桥之江转塘8万余方1.2多层、小高层30000200-500大量二套小户型拼接一套大户型，美式精装修豪华大宅，精装修标准：10000元/西溪诚园西溪五常65万方一期2.1小高层、高层29000130-260 绿城第二代公寓产品，精装修豪华大宅，精装修标准：5000元/和家园西溪五常约100万方（含地下）1.2排屋、小高层、高层毛坯24000精装修、毛坯房源均有供应金地自在

21、城三墩70万方1.8排屋、高层18000-20000精装修公寓，精装修标准：2000元/阳光国际九堡沿江38万方2.58小高层、高层20000-2200080-140，一期推出部分90以下部分约占七成一线江景住宅彩虹豪庭滨江约10万方2高层24000-26000250为主，少量89精装修豪华江景大宅，精装修标准：5000元/竞品物业产品汇总分析表竞品楼盘分析楼盘名称所属板块已售面积已售公寓部分户型分布（）备注180户型面积（）所占比例户型面积（）所占比例面积小计（）所占比例户型面积（）所占比例户型面积（）所占比例公元沐桥之江5270783-90-104113-18016-20021522727

22、4282290307354356100%主力为200以上大户型，二套小户型拼接自在城三墩4824476-7969.5%1470130.5%西溪诚园西溪868511140.3%1250114.41%18219020621625771.2%和家园西溪18115587889016.4%2845215.7%180-37067.9%和家园项目大户型部分分布比较均匀，单从面积看无明显的集中。阳光国际九堡6875083-9072.4%1851626.9%2122310.7%彩虹豪庭滨江5701987-907.9%28605.0%24026087.1%大户型为主：公元沐桥、西溪诚园、

23、和家园、彩虹豪庭，主力户型均在180方以上；小户型为主：自在城，阳光国际，主力户型均在90方以下。户型比例控制方面，两极分化现象十分明显！竞品物业户型汇总分析表竞品楼盘分析公寓户型细节打造分析表-190方以下90120方之间120150方之间150180方之间整体格局多数户型为两房两厅一卫格局，也有个别楼盘利用内阳台等偷面积手法将89左右户型设置为三房该类户型由于面积有余，可以布置为两房舒适型的，但大多数110方以上户型都做三房，另外配备一个或两个卫生间该类户型布置主要考虑居家生活的舒适性，可以布置四房户型，但竞品中该类面积户型多布置为三房两卫户型。该类户型多数布置成四房两厅两卫型，也有个别三

24、房设计；一梯两户或一梯一户设计，极尽奢华之布局结构，该类户型由于面积巨大多为方正结构。功能布局主卧、客厅大多朝南设计，充分占据了户型最好的位置，而次卧或书房大多与主卧相邻，主要为公用一个卫生间较为方便大主卧基本都朝南设计，且多数配备独立卫生间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外根据户型是否方正或狭长，动静布局分区各有不同大主卧基本都朝南设计，且都配备独立卫生间和衣帽间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此类户型最大的特点在于主卧的奢华和舒适性打造大主卧基本都朝南设计，且都配备大面积卫生间和衣帽间，次卧面积同样加大，也有配备独立卫生间的设计

25、；客厅带阳台，或朝南或朝东设计，大面积舒适感极强；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型明显较大；此户型各功能区面积极大，多为彰显主人身份布局竞品楼盘分析90方以下90120方之间120150方之间150180方之间尺寸要求主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：36003900；次卧：28003000。卫生间面积多在5.45.8 。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5上下主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：36004000；次卧：28003000。卫生间面积多在5.45.8 。客厅面积大小不一，但多数面积在15.5上下。各功能区面积与两房户型并无太大出入主卧、次卧布局大多较为

26、方正，面宽进深尺寸：主卧：39004200；次卧：33003600。卫生间面积多在5.45.8 。客厅面积大小不一，但多数面积在20上下，主要功能区面积较中小户型明显加大主卧、次卧布局大多较为方正，面宽进深尺寸：主卧：39005500；次卧：33004300。卫生间面积多在78 。客厅面积大小不一，但多数尺寸在4100-5500上下。另外餐厅尺寸在30004300，主要功能区面积较中小户型明显加大生活设施此户型多数配备一个生活阳台与客厅相连，而卧室多有大面积飘窗设计，或直接配备一露台、花池类此户型完全可以配置两个生活或景观阳台，与卧室或客厅相连，卧室、卫生间等都可飘窗设计，增大景观视野此户型根

27、据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、露台。且多数房源有入户花园设计。次户型根据格局不同，可以按照需要配备多个阳台、空中庭院，面积多数较大，公寓户型细节打造分析表-2竞品楼盘分析竞品有哪些？竞品是怎么做的？四、竞品优劣势分析精装修专题精装修分析精装修高端客群希望用金钱换时间，希望有精装修高端公寓项目大部分做精装修高端的物业形象需要高档精装修与之相配合精装修容易实现产品溢价目标客群定位回顾客户需求价值点客户需求分析地块价值产品价值附加价值竞品优劣势分析自身优劣势分析竞品强度自身分析产品设计方案从Customer到Prodoction我们有什么？本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取

28、哪种竞争策略？五、自身优劣势分析 企业优劣势分析绿色人居领跑者的企业形象；在浙江已经具有一定的市场口碑；在科技住宅领域已积累一些经验；朗诗精耕长三角地区赢得的客户资源；街区项目交付后对田园项目的口碑支持；优 势劣 势在浙江区域仅开发国际街区项目，高端客户积累有限；相对绿城、万科等开发企业，朗诗在浙江省的品牌影响力不足；在住宅传统部分的打造能力上不及绿城；地块优劣势分析政府对田园板块的高端定位及相应的市政投入；主城区稀缺的土地资源；优越的自然景观资源；良好的交通基础设施；历史沉淀的人文底蕴。全新板块，客户缺乏价值认知；区域固有印象较差；工业与居住交错格局；现有区域配套档次较低；公墓及肿瘤医院的心

29、理影响。优势劣势本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析 绿色人居领跑者企业形象；主城区稀缺的土地资源；远郊难以企及的便捷交通配套；田园板块优越的山水自然景观资源；历史沉淀的人文底蕴；绿色、健康、舒适、节能、低碳的科技系统；凸显人文关怀的产品设计细节。区隔市场的核心利益点本项目优势有哪些？本项目通过什么区隔市场？本项目采取哪种竞争策略？五、自身优劣势分析 区隔市场的核心利益点打造及传播差异化竞争产品差异化解构差异化产品细节点（外立面、户型、会所、入户电梯、双入户大堂等）科技系统朗诗品牌景观资源我们怎么做？六、产品设计方案规划合理组织小区内部交通，既满

30、足足够的车行宽度及紧急消防车道的通行要求，又要实现人车分流。综合考虑道路可分三级：交通主干道与城市交通要道连接，并可串联小区主要景点；次级路从主干道到各户的支路，也是各景点的连接通道；游步道供业主在公共景观休憩、游赏。规划综合考虑各面积段产品的均好性，综合考虑景观、位置、赠送面积、是否边套、采光等因素，通过规划设计尽可能多的安排边套。双入户大堂设计，地下室大堂精装修。规划设计会所，里面设置健身区、游泳池、儿童娱乐区等，引进朗诗书屋。 现场设置体验区，通过售楼部、样板房、局部景观等展示项目可感知价值。规划应考虑地块自身情况，综合考量地块指标、经济回报等因素进行规划。小高层+排屋内部景观鉴于地块面

31、积有限的原因，打造大面积植被景观无法实现，故在与整个板块大环境相融合的前提下，小区内通过种植高大植物，凸现小区整体层次感;水系的景观不考虑出现大面积的水域，以朗诗熙园的叠水和小溪的感觉塑造曲径通幽、移步换景的小区景观总体感觉；在产品布局和路网规划中，根据地势高低，打造大小不一的局部景观点，如假山、岩石、溪流等，增加整个小区的景观丰富程度。户型根据前面分析中目标客户的组成情况，我们首先以满足改善型第一居所与终极改善型第一居所的客户，设置一些相应比例的主流改善型公寓与终极改善型大户型公寓，同时，为满足部分白领需求，设置一定量的刚需型面积段。在各室内各功能房面宽设计、主卫面积设置等方面，充分考虑不同

32、客户对尺度感的接受和偏好程度，进行合理设计。户型面积（）户数（户）面积（）面积比户数比88.26 18616416.3634%46%123.30 8410357.221%21%142.76 669422.1619%16%157.77 446941.8814%11%195.37 224298.169%5%246.00 512303%1%90方以下90120方之间120150方之间150180方之间整体格局两房为主、三房为辅（可通过“偷面积”做法提升价值）三房两卫（紧凑型）三房三卫（双主卧）四房两卫、一梯两户或少数一梯一户（电梯入户设计）功能布局主卧、客厅朝南设计，充分占据了户型最好的位置，而次卧

33、或书房大多与主卧相邻，主要为公用一个卫生间较为方便大主卧朝南设计，配备独立卫生间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外根据排布需要户型是否方正或狭长大主卧朝南设计，且都配备独立卫生间和衣帽间，客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型可以有所放大大主卧朝南设计，且都配备大面积卫生间和衣帽间，次卧面积同样加大，也有配备独立卫生间的设计；客厅带阳台，或朝南或朝东设计；另外厨房，餐厅也在面积上较小户型加大尺寸要求主卧开间：3.6-3.9M次卧开间：2.8-3.0M卫生间面积：5.4-5.8 客厅面积：15.5上下主卧开间：3.6-4.0M次卧开间：2.8-3.0M卫生间面积：5.4

34、-5.8 客厅面积：15.5上下主卧开间：3.9-4.2M次卧开间：3.3-3.6M卫生间面积：5.4-5.8 客厅面积：20上下主卧开间：3.9-5.5M次卧开间：3.3-4.3M卫生间面积：7-8 客厅面积：22.5上下户型户型打造列表户型户型户型户型户型外立面在外立面设计上，主要考虑政府对此版块的高端定位，高端客群审美取向等，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用Art-deco风格。作为主城区楼盘，依旧应该体现城市感，外立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。外立面外立面采用精装修，装修成本控制在2000元左右/平方米之间，对外可宣称精装修标准在4000元/平方米。（装修品牌

35、建议详见产品建造标准，毛坯作为市场变化时的营销调节手段）精装修科技系统 J版3.0科技系统； 其他建筑科技的运用（智能化）；会所根据客户需求，在会所中，设置健身区、游泳池、儿童娱乐区等。此外，在南京，朗诗书屋已经成为朗诗人文理念的一个代表性元素，本项目引入“书屋”，可以提升整体小区的人文氛围，用“精神层面”的高档与建筑的高档相结合。其他小区设置雨水回收系统，满足绿色3星的评定标准；产品打造注重客户心理满足，仪式感小区入口、地下车库4m层高、高标准地下车库大堂装修、关键部位的石材装饰；精装修建议增加如下配置：衣柜（步入式衣帽间）、高档洗衣机及配套干衣设备、客厅及玄关背景设计、电动遮阳卷帘、按摩浴

36、缸、厨房增加烤箱、洗碗机、食物垃圾处理系统、净水处理系统、独立食品柜等；（上述均为高档精装修必备应具备的东西）智能化建议安装户内背景音乐、一键灯光开启系统（小的代价带来巨大的客户价值）Thanks1. 更重要的是，娜娜从她身上感受到了一种特殊的气质，而这种气息，让她觉得有些熟悉。 不同于蓝轩宇那种无比亲切的熟悉，而是一种物以类聚的熟悉。 娜娜主动走上前去，来到这个小女孩儿面前，问道：“你叫什么名字？” 小女孩儿眨了眨眼睛，看着娜娜似乎有些畏惧，但还是脆生生的道：“老师好，我叫冻千秋。” 毫无疑问，和她娇柔的外表相比，她有一个无比霸气的名字。 “冻千秋？”娜娜眼神微动，“几岁六岁半，快七岁了。”

37、冻千秋回答道。2.娜抬起右手，向她头上摸去。冻千秋却吓了一跳，飞速的向后跳开一步，想要避开娜娜的手掌。可娜娜却如影随形一般，根本没有被她拉开距离 当娜娜的手掌轻巧的落在她头上的那一瞬，冻千秋只觉得一切似乎都变得虚幻了，刹那间，周围的一切都变得不真实起来。 娜娜的手掌在她头上轻轻的摸了摸，点点头，“我明白了。” 说完这句话，她重新走到所有学生们面前，“今天，古武课正式开始。古武教导的，就是上古魂师们的一些战斗方式以及一些战斗技巧。既然是战斗，就是用于实战。所以，我们的古武课程无论是开始还是结束，都是以实战为先。”3. 冻千秋依旧站在队伍之中，可她看着娜娜的眼神，分明有些畏惧。粉嫩的小嘴开合，似乎

38、想要说些什么，但又没有说出。但在畏惧的同时，她的眼底深处也多了一抹好奇。这位这么漂亮的娜娜老师，究竟是明白了什么啊？唐乐，我们接下来要前往天罗星巡演了哦。话说，你真的不打算再唱一首歌吗？我承认，你的念实在是太好听了。可是，就一首也太单调了吧。念的歌词就是你自己写的，你写的那么好，为什么不再写一个呢？”4.模拟舱是什么？蓝轩宇其实是很好奇的。这还是他第一次见到模拟舱。倒不是蓝潇和南澄不舍得，而是因为他年纪太小。 一般来说，模拟舱要十岁以上，有相对自控行为能力的人才可以使用。因为那将完全进入到另一个世界，年纪太小进入，容易迷失自我，与原本世界的认知错乱。 但蓝轩宇还是听说过的，伴随着科技进步，模拟

39、舱已经到了相当高科技的程度，几乎能够百分之百拟真真实世界。 譬如机甲师训练，几乎全都是通过模拟器来完成的，不需要承受伤害，却百分之百模拟出战斗和驾驶时的状态，训练效果绝佳。但一般来说，这种训练还是会加入一些痛觉的，以作为刺激，但都不会增加的太强。 十台银色模拟舱熠熠生辉，每一台的占地面积都在四平方米左右，足以容纳各种身材的人。 在本院老师的指导下，十名学员分别进入到一个模拟舱之中，这模拟舱的座舱非常奇特，并不是专门的座椅，而是看上去如同粘稠液体一般的透明物质 当蓝轩宇迈入其中时，顿时觉得宛如踩入泥塘之中一般，十分的怪 “转身，坐下去。”牧重天亲自指导蓝轩宇，对于这个精神力接近一百的孩子他着实是

40、很感兴趣。 蓝轩宇缓缓坐入其中，顿时感觉到整个身体都陷入了进去，眼看着头部也要陷入那透明胶质时他不由得有些慌张。但就在这时，一个金属面具从上方落下，覆盖在他的面庞上，下一刻，他的身体才被那透明胶质彻底浸泡在内。 整个人完全沉入那透明胶质，粘稠感却随之消失了，他突然感觉到，自己似乎是自由的，而金属面具上传来阵阵酥麻的感觉，引动的他的精神之海不断的轻微震颤着。 们不用惊慌，你们现在感受的一切正常，接下来，你们将进入另一个世界之中。你们要做的，就是在这个世界里面活下来。一旦在其中被杀死，你们的综合考核就结束了。在考核的过程中，那就是生死战场，你们可以无所不用其极。甚至是击败遇到的同学。综合考核，开始

41、。” “嗡” 轻微的嗡鸣声中，蓝轩宇只觉得身上骤然一松，整个人仿佛在向下坠落似的，下一瞬，原本漆黑的眼前突然一亮。 柔和的阳光带来温暖，蓝轩宇的意识也随之变得清晰起来。眨了眨眼睛，他惊讶的发现，自己在一条小河边，河水正从自己面前淙淙流过，空气清新而充向，小河两边都是茂密的森林。 他看看自己的双手，再看看周围的一切，心中充满了震撼。 这？这是模拟的世界吗？可是，和真实的世界真的好像、好像啊！ 他下意识的掐了一下自己的手臂，不怎么疼，只是略有感觉。这才让他找到了一些身在虚拟世界的感受。科技真的是太神奇了啊！这种感觉也实在是太过美妙。 他向前跑了两步，一切如常，和自己平时的行动并没有任何区别。感受了

42、一下体内的魂力，也是如此。 略微做了做舒展运动，蓝轩宇再朝着四下看看。脑海中回忆着先前那位老师的话语。 活下来！这就是这次考核的主题。可这里感觉真的好棒啊！这种身在大森林内部的感觉真的是太美妙了，满眼都是阳光和绿色，还有清新的空气。在现实界中，他从来都没有去过这么美的地方呢。5. 略微思考了一下，蓝轩宇心中一动，脸上顿时露出了笑容。因为他突然发现，自己的运气很好。因为，他出现的这个地方，可是有一条小河的啊！6. 这条小河其实说是小溪也差不多，宽不过两米，深度能有两尺就不错了。7. 可不管怎么说，这也是一条河啊！水元素要比其他地方更加充沛，而拥有水元素掌控的他，无疑在这里能够发挥出更大的实力。8

43、. 老师们上课时早就教导过，魂师的实力，和所处环境呈正相关。譬如，植物系魂师在有植物的地方，就能发挥出更强的实力。火属性魂师在正午发挥出的实力就更强。9. 毫无疑问，此时所处的这个环境对于蓝轩宇来说肯定是最有利的。他的武魂是蓝银草，本身就是植物系，再加上这里还有充沛的水元素，无形之中，就让他的整体实力上升了几分。10. 不就是活下去吗？在这最适合自己武魂的地方，肯定能活的更好吧。想到这里，蓝轩宇已经做好了决定，直接找了块石头坐了下来。看着周围的美景，不亦乐乎。11. 紫萝分院体育馆。12. 牧重天和其他几位本院老师站在一个大屏幕前，屏幕一共有是个分屏，呈现出十名学员在虚拟世界森林中不同位置的表

44、现。13. 被虚拟出的当然不会是一片普通森林，而是一片魂兽森林，至于学生们会在森林中遭遇什么，都是随机的。但他们的表现都会被记录在案，会根据随意遇到的情况和应变来打分。14. 因为蓝轩宇先前惊人的九十九点精神力，所以特别被牧重天所注意，他的分屏显示也被放在了中央。15. 当牧重天看到这孩子在河边找了块石头坐了下来的时候，脸上的表情顿时变得古怪起来。16. “现在的孩子，确实是缺乏一些常识啊！”牧重天有些无奈的说道。17. 旁边另一名老师笑道：“这不是显而易见的吗？他们从小在城市中长大，又何曾去过魂兽森林这种地方。当然也更不知道魂兽的习性了。魂灵的存在，再加上魂兽被隔绝在专门星球生存，让有关于魂

45、兽的知识变得越来越不重要，甚至在高级学院都是选修课。他才八岁吧，又怎么会知道森林中的水源地一定是最容易遇到魂兽的。”18. 牧重天耸了耸肩膀，道：“我们这考核的烈度最强到什么程度？”19. “千年魂兽吧。毕竟这些孩子太小，就算是千年魂兽，秒杀他们的可能性都很强。不过我们做过设定，千年魂兽都是相对来说性格较为温和的。省得给这些孩子们留下心理阴影。”20. 牧重天微笑道：“那就让我们拭目以待吧。”21. 河边。22. 蓝轩宇百无聊赖的四下看看，好像也没什么啊！为什么先前那老师说的好像挺危险似的？23. “呼哧、呼哧、呼哧！”正在这时，蓝轩宇听到了一个有些奇怪的声音。他的反应很快，下意识的从大石头上

46、一跃而下，迅速隐藏在石头侧面。24.-25.第六十六章 初战26. 如果是在万年前，或者是更久远的时代。所有魂师要学习的最重要课程都和魂兽有关。因为在那个时候，只有了解魂兽，才能更好的去选择自己魂环的方向。27. 而最近万年来，魂灵体系的完善，再加上人类与魂兽和平共处，有关于魂兽的课程更多的只有专门研究人员才回去研究了。譬如，蓝潇。28. 蓝轩宇小的时候，蓝潇就经常带他看一些魂兽的图册，给他当故事去讲述一些有关于魂兽的知识。所以，在同龄人之中，他肯定是对魂兽最为了解的。毕竟，他有一个研究古魂兽的父亲。29. 所以，当他隐藏在石块旁，看到那声音传来的主人时，第一反应是松了口气。30. 那是一只身

47、体硕大的魂兽，身长大约在五米开外，高也有一米八左右，全身肥硕，头部巨大，尾巴却很细小。一双眼睛长在头部两侧，摇头晃脑的，缓缓走向河水。31. 吞马！32. 一种体型非常庞大，力量惊人的魂兽。但也是一种性格特别温和的魂兽。就算是一些小型魂兽在它身上玩闹它一般都不会发脾气。而且是食草魂兽。最喜欢水，在水里游动的速度要比在陆地奔跑更快。最爱做的事情就是睡觉33. 因为自身体积硕大、力量惊人，皮肤表面的角质层又特别厚重，所以也没什么天敌。在魂兽中，是典型的老好人。就算是远比它们强大的魂兽，也少有会来找它们麻烦的。吞马身上有很多寄生虫，是食肉动物也不喜欢的，吃了容易肚子疼34. 这只吞马体型如此肥硕，就

48、算没有千年也有八百年修为了吧？蓝轩宇心中暗暗的判断着。35. 而这也是他第一次见到魂兽，虽然是在虚拟的世界之中，但还是让他非常感兴趣。36. 那肥硕的吞马缓缓走到河边，先是张开大嘴喝了几口水，然后再缓缓的向河内走去，把自己硕大的身体全都浸泡在河水之中。37. 它实在是太肥硕了，以至于身体浸泡在河水中后，这条小河都要断流了。但它却乐得享受那被河水冲刷的快乐，嘴里依旧发出着“呼哧、呼哧”的声音。38. 蓝轩宇笑眯眯的蹲在大石头旁边看着吞马，魂兽，真有意思呢。听爸爸说过，好像最高级别的旅游就是去那两颗魂兽星去看魂兽，只是需要花费特别、特别多的联邦币。等自己长大了，赚了钱，一定要去魂兽星看看，一定会特

49、别有趣吧。39. 据说，那两颗星球，一颗叫龙皇星，一颗叫龙王星。不知道会是什么样子呢。那里真的会有巨龙么？40. 一想到这些，蓝轩宇就莫名的有些兴奋起来。41. 就在这时，突然间，他体内没来由的一热，让正心存兴奋的他顿时惊醒。紧接着，一股恶风就从背后袭来。42. 哪怕是在体育馆内观察着学生们表现的老师们，在这一刻都不禁皱起了眉头。这个长得很好看，却站在那里看着吞马傻笑的小家伙，恐怕要被淘汰了啊！43. 可就在这时，身在屏幕内，完全背对危险的蓝轩宇，却做出了令他们吃惊的反应。44. 他整个身体猛然前扑，看上去就像是要摔倒似的。右手在地面上一撑，已经接近失控的身体变成侧转，右脚脚尖点在地面上，完全

50、是利用脚踝的力量一瞪，整个人竟是在间不容发之际完成了一个变向，横着就弹了出去。45. 一道黑影下一刻就扑在了他弹身之前的地方，地面上留下了十道深深的痕迹。46. 蓝轩宇一个鱼跃前滚翻，顺势站起，同时骇然朝身后看去。47. 他刚刚所做的这些完全都是下意识的反应，是当初和娜娜在一起，每天练习追逐、抓人练就的步法。48. 娜娜都说过，他这步法勉强可以算是小成了，想要更好就只能是不断的增加熟练度和提升魂力。49. 娜娜走了这些日子，蓝轩宇一天都没有懈怠过。经历过那几件事之后，现在的他特别知道努力。尤其是他非常想达到二十级去找他的娜娜老师。50. 娜娜留下的魂导通讯号码，南澄查过了，那需要在天斗星才能打

51、通联系上。也就是说，必须要去天斗星才行。51. 南澄已经答应他，等他的魂力快到二十级的时候，就专门带他去天斗星一趟，去找娜娜。52. 蓝轩宇得到了这个承诺和保证之后哪能不努力啊！他巴不得早点去找他的娜娜老师呢。53. 所以，这步法和当初相比，已经练得越发纯熟了。当然，能够避开这一下，也和他体内一热那种感觉有关。他隐约知道，那应该是和自己的金纹蓝银草有关的，金纹蓝银草在守护自身这方面特别擅长。54. 此时他才看清，那突然从背后不声不响袭击自己的，是一头狼。55. 通体呈献为淡淡的墨绿色，但身体周围却有一些扭曲的光芒，让它显得似乎有些虚幻。56. 身长大约在两米左右，体型偏瘦，不算特别庞大。但一双

52、幽绿色的眼睛看上去却十分渗人。尾巴垂在身后，不声不响的，缓步向蓝轩宇这边逼来。57. 这是58. 蓝轩宇顿时想起一种魂兽。59. 幽冥狼！60. 他这时心中除了害怕之外，多少还有些庆幸，庆幸于自己跟爸爸还是学过一些有关于魂兽知识的，有关于幽冥狼的情况，顿时浮现在自己心中。61. 幽冥狼，等等！幽冥狼是群居的啊！62. 他迅速回身看去。63. 果不其然，就在他身边不远处，还有森林边缘，又有两只幽冥狼钻了出来，正不声不响的朝着他这边靠近。64. 幽冥狼本身并不是什么特别强的魂兽，它们速度较快，身上会有一种叫做幽冥之光的天赋能力。幽冥之光除了对它们加速之外，还能降低物理攻击造成的伤害。在魂兽之中是较

53、为普通的。65. 可是，这普通也是相对而言。对于蓝轩宇这么一个实际年龄只有七岁的孩子来说，那可就不普通了啊！66. 怎么办？蓝轩宇心中首先产生的就是这个念头。面对三头幽冥狼，而且从它们身上的幽冥之光就能看出，这三头幽冥狼恐怕都有百年级别了。这绝不是只有十四级魂力的自己所能应对的。恐怕要三十级以上的魂师才能较为从容的去面对它们吧。67. 跑？自己人小腿短的，怎么可能跑得过以速度见长的它们？68. 如果是娜娜老师知道自己面对这样的情况会怎么告诉自己呢？蓝轩宇搜刮着娜娜留下的印象。69. 不要慌，对，娜娜老师一定会先说，遇事不要慌张。然后怎么办？70.-71.第六十七章 优秀72. 蓝轩宇的大脑开始

54、飞速的运转起来。73. 无论是在哪个时代，魂师面对魂兽，其实最重要的一点都是要对魂兽足够了解，然后才能制定相应的策略去面对魂兽，战胜魂兽。74. 蓝轩宇现在脑海中出现的就是有关于幽冥狼的资料。75. 除了它们的特性之外，爸爸好像说过，幽冥狼生性多疑，一般不喜欢正面进攻，而是寻找到破绽之后一击制敌。就像先前偷袭自己。也就是说，它们其实也会有害怕么？76. 想到这里，蓝轩宇心中一动，左手抬起，一根根银纹蓝银草顿时反卷而下，覆盖住了他的手掌。一枚水球也随之出现在他掌心之上，被他托举在头顶上方。77. 果然，当这水球出现的时候，三头正在缓缓靠近的幽冥狼都停下了脚步。幽绿色的眼睛紧紧的盯视着蓝轩宇，然后

55、缓缓向侧方徘徊，围绕着他。78. 狼是一种特别有耐心的魂兽，它们也特别擅长寻找机会。甚至可以和目标不断的消耗，消耗到对方疲倦露出破绽为止。79. 爸爸当初是这么说的，但至少，在看到水球让幽冥狼暂时停下之后，蓝轩宇略微松了口气。80. 他略作思考之后，手中的水球开始出现变化，缓缓的凝结成一枚冰球，散发着淡淡的寒意。81. 幽冥狼的步伐顿时变得更慢了几分，警惕的看着他。82. 蓝轩宇把冰球交到自己的右手之中，然后左手又凝聚出一枚同样大小的冰球。83. 河边水元素充沛，他在操控的时候还是相当容易的。84. 然后他缓缓向前走了一步。85. 三头幽冥狼几乎是同步跟着他走出一步，依旧保持着先前和他同样的距

56、离。86. 蓝轩宇看看周围，突然，他加快了脚步，猛的朝着一个方向跑出三步。87. 三头幽冥狼像是吓了一跳，先是后跃，拉开了一点距离，然后才跟了上来。88. 而就在这时，蓝轩宇突然发足狂奔起来，认准一个方向就跑。89. 逃跑？逃跑的时候可是最容易露出破绽的啊！三头幽冥狼锲而不舍的迅速追了上来。90. 正向蓝轩宇判断的那样，论奔跑，他怎么可能比得上以速度见长的幽冥狼呢？91. 很快三头幽冥狼就追了上来。92. 但就在这个时候，蓝轩宇的脚下却突然出现了变化，他先是向左右各自大幅度的虚晃一下，然后身体旋转，借助前冲的惯性，滴溜溜一个转身，就改变了方向。93. 在高速行进过程中突然变向，这可不是一件容易

57、做到的事情啊！而且他这个变化的速度极快，给人一种眼前一花的感觉，三头幽冥狼因为个性使然，原本已经做好扑击准备的它们顿时停顿了一下，然后才急刹，改变方向，去追变向的蓝轩宇。94. 速度是不如它们，但变向这方面，蓝轩宇竟然还超过了三头幽冥狼。95. 而也就在这时，蓝轩宇右手上金纹蓝银草浮现，他整个人的速度猛然增加，不仅如此，右臂抡起，猛的将右手之中的冰球投射了出去。96. 并不是扔向身后的三头幽冥狼，而是朝着斜前方扔了过去。97. 那个方向，正是先前他看到的那头浸泡在河水之中洗澡的吞马啊！98. “砰！”冰球在吞马头顶上方炸开，爆炸力带着冰雾和冰屑狠狠的冲击在了它身上，尤其是眼睛的位置。99. 对

58、于任何魂兽来说眼睛也都是脆弱的。更何况还是如此冰冷。100. 吞马顿时吃痛，猛然直立起来，仰天发出一声咆哮。101. 就在这时，蓝轩宇已经冲到河边，身体猛然跃起，跳到吞马背上，脚尖在他背上一点，就借势跳过了河。然后左手之中的冰球在这个时候扔了出去。102. 冰球在飞行的过程中竟是一分为三，分别朝着三头幽冥狼的方向飞射而去。103. 三头幽冥狼眼看就到河边了，却被仰头怒吼的吞马吓了一跳。这吞马再温和，那也是强大的千年魂兽。它的力量和防御可不是幽冥狼招惹得起的。104. 而就在这时，三枚冰球已经到了它们近前。三头幽冥狼身体一伏，它们并没有从这三枚冰球上感觉到什么威胁。105. 然而，诡异的一幕出现

59、了。那三枚冰球在距离它们的头部大约还有两米的地方，突然在空中拐了个弯，然后全都朝着吞马的方向飞去了。这冰球竟然在空中划出了弧线。106. 吞马在洗澡的时候，是闭着眼睛享受的，冰球炸开，刺激了它脆弱的眼皮，让这温和的千年吞马大怒。怒吼咆哮之时，蓝轩宇已经从他背上跳了过去，以它的体积和防御，根本就没什么感觉。107. 三头幽冥狼的接近它当然是感受到的，在怒吼的过程中，正扭头过来，刚好看到的，就是那三枚冰球朝着自己飞来。108. 是它们！109. “吼”吞马暴怒大吼，三枚冰球在空中瞬间被震碎成齑粉，然后它那硕大的身躯就从河里站了起来，张着血盆大口就朝着三头幽冥狼冲了过去。110. “嗷嗷嗷！”巨大的

60、声浪带着气流吹的三头幽冥狼就地翻滚，恐惧的尖叫声中，夹着尾巴掉头就跑。111. 如果它们会说话，此时一定很想大喊一声：冤枉啊！112. 吞马虽然体型庞大、行动缓慢，但它能够被大多数食肉魂兽放过除了皮糙肉厚之外，肯定也有着它足以威慑的一面。113. 吞马本身是吃草的，但急了也一样能吃肉。天赋技能吞噬，拥有恐怖的吞吸之力。那巨大的大嘴张开，一口就能吃掉半头幽冥狼毫无问题。它一发怒，顿时吓得三头幽冥狼屁滚尿流。114. 蓝轩宇落在河的另一边，呼吸有些急促，小脸微红，眼中的惊惧之色并未减退，但看着三头幽冥狼就这么跑了，这才大大的松了口气，背后的衣襟却已经被汗水浸透了。115. 果然好危险啊这里！116