杭州中小户型创新研究报告23页

1、第一篇：小户型创新背景浅析一、政策背景：2006 年 5 月， 国 务院 办公 厅转 发了 九部 委 联合 制定 的 关 于调 整住 房供 应结 构稳 定住 房 价格 的意 见 。 意见 规定 ：自 2006 年 6 月 1 日起 ， 凡新 审批、 新开 工的 商品 住房 建设， 套型 建筑 面积 90 平方 米 以下 住房 （ 含 经济 适用 住房 ） 面积 所占 比重 ，必 须达 到 开发 建设 总面 积的70%以 上。该政 策出 台的 主要 目 的是 调整 住房 供应 结 构， 增加 住房 供应 套 数，稳定 住房 价格 。众 所 周知 ，价 格上 涨过 快 主要 是由 供求 失衡 引

2、起，所以 调整 住房 供应 结构 ， 增加 结构 性供 应， 成 为解 决房 价问 题的 关 键。2008 年 10 月 22 日，财 政 部 发布 继 续 加大 保障 民生 投入 力 度 切实解 决低 收入 群众 基 本生 活的通知，从 2008 年 11 月 1 日起 ，对 个人首次 购买 90 平 方米 及以 下普 通住 房的 ， 契税 税率 暂统 一下 调 到1%； 对个人 销售 或购 买住 房 暂免 征收 印花 税； 金 融机 构对 居民 首次 购 买普 通自 住房 和改 善型 普通 自 住房 提供 贷款 ， 其 贷 款利 率的 下限 可扩 大 为贷 款基 准利 率的 0.7 倍，

3、最 低首 付款 比例 调整 为 20%。 同时 ，下 调 个人 住房 公 积金 贷款 利率 ，各 档 次利 率分 别下 调 0.27 个百 分点 。二、杭州市住宅发展规划住房 建设 总量 目标 规 划。 规划 期内 住房 建 设套 数共 约 31.13 38.08 万套 ，其 中套 型建 筑 面积 小于 90 平 方米 的住 房约 26.84 32.29 万 套 ， 约占85%。保障 性住 房建 设目 标 ：规 划期 内， 具备 开 工条 件的 建筑 面积 约 739 万平 方米 ，约 11.29 万套 ，套 型建 筑面 积 均小 于 90 平方 米。普 通 商 品 房 建 设 目 标 ： 在

4、 规 划 期 内 ， 总 出 让 商 品 住 宅 用 地 约 1000 1350 万 平方 米（ 约 15000 20250 亩） ，总 建筑 面积 2000 2700 万 平 方米，约19.84 26.79 万 套，其中套型 建筑 面积 小于 90 平 方米 的住 房约 15.55 21 万套 。三 、 政 策 促 使 小 户 型创 新 ：由于 政策 对大 户型、高档住宅 进行 了控 制 ，引导 房地 产商 开 发 中小户型 的普 通住 宅， 小 户型 必 将 成为 今后 楼 市的 主力 产品 之一 。而随 着小 户型 产品 的 大规 模涌 入市 场， 竞 争则 迫在 眉睫 。一方 面，紧

5、缩的 货币 政策 导致 银根 紧缩，对宏观调 控政 策的 难 以预计等原因，楼市不容乐观 ；另 一方 面， 今 年楼 市小 户型 的巨 大 供应 量，更加剧了市场竞争。工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日 本都 是 小户 型产 品为 主，地 少人 多，资源稀缺 ，供求 紧张，房价 高涨 ， 小 户型 成 为购 房者 的必 然选 择 。 所 以 ， 在 激烈 的市 场竞 争下， 想要 占领 市场，小户型设 计创 新成 为必 然 之路，一场新的 户型 变革 即将来临 。随着 竞争 的日 趋激 烈 ，产 品也 将开 始升 级 。以 后的 杭州 楼市 ，原创 小户 型逐

6、 步取 代 “ 组 合 ”、“改 造 ” 的小 户型，更好地满 足了 特定 的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。第二篇：小户型创新（“偷 ”面积）浅析一 、 何 为 “ 偷 面 积 ”。1 、依 据一 ： 建筑 工 程建 筑面 积计 算规 范 。偷法 ：1-1 、 把 只 计 算 半 建 筑 面 积 （ 比 如 未 封 闭 的 阳 台 ， 挑 梁 等 ） 和 不 计算建筑面积的各类建筑（ 比如 层高 小于 2.20m 以下 的夹 层，插层，技 术层和 层高 小于 2.20m 的地 下 室 和半 地下 室

7、 ， 房 屋的 天面 ， 挑台 ， 飘 窗等 ）的面积尽量的放大。1-2 、复式 户型 ，通 过减 少分 摊， 增加 实惠， 促进 销售 。依据二 ：杭 州市 规划 局出 台 的 关 于建筑 层 高 控 制 及 容 积 率 指标计 算规 则 。 规则 规定 ，层 高大 于等 于 4.5 米的 住宅 建 筑， 或层 高大于等 于 4.8 米 的办 公 建筑， 不论 层内 是否 有隔 层， 在 计算 容积 率指 标时，建筑 面积均按该层 面 积乘 1.5 倍计 算。偷法：巧妙 地利 用了 规则 里 面的“跃 层住 宅 、别 墅等 当起 居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续

8、进行LOFT开发。增加 层高 ，一 层产 权 两层 实用 。二 、 “ 偷 面 积 ” 的 几种 常 用 方 法 。、不 计面 积的1-1 、 凸窗 （ 外 飘窗 ） 无限 度外 扩 （ 凸 窗高 2.2 米 内 ）空间 的延 伸。1-2 、 落地 凸窗 （2.2 米 内 ） TOC o 1-5 h z 空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。1-3 、可局部拆卸内假凸窗增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。1-4 、两层高以上的普通大露台增加使用面积但是不占用房间面积。1-5 、两层高以上的内凹大露台或入户 花 园增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用

9、面积。1-6 、 层高 小于 2.2 米的 地下 室， 半地 下 室空 间增加辅助使用空间。1-7 、 双首 层设 计的 ”地 下空 间 ”增加辅助使用空间或变现更多实用面积。1-8 、 一楼 庭院 和楼 顶的 使用 面积增加辅助使用空间。1-9 、 超 高内 庭院可变现实用面积。1-10 、室 内层 高 2.2 米以 下的 夹层 ，插 层 ，技 术层增加辅助使用面积。2、计 半面 积的2-1 、一层普通大阳台，未封闭的阳台， 挑廊 。2-2 、与房屋相连有上盖无柱的走廊。2-3 、可以变房间的内阳台。2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。3、计一层面积的室内超高层3-1、室内4.0米以下增

10、加空间体量和舒适度。3-2、室内4.4米一6米甚至更高增加空间体量还可加楼板变现使用面积。4、少分摊公共面积4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等）减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-2、计一半面积的公共面积（阳台形式等）减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-3、模糊公共空间（装饰性园林建筑 不计面积 与入户大堂相连）增加入户大堂面积提高舒适度，客观 上减少公摊面积，增加套内实 用面积。三、“偷面积”惯用手法汇总。输面积”小手笔偷面积”惯用手层露台及 两层高内 凹大露台两层高入户花园层高小2.2米的地下 室和半地 下室以及 住宅建筑 在正负零 以下的地只计一层建筑面积的 室内超高层大

11、手笔惯用手法下室和半地下室四、利用凸窗“偷面积”。1、技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外 立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计 入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了 层高不超过2.2米，通常 开发商会做一个较低的平 台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展 到现在已有改 进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装 修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加 上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地

12、凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有 效地内部空间结合起来。2、缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商 在材料、建筑设计上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。1、技巧：开发商为了 “偷”面积，故意 将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使 得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉” 设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常 房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁， 将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层 空间0.6米左右用 于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道

13、假梁打掉，使 得房屋空间变大。2、缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。六、利用凸窗总结。1、优点：1-1、给业 主带来实惠：只要 凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积。1-2、通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好。1-3、美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一 体。2、局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即 使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破。七、隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”。1、技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其 做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了 “衣橱”。和凸窗一样，隐藏式 衣橱的高度通常也在2.2

14、米以下，不用 计入建筑面积，但业 主却可以使 用。2、缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性八、利用超大入户花园和大阳台“偷面积”。1、技巧：由于入户 花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做 大入户花园 和阳台也属“偷面积”之举。此方 法一般只在大户型单元且自然资源景 观较好的楼盘中使用。2、缺点：作为购房者，由于 入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大 的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花 园和阳台适合多大的户型。九、错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”。1、技巧：双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适 性肯定有所帮助。对于错层大露

15、台（或 入户花园）如果 是可以用玻璃窗 封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常 大的帮助。2、缺点：易出现上下层对视的问题，可采用内封闭的方式。十、露台“偷面积”。1、技巧：错层，有效解决了平层中送出不计面积的露台。2、优点：2-1、 “偷”出更大实惠。2-2、增加有力卖点。2-3、满足客户与室外大接触心愿。十一、入户花园“偷面积”。1、技巧：6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度， 可以100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主 得到了实惠。“ 6米高入户花园”由于 上层被封闭，在使用中甚至可以再 作一层阁楼。2、优点：2-

16、1、 “偷”出更大实惠。2-2 、增加有力卖点。十二、空中院馆、空中过道“偷面积”。1、空中院馆：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30 40 平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅 花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按照 建筑计算有关规定，不计 入容积率 部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠。2、空中过道：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空 问。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆， 供业主共用，多出一个休闲空间。十三、阳光房“偷面积1、优点：“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其

17、三面玻璃墙的设计让业主 能和自然有很亲密的接触。2、缺点：“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受 到质疑，广泛推广尚有难度。与“阳光房”异曲同工的产品一一地下室 和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样 可偷。十四、地下室和半地下室“偷面积”。1、技巧：地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米 的地下室，半地 下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计 算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。2、优点：只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷” 空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题十五

18、、利用送夹层“偷面积”。1、技巧：夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4 米，标准 层高2.8-3 米，夹层 一般 为2.15-2.19 米。标准层 和夹 层不 在 同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一 般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层 在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数 层的 夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准 层不在同一水平面上，形成三错层的格局。2、缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。十六、层高做大，挑高“偷面积1、技巧：这是很多小户型

19、采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是 “偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后， 购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。2、缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价 较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计十七、空调机安放处变生活阳台 “偷面积”。1、政策上：突出房屋墙面的构件、配件、装饰 柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒 脚、台阶等均不计入建筑面积。2、技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在 2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装 修成

20、一个生活阳台。.时光打十小他工即上馆型第室外以忙.破改定为主满阳 ft.在江阳励碑上也了E第三篇：小户型创新（“偷 ”面积）政策风险浅析一、深圳：深 圳市 房屋 建筑 面 积测 绘技 术规 范 经 深圳 市政 府批 准， 于 2006 年 6 月 25 日由市 质 量技 术监 督局 发布 实 施。 规范 的发 布实 施 ，使 得曾 经不受约束的赠送面积受到制 约， 盛行 一 时的 超大 规模 阳台 等 也因 有了尺度标准而将成为历史。二、成都：成 都 晚 报 消 息 。 这 种 让 购 房 者 “ 实 惠 ”的 “偷 ”面 积 ， 日 前 却在成都某知名楼盘被主管部门一声棒喝杀下马来，其他效仿

21、跟进之 众，纷纷闻风 调整 规 划，重新设计 户型 ，受其 影响 者，数目之 大 。 。 。 。 。 。“（ 成 都 ） 被 叫 停 是 迟 早 的 事 ， 广 州 和 北 京 早 在 今 年 7 月 就 被 叫 停 了” 。 。 。 。 。 。2008 年 9 月 实施 的 成 都市 规划 管理 技 术规 定（ 2008） 正 式对 每 套住 宅的 阳台 面积、建筑的层 高做 了详 细 规定，意在控制 可变 空间 的赠送方 式 。三、宁波：宁波市规划局发布文件，明确从2009年6月1日起，新规划的楼盘想 通过 设计 大飘 窗 、设 备平 台等 “偷 面 积 ” ，将 遭遇 政策 红 线。规划

22、 部门规定，从6月1日起，全市新规划楼盘必须执行新的飘窗、设备平 台设 计标 准。新规 明确 ，今 后楼 盘 设计 的 飘 窗，窗台高 度（ 窗台 面与 室内 地 面的高差）不得 小于0 3米、进深（自墙体内边线至飘窗外边线）不得大 于0 . 6米、净高（ 窗台面至飘窗顶板底）应小 于2 . 2米。符合 上述 条件 的，飘窗不计 建 筑面 积，否则不能 视 作飘 窗，且要按飘 窗 挑出 外墙部分的投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标， 新规 另外规 定，建筑项目含有飘窗设计的，必须在申报图纸中提供飘窗 大样 。对于 设备 平台，新规规定，每套住宅 用于 放置 集中 空调 外机 等 的设备平

23、台只限一个，且未折算前的建筑面积不大于4平方米；每居室配置 设备平台面积标准为1平方米，每套住宅用于放置分体式空调外机的设 备平台数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个 数。其中的居 室 ，指 卧室 、起 居室 、书房 、餐 厅等 独立 的室 内 居住 空间。如果一个楼盘的设备平台总面积超标，超标部分按水平投影面积的1 / 2计算建筑面积，并计入容积率指标。规划 部门 表示 ，对 于 新楼 盘飘 窗、设备平 台的 设计 ，今 后将 在 楼盘规划审查时严格予以把关。至于6月1日之前已经审查通过的楼盘设计 方案，仍然有效。四、“ 偷” 面积招致叫 停？举例来 说， 按当前的设 计规

24、范 ，“ 偷 ”面 积 是 不 计 入 地 块 规 划 容 积率，所以，当规划5.0 容积 率的 社区 ， 有 40%的“偷 ”面 积 存 在 时， 实际的建筑容积率已经 达到 7.0 ！ 这 “ 偷” 出来 的 40%建筑面积 ，没 有土地成 本、没有报规 、报建 、前 期总 平等 费 用，需要的只 是 1000-1500 的建安成本而已。消费 者虽 然在 单价 上 的付 出高 于周 边楼 盘 ， 但 因为 得到 大面 积 赠送的“偷”面积 ，而 以 一个 较合 理的 总价 买 到了 更大 的面 积。因 此，从 这个层 面上 看，开 发商 赚得 更多，消费者买 得更 大，但 由于“ 偷 ”面

25、积 不会写 入产 权， 不会 产 生报 建费 和税 费， 政 府损 失了 一部 分利 益 。假如“偷 ”面积 开发 模式 被全 面叫 停，受 冲击 最大 的，当属部 分在建项 目，以及不久 前 打“ 偷 ”面 积 主 意拍 下高 价地 块的 开发 商 们 。很 有可能 面临 着 重 新核 算 出让 金，报建费要 重 新补 过，另外补交 增 容费 ，这样一 来， 楼面 地价 又 上去 了， 而房 子如 果 已经 销售 的话 ，还 不 能涨 价。如果 这些 建筑 必须 要 算全 产权 面积，而消费者 合同 又已 经签 定 ，则只能 修改 合同 ，把 单 价做 低，把面积补 回 来。但这又牵 涉到

26、很 多其 他问题。 首先 ，如 果原 来 买的是 90 平方 米以 下的 房子 ，金 融机 构 认定是 90平方 米以 内就 可以 办 两成 的按 揭，如 果现 在改 了合 同面 积，则 金融 上还需对 既成 事实 做一 个 认可 ；其 次，合同在 房管 局已 经备 案了 。一些 客户由于担心以后物权法、税收这类的 问题 ， 所以 他就 是想买 90 平方 米以下的 房子 ， 如 果合 同 面积 修改 后超过 90 平方 米， 虽然 总价 不 变， 从客户角度来说，也可以不答应。第四篇：杭州热销楼盘典型小户型浅析85平方米可以做成五房两厅两卫的魔方户型”、“90平方米=140平 方米+2层+1

27、个院子+1个私 家电梯厅+1个超 大露台”、“90平方 米170 平方米”以上是几个热销楼盘户型的宣传口号，市场的户型可谓琳琅满目， 可变空间已经是小菜一碟的，很多热销户型都有着非同一般的可变空 问，通过户型的竞争，来吸引购房者的眼球。一、保利东湾 典型户型:MAX90户型，MAX60户型。1、特征：作为东湾别墅级公寓的代表性产品，max系列的推出是在强调空间 变化的同时，将扩大空间的利用率和保证居住的舒适性很好的结合在了 一起。第三代小户型对第二代小户型的根本性革新，带来小户型设计由 “内”向“外”的观念性转变，虽然二者都具有附赠面积和空间的可变 性，但不同的是，前者并没有突破整个大的格局，

28、而是不断地向内挖掘； 后者却在东南西北四个方面进行了突破，全面向外拓展。叱件小产系雾亘代小T-2、MAX90户型，突破空间局限，变幻舒适江景三房:“一- .毕XMi1wn户型总体分析：从上面的户型图可以看到：2房朝南，长达30米的采光面，形成 全 明全通透的室内环境，首先确保了居住的舒适性。餐厅、客厅一体化设计，并呈错落式布局，使90 m2的户型拥有120 m2的空间感。经典的2+1户型，继承了第二代小户型的变化特点，所不同的是， 7.5m2北阳台变化而经过科学配置，60 m2的两房不仅拥有功能完善的 空间结构，还拥有一个专为江 景设计的8.5 m2大阳台，可以说将 空间 的禾I用发挥到了极致

29、。一个方面。而且，和第二代小户型把自己“藏”进室内的举措不同，Max 90 是主动将自己置入大自然中，由此可见其对于自然的尊重！阳台、露台、 入户花园、飘窗，全 方位扩大自然接触面，将一线江景、生态湿地、情 境园林三重景观体系一并纳入其360环形视野，带来别墅级生活方式 的居住体验。此外，还有将近30%勺高附赠率。3、MAX60户型，造就全功能江景两房：户型总体分析：小巧紧凑的两房结构，将实用主义与情趣生活巧妙结合。大尺 度的 开问、进深提升整个户型的舒适度，而且可改变为1+1户型，营造温馨 家庭生活。带超 大面积阳台的南向主卧，大空 间视角，江景、园景、风 景尽收眼底，随心而动。经过科学配置

30、，60 m2的两房不仅拥有功能完善的空间结构，还拥 有一个专为江景设计的8.5 m2大阳台，可以说将空间的禾I用发挥到了 极致。二、复地连城国际 典型户型:C1户型，面积96平方米。1、特征：通过阳台、露台、飘窗、花池、入户花园等方式增加空间的舒适性。2、户型总体分析：在这个户型空间里，居住者可根据自己的需要进行规划，可以是一 个开放型的户内花园，可以是一个优雅的茶道室，可以是一个阳光书房， 当然也可以是一个独立的房间。它为业主提供了一个额外的可利用的空 问。砌；说起来比较简单，其实就是开发商设计了一个大一些的阳台，这个 面积可以根据业主的需求自由设置功能。为了让这个“可变空间”利用 率更好，

31、开发商事先作了各种设置：比如设置降板，比室内地平标高降低 30厘米，方便花木种植和木踏步道的铺设，以便将来做阳光房；二是在施 工中预埋边框，保证在装修时形成完整封闭的室内空间，与普通居室一 样应用；三是独立分隔，“可变空间”属于“额外空间”，购买时只计算 一半面积，经济实惠。1、特征：通过对剪力墙的合理设置，使户型有了更多变化的可能，满足个性 化居住要求。f-iHL上m 仲即M的 击足.9MHHIi.ms * -ineq- . aaa乐厅 TMMML B3VMSAB4B. HR中海金溪园 典型户型：A1 户型，面积89平方米祖：朋奥斤E整增工序用甘拿4*评慈（卷:T二 Kl*.丰J 1LASU

32、t*4.书/看AX小H2、户型总体分析：金溪园的这个户型参考纯板楼设计，全明户型设计，方正布局，南北 通透，超大面宽，超短进深，加大室内的阳光照射面，和阳光亲密接触。落 地飘窗、露台、阳台、多功能间等延展空间，让90平方米空间同样拥有 舒适的享受。值得一提的是，金溪园户型均灵动可变，可根据不同居住需 求，对客厅、次卧、主卧 等空间进 行灵活布置。可满足 业主个性化需求。从这个户 型看，虽然阳台属于室外空间，但它的位置明显内陷。很明 显，设计师在户型设计之初，就是把它作为室内空间来考虑的，只不过是 加了 一个“阳台”的外衣。边上还设计了一个卫生问，后期装修时，就可 以设计成一个套房。而落地飘窗、

33、露台、多功能问、工作阳台等的设置， 又让业主多了许多可拓展的空间。流线分析：户型整体流线简洁，入户门对主卧门的处理较不合理。 主卧餐厅相对较为舒适，其他房间均较为狭小。分区流线：动静分区明确、合理，公共区域空间完整。有良好的南 向面。干湿方面很实用并附和流线的顺畅。餐厅、厨房、功能阳台和客 厅、露台的空间搭分区均对户型有一定提升。VnSBIl四、赞成美树典型户型：D1、D2户型，面积129平方米。1、特征：这种户型创意不再局限于单层空间，而是通过夹层、中空客厅等方 式，增加面 积的同时，也给业主营造不同的空间体验。2、户型总体分析：位于城北的赞成美树有一批129平方米的夹层户型。每个户型可以

34、分别赠送37、53平方米的夹层面积，这些面积可作为视听室、娱乐室或 者书房。因夹层空间的参与，公寓里产生了一户拥有“双层”或者“三 层”的空间，分别可作为居住层（主卧、次卧）、生活层（客厅、餐厅、厨 房等）和多功能层，利用竖向空间带来了功能布局的合理变化，营造动静 分离,南北通透的生活空间。止匕外，产品还设计了 4米挑空的高厅和4.3 米的客厅开问尺度，实现了三房朝南，而且三房面宽达到8.7米，形成超 宽米光面。房屋测量规范规定：层高在2.2米以下的夹层、插层、技术层 和层高小于2.2米的地下室和半地下室，不计入建筑面积。美树和水晶 城的夹层，正是利用了这一点。其具体是在两层之间，再夹上一层，

35、三层 卖给两户人家。其中中间的那层层高仅2.2米，净高2.17米，不计入建 筑面积。夹层被分开两部分，一部分是53平方米，是偶数层的地下室；一 部分是37平方米，是奇数层的阁楼。但是人们可能还会有疑问,美树这个户型面积有129平方米，以80% 的得房率计算，其室内面积应该有近104平方米。按照常规，夹层的面积 应该超过104平方米，因为夹层不用分摊电梯厅面积。而夹层中，“阁 楼”和“地下室”的面积加起来是90平方米，那么，夹层中另外超过14 平方米的部分去哪里了？事实是，夹层中，另外超过14平方米的部分，被 悬空分给上下楼之间的客厅了。想象一下,2楼和3楼的层高如果是各 2.9米，加上夹层2.

36、17米，那么，整个二三楼上下之间，高度加在一起，是 不是有7.97米？然后，在7.97米中间隔断，那么2楼和3楼的高度是不 是各接近4米？这个4米的高度，正是上下两个户型的挑空客厅。五、大家多立方 典型户型：A1户型，面积90平方米1、特征：三多：1-1、阳光多：一梯两户、大面宽、通透全明1-2、舒适多：飘窗多、大阳台、双层挑高露台，附加多样空间1-3、功能多：90平方米两房变三房2、户型总体分析：大家多立方挨弃高层小户型多中间套、采光通风差的现象，采 用一 梯两户、多房朝南格局，通透 全明，打造出九堡区域罕见的高层阳光房。 户型设计预留更多功能的可变空间，灵活多变以备不时之需。多个飘窗、 挑

37、高露台和阳台半开放空间的应用，增加 附加空间。阳台 可满足多一房 需要，方便业主根据家庭需要，改造成书房、健身房等功能空间。90 itf两房不用牺牲舒适，也能享受三房的多功能。 m m i的in*六、顺发和美家 典型户型：Y1原户型，面积90平方米1、特征：这类户型创新，把户型创新放到了 一个更广阔的舞台上，因为设计师 干 脆 把 户 型 做 成 了 两 层 ,并 通 过 赠 送 大 面 积 的 方 式 ,使 得 得 房 率 大 为、 户 型 总 体 分 析 ：顺发 和美家 90 平方 米墅 式公 寓的 特点 , 最大 面积 可做到 170 平 方 米。这 个户 型有 几个 特点 : 首先 是

38、大 尺度 , 南向 6.6 米双 开间、总层高是罕见 的 5.5 米 （ 等 于 双层 高度 ）, 也 就是 说 它的 室内 空间 相对 于 普通 90 平 方米 户型 几乎 多出 了 一倍 。可 以前 庭后 院 、可 以中 空高 厅 、可 以舒 适五 房、可 以双主卧、可 以中岛式厨房它让那些只在排 屋或别墅中才会 出现 的经 典设 计 , 在 90 平 方米 里成 为现 实。其次 , 业主 在后 期的 装修 时 , 拥 有的 自由 度也 超乎 想象 。这 种 90 平 方米 的户 型不 同于 已 经绝 版的 “ LOFT 户 型 ” , 因为 它拥 有一 部分 的楼 板 , 楼上 和楼 下

39、分 别都 做 好了 一个 标准 的卫 生 间。 除了 已经 隔好 的 那一 部分 楼板 , 剩下 的就 全部 都是 层高 为 5.5 米 的 挑空 空间 。 这 就意 味 着 , 在 房屋 交 付 以 后 ,你 可 以 完 全 根 据 自 己 的 需 求 来 架 设 楼 板 ,来 自 由 分 隔 室 内 空 间。也就 是说 , 你完 全可 以根 据自 己的 需要 来 安排 房间 数量 ,2 个 ?3 个 ?还是 5 个 ?甚至6 个 , 都没 问题 , 全 凭你 喜 欢。 如果 你想 让客 厅 更气 派豪华一些,别 在 客 厅 上 空做楼板,这 样 就 可 以 超 高 挑 空 客 厅 。 当

40、然 ,你也可以在 你的 家里 设计 一 个超 过 20 平方 米的 空中 庭院 , 充分 享受 田园 风情 。 如果你是两 口 之 家 ,那完全可以只 在 楼 上 安 排 两 个 各 自 带 独 立 卫 生间、走入 式衣 柜、 化妆 区 或书 房的 超大 豪华 套 房 , 一 套自 住 , 另一 套 可以 留给 未来 的孩 子或 偶尔 接 父母 来同 住。 如果 做 三房 , 你可 以有 N 个 变化 , 可 以 楼上三房，可以楼上双主卧、楼下一客卧，可以三房都朝南如果做五 房 , 那 么可 以保 证每 个房 间都 不小于 10 平方 米 , 另 外还 有独 立的 餐厅 、 客厅 和三 个卫

41、生间 。顺发 和美家90 平 方 米墅 式公 寓的 设计 源 头 , 其 实就 是传 统意 义上 的跃层 。 但 是开 发商 在 建造 的时 候 , 在 第二 层只 铺设 约 10 多个 平方 米的 卧 室 （ 带 卫生 间 ）, 其余 约 40 平 方米 变成 一 楼的 餐厅 客厅 挑空 。 除此 之外 , 南 向 有 一 个 约 11 平 方 米 的 双 层 挑 空 非 封 闭 大 露 台 ,北 向 有 一 个 最 大 约 20 平 方米 的双 层挑 空可 封闭 大凹 廊 （ 中 间一 隔可 多出 40 平 方米 使用 空 间 ） 。这 样两 层凹 廊 面积、挑空餐厅 客厅 面积 及露 台

42、面 积合 计 在一 起 , 赠送面 积就 达到 近 90 平方 米。 真正 实现 了 突破 性的 超高 得房 率 。七 、 风 雅 乐 府 典 型户 型 : F1 原户 型 ，面 积 79 平 方 米 。特 征 :通 过 各 种 技 术 的 综 合 体 现 ,把 院 落 、 露 台 、 中 空 客 厅 、 跃 层 等 元 素 集合 在一 起 , 不 仅拓 展了 室内 空间 , 还增 加了 室外 空间 。户 型 总 体 分 析 ：风 雅 乐 府 的 每 个 户 型 在 设 计 之 初 ,就 考 虑 了 要 有 一 个 院 子 ,有 露 台 , 有独立的私家电梯厅，有天有地，还是跃层给人的第一印象

43、是一个 排屋 , 所以 风雅 乐府 给自 己的 房源 定了 个 名字 叫 “ 空中 排屋 ” 。如一 套 79 平 方米 的 户型 , 如果 不需 要挑 高客 厅和 起居 室 , 则 都可 以 隔 成 两 层 ,这 样 就 增 加 了 两 个 房 间 ,并 且 户 型 还 赠 送 多 个 露 台 ,进 一 步 增 加了 使用 面积 。房 间 开间 , 基本 都能 达到 3.9 米的 面宽 ; 而 90 平方 米以 下户 型 , 也 有两 到三 个的 房间 开间 达到 3.6 米 。除了面积优势外，风雅乐府在户型设计上还解决了高层住宅中较难 做到每一套都南北通透的问题。特别是中间套户型，利用上下

44、两层、南 北错落的设计，做到了每一套都有南北开间，每一套都是南北通透，室内 空气流通。同时，由于是两层空间，每套都有2 4个南向采光开问。这个楼盘的意向客户对户型的具体要求包括：要满足3房（主卧、小 孩、父母、保姆、书房）以上、3厅（入户门厅、餐厅、客厅、家庭厅） 以上、两个主卧（自己、孩子、父母）以上、两个露台（工作、休闲露台 等）、1个私家院子（都市人工作繁忙，希望在家里就可以接触大自然）等。而每个功能空间的设置，又是有尺寸上的控制的。比如每个房间的开问起码超过3.5米（两边墙各0.3米，床2米，电视柜0.6米）、客厅最 起码3.6米（考虑到沙发、茶几、墙、墙到沙发、茶几到电视机等距离）、

45、 露台要能放下一张麻将桌（桌子80厘米，桌子与椅背，起码进深和面宽都 在两米以上，后来调 整到2.4米）、院子（需要下沉40公分，直接覆土，可 种灌木）根据规划，风雅乐府90平方米以下的房子，必须占到70%以上。如何 在90平方米建筑面积里，满足客户这么多要求？当时公司反复讨论后认 为，这是不可能完成的任务。因为当时设计师算过，如果要做一个相对舒 适的三房，至少要101.2平方米。这种户型还不是很理想的，因为客厅要 在中间，两边是房间，厅是暗的，有点类似于老的二手房户型。要完成这个任务，就只能做跃层。具体来说，就是把5.4米的总层高， 做成两层。其实就是通过赠送楼层的方式，来扩展使用空间。但为

46、了满 足规划要求，在第二层象征性地设置了一个10平方米左右的“卧室”， 其他的空间，则都属于中空。但是客户在装修的时候，可以把中空都变成 平层，从而极大地增加了可利用面积。比如以这个79平方米的户型为例, 赠送面积就达到了 60平方米。“腰奶八里图注：二楼灯色部分的卧室计律微面根.蓝色部自为挑空贬选,成境中的1. ?询双层成空白.而用全部建送.第五篇：小户型创新趋势浅析一、小户型空间设计创新趋势： TOC o 1-5 h z 1 、全明设计打造市场竞争优势产品:通风、采光不畅,一 直 是 小 户 型 产 品的通病。在未来市场竞争的压力下 , 全明设计的中小户型有望成为市场竞争 的优 势产 品。

47、2、错层设计丰富空间环境:适当的错层设计与空 间 高 差 营 造 ,有助于区隔功能空间、丰富空间环境、提升生活意境。3、挑空设计打造立体空间:客 厅 挑 空 ,打 造 立 体 空 间 的 中 小 复 式 产 品 ,一 直 就 是 年 轻 消 费 者 的置业 偏爱 , 也有 望成 为未 来中 小户 型豪 宅 产品 的设 计方 向。4、增设飘 窗、 阳台 、露 台、 入户 花园 等 空间 :这 些 原 本属 于 大 户 型甚 至 是豪宅产品 的元 素 ,被越 来 越 多 地 引入到中 小 户 型 的 设计 当 中 ,这也 是 未来中小户 型产 品 豪宅 化 发 展 的 必由之路。5、空间的 自由

48、组合 满足 时尚 个性 化需 求 :未来市场中框架结构设计、空间自由组合、多重居住功能的产品, 对于 争夺 年轻 、时 尚 、个 性的 客户 来说 , 或许 会是 一剂 良药 。二、小户型功能设计创新趋势：1 、活 动区 与休 息区 宜分 开 , 休 息区 宜相 对集 中 。、尽量减 少在 活动 区域 内墙 上开 门 , 使 完整 墙面 更多 。、各功能 区之 间 相 互联 系方 便 。、房屋位 置合 理 , 进 门 宜 有小 门厅 过渡 。 TOC o 1-5 h z 、厅宜朝南向或朝景观向。、厅平面避免不可利用的锐角室向。、大厅与分户门内室设立半过渡性空间。、在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使

49、用, 忌门 与门 相对 开 。、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风, 无暗 房 。、居室、主卧室远离电梯间 或楼 梯 。、卧室外最好能配以阳台。、 工 作 阳 台 既 可 通 风 , 又 可 弥 补 厨 房 使 用 面 积 和 临 时 使 用 功 能 的不足 。、食寝分离、居寝分离。、入口处宜有玄关。、餐厅与起居室宜空间上相互贯 通 , 形 成自 然通 风 。、 卫生 间不 宜离 主 卧太 远 , 更 不宜 穿越 客厅 。第六篇：杭州户型演变浅析一 、 2000 年前 后 : 大户 型 扎 堆 , 户 型 设 计单 一 。上世 纪 80 年 代初 , 杭州 人渐 渐从 传统 的 老墙 门大 院 ,

50、 搬 到有 点模 样 的多 层公 寓里 。 这 种 房 子 多 被 冠 以 “某 某 新 村 ”的 名 字 ,其实是单位的员工 宿舍。 有独 立的 厨房 和卫 生间 , 面积 基本 上在 50 60 平 方米。 当时 , 面积 大小 是评 判 房 子 好 坏 的 唯 一 标 准,在 舒 适 性 上 却 完 全没有多少考虑。 这种 现象 一直 持 续到 本世 纪初 。1998 年 , 国 家 取 消 实 物 分 房 , 商 品 房 市 场 开 始 蓬 勃 发 展 。 2000 年 2004 年 , 杭州 楼市 经历 了急 遽上 扬的 阶 段。 因为 房子 不愁 卖 , 这个 阶段 户型 面积 比

51、 较 单一 , 公寓 户型 面积 都比 较 大 , 大 多都 超过 120 平方 米 , 特 别是 一些 郊区 板块 , 如滨 江区 当时 的主 力 户型 面积 , 甚至 在 160 平方 米以 上。 在大 户型 扎堆 上 市的 同时 , 小户 型房 源非 常稀 缺。为 了 提 高 得 房 率 ,开 发 商 大 多 在 单 元 里 设 置 一 梯 三 户 的 格 局 ,两 边 是大 户型 , 中间 夹一 套小 户型 , 面积 则在 70 110 平 方米 不等 。 这 个中 间 套虽 有比 较大 的面 宽 和比 较好 的采 光 , 但 大多 正对 电梯 , 通风 性不 好。 这 时 的 户 型

52、 设 计 ,还 停 留 在 比 较 粗 放 的 阶 段 ,开 发 商 并 不 注 重 对 每 个 功 能 布局 的分 布和 细化 , 暗卫、暗厨非常 普遍 。而小 户型 的稀 缺 , 也造 成了 市场上 严重 的结 构性 问 题。二 、 2005 2006 年 : 全 明 通 透 , 创 意 十 足 。2005 年 2006 年 , 在国 家宏 观调 控下 , 楼市 进入 调整 。杭 州 楼市 的 户型 设计 , 在这 个阶 段实 现了 大幅 度的 跨 越。 TOC o 1-5 h z 首先 , 楼盘 设计 更加 细化 。 2006 年 , 钱 江 新城 楼盘 盛世 钱塘 的 宣传 资 料上这

53、样写道:“明厅、明室、明厨、明卫”,所有房间全明,这在当时的杭州楼市,绝对称得上是一个亮点。在卫生间设个窗,看起来简单,但对于开发商来说,却意味着增加不少设计成本和土建成本,但这使得户型的 舒适 度和 人性 化 上了 很大 一个 台阶 。户型设计也不再大而无当,一批紧凑型的户型开始登上历史舞台。比 如三墩区域的天阳美林湾,就一度以大面宽、短进深、全明通透、精致实 用的 户型 设计 , 成为 不少 购房 者津 津 乐道 的话 题。另外,这个阶段楼盘的户型创意也开始出现。比如当时楼市开始出现 一 种 “ 空 中 别 墅 ” 的 新 概 念 ,就 是 在 公 寓 里 做 出 豪 宅 的 感 觉 来

54、。 在这 方面 比较 有名 的 无疑 是钱 江新 城的 金 色海 岸。 金色 海岸 的 空中 别墅 最小 的 客 厅 开间 都在 5.1 米 以上 、客 厅中 空挑高 7 米 、客 厅设有 6 米高的大面积玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗这些全新的理念， 再次 把杭 州楼 市的 户 型创 新 , 抬 高到 一个 新的 层面 。三 、 2007 年至 今 : 异彩 纷 呈 的 新 户 型 时 代 。“ 送 露 台 、 送 入 户 花 园 、 中 空 客 厅 ” 、 “ 79 平 方 米 可 以 做 到 140 平方 米 ” 、“魔 方户 型 ” 、“可 变空 间 ” , 这个 阶段 的户 型创

55、 新 , 就 更加 花头 十足 了。有两 个比 较重 要的 事 件 , 引 发了 这一 轮的 户型 变革。 首先 是 2006 年 , 国务院九部委出台“国 六 条 ” 。该条新政出台,极 大 了 改 变了 之前不合理的住房供应结构,从此 以 后 ,之前是边缘产品的 小 户 型 ,真正 作为历史的主 角 , 登 上杭 州楼 市的 舞台 。 TOC o 1-5 h z 另外一个事件 则是,受全球金融危机和 宏观经济影响,商品房销售一度滞缓,不少楼盘为 了从激烈的竞争中生 存下来,将户型创新提到了重要 位置 , 以此 吸引 购房 者下 单。户型更显个性 化。比如 红 苹 果的“X5”户型,橡 树园

56、的“XXL”户型，保利的“MAX”户型等。还有一种叫做 “可变空间”的户型设计开始盛行。比如连城 国际的可变 空间,你可以 把它变成书房、也可以是花房 , 又 或者 是露 台 , 可 以根 据个 人爱 好 , 自 己设 定。楼盘还流行空间拓展。比如钱塘山水把挑 空露 台 做 成中空 餐厅 ,把阳 台 包进变成房间,大大拓展可利用空间;保利 东 湾 大 面 积送入户 花 园和露台等，将户型空间向大自然，向“外面”作了更多拓展户型创 新开始呈现出百花齐放、异彩纷呈的特色。小户型成为楼市的主角。90平方米及以下的户型, 开始前所未有地占据市场。全明通透、飘窗、走入式衣柜、送 阳台 露台, 开始成为常

57、态。地产委托物业前期管理工作相关业务指引1 、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、 工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。、职责物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商

58、地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。、定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、 业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司

59、委托物业公司实施的物业管理。前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用

60、性、完好性、感观效果等进行验收。保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。、方法和过程控制项目前期介入为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、 提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提