知名企业项目策划与总包管理讲解（189页）

1、项目策划与总包管理总包管理的基本内容 施工总承包管理（General Contractor简称GC）特指项目施工管理：在时间上涵盖了从建设项目开工到竣工交付使用及保修服务的全过程；在范围上涵盖了参与项目施工的各方及一切有关的管理活动。 施工总承包管理的基本理念：“站在市场（社会）的角度把握问题、站在业主的角度考虑问题、站在企业的角度处理问题”，用全面系统的思维实施项目管理、用公平公正的意识处理现场问题。 施工总承包管理核心：以进度管理为主线、以工作计划为切入点、以合同管理（总包合同、分供合同等）为依据、以专业配合和技术管理做支撑、以目标检查和考核为手段，内容涵盖项目施工总平面管理、进度管理、技

2、术管理、质量管理、职业健康安全、文明施工及环境保护管理、物资管理、成本和资金管理、风险管理及收尾管理等项目施工全过程管理活动。工程总承包管理模式分类总承包管理模式分类工程项目建设内容项目决策初步设计技术设计施工图设计材料设备采购施工建设试运行交钥匙总承包（TK）设计采购施工总承包（EPC）设计采购总承包（EP） 设计施工总承包（DB） 采购施工总承包（PC）施工总承包（GC）以进度管理为主线、节点控制为核心；以深化设计为支撑、专业配合为保障； 以合同管理为依据、目标考核为手段； 通过目标分解和压力传递，确保合同的全面履约。前言：总包管理的基本要求落脚点前言：总包管理两步走思路第一步：培养总包意

3、识第二步：提高总包能力1.1 干什么（明确内容）1.2 何时干（明确时间）1.3 谁去干（明确责任）手段1.策划评比2.观摩学习3.培训交流2.1 怎么干（部署、方法）2.2 怎么干好（经验、管理）2.3 全面履约（社会、业主、企业）1.观摩学习2.培训交流3.示范引领 手段内容内容第一步：培养总包意识 从实施项目策划入手，通过实施工作计划来解决培养总包意识、明确总包内容的问题。 工作计划是解决项目管理中“干什么？何时干？谁去干？”的问题。前言：总包管理两步走思路第二步：提高总包能力 提高总包能力包括“怎么干？怎么干好？全面履约”三个纵深推进阶段： 1、通过合理部署、施工方法和工艺，解决“怎么

4、干”的问题。 2、通过丰富的经验和技巧、深化设计和科技创新，综合管理能力，解决“怎么干好”的问题。 3、全面履约包括，通过安全生产和文明施工管理，创精品工程，实现对社会履约；进度、质量和服务等满足合同要求，实现对业主履约；完成创效目标，为企业提供现金流支持及人才输出，实现对企业履约。前言：总包管理两步走思路一、总包管理以项目部实施计划为载体，通过完善实施计划内容、提高实施计划的编制和实施质量，达到提升项目综合管理水平来诠释总包管理的全部内容。二、施工组织设计是总包管理的主要内容。三、项目策划书是编制投标文件、项目部责任书和项目部实施计划书的依据，是项目实施的纲领性文件，在项目启动后由企业层面组

5、织编制。项目投标前的策划可以以项目营销策划书的形式进行编制。前言：总包管理与项目策划、施组的关系四、项目投标前的项目策划书以满足中标为目的，也为中标后的项目实施做准备，其内容应包括项目部主要人员安排、风险分析、现金流分析、项目成本分析、施工组织设计等。五、项目中标后、施工进场前，企业工程管理部门牵头，由单位负责人主持，召开项目实施策划预备会，编制项目策划任务表。六、各责任部门/人员按照项目策划任务表要求，编制项目策划书，由企业工程管理部门收集、汇总形成完整的项目策划书。前言：总包管理与项目策划、施组的关系七、项目部实施计划书由项目部依据项目策划书、项目部责任书、合同、图纸等在工程正式开工前编制

6、完成，是项目部实施项目管理的计划性文件。八、项目部实施计划书分为“现场策划、施工策划、商务策划和资金策划”四个部分。前言：总包管理与项目策划、施组的关系（一）要求：项目中标后、施工进场前，由二级机构总经理主持，召开项目策划书编制预备会，分管领导、项目班子及主要施工人员参加。（二）会议内容： 1、介绍项目承接情况，进行合同交底。 2、确定项目管理团队、项目主要管理目标。 3、确定分供方采购方式、周转材料供应方式、主要施工方案等前期工作事项。 4、确定现场策划完成时间。 5、确定项目策划任务表编制完成时间。（三）分工：由二级机构工程部填写项目策划任务表，明确责任人员及完成时间。 前言：策划预备会现

7、场策划的目的：1、标准化2、经济适用快省一、现场策划（一）临建策划的基本要求1、临建场地书面确认原则（红线内布置临建的场地需业主书面确认）。2、临建分步实施原则（群体或分步开发项目，临建执行“整体策划、预留场地、分步实施”原则）。3、原地貌布置原则。4、少硬化、多绿化、明沟排水原则。5、费用预算管理原则。一、现场策划（二）临建费用预算管理规定 ：1、严格控制费用预算，超费用预算的必须事先报分公司和公司审批，否则，超额部分冲减项目兑现奖。2、合同规定提供给业主、监理等单位的临建费用单独统计，不纳入临建费用预算管理，但计入项目成本。3、业主已实施且办理费用移拨的临建（即有偿使用），按移拨金额进费用

8、预算。4、业主已实施但未办理费用移拨的临建（即无偿使用），其中围墙按150元/m、道路按150元/m2、临建按200元/m2进费用预算，但不计入项目成本。5、所有项目的临设费用原则上不得超过土建自行施工总造价的1.0% 。一、现场策划（三）临时用电方案的基本要求：1、变压器容量：单台不宜超过630KVA。2、变压器布置：均匀布置。3、配电系统：13个总配电箱+放射式二级箱（大容量变压器、远距离、小高层群体工程）。4、配电线路：沿围墙及道路穿管埋地或地沟敷设。5、用电量估算指标：45-60KW/万m2 （单体工程取大值、群体及超高层取小值）。一、现场策划（四）临时用水方案的基本要求：1、多层建筑

9、：优先考虑市政管网直接供水。2、高层建筑：裙楼与塔楼分别设置供水系统，裙楼及地下室优先考虑市政管网直接供水。3、群体建筑：多层及小高层分区供水，高层分区或分栋供水。一、现场策划（五）某项目临建费用比较：序号临建方式单价（元/m2）价差（元/m2） 说明1.1砖混结构863673前者是后者的4.5倍鼓励采用活动板房1.2活动板房189.52.1场地硬化35.729.3前者是后者的5.6倍鼓励采用一般绿化2.2一般绿化6.4一、现场策划（一）项目进度计划策划思路（控制性进度计划）：1、根据合同及现场条件，确定每个单体的开、竣工时间（群体工程）； 2、确定群体工程的关键线路和关键工序；3、确定关键节

10、点的完成时间；4、确定关键工序插入和完成时间；5、确定主要或关键紧后工序插入的时间。注：进度计划是所有工作计划时间的依据。二、施工策划1、策划内容：总进度计划、重要节点控制计划、专业进度计划。2、策划依据：施工合同、项目规模及体量、施工内容及难度、关键工序及关键线路、现场情况（施工场地及周边地形图、道路及交通、原有建筑等内容）、节假日、雨季、高温及冬季施工、资源组织等。3、策划要求： 确保总进度计划、重要节点控制计划满足施工合同的要求； 确保专业进度计划满足总进度计划和重要节点控制计划的要求； 确定关键工序和关键线路，编制总进度计划和重要节点控制计划网络图(双代号)； 根据项目总进度计划编制专

11、业进度计划甘特图（Project）。二、施工策划附件：进度计划管理的基本要求进度计划根据分类包括：控制性计划（总计划、月计划、主要节点计划）；作业性计划（周计划、重要节点计划）。进度计划管理的核心：以总进度计划和主要节点目标为“纲”、以各专业进度计划和月、周进度计划为“目”，采用倒排工期方式，通过目标层层分解和压力传递，确保总包合同内容的全面履约。进度计划管理的基本要求：编制严谨、执行严肃、预警及时、考核到位。二、施工策划1、计划“编制要严谨”：（1）计划编制的依据是以合同要求为控制目标，通过优化施工部署、合理调配资源，完成各主要节点的要素分解。（2）计划编制的主体应该由项目经理组织，项目班子

12、、区段长/栋号长、专业工长、劳务现场主要管理人员等参加并组织讨论。（3）计划的内容要求完整（人、机、料、法、环），需匹配相应的资源保障，确保计划具有可操作性，确保项目均衡持续施工，避免出现“打突击、抢工期”现象。（4）计划的工作内容必须在考核期内、可测量的【按栋号/楼层/轴线(部位)/专业（工种）进行编制】。（5）计划的执行必须责任到人。附件：进度计划管理的基本要求（续）二、施工策划2、计划“执行要严肃”：（1）计划的执行实行目标管理制，责任人在实施过程中必须按计划严格执行。（2）计划执行过程中出现偏差时，要分析原因，及时进行调整，并制定切实可行的纠偏措施。其中： 正常性偏差（5%以内）由计划

13、执行人负责处理； 一般性偏差（10%以内）由生产经理负责处理； 严重性偏差（10%以上）由项目经理负责处理。附件：进度计划管理的基本要求（续）二、施工策划3、计划“预警要及时”：（1）针对现场实际进度迟后现象及时发出警示函。（2）项目经理负责对正常性迟后进行预警； 分公司负责对一般性迟后进行预警； 公司负责对严重性迟后进行预警。（3）预警人对预警事项实行跟踪督办。（4）公司将加强项目进度监控月报的管理，加大对风险项目的督查力度，对偏离计划较严重或可能存在工期违约的项目进行风险评估，并及时进行违约时间和违约金额的预警，确保做到“预警及时、纠偏到位、全程督办”。附件：进度计划管理的基本要求（续）二

14、、施工策划4、计划“考核要到位”：（1）计划的落脚点在执行，检查计划执行情况的唯一手段是考核，考核周进度计划执行情况的有效方式是项目周例会。（2）通过提高项目周例会的质量和效率，从而提高计划考核的公平、公正和及时性。（3）分公司领导要参加项目周例会，做到每季度全覆盖，推行分公司内部项目周例会观摩制，提高周例会的质量和效率，着重解决工作计划的“编制严谨、执行严肃、预警及时、考核到位”在各层次常态化，推动计划考核落地，确保各节点工期按计划完成。附件：进度计划管理的基本要求（续）二、施工策划（二）模板架料采购方案策划思路： 1、模板、木枋：原则上由项目部采购，尤其是工期紧、综合体、多层群体等工程建议

15、由项目部采购。 2、架管、扣件：原则上劳务承包。 1、策划内容： 模板木方等周转材料的投入部署计划（即配置方案）； 架管扣件、模板木方、爬架、卸料平台、外架支撑工字钢（或槽钢）等周转材料的采购方式（即供应方式）。 2、策划要求：根据进度计划、施工部署确定模板木方等周转材料的投入部署计划（即配置方案）；根据分供方采购方案、风险评估确定周转材料的供应方式。二、施工策划（三）分供方采购方案策划思路 下列特性的项目，优先采用专业队或专业班组分包方式： 1、工期紧的短、平、快项目。 2、市政、道路、高速公路及工业项目：水厂、污水厂、厂房等构筑物。 3、多层群体及公建项目：综合体、影剧院、会议中心、休闲式

16、酒店、别墅等。 4、超高层项目。1、策划内容：分包方式、进场计划。2、策划范围： 总包方自行施工的劳务分包、专业分包策划（分包方式、进场计划）； 甲指专业分包策划、重大设备采购分包策划（进场计划）。二、施工策划一、项目劳务分包方式及组织架构： 1、综合性劳务分包。俗称扩大劳务分包或大清包，劳务的组织架构一般为三级：劳务公司（或劳务队或综合性劳务队）专业队（木工、钢筋、砌筑等专业队）专业班组（包括杂工班）。 2、专业队分包。俗称专项分包或专业性分包，劳务的组织架构一般为二级：专业队专业班组。 3、专业班组分包。俗称小班组分包，劳务的组织架构一般为一级：专业班组。二、对项目劳务组织机构的要求：1、

17、分包合同明确约定项目劳务组织架构的基本要求，其中综合性劳务分包的组织构架严禁超过三级、专业队劳务分包的组织构架严禁超过二级、专业班组分包严禁超过一级（附表1） 。2、项目劳务的组织构架发生变更时，劳务公司须在5日内报项目部办公室备案。 3、项目部现场工程师按照项目劳务动态信息表（附表2）按月统计项目劳务信息，及时掌握劳务的组织结构及现场组织。附件：项目劳务管理的基本要求二、施工策划三、对项目劳务内部结算的要求：1、劳务过程及最终结算时，劳务公司必须同步提供项目劳务内部各级劳务费结算单，详见劳务费结算情况统计表（附表3）。2、劳务合同明确规定劳务作业人员工资（简称劳务工资）必须按月支付，经劳务公

18、司、专业队长签字确认，由二级机构财务直接发放到专业班组长，再由班组长下发放至每个作业人员。 3、劳务工资必须按月支付，每月支付比例不低于当月应发工资的80%；每年八月份（即冬季开学前）、春节前及结构封顶时，劳务工资支付比例不低于此前应发工资总额的90%；项目完工或退场时，劳务工资100%支付完。附件：项目劳务管理的基本要求（续）二、施工策划四、对劳务工资发放的监督要求： 1、劳务工资发放前，劳务公司向项目会计提交劳务费结算情况统计表。 2、项目会计在劳务费发放的当天或不迟于第二天，把项目劳务费结算情况统计表交项目办公室主任，由办公室主任于当天下发至本表持有人。 3、工资发放的当天（不得迟于第二

19、天），项目部现场工程师按照劳务工资支付情况调查表（附表4）完成对所有班组按照不低于10%且不少于5名的工人比例进行抽查，并做到每6个月全覆盖所有作业人员，同时，工资发放的同时项目部在现场显要位置把工资发放单进行张榜公布，公示时间不得少于3天，确保班组发放至每个作业人员。附件：项目劳务管理的基本要求（续）二、施工策划五、对问题劳务的处理要求：项目劳务内部过程结算中，如劳务公司或专业队或专业班组出现支出大于收入时（以下称之为“问题劳务”），同时执行下列规定： （一） 项目部对劳务公司的结算和支付金额不做调整（即仍按劳务分包合同执行）。 （二） 要求“问题劳务”按照同比例（即收入/支出）支付下级劳务

20、费用。 （三） 项目部即时审核“问题劳务”的收支情况，如果： 1、属于“问题劳务”弄虚作假、管理不善等原因造成的，马上清退该“问题劳务”。 2、属于非“问题劳务”的原因造成的，项目部须在20天内解决此项问题，并报分公司商务部备案。附件：项目劳务管理的基本要求（续）二、施工策划附表1：劳务公司项目组织架构二、施工策划* 劳务公司*专业队*专业队*专业队专业班组专业班组专业班组专业班组专业班组专业班组专业班组专业班组专业班组附表2： 项目劳务动态信息表（时间： 年 月）项目名称： 栋号或区域名称： 二、施工策划一、劳务公司基本情况劳务公司名称：现场负责人及电话：安全员及电话：法人代表及电话：生产经

21、理及电话：资料员及电话：承包范围：商务经理及电话：二、专业队及专业班组基本情况1、专业队名称：负责人姓名及电话：承包范围：钢筋工长及电话：模板工长及电话：班组长姓名及电话班组人数工作内容进场时间退场时间1.11.22、专业队名称：负责人姓名及电话：承包范围：钢筋工长及电话：模板工长及电话：班组长姓名及电话班组人数工作内容进场时间退场时间2.12.2三、劳务公司直接分包的专业班组基本情况班组长姓名及电话班组人数工作内容进场时间退场时间附表3： 月份劳务费结算情况统计表项目名称： 发放时间： 年 月 日二、施工策划一、劳务公司结算情况（项目部劳务公司） 劳务公司名称：本月结算金额（元）：累计结算金

22、额（元）：项目会计劳务公司签字：本月合同应付金额（元）：累计合同应付金额（元）：本月实付金额（元）：累计实付金额（元）：累计合同欠付金额（元）：二、专业队结算情况（劳务公司专业队）1、专业队名称：本月结算金额（元）：累计结算金额（元）：劳务公司签证：专业队长签证：本月合同应付金额（元）：累计合同应付金额（元）：本月实付金额（元）：累计实付金额（元）：累计合同欠付金额（元）：2、专业队名称：本月结算金额（元）：累计结算金额（元）：劳务公司签证：专业队长签证：本月合同应付金额（元）：累计合同应付金额（元）：本月实付金额（元）：累计实付金额（元）：累计合同欠付金额（元）：3、三、专业班组结算情况（专

23、业队专业班组）专业队名称专业班组名称及班组长姓名本月应发工资（元）本月实发工资（元）累计应发工资（元）累计实发工资（元）累计欠付工资（元）班组长签字专业队长签字附表4： 月份劳务工资支付情况调查表项目名称： 发放时间： 年 月 日 二、施工策划一、劳务公司名称：承包范围：二、专业队名称：承包范围：三、专业班组结算情况专业班组长姓名及承包范围作业工人姓名本月应发工资（元）本月实发工资（元）累计应发工资（元）累计实发工资（元）累计欠付工资（元）工人签字班组长签字1、甲指分包进场计划（表1）2、甲供材料设备供应计划（表2） 3、材料设备认质认价计划（表3） 4、样板间确认计划（表4） 5、主要工作面

24、移交计划（表5） 6、项目验收工作计划（表6） 7、项目协调管理工作计划（表7）注：主要工作面移交计划为“控制性计划”，附表主要工作面移交计划明细表为“实施性计划”。三、总包管理主要工作计划（目录） 三、总包管理主要工作计划（表1）表1：甲指分包进场工作计划序号专业工程名称图纸提供时间招标完成时间进度计划提交时间进场时间完成时间单项验收完成时间责任人123说明：1、本计划时间以总进度计划为依据。2、项目部组建后10日内由项目经理向发包方、监理提交本计划（可分阶段提供）3、内容主要有：精装、幕墙、电梯、扶梯、消防、净化空调、高低压配电、建筑智能化、游泳池水处理、污水处理、真冰场、舞台设备、舞台灯

25、光、声学处理、交通动线、泛光照明、园林绿化等。 三、总包管理主要工作计划（表2）表2：甲供材料设备供应工作计划序号材料设备名称规格型号数量订货时间进场时间现场堆放地点责任人12说明：1、本计划的材料设备内容以施工合同概况的主要材料、设备供应方式为依据，设备进场时间以专业进度计划为依据；2、本计划的提交时间与进场时间二者的间隙时间应充分考虑业主的工作流程和决策效率，同时，应考虑生产和运输时间等因素，确定提交业主时间； 3、本计划包括总包自行施工和甲指专业分包、甲方直接分包及暂定价材料；4、项目开工后20日内由专业工程师向发包方、监理提交本计划（可以分施工阶段、分专业提供）。 三、总包管理主要工作

26、计划（表3）表3：材料设备认质认价工作计划（含甲指分包工程）序号材料设备名称规格型号计划提交业主时间业主确认时间责任人12说明：1、本计划的材料设备内容以施工合同概况的主要材料、设备供应方式为依据，业主确认时间以专业进度计划为依据； 2、本计划的二者间隙时间应充分考虑业主的工作流程和决策效率，同时，应根据该项材料设备的金额、生产和运输时间、市场价格趋势等因素，确定提交业主时间； 3、本计划包括总包自行施工和甲指分包、甲方直接分包及暂定价材料；4、项目开工后10日内由商务经理向发包方、监理提交本计划（可以分施工阶段、分专业提供）。 三、总包管理主要工作计划（表4）表4：样板间确认工作计划（含甲指

27、分包工程）序号样板间名称及部位确认施工图时间确认材料品牌时间进场施工时间施工完成时间验收并确认样板间时间责任人12说明：1、“样板间”包括工艺样板和实体样板（交房样板），系指具有代表性的、后续工作量较大的分项工程或检验批，或“四新”技术应用、交叉作业量多、风险较大的分项工程或检验批，目的是保证实体质量和观感质量，确保一次成活。 2、“样板间”包括成品、半成品样板，同时也包括工序及实体样板。如地梁及基础模板和钢筋施工、钢柱地脚螺栓施工、钢柱脚灌浆、稳定层、防水、耐磨或自流平地面、钢结构屋面、墙板、不锈钢雨水斗、门窗、卫生间、厨房、墙砖、地砖、保温、设备基础、开关插座、吊顶、灯具、风口等。 3、样

28、板一经确认，必须进行成果固定，如拍照、绘图、文字等方式。4、本计划时间应以总进度和专业进度计划为依据。5、项目开工后30日内由项目总工向发包方、监理提交本计划（可以分阶段提供）。第一步：由拟派施工的劳务人员实施，施工前进行样板施工技术交底。第二步：样板施工完成后，由有类似施工经验的人员进行专项验收，并形成验收报告，其中交房样板需经业主确认。第三步：形成样板间固化图和作业指导书，指导书的内容要突出重点、难点和主要工艺控制要点，突出细部做法和质量通病的防治。第四步：由样板间验收人员对相应的管理员人和作业人员，在样板间现场进行交底，交底的内容要结合质量通病的防治突出重点、难点和主要工艺要求，严格按样

29、板施工和验收。附件：样板引路“四步走”原则 三、总包管理主要工作计划（表5-1）表5-1：土建移交机电安装工作面计划序号主要部位最迟移交时间移交责任人接收责任人工作面移交要求1电梯机房、井道、机坑1、机房抹灰、涂料、基础、门窗完成；2、每层电梯门口安全临时封堵到位；3、每层电梯门口设置100-200mm高临时挡水坎已到位；4、基坑已清理干净、无积水；5、室外观光梯已断水。2扶梯安装1、结构预留孔洞的宽度、梯长与所选定扶梯的要求一致；2、梯长方向尺寸是否方正（对角线检查）；3、上下结构预留孔洞的长度是否满足要求；4、基坑已清理干净、无积水，基坑四周设置100-200mm高临时挡水坎。3防火门门洞

30、尺寸符合设计要求。4制冷机房抹灰、涂料完，设备基础完。5空调机房抹灰、涂料完，设备基础完。14高低压配电室抹灰、涂料、门窗、基础完。15管道井内壁抹灰、涂料完。16电缆井内壁抹灰、涂料、门完，门口设置200mm高挡水坎已到位。说明：（每礼拜统计一次，作为召开协调会/生产会的依据）1、根据项目具体情况，可以分栋号、分单元、分楼层、分部位移交，砌体开始时本表编制完成，生产经理为编制责任人A角、机电经理为B角；移交责任人应为直接责任人，如栋号长或工段长。 2、本计划时间应以专业进度计划为依据；“工作面验收要求 ”应以满足紧后工序施工工艺要求为标准。 三、总包管理主要工作计划（表5-2）表5-2：土建

31、移交装饰工作面计划序号主要部位最迟移交时间移交责任人接收责任人工作面验收要求1电梯前室砌体（抹灰）完2楼梯砌体、抹灰完3会议室砌体（抹灰）完4多功能厅砌体（抹灰）完5大厅砌体（抹灰）完6客房砌体、抹灰完7厨房（防水及闭水）砌体、抹灰完8卫生间防水及闭水、砌体、抹灰完9影剧院砌体、抹灰、阶梯完说明：1、根据项目具体情况，可以分栋号、分单元、分楼层、分部位移交，砌体开始时本表编制完成，生产经理为编制责任人A角、装饰及机电经理为B角；移交责任人应为直接责任人，如栋号长或工段长。2、本计划时间应以专业进度计划为依据；“工作面验收要求 ”应以满足紧后工序施工工艺要求为标准，其中饰面为干挂石材的墙面无需抹

32、灰。 三、总包管理主要工作计划（表5-3）表5-3：机电安装移交装饰工作面计划序号主要部位最迟移交时间移交责任人接收责任人工作面验收要求1电梯厅门地坎安装完成2扶梯找平、找正完成3吊顶内配管穿线、试压冲洗、保温完4卫生间试压冲洗完5厨房试压冲洗完6客房配管穿线、试压冲洗、保温完7影剧院配管穿线、试压冲洗、保温完说明：1、根据项目具体情况，可以分栋号、分单元、分楼层、分部位移交，砌体开始时本表编制完成，机电经理为编制责任人A角、生产及装饰经理为B角；移交责任人应为直接责任人，如专业工程师。2、本计划时间应以专业进度计划为依据；“工作面验收要求 ”应以满足紧后工序施工工艺要求为标准。附表：主要工作

33、面移交计划明细表 一、电梯、扶梯井道土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号及楼层名称梯号到货情况目前存在的问题拟完成时间二、电梯、扶梯安装工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号及楼层名称梯号开始时间拟完成时间进度情况及存在的问题施工人数三、电气功能房土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间四、电气井道土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间五、风井、油烟井道土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间六、管道井道土建工

34、作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间附表：主要工作面移交计划明细表七、卫生间土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间八、卫生间安装工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间九、制冷机房等设备房土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间附表：主要工作面移交计划明细表十、风机、空调机基础土建工作面移交检查表 检查日期： 责任人：序号栋号名称所在楼层所在部位目前存在的问题拟完成时间十一、防火门现场

35、尺寸校核统计一览表 检查日期： 责任人：序号栋号楼层部位设计尺寸现场尺寸是否需整改？如何整改拟完成时间十二、防火门、防火卷帘施工情况一览表 检查日期： 责任人：序号栋号名称楼层部位目前存在的问题拟完成时间附表：主要工作面移交计划明细表十三、外墙门窗洞口尺寸校核统计一览表 检查日期： 责任人：序号栋号楼层部位门窗尺寸现场尺寸是否需整改？如何整改拟完成时间附表：主要工作面移交计划明细表1、电、扶梯土建移交安装：尺寸偏差、砌体抹灰迟后、基坑渗水、门槛封堵迟后、安全防护及层门挡水坎迟后。2、管道井、电气井道土建移交安装：楼层封堵及砌体迟后、未抹灰或抹灰迟后、未刷涂料或迟后。3、空调机、风机设备基础土建

36、移交安装：安装提供图纸迟后、位置偏差、基础尺寸及平整度质量差。4、楼梯移交装饰：砌体、抹灰迟后。5、地下室移交安装：顶棚未完成一遍腻子及涂料。6、人货电梯拆除时间迟后。7、卫生间移交装饰：砌体、安装、防水迟后，未做闭水试验。8、大部分吊顶层内机电移交装饰：进度迟后，试压冲洗、保温迟后。9、屋面雨水系统断水工作迟后。10、室外排水系统迟后。11、电、扶梯包饰装饰移交电扶梯调试工作面迟后。附件：某项目工作面移交存在的问题 三、总包管理主要工作计划（表6）表6：项目验收工作计划（中间验收、专项验收、单项检测、竣工验收）序号专项、单项、中间验收工程名称自行预验收时间第三方验收时间责任人1基础中间验收（

37、可分段进行）2主体结构中间验收（可分段进行）3消防专项验收4电梯、扶梯专项验收5节能专项验收6环保专项验收7人防专项验收8幕墙专项验收9防雷检测10水质检测11室内环境检测12安防检测13高压配电检测14燃气检测15净化空调检测16竣工验收 三、总包管理主要工作计划（表7）表7：项目协调管理工作计划序号工作内容会议时间主持人参加人员1总分包沟通交底分包方进场后5日内项目经理项目班子、部门负责人、工段长/栋号长、分包方现场管理人员、劳务班组长2监理周例会礼拜一上午总监项目班子、分包方项目经理（现场负责人）3总包周例会监理例会后项目经理项目班子、部门负责人、工段长/栋号长、分包方项目经理4专题会议

38、副经理/总工相关人员 三、总包管理主要工作计划（表7说明）项目协调管理工作计划说明： 1、总分包沟通交底：分包方包括甲指分包方、总包自行分包工程的分包方，分包方进场后5日内完成交底工作，不同进场时间的劳务队分别进行交底。 1.1 总包方向分包方的交底内容：总平面布置、施工部署、主要施工方法、主控节点及进度计划、质量及安全管理、施工穿插配合管理、工作流程、总包方管理人员的分工等内容。同时，向分包方就分包方式、分包范围及双方的责权利等分包合同的主要内容进行交底。 1.2 分包方向总包方的交底内容：管理人员分工、劳动力安排、作业班组组成及来源、作业班组分工、作业班组与劳务公司之间的组织模式、劳务公司

39、与作业班组的结算及付款方式等内容。 2、监理周例会：项目经理必须参加，主要解决非总包方内部的相关问题。 3、总包周例会：项目周例会包括生产例会和部门例会两部分内容。生产例会和部门例会原则上采取套开方式，其中属保密内容或特定内容可召开专题会。周例会以进度管理为主线，以项目周工作计划（详见附表7.1）为依据，主要梳理和汇报本周工作计划的完成情况，同时落实奖罚考核，并安排下周工作计划。 4、专题会议：由相应项目副经理组织，重点解决专项问题。三、总包管理主要工作计划（表7.1）表7.1：项目周工作计划（实施性计划）项目名称：部门或区段（栋号）：一、本周工作情况汇报【报告期（上次会议的第二天至本次会议的

40、当天）： 年 月 日 年 月 日】序号工作计划内容计划完成时间实际完成情况未完成原因分析及措施预计完成时间责任人会议记录12二、下周工作计划【报告期（本次会议的第二天至下次会议的当天）： 年 月 日 年 月 日】序号工作计划内容计划完成时间与月计划的比对情况（同步或迟后几天）需要限时解决的问题责任人12审核（主管副经理）： 填报人（部门负责人、区段长或栋号长）： 填报时间： 三、总包管理主要工作计划（表7.1）编制要求： 1、工作计划内容必须具体和可测量，其中施工进度计划的内容必须按栋号/楼层/轴线(部位)/专业（工种）进行编制。 2、周进度计划是月进度计划的支持性计划。 3、“本周工作情况汇

41、报”中“实际完成情况”一栏，应该在本周工作结束后再填报，其中未完成的工作内容计入下周工作计划，但内容必须量化。 4、表中“责任人”是指经办人或直接责任人。 5、本计划在周例会召开后的当天或第二天编制审批完毕。 6、本表采用A4纸横排，表格、格式和字体不得调整，所有提交的计划必须打印。附件：项目周例会管理 一、坚持项目周例会制，项目周例会包括生产例会和部门例会两部分内容。生产例会和部门例会原则上采取套开方式，其中属保密内容或特定内容可召开专题会。 二、周例会以进度管理为主线，以周工作计划为依据，主要梳理和汇报本周工作计划的完成情况，同时落实奖罚考核，并安排下周工作计划。 三、项目周例会原则上每周

42、一次，且安排在项目监理例会召开后的当天或第二天；项目例会的会议时间控制在2h以内，区段会议控制在1.0h左右。 四、周例会必须由项目经理主持，项目班子、部门负责人、区段长/栋号长、分包方项目经理参加。附件：项目周例会管理（续） 五、开会前项目班子人员必须完成现场巡查工作，掌握现场的基本情况。 六、设区段负责制的大型项目，原则上各区段在项目周例会后分别召开一次区段周生产会，由区段长组织，项目生产经理参加。参照项目周例会要求进行，重点是细化和落实项目周例会在本区段各栋号的具体工作。 七、设项目机电经理的大型综合体项目，在项目周例会后须召开周机电生产会，由机电经理组织，参照项目周例会要求进行，重点是

43、细化和落实项目周例会在机电专业的各项工作。 八、既设区段长、又设栋号长的大型项目，由区段长负责编制项目周工作计划表和会议汇报工作；仅设栋号长的由栋号长负责。 附件：项目周例会管理（续） 九、周例会的召开： （一）区段长/栋号长和部门负责人于会前一天或会议当天，总结本周工作实施情况、未完情况分析及须协调事项，按照项目周工作计划表（详见附件）的格式填报，报项目办公室主任；按既定的会议汇报顺序装订成册（顺序由项目经理定），并于会前发放至项目班子人员。 （二）区段长/栋号长和部门负责人在周例会召开后的当天，完成下周工作计划的编制工作，并提交主管的项目副经理审批后执行（详见附表）。 （三）会议座位安排：

44、班子人员及部门负责人坐正排，区段长/栋号长及分包方项目经理坐对面，其他参会人员坐对面后排，座位相对固定。附件：项目周例会管理（续） （四）会议流程：区段长/栋号长对照项目周工作计划表，对未完成的工作内容进行原因分析，重点落实纠偏和补救措施，并做到措施具体可行（如增加作业人员：增加哪些工种、多少人？人在哪里？何时进场等？） 部门负责人 分包方项目经理（对措施安排的认定、提出须协调的事项） 班子副职（对分管工作进行补充，突出重点工作） 项目经理（落实考核及奖罚）。 （五）协调事项的解决，须明确责任人及完成时间。会议上不能解决的事项，可采用专题会议、专项沟通等方式进行，须明确谁牵头及落实时间。 （六

45、）参会人员自行做好会议记录并装订成册，可在项目周工作计划表上做记录，作为过程实施及下一次周例会的依据。 四、总包管理其他工作计划1、动置设备机房的消声降噪方案工作计划序号项目内容完成时间责任人1方案提供2方案确认3认质认价确认4分包方确定5进场施工6施工完成注：动置设备包括制冷机房、空调机房、水泵房、风机房、发电机房等，进度计划按功能或部位或系统分别编制。 四、总包管理其他工作计划2、厨房油烟处理系统方案、认质认价及施工进度计划序号项目内容完成时间责任人1方案提供2方案确认3认质认价4分包方确定5进场施工6完成调试注：进度计划需按系统分别编制。 四、总包管理其他工作计划3、设备基础图提供计划序

46、号项目名称工作内容提供时间责任人1制冷机房制冷机组、水泵基础，水沟2生活泵房水泵、水箱基础，水沟3消防泵房水泵基础，水沟4换热站换热水泵、水泵基础，水沟5空调机房空调柜设备基础6室内风机房风机基础7屋顶风机、油烟处理机、水泵、冷却塔、风冷热泵、稳压泵等基础8高低压配电室设备基础9发电机房设备基础10注：本计划可与工作面移交计划合并，但责任人需分别明确。 四、总包管理其他工作计划4、屋面断水工作计划序号工作内容开始时间完成时间责任人1混凝土屋面防水1.11.22金属屋面2.12.23雨水系统3.13.2注：分别按栋号或部位编制。 四、总包管理其他工作计划5、塔吊、人货电梯拆除计划及正式电梯投入使

47、用计划序号工作内容开始时间完成时间责任人1塔吊拆除1.11.22人货电梯拆除2.12.23物料提升机拆除3.13.24正式电梯投入使用（做临时施工电梯）4.14.2注：分别按栋号、部位或编号编制。完善时限：一般在主体结构开始施工或地下室完成时进行。 影响综合体施工管理的外部因素及措施： （一）因素：设计功能不完善、商业运营公司经验不足、因招租进度影响或租赁方要求导致功能及布局调整等。 （二）措施：由总包方牵头，组织开发商（工程、招商、运营、物业）、设计、监理、主力店/旗舰店、分包方等单位，召开功能效果评估会（功能配套、交通动线、空调效果、灯具与风口的选型和搭配、照度等），并编制功能完善清单和工

48、作计划。 现状：施工图设计阶段，以下功能性问题一般未考虑，需根据“商业运行图”进一步完善。五、功能完善 1、冷链：超市冷链的室外机安装位置、冷媒管敷设方式和通道（冷媒管道如果沿地沟敷设，则生鲜区、冷藏区应设置为下沉式或局部抬高方式）、凝结水的有组织排放、电源及控制等问题（室外机比较多，占用的空间较大、热负荷及凝结水排放量大）。 2、冷库：超市是否设有冷库？风冷还是水冷方式？风冷式的室外机的安装位置？水冷式的冷却塔和水泵房的安装位置？管道的安装通道、排水系统及电源配置？ 3、隔油池：国际餐饮连锁店（如百胜旗下的肯德基、必胜客、东方既白，麦当劳等）都需要设置室外专用隔油池（不与其他餐饮店共用）。

49、4、空调设置：国际餐饮连锁店、娱乐、影剧院、银行、建筑智能化设备房等需采用专用VRV空调系统（除建筑智能化设备房外，一般均由商家自行负责解决），业主方需要考虑其安装位置、管线通道和电源配置。 5、空调功能：共享空间空调设置是否合理？采光空间上部的空调效果（风口型号？送风方式？）？五、功能完善 6、真冰场：是否有真冰场？施工图及分包方是否落实？制冰机房及冷却塔的安装位置？管道的安装通道、给排水系统及电源配置？ 7、辅助用电：广告、灯箱、橱窗、Logo、亮化、中庭及室外广场大型庆典或临时活动等用电负荷设计初期一般未考虑；收银系统、辅助服务系统等电源及线路，电气施工图一般未设计，督促业主完善该部分内

50、容。 8、负荷校核：督促业主限时落实各商家用电负荷统计并提交设计院，业主须校核商家最终提供的负荷与设计负荷是否一致？如不一致，请设计院提供设计修改图。（一般情况下，最终的用电负荷比商家初期提供的负荷要大30%左右，故需提醒业主：配电室至各楼层配电室的主电缆桥架必须预留足够的富裕量） 五、功能完善 9、垃圾处理系统：垃圾如何处理？是否需要设置垃圾处理系统，设置地点、臭气及污水排放？餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。 10、吸音降噪措施：动置设备机房（制冷及制冰机房、空调机房、水泵房、风机房、发电机房）一般需采取吸音降噪措施，在机电完成后进行施工。 11、建筑智能化系统：功能完善及施工图设计。

51、12、商场门斗设置：设置有空调系统的超市和商场，一层主出入口必须设置门斗，仅仅设置风幕机效果不理想。 13、高低压配电室空调、除湿、排风：空调系统一般采用大楼中央空调与带风管的整体式空调机配套使用，室外机位置、空调及除湿机凝结水排放需考虑。五、功能完善 1、深化设计要求：与原设计院形成良性互动，寻求设计院的全方位支持，力求通过深化设计优化施工方案、降本增效。 1.1 采光共享空间屋面结构形式：钢结构、网架？ 1.2 门厅等共享空间的立柱结构形式：钢管柱、钢管混凝土柱、混凝土柱？ 1.3 影院、真冰场、非采光共享空间上部结构、大跨度连廊等结构形式：混凝土结构、预应力混凝土、劲性混凝土、钢结构？

52、1.4 观光梯的结构形式：混凝土、钢结构？ 1.5 室外汽车坡道基础形式与接口防水处理。 2、穿越室内的塔吊布置要求：应避免占用设备房，同时要避免占用室内车道。 3、车库顶板布置人货电梯及物料提升机的要求：因为基础下部需设置加固頂撑，故应避免设置在设备房上方，若设置在车道上方，则需考虑车道的通行问题。 六、总包管理注意事项 4、砌体材料代换：室内隔墙除防火隔墙外，尽量采用轻质隔墙、轻钢龙骨隔墙，减少场内运输量和湿作业。 5、砌体优先：加快砌体施工进度及工作面移交计划，尤其是电影院砌体量大、高空作业，同时对构造柱、圈梁较多的项目必须重点关注，否则，肯定会影响紧后工序的施工。 6、砌体井道优先：所

53、有管道井、电气井、配电室、电梯机房及其他设备用房，必须提前插入砌体施工，并同步进行内抹灰及涂料施工，机电施工前须完成上述工作内容。 7、风井随砌随抹：设计有内抹灰要求的风井，必须随砌随抹，否则，影响风系统调试。 8、顶棚腻子优先：无吊顶顶棚的腻子及涂料须在机电施工前完成，但地下室墙面、柱子的腻子及涂料须待通风良好后再施工（建议在交工前2-3个月施工）。 9、商业地坪铺装厚度要求：由于商业开间面积普遍较大，结构面全尺寸平整度往往超标，同时，装饰时地面肯定还有新增加的电气配管，故50mm厚的铺装厚度不够，建议为80mm。六、总包管理注意事项 10、对装饰工艺的了解：熟悉楼地面精装材料及施工工艺，如

54、果需要勾缝和打磨，则需重点考虑降尘、临边及洞口防水，同时垃圾清运量很大。如商场地面砖采用人造刚石，需要勾缝和打磨；超市地面砖要求采用湿贴工艺。 柱子若采用钢化玻璃材料包饰，则开关插座、防火卷帘控制盒等预留孔洞的位置、规格等要求，须在订货前书面通知装饰单位。 11、幕墙对外防护架的要求：若总包合同规定由总包方提供幕墙施工防护架的，由于前期幕墙形式未定，故外防护架离结构外边缘的距离需按500mm考虑（一般采用二次门架或吊篮）。 12、伸缩缝处理时限要求：收口时间太晚，影响后续工序施工。 13、商场卫生间设置要求：商场内的卫生间应采用下沉式方式，尤其是上下层错位布置的。 14、室内商业步行街走道吊顶

55、高度要求：步行街首层层高一般为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。六、总包管理注意事项 13、虹吸雨水口保护：虹吸雨水口悬吊管管径最小为50，屋面施工易造成虹吸雨水口堵塞。 16、地下室集水坑设置要求： 位置是否合理，一般是沿墙、柱、角设置。 数量是否合适，尤其是车道出入口附近应该设置集水坑，南方地区，建议下底层的所有电梯、扶梯设置集水坑，其他未下底层的电梯、扶梯底部设置排水系统。 深度是否合理，电梯、扶梯的集水坑底标高应低于基坑底标高不小于1.0m。 17、基坑爆模处理：电梯坑、集水坑支模必须高度重视，一但爆模应及时清理，否则，后期清理非常困难。 1

56、8、设备基坑防水：电梯、扶梯坑的防水必须确保施工质量。六、总包管理注意事项 19、涉水功能房的防水处理：水泵房、湿式报警阀组室、开水房、空调机房、厨房、卫生间等均需做防水处理。 20、吊顶综合排版深化设计：机电施工前，需进行吊顶机电末端综合排版深化设计，尤其是灯具和风口的规格型号、安装位置应与吊顶造型协调一致。 21、商铺视角效果保证：边柜和小商铺内的配电箱、消火栓等安装位置须考虑边柜商业运营视角效果，同时不得影响配电箱、消火栓的使用和日常维护。 22、车库使用功能保证：地下室排污泵控制箱、排污管道，消防箱等的安装位置不得影响停车位使用、行车安全、用电安全，故不得安装在车位侧、车道侧面，控制箱

57、不与排污管道安装在同一根柱子的同一面上。（见附图） 23、车库净空高度要求：确保地下室车库机电管线标高满足使用功能，地下室车库机电安装最低高度：行车道及出入口2.2m，停车位2.0m。 六、总包管理注意事项 24、屋面进出风口短路处理：屋面不同使用功能的进出风口应该保持足够的距离，防止串风或短路现象，如进风口，排风口，厨房、直燃机和发动机排烟口，卫生间排气口等。同时，在平面布置时需考虑人行通道和检修通道。 防火设计规范：室外进风口布置在排烟口的下方，且高差不宜小于3.0m；当水平布置时，水平距离不宜小于10m。 空调设计规范：室外排风口与进风口的水平距离不应小于20m；当水平距离不足20m，排

58、风口必须高出进风口,并不得小于6m。 25、配电室位置要求：变配电室、楼层配电室（井）的位置不得设置在伸缩缝及管道井、卫生间、空调机房等有水房间的下方（原设计一般会考虑到，一般出现在现场变更）。 26、母线与配电屏接口处理：母线与低压柜（始端）、楼层配电箱（末端）的接口协调处理，由母线供应商出接口图，低压柜及楼层配电箱供应商提供母线接口。六、总包管理注意事项 27、矿物电缆敷设要求：矿物电缆须采用梯形桥架，便于绑扎固定，且随放随绑。 28、楼梯照明回路要求：楼梯照明系统不宜采用分层控制（从每层取电），同时，楼梯照明系统应提前施工，便于作临时照明系统使用。 29、商场槽型灯带施工要求：灯槽深度与

59、灯具型号须匹配，防止灯具高出灯槽；灯具搭接长度不得小于100mm，否则会产生阴影区。 30、商场公共通道筒灯设置要求： 若使用筒灯，则筒灯直径不宜小于150mm。 筒灯安装的上部净空高度不得小于200mm。 31、电气调试要求：调试时由于专柜负荷未全部投入使用，三相平衡须进行了多次进行（施工应进行图纸的深化设计）。 32、消火栓规格型号：消火栓箱的深度仅有采用240mm规格（没有200mm规格），故需与结构墙体的厚度匹配。六、总包管理注意事项门厅共享空间的立柱结构形式：钢管柱、钢管混凝土柱、混凝土? 七、初装饰面移交条件清理 1、问题：部分砌体抹灰后干挂石材，或吊顶内抹灰；需消声降噪的墙面及顶

60、板刷涂料，造成浪费。 2、经验： 大厅、电梯前室、首层内廊、裙楼外墙等一般采用干挂石材装饰； 公共区域一般需吊顶。 3、要求：二次结构施工前，根据装饰图，分楼层、部位、标高列表标识。 1、现状：缺乏统筹安排，材料设备无序堆放。 2、措施： 2.1 平面布置：对首层楼面的总平面布置进行重点策划。统筹场内运输通道、设备堆放、吊装现场的平面布置，减少设备二次搬运，并编制各阶段首层楼面平面布置图。 2.2 施工部署：确保大型或关键工序上的设备运输和吊装不受其它非关键工序或前道工序的影响；避免对前道工序造成破坏或整改。 2.3 场内道路：出入口数量及位置合理，确保场内道路通畅，合理安排场内道路两侧材料的