第五节房地产市场

1、第五节 房地产市场的法律规制一、房地产市场的定义与分类P2431、定义：房地产市场：指以房地产开发利用、房地产权转移以及房地产交易服务的提供作为交易基本内容的各种交易关系及交易场所。12、分类：房地产开发市场：土地使用权出让市场和房地产开发市场房地产交易市场：房地产权利转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押担保市场房地产中介服务市场：房地产估价市场、房地产经纪市场、房地产信息咨询市场23、有关房地产市场的法律规范：土地管理法、城市房地产管理法、城市房地产转让管理规定、城市商品房预售管理规定、城市房地产中介服务管理规定、城市房屋租赁管理办法等3二、房地产开发市场的管理规定1、开发用地统一提供制度2

2、、土地资源统一规划、计划开发制度3、出让条件统一管理制度4、土地用途限定制度5、房地产开发企业管理制度6、限期开发制度7、标准管理与项目验收制度4土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5城市房地产管理法第十二条及招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的相关规定土地使用权出让，可以采取：拍卖、招标、双方协议、挂牌出售的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。6土地管理法第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等

3、有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。7土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。8土地管理法第二十五规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开

4、发日期满一年未动工开发的，可以征收相于地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。9物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。10三、房地产交易市场的管理规定1、房地产交易范围限制制度2、房地产价格调节、评估和申报制度3、房地产权属登记4、特殊性地产交易审批制度5、房屋预售许可

5、、备案制度11土地使用权、房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。12城镇房地产管理法第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；13（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 如在国家规化征用土地范围的，禁止转让，但禁止期限不能超过1年；寺庙、道观房地产产权不得转让14第三十八

6、条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。15商品房预售的条件城市房地产管理办法第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；16（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；17（四）向县级以上人民政

7、府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。18四、房地产中介市场的管理规定1、房地产中介机构管理制度房地产中介机构：房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构2、房地产价格评估人员资格认证制度19根据中华人民共和国城市房地产管理法规定1、房产中介机构要有自己的名称和组织机构；2、要有固定的服务场所；3、要有必要财产和经费；4、要有足够数量的专业人员；5、要符合法律法规规定的其他条件法。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立

8、登记，领取营业执照后，方可开业法。 20房地产价格评估机构是指从事房地产价格评估业务的组织法。有关条文规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，也就是说，在房地产价格评估机构中承担具体评估工作的评估人员，必须获得国家的资格认证法。 21根据国内房地产市场的现状，房地产中介主要是指房产买卖租赁及城市土地使用权出让转让的委托代理业务，另外还包括有：房地产信息咨询策划广告测量会计法律仲裁估价和保险等业务法。 22房地产咨询机构是指从事房地产开发房地产转让房地产抵押房地产租赁等咨询业务的组织。具体地说，房地产咨询机构主要承担房地产开发企业有关部门其他企业事业单位市民个人需要了解的有关房地产业的知识

9、及相关的法律政策法。23五、房地产市场的监管检查制度1、违反法律规定擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的行为2、未取得营业执照擅自进行房地产开始和中介业务的行为3、擅自转让依法不得进行转让的房地产的行为4、未经批准转让划拨的土地使用权以及相关房产的行为245、擅自进行房地产预售的行为6、以房地产交易为名采用非法集资、预售或其他方式进行诈骗的行为7、违反价格管理规定非法定价或收费的行为8、在房地产开发过程中，违反工程质量管理规定，弄虚作假、粗制滥造的行为259、在不进行房地产开发投资和建议的情况下直接倒卖土地使用权，非法炒卖房地产，牟取暴利的行为10、违反城市规划和出让合同约定的用途进行房地产开发的行为26第六节 产权市场的法律规制一、产权市场的定义与分类1、定义：以企业和其他组织的产权转移作为交易基本内容的各种交易关系和交易场所的总称。272、产权分类：1）以交易对象分类：产品交易、设备交易、土地不动产交易、技术与商标交易、债权交易、股权交易2）以产权的构成形成不同：部分产财交易和整个财产的交易3）以财产权的不同：一般财产权、股权和出资权的交易4）交易方式不同：一般协议交易与公开交易28二、产权交易管理的一般规定1、交易主体2、产权交易的审批和授权3、产权交易方式4、产权交易的确认5、