互联网科技公司引领北京办公市场发展

1、高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日经历了疫情肆虐的2020年，北京写字 楼市场在2021年一季度净吸纳量创了 近10年单季度新高。除了宏观经济复苏 和被疫情抑制的需求释放两个因素外， 互联网科技类企业的持续快速扩张，为 北京办公市场注入了源源活力。在对北京头部150家1互联网科技公司办 公地点的整理后，我们发现67%的在京 互联网公司位于产业园市场内，且72% 的公司聚集在西北部和东北部两大组团 内（请见第六页）。由于位于北京的互联网科技公司多选择 产业园市场，我们建议业主：关注市场内互联网科技类企业的扩 租及新租需求，提前与租户进行沟 通谈判，提前锁定租户；在项目中丰富餐饮等

2、配套设施，同 时注意楼宇的用电量。我们建议租户：多关注位于上地、北清路区域的新 增项目，利用好市场租金调整的窗 口期，进行办公空间的升级调整。总结和建议86.1%2020年，北京第三产业增加值占GDP比重为83.8%，高于全国平 均水平近30个百分点。2021年一季度最新数据显示，北京第三产 业增加值占比达到了86.1%，第三产业已经成为北京经济发展的 支柱和引擎。2190元每月每平方米在租金方面，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均 租金约人民币190元（29美元）每月每平方米，低于北京全办公 市场（包含写字楼及产业园）人民币223元（36美元）每月每平 方米的水平。269万平方米由

3、于互联网科技公司的快速扩张，上地、望京-酒仙桥、中关村等 子市场目前已经出现“一房难求”的局面。预计西北2及东北3两大组 团内未来五年共计269万平方米（2,895万平方英尺）的新增供应， 将会很大程度上缓解区域内供不应求的局面2020年的中国经济经历了近十年来最严峻的一次考验，各项经济指标在疫情期间都被打入谷底。然而，得益于全民抗击疫情和行业复工复产 方面的努力，中国经济在二季度重新回到正增长的轨道，成功实现了先抑后扬的复苏走势，全年增长2.3%。在全球经济萎缩的情况下，中国 成为2020年全球唯一实现正增长的主要经济体。北京经济也在一季度实现了良好的开局，GDP同比增长17.1%，其中第三

4、产业增加值占比达 到86.1%，比2020年83.8%的水平有所提升。可以说，北京的服务业发展已经达到了全球服务业领先城市的发展水平，服务业已经成为北京经 济发展的动力和引擎。北京在2035年城市总体规划中已经将建设成为科技创新中心，作为了北京发展的战略定位之一。十三五期间，是北京建设科技创新中心的加 速发展期，科技创新水平已经位列全球前列。十四五期间，北京制定了“到2025年，北京国际科技创新中心基本形成。到2035年，北京国际科 技创新中心创新力、竞争力、辐射力全球领先，形成国际人才高地，切实支撑我国建设科技强国”的进一步发展目标。未来，科技创新类企业， 无疑将在北京的产业发展中占据更为重

5、要的地位。科技创新类企业的快速扩张，也注定将为北京的办公市场注入更多活力。数据来源：高力国际，北京市统计局，北京市科委1头部150家公司是根据公开信息整理，市值或估值超过10亿美元，包含已上市互联网科技公司和独角兽公司 2西北部组团包含：上地（及泛上地区域）、中关村和北清路三个子市场 3东北部组团包含望京-酒仙桥的写字楼和产业园市场525万平方米截止到2020年，北京头部前150家1科技公司的办公面积共525万 平方米 （5,651万平方英尺）。其中，67%的公司办公区域位于 产业园内，位于甲级写字楼的比例仅占8%。高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日科技创新行业引领北京经济发展

6、北京科技研发经费投入强度持续提升在2016年，国务院印发北京加强全国科技创新中心建设总体方案，进一步明确了北京 加强全国科技创新中心建设的总体思路、发展目标、重点任务和保障措施。在2015-2019 年期间，北京的研究与试验发展经费投入强度长期高于5%，在2019年达到6.3%，高于上 海同期的2.3%，远高于全国2.2%的平均水平，并超过了纽约、柏林等国际知名创新城市。 长期稳定的研发投入保证了北京可持续的科技创新能力，也在产业结构发展上产生了质的 变化。在北京十四五大方针指引下， 以互联网科技为首的高新技 术行业将在十四五期间迎来 更大的发展空间，互联网科 技类企业在北京写字楼市场 供需两

7、端也将扮演更加重要 的角色。数据来源：国家统计局、北京市统计局，上海市统计局新经济逐步成为北京第三产业发展的支撑动力十三五时期是北京建设科技创新中心的加速发展期，使得北京具备了众多先发优势。在过 去的五年，北京的新经济增加值占GDP比重逐年提升，占GDP比重从2016年的34.1%上涨 到2020年的37.8%，特别是在2020年疫情期间，北京新经济增加值仍呈现出加速增长的态 势。此外，北京2020年信息传输、软件和信息技术服务业增加值实现14.4%的增速，远高 于第二名金融行业5.4%的增速水平，成为支撑北京服务业增长的重要动力。从全球来看，北京科技创新水平已经位列前位。在2020胡润全球独

8、角兽榜中，北京占 有93家，数量居全球首位，其中全球十大独角兽企业6个来自中国，3个位于北京。全球 科技创新中心指数2020显示，北京在全球30个主要的科技创新中心中位列第五。 北京也 是中国唯一排名进入前十的城市，上海和深圳也同时上榜，分别排在第17和25位。十四五规划期间，北京进一步明确了将建立国际科技创新中心的发展目标。同时，北京市也将努力建设成为全球数字经济标杆城市，成为全国数字经济发展的先导区和示范区。1,3841,4851,5801,8715.6%5.5%5.3%5.7%6.3%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%2,0001,5001,00050002,5002015

9、2016201720182019R&D支出（亿元）R&D支出占GDP比重2,234北京研究与试验发展(R&D)经费投入强度，2015-2019年数据来源：国家统计局、北京市统计局9,22710,36611,87512,76513,65437.8%39.0%38.0%37.0%36.0%10,00012,50015,000北京新经济增加值及其占GDP比重，2016-2020年新经济增加值（亿元）新经济增加值占GDP比重R&D支出占GDP比重，2019全国北京6.3%7,5005,0002,50034.1%34.7%35.9%36.1%35.0%34.0%33.0%2.2%上海4.0%020162

10、01720182019202032.0%3高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日互联网企业扩张推动北京办公市场季度需求暴涨2021年一季度北京办公市场需求持续回暖2021年一季度，北京办公市场延续了2020年的需求复苏态势。其中，甲级写字楼市场单季度净吸纳量超 过23万平方米（248万平方英尺），刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季 度开局。乙级楼宇和产业园区也同样出现大量的新增需求，净吸纳量分别超过10万平方米（108万平方 英尺）和28万平方米（301万平方英尺），分别环比增长133%和188%。全办公租赁市场的净吸纳量超 过61万平方米（657万平方英尺

11、）。因此，北京全部办公租赁市场都在一季度出现大幅去化，空置率均出现不同程度的下降。互联网科技类企业成交占大宗成交比例超六成互联网科技类企业近年来在北京持续快速扩张。在2020年全年5,000平方米以上的大宗租赁成交中，互 联网科技公司的成交面积占比达到42%，远高于第二名金融行业的18.8%的水平。在今年一季度这个比 例更是上升到64%。这个比例还没有计入去年融资如火如荼的在线教育行业，如果把在线教育新租面积 也计入的话，2020年的互联网科技行业占比超过50%，今年一季度的占比更是接近70%。互联网科技企 业的持续扩张无疑已经成为北京办公市场新增需求的主要来源。制造业6%能源化工8%教育培训

12、 9%金融19%专业服务5%其他5%医药/医疗4%房地产2%制造业18%金融10%教育培训医药/医疗 4%4%消费品1%北京一季度办公市场需求回暖的主要原因：宏观经济快速复苏为企业扩张创造了 良好的经济环境受抑制的企业扩张需求持 续释放互联网科技和金融类企业需 求的持续扩张北京办公市场5,000平以上行业分布占比（按租赁面积统计），2020全年4数据来源：高力国际北京办公市场5,000平以上行业分布占比（按租赁面积统计），2021年一季度互联网科技42%互联网科技63%高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日互联网科技公司在北京的租赁特征超四成互联网科技公司集中在上地区域高力国际在整

13、理了北京约150家头部互联网科技公司在京办公情况后发现，截止到2020年，头部互联网公司 办公面积（包含自用和租赁面积）共约525万平方米（5,651万平方英尺）。其中面积排名前20的公司办公 面积约422万平方米（4,542万平方英尺），占头部150家互联网公司总办公面积的80%。在区域方面，42%的互联网公司位于上地子市场。此外，位于西北部组团（上地-北清路-中关村）和东北部 组团（望京-酒仙桥）总占比高达72%。头部前20家公司面积占525万平 方米的比重：80%主要办公区域：西北部组团（上地-北清路-中关村）58% 东北部组团（望京-酒仙桥）14%在京互联网科技公司主要集中在产业园内，

14、租金相对较低同时，互联网公司更加集中于产业园市场内，有67%的互联网公司办公区域位于产业园市场内，而位于甲级写 字楼的比例仅占8%。在租金方面，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均租金约人民币190元（29美元）每月每平方米， 低于全办公市场人民币223元（36美元）每月每平方米的水平。北京互联网科技公司所在办公楼宇等级乙级25%甲级8%数据来源：高力国际数据来源：高力国际产业园67%北京互联网科技公司租金水平人民币每月每平方米互联网公司整体平均租金：190元数据来源：高力国际 位于甲级写字楼平均租金：301元位于乙级写字楼平均租金：228元 位于产业园平均租金：161元头部150家互

15、联网科技公司总办 公面积：525万平方米5高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日北京头部前150家互联网科技公司办公面积区域分布、占比及距离数据来源：高力国际注：统计面积包含租赁及自用 面积；地图中包含主要办公区 域及占比，其他零散办公区域 未标记北清路2%上地42%中关村14%望京-酒仙桥14%北京经济技术开发区16%6高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日北清路上地中关村20172018201920202021F2022F2023F2024F2025F供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)2.0%1.8%5.1%5.3%9.0%14.0%12.5%9.3%空置率数

16、据来源：高力国际西北部组团中关村中关村市场临近全国最顶尖的高校区域，优秀的人才储备让这里成为了中国互联网行业的发 源地，这个神奇的地方也见证了众多互联网企业的兴衰沉浮。中关村写字楼市场受益于互联 网科技行业的快速发展，空置率自2016年起维持在6%以下，租金水平仅次于金融街（约金融 街租金水平的三分之二）。随着企业发展壮大，中关村相对有限的办公环境无法满足企业持续扩张的办公需求，企业不 得不去寻找性价比更高且能提供更大的办公面积的地方来解决扩张后的员工办公问题。此时， 企业选址就会外溢到周边的区域，而上地市场的形成也是得益于承接了中关村企业的外溢需 求。中关村甲级写字楼新增供应, 净吸纳量 (

17、千平方米) 及平均净有效租金，2017-2025F上地（产业园）7.0%171.7 1,122.37空置率租金未来五年 新增供应16.1%121.1225.0中关村空置率租金未来五年 新增供应甲级写字楼3.9%380.9356.6乙级写字楼4.9%272.220.0西北部组团市场信息概览，2021年一季度北清路（产业园）注：租金=平均净有效租金（人民币每月每平方米） 未来五年新增供应（千平方米）主要互联网科技公司聚集区域分析高力国际一直强调北京办公市场有着非常强的产业特性，其市场发展和区域产业发展紧密相 连。经过近20年的发展，北京目前已经形成两大互联网产业聚集地，并形成了东北和西北 两大市场

18、组团。互联网科技公司的快速发展，也带动了东西部组团内子市场的快速去化。千平方米200150100500-50租金4204104.1%400390380370360空置率租金未来五年新增供应高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日501001506005004003002001000-10020172018201920202021F2022F2023F2024F2025F供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)2.4%3.3%9.8%7.3%7.8%17.4%13.0%9.8%空置率8.9%北清路北清路在地理位置上与上地子市场毗邻，承接了大量来自上地和中关村区域的外溢租赁需 求，因此北

19、京现已形成了中关村-上地-北清路三区联动发展的西北方向的科技创新组团。由 于该区域内云集了众多互联网科技类企业，因此我们预计未来区域内的新增租赁需求将持 续增长。在中关村和上地都面临供不应求的局面下，北清路产业园市场作为相对新兴的市 场，区域内聚集大量优质的产业园项目，因此成为了区域内有大面积扩张需求的企业首选。 北清路的地理位置再加上自贸区新政的独特优势，我们相信未来该区域的核心竞争力会进 一步提升到和中关村，上地区域平起平坐的地位，从而成为北京未来新一代科技创新中心。在未来五年间，整个西北组团将提供接近172万平方米（1,851万平方英尺）的新增供应量， 这将会在很大程度上缓解该区域“一房

20、难求”的现状。050100-10020172018201920202021F2022F2023F2024F2025F供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)8.5%13.9%15.2%16.7%17.0%13.6%13.2%10.6%8.5%空置率北清路新增供应, 净吸纳量(千平方米) 及平均净有效租金，2017-2025F上地上地子市场是北京重要的互联网科技产业聚集地，也是目前北京最炙手可热的产业园子市场。 上地产业园市场的发展得益于承接了中关村写字楼市场互联网科技企业大面积的扩张需求， 腾讯、百度、滴滴、快手、新浪、贝壳找房等互联网巨头都聚集于此。上地新增供应, 净吸纳量 (千平方米) 及

21、平均净有效租金，2017-2025F我们预计未来五年，上地子市场将维持租金上涨的趋势。区域内一些待入市的新项目还在预 租阶段，就已经实现了大幅去化。空置率维持在低位仅 7% 在2021年一季度自2020年二季度起，租金开始回暖，空置率下降租金空置率数据来源：高力国际数据来源：高力国际8千平方米租金千平方米200250200150100500-50租金150高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)12.9%17.5%13.0%9.6%10.7%9.9%4.0%3.3%21.0%空置率望京-酒仙桥甲级写字楼新增供应, 净吸纳量(千平方米) 及平均净

22、有效租金，2017-2025F150250200150100500-5020172018201920202021F2022F2023F2024F2025F4.5%12.6%12.8%17.4%18.3%17.0%14.5%12.3%12.9%东北部组团望京-酒仙桥望京酒仙桥组团的发展主要以望京和酒仙桥两个区域为主，主要发展时期还是起始于金融危 机后期。由于其临近首都机场以及使馆区域，该区域从基因上就有了国际化的标签，同时楼 宇质量普遍都要好于西部组团，因此众多世界500强企业都选址于此。区域内互联网产业开 始聚集主要还是移动互联网大潮的开启，阿里巴巴选址望京和新一代移动互联巨头美团的入 驻，都

23、让望京酒仙桥区域成为北京的第二个互联网行业的风向标。该区域的写字楼市场从 2015年到2018年经历了四年两轮供应期，空置率长期保持超过20%左右的水平，最高点在2015年甚至达到了38%，次高点出现在2018年接近24%的水平。整个市场的也正是从2018 年开始，经历了长达3年的去化周期。得益于区域内强劲的互联网科技企业的扩张需求，望 京酒仙桥在2020年出现了加速去化的情况。截止到2021年一季度，望京酒仙桥已经从租户市场转变为业主市场，平均租金本季度逆势上涨超过3%，成为首个租金出现明显触底企稳 回升的写字楼子市场，进一步凸显了该区域的互联网产业优势。望京-酒仙桥2017数据来源：高力国

24、际2018201920202021F2022F2023F2024F2025F-100数据来源：高力国际1309空置率净有效租金（人民币每月每平方米）未来五年新增 供应（千平方米）甲级写字楼7.7%264.6457.0乙级写字楼6.3%200.5121.0产业园16.5%160.8383.8望京-酒仙桥市场信息概览，2021年一季度千平方米350300250200150100500望京-酒仙桥产业园新增供应, 净吸纳量(千平方米) 及平均净有效租金，2017-2025F供应净吸纳量租金 (人民币每月每平方米)租金千平方米 空置率320300280260240220200租金170高力雷达写字楼 | 北京 | 2021年5月14日互联网科技行业决定市场新增需求的可持续性市场后续的核心关注点依然是新增需求释放的可持续性。虽然一季度出现创纪录的新增需 求强势反弹，但整个北京写字楼市场依然处于供大于求的大趋势下，因此新增需求增长的 可持续性将决定整体市场空置率的上升