房地产项目施工管理方案（ppt 共25页）

1、施工管理篇进度控制项目月度计划计划编制的思路（大事化小。太古城精装修项目管理资料61634_太古城ABC施工进度计划.mpp）大事化小：将大循环分解成多个小循环就具体事件而言阶段性划分计划比如：34层分为2段变为17层阶段性计划偏差调整比如:34层分为3段变为12层进度控制项目月度计划 计划管理的方法（分解）月度计划周计划整体计划进度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循进度控制项目月度计划计划管理的关键点通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段，达到整体计划和关键节点的受控总体计划的刚性调整计划的可操作性 月度计划和统计处置的果断性 周计划和统计的连续

2、性涉及验收、工作面移交、样板点评等主要节点是高压线计划不可动摇。刚性计划外的可调控节点，兼顾节点的相对恒定对月度计划设置过程管控点、实现过程跟踪、出现偏差，及时应对、果断处置。重点关注进度统计与原计划的对比，保障计划在过程实施中的延续性。熟悉流程-中低档精装修流程.计划管控“四个”层次 计划执行书，宏观梳理各项工程进场施工及相互搭接作业的时间节点节点控制计划，解决各施工单位在工作面上流水作业的时间点，细化出节点控制计划； （施工模板康莱德别墅综合流水施工控制节点计划20100412.xls）专项工程施工进度计划，以施工工序为主要内容编排专项工程施工进度计划；（施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计

3、划表.xls）专项工程分解到周、月完成量形象进度表，以周为汇总单位，形成每周滞后统计表及书面文件发施工（安装）单位总部要求协调解决相关问题。（施工模板工程滞后情况统计表0416.xls）进度控制万达计划管控层次1、场地移交：施工模板场地移交单.doc甩项移交，满足全面进场施工条件2、主材及设备进场计划：_太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表(12(1).14).xls按节点清查施工单位排版图及下料单，以及加工厂的地址联系方式，打电话进行跟踪核对；主要时期必须到加工厂现场考察、选料，落实加工生产情况及到货时间3、封板计划：施工模板康莱德别墅吊顶封板计划表.xls按组团流水段做好

4、隐蔽验收计划、吊顶封板计划、墙身封板计划4、防水计划：施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls卫生间的防水完成节点直接影响到卫生间的硬装开始节点，同时在卫生间防水施工前应当做好隐蔽验收，确保给排水管道路由、通球、压力及保温的规范施工，注意门碰等五金件安装的位置5、软装计划：建议家具及灯具分组团流水进场，并在排产时要求家具厂以客房为单位进行加工生产，根据甲方指令安排到场6、销项计划总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前-节点计划居中-后期（销项） 进度控制万达精装修工程管理 “六大”计划在工程实施过程中，通过强制性的设置停止点检查，以保证工程质量标准。停止点检查属于项目工程部质量控制节点

5、，项目工程部是责任主体，区域公司部门对检查备案资料抽查或参与项目部的现场检查。停止点检查不能完全取代隐检、预检，在有重复的检查项时，可以合并一次检查，但检查成果资料不能用隐预检资料代替。停止点检查项的完成标志是按要求具备完整的成果资料，以工程经理签批通过为终点。前一停止点检查未通过，工程实施不得进入下一阶段。 在项目的月、周工作计划中，应将涉及的停止点检查作为专篇列入计划中。质量控制1、停止点检查质量控制停止点检查工作项内容提交人审批人见附表工程经理项目负责人在月、周计划中体现专业工程师工程经理判断是否通知其他相关部门人员专业工程师工程经理日程安排：提前12天通知工程部技术中心、监理、总包人员

6、安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人员任组长技术准备：1、检查范围：2、重点内容：（列出检查项）3、查阅图纸、规范4、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款5、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法工具准备：1、甲方：2、监理：3、乙方：专业工程师工程经理启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改时间专业工程师工程经理对整改结果复查专业工程师工程经理工程部技术中心抽查专业工程师工程经理停止点检查清单月、周计划中体现停止点检查工作提前2、3天制定计划，填写检查表组织实施填写完善

7、检查表存档、复查 发出通知龙湖工程停止点检查管理办法基本流程（模板龙湖工程部停止点检查管理办法）质量控制工序样板 万达酒店项目工序工艺样板操作指引.doc引（模板）质量控制各分部工程质量控制工序检查 工程质量检查分工要求（土建分册） （施工模板12工程质量检查分工要求（土建分册）.doc）给排水及采暖工程工序检查表 （施工模板11给排水及采暖工程工序检查表.doc）急需引起关注的质量问题 许多土建质量没有真正进行实测实量 而且土建的实测实量口径与精装修的要求有些地方不相符 极大面积的瓷砖空鼓问题急需引起注意 瓷砖大面积空鼓的三个主要原因 基层强度不足 防水层表面太光滑 瓷砖吸水率太低 有关的分

8、析报告 很多有关空鼓原因的分析是错误的，从而措施也是错误的急需引起关注的质量问题1.洞口移交。砌体洞口应做抹成 标准形状的窗套2.3.4.5.6.临时固定窗框，螺钉固 定 ， 深 度 40 50mm素水泥浆刷面砂浆塞缝，充分密实木砖部位塞缝，充分密实塞缝部位刷素水泥浆7.8.9.聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）贴外墙砖10.DC793填缝指定班组，责任到人逐一记录，旁站管理有关防水的专题讲稿增加防水层急需引起关注的质量问题问题三：批量精装标准化体系的组成有几个体系总结：需要牢记的几个知识点1、批量精装修组织体系2、批量精装修营销体系3、批量精装修设计体系4、批量精装修

9、分级标准体系5、批量精装修成本体系6、批量精装修采购体系7、批量精装修品质管控交付体系8、批量精装修售后服务体系二、批量精装标准化体系组成批量精装修设计体系一体化设计前 ：50-100元/平方一体化设计后 ：10元（左右）/平方装修拆改费：A（1600-2500） 品牌希望提供较为高端的产品。他们中大多数人属于分级体系的制作方法客户定位描述分级分级客户特征关键词顶级品牌功能完善追求奢华高端品牌功能丰富追求风格不盲从品牌人性实用客户较多的为国内成功人士和境外在华工作的高级管S 理人员，对于生活空间的舒适度要求高，需要完善的（2500-3500） 生活功能配置，同时需要有顶级配置的卫浴，电气，橱柜

10、品牌来满足对于奢华生活的追求。客户里较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。品牌/风格追随者。领先级客户多为成熟白领二次置业，3口之家的可能性较大。因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功B 能和储藏功能须要更加丰富和人性化，对于品牌则希（1200-1600） 望提供中高档产品。智能化的卖点非常能打动这类客户。比较注重实用功能，注重装修质量，装修房内产品配置不盲从品牌。C（800-1200）先进级客户多为城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中的是全装修房的省事，省钱。对装修房的价格最为敏感，对于全装修的

11、部品要求是满足基本生活需求即可，对于品牌的要求不高，讲究功能与实用价格敏感简单实用企业建立标准化体系渐进流程1、技术标准化 （节点大样、设计任务书。）2、产品标准化 （建筑、户型、名称、分级。）3、管理标准化 （流程、机构、管理模板。）4、完整体系A15-1 产 品 配 置 标 准玄关客厅厨房卫生间主卧客卧阳台部品配置部品品牌标配地面：意大利米黄石材墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：巴西紫水晶/山西黑石材墙面：金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花厨房电器三件套厨房灯具地面：意大利米黄石材墙面：

12、金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花洁具、五金卫生间灯具地面：实木复合地板墙面：乳胶漆，墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带主卧背景墙地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：地砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料洗衣台面阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：实木贴皮空调热水器柜体：博洛尼内门：博洛尼厨房电器：西门子厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒地板：大自然/圣象空调：松下/海尔选配墙纸拖把池客卧衣柜洗衣机户型建筑面积A15-1标准产品成本模型精装洁具及家电定制收纳木作合计总额折合单方所占比例总额折合单方所占比例总额折合单方所占比例总额折合单方

13、四房两厅两卫148.1799297.7670.248.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房两厅两卫12485941.4693.144.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.5.计划管控“四个”层次 计划执行书，宏观梳理各项工程进场施工及相互搭接作业的时间节点节点控制计划，解决各施工单位在工作面上流水作业的时间点，细化出节点控制计划； （施工模板康莱德别墅综合流水施工控制节点计划20100412.xls）专项工程施工进度计划，以施工工序为主要内容编排专项工程施工进度计划

14、；（施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls）专项工程分解到周、月完成量形象进度表，以周为汇总单位，形成每周滞后统计表及书面文件发施工（安装）单位总部要求协调解决相关问题。（施工模板工程滞后情况统计表0416.xls）进度控制万达计划管控层次1、场地移交：施工模板场地移交单.doc甩项移交，满足全面进场施工条件2、主材及设备进场计划：_太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表(12(1).14).xls按节点清查施工单位排版图及下料单，以及加工厂的地址联系方式，打电话进行跟踪核对；主要时期必须到加工厂现场考察、选料，落实加工生产情况及到货时间3、封板计划：施工模板康莱德别墅

15、吊顶封板计划表.xls按组团流水段做好隐蔽验收计划、吊顶封板计划、墙身封板计划4、防水计划：施工模板康莱德别墅卫生间防水施工计划表.xls卫生间的防水完成节点直接影响到卫生间的硬装开始节点，同时在卫生间防水施工前应当做好隐蔽验收，确保给排水管道路由、通球、压力及保温的规范施工，注意门碰等五金件安装的位置5、软装计划：建议家具及灯具分组团流水进场，并在排产时要求家具厂以客房为单位进行加工生产，根据甲方指令安排到场6、销项计划总结：万达工程进度一句话管理：人材机在前-节点计划居中-后期（销项） 进度控制万达精装修工程管理 “六大”计划1、事前技术交底模板太古城ABC项目精装修技术交底1228.doc（模板）2、事后的总结模板太古城精装修项目管理资料太古城北区项目精装修设计总结.doc （模板）3、甲供材料管控模板太古城甲供材定货与到场计划表设备、主材订货与到场计划表(12(1).14).xls （模板）4、装饰施工进度计划模板太古城精装修项目管理资料61634_太古城ABC