房地产开发项目技术管理(ppt 共39页）

1、房地产开发项目的技术管理第一部分 房地产开发项目技术管理工作要点第二部分 房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查第三部分 房地产开发项目的图纸会审第四部分 房地产开发项目施工过程中主要技术控制点 房地产开发项目的技术管理工作是房地产企业生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场向买方市场的转变，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量、技术含量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、技术含量的重要基础。根据2002年建设部发文实行新建住宅保证书，新建住宅使用说明书制度，这更从法律

2、角度上对项目技术管理工作提出更高的要求。大量实践证明，一个房地产项目的技术含量比较高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好。 因而所带来的社会效益、经济效益、环境效益就会有很大提高。否则将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加等致开发商无法收回的投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。 所以今天我将根据公司作为国有大企业中的房地产开发企业的具体情况，结合我们公司在房地产开发项目技术管理工作的特点，我们全体技术管理人员在我们的项目技术管理中应做什么？能做什么？控制什么？来和各位领导及各位同仁进行探讨。第一部分：房地产企业的技术管理工作要点一、房地产开发项目的技术管理工作的

3、特点：（三性）二、房地产开发项目技术管理的主要工作三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件一、房地产开发项目的技术管理工作的特点（三性） （一）综合性 （二）复杂性 （三）超前性二、房地产开发项目技 术管理的主要工作（一）参与编制开发项目的可行性研究。针对所有开发项目，结合现行规范、标准要求，从技术应用角度分析其可行性，为开发决策提供技术依据。（二）根据公司的总体开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，特别是设计任务书中的技术标准要求，必须提细、提准，具有科学性和可操作性，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准、主要新材料、新设备、新技术的应用等。同时还要参与规划设计方案

4、、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。使得设计文件在符合国家政策、标准、规范要求的同时，充分体现公司的总体设计意图和理念。（三）参与编制公司开发项目总体开发建设组织方案。从技术层面提出具体要求，不论是进度计划、质量标准、经济指标等要在满足技术标准的前提下进行。 （四）组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题。 （五）组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系

5、列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理（后面还要讲施工组织设计和专项方案的审查方法等内容）。 （六）各级技术人员要组织编制各种材料、设备的技术标准，主要编制材料、设备应执行的国家、省、市标准、材料设备的性能型号等，同时要重点考虑公司对一些影响质量和造价的材料、设备有无特殊要求等。（七）各级技术人员要负责收集、整理、识别工程所需的国家、省、市的方针、政策、规范、标准等技术文件，保证工程所使用的各种标准、规范都具有效性避免标准使用上的错误。（八）各级技术人员要保证监视测量设备的完好性，保证每台设备都在检定周期内，确保各种

6、数据的科学、有效。（九）各级技术人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作。这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。（十）组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。 （十一）各级技术管理人员要制定企业内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。三、做好房地

7、产开发项目技术工作的前提条件（一）公司技术管理人员要具备较强的事业心和责任心。 （二）具有较强的全面技术管理能力（三）具备较强的专业技术知识第二部分：如何做好房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查工作一、审查人员应具备的能力（一）较强的事业心和责任心（二）熟练掌握国家、省、市（油田公司）的标准、规范及相关规定要求。（三）能够充分阅读设计图纸要求的各项内容（四）熟练掌握专业技术知识（五）熟练掌握施工组织设计（专项方案）应重点审核的内容。二、施工组织设计的基本情况（一）什么是施工组织设计（专项方案）施工组织设计：是以施工项目为对象进行编制，用以指导其建设全过程各项施工活动的技术、经济、组织、

8、协调和控制的综合性文件。施工组织设计根据不同编制阶段可分为投标施工组织设计和实施施工组织设计；对于大型建筑项目或建筑群，分为施工组织总体设计和单位工程施工组织设计。施工方案：是以单向施工项目或其中的某一部分项工程为编制对象进行编制，用以指导其施工过程并重点考虑施工方法、机械设备利用、劳动力和材料组织安排的具体文件。（二）施工组织设计的基本规定1、施工组织设计必须在工程开工前由施工单位编制完毕，并交监理、建设单位审核，严禁边施工边编制审核，更不允许施工完毕后补施工组织设计或专项方案。2、施工组织设计编制前，应熟悉、掌握招标文件和施工图纸、并到施工现场进行实地调研。 3、编制分部分项工程施工方法时

9、应有所侧重，对于工艺复杂的部分应重点编制。 4、施工组织设计的编制依据和借用的素材应现行有效，不得引用国家废止的文件和标准。严禁在施工组织设计使用国家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工艺。（三）施工组织设计的编制依据1、项目招标文件和工程承包合同2、工程全部施工图纸及标准图集3、工程地质勘查报告、地形图及工程测量控制网4、气象、水文资料5、工程建设法律、法规和有关规定6、企业类似施工项目经验资料7、现行的国家标准、行业标准、地方标准及企业施工工艺标准三、施工组织设计的主要内容施工组织设计主要包括以下三部分内容：（一）常规内容（二）分专业内容（三） 附加内容（一）常规内容 1、编制依

10、据及说明 2、工程概况 3、施工准备工作 4、施工管理组织机构 5、施工部署 6、施工现场平面布置及管理 7、施工进度计划 8、资源需求计划 9、工程质量、安全、文明施工、环境保护措施 10、特殊季节施工措施（二）分专业内容1、分部分项工程的施工方法2、工程重点、难点的施工方法及措施 （三） 附加内容 1、四新的应用 2、成本控制措施 3、施工风险防范 4、工程创优计划和保证措施 （四）专项施工方案内容1、桩基础工程2、有防水要求的楼地面工程3、屋面防水工程4、地下防水工程5、现场预应力砼工程6、钢筋工程7、钢结构工程8、配筋砌体工程9、电梯工程10、基坑支护与降水及土方开挖工程11、模板工程

11、12、起重吊装工程13、脚手架工程14、拆除、爆破工程15、其他结构复杂、技术含量高、施工难度大及易出现质量、安全问题的工程16、上级主管部门规定的其他危险性较大的工程（五）建设单位审查施工组织设计的重点审查内容 1、编制依据 2、施工组织管理架构和职责分工 3、施工布置 4、施工进度计划 5、施工准备 6、施工方案 7、质量保证措施 8、安全文明施工保证措施 9、施工进度保证措施 10、经济技术指标分析 第三部分：房地产开发项目的图纸会审一、图纸会审的基本内容（一）图纸会审的定义（二）图纸会审的目的 （三）图纸会审的主要内容 二、建设单位图纸会审应解决的 重点内容（一）审查施工图纸是否达到国

12、家标准规范要求应达到的设计深度。（二）审查施工图纸是否严格按照设计任务书和建设标准进行设计，设计图纸能否完全表达开发企业的设计意图。（三）审查施工图纸是否有违背国家、省市强制不允许应用的项目和材料。（四）审查施工图纸是否影响工程质量、安全的内容。（五）结合施工队伍素质、施工工艺是否能够完全达到设计图纸要求。三、图纸会审的技巧（一）从遵守规范的角度进行图纸会审（二）从保证质量的角度进行图纸会审（三）从便于组织施工的角度进行图纸会审（四）从节约成本的角度进行图纸会审（五）从加快施工进度的角度进行图纸会审（六）从利于竣工验收的角度进行图纸会审（七）从销售角度进行图纸会审（八）从满足交房的角度进行图纸会审（九）从物业管理