武汉万科城商业策划方案ppt课件

1、武汉【万科城】工程商业板块运作提案定位/规划/租售战略建议武汉友希谋划商业地产全流程整合效力机构2021年9月.【万科城】商业定位、规划及开发的思索途径.市场定位与商业属性研判 Chapter 1.作为万科城的商业部分，它的市场定位和属性应该是什么？如何实现价值最大化1+12？工程角度市场角度市场定位与商业属性.工程角度它是万科城大型高端质量社区的一部分1它必然要承当本社区配套与效力的功能2它必然会影响所在区域的商业格局3它必需与万科城在整体定位上坚持一致4它是集中配置还是分散配置？6它是万科工程卖点与价值提升，分期开发的需求5.它不是简单的、中低档的社区配套型商业它是立足社区的开放型、区域型

2、中高档商业体量适中，需求集中配置.市场角度万科城入住人群的需求及消费特征1所处区域商业业态格局2区域消费支撑及需求3工程占位及未来区域开展4商业竞合环境5.关键词：居住新城 泛商务带 城市之门 边缘与跨界交融 工程占位及未来区域开展.工程地块至天河机场至CBD、汉口中心区武汉三环线城市之门武汉机场进出市区的必经之道；机场进入中心城区范围内第一个工程；57万人口规模生活新区进入市区的咽喉之地工程占位及未来区域开展.居住新城片区3公里范围内，未来规划人口总量到达57万；片区2KM范围未来将有38.8万人入住本区域，包括常青花园、正在建立中的美联奥林匹克花园、万科高尔夫及红旗渠路老居民区等，现已入住

3、共有约21.3万人左右。工程1KM范围内已住人口包括民航小区及其周边居民约3万人左右。工程占位及未来区域开展.泛商务带汉口未来金融经济中心区域CBD的开发建立后，即将构成城市的中心商务区；江汉经济产业开发区的成型，构成产业化商务需求。从路网构造上，这两个宏大的商务支撑要素以城市干道常青路作为衔接，二者之间的区域将逐渐构成未来的泛商业带。CBD江汉经济开发区泛商务带工程占位及未来区域开展.生活商业中心区商务型商业带工程地块边缘：工程处于居住生活型商圈的边缘和泛商务带商业区的边缘跨界交融：工程商业的功能满足应对工程未来客群的需求，居家生活、便利购物、商务消费，因此，复合型商业同时交融这两者需求具备

4、市场支撑工程占位及未来区域开展.区域消费支撑.区域消费支撑及需求.区域消费支撑及需求.客群分类消费需求消费时间消费满足目的地居住非在职人群生活必须消费全日制住所周边，中百、武商居住在职人群生活必须、目的性消费（餐饮、购物、社交）生活必须：非工作时间；目的性消费：全日制主要集中在城区主要商圈；周边商业仅作为辅助；区域内就职人群社交和餐饮工作时间邻近大型商圈为主；周边商业为辅助途径人群社交、旅宿、餐饮全日制城区内主要商圈；基本不在周边进行消费外来目的性消费人群社交、餐饮、休闲全日制暂未形成规模区域消费支撑及需求.所处区域商业业态格局及演化.工程周边商业表示休闲文娱缺失生活配套缺乏餐饮商务总量缺乏所

5、处区域商业业态格局及演化.业种分类周边消费需求度现阶段满足度生活配套中高端餐饮、特色餐饮中低端餐饮零售购物专业零售（家电、家装）娱乐、休闲类教育文化类所处区域商业业态格局及演化.生活化、商务化、主题化演化方向：CBD江汉经济开发区泛商业带生活型商业+泛商务型商业的交融所处区域商业业态格局及演化.商业竞合环境.商业竞合环境.商业竞合环境.常青花园商业位置图常青花园商业业态比例商业竞合环境.常青路商业位置图常青路商业业态 商业竞合环境.商业竞合环境.我们的方向 休闲商业为主导型的社区MALL休闲消费的时代降临! 休闲消费作为新的商业方式进驻社区将遭到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业

6、场所的客流有65以上是为了文娱、旅游和休闲，比如，在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、扮演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来。而休闲与消费客流量的比例仍在不断提高。工程定位方向.动感/生长性:本工程首先处在一个道路集中/充溢动感和开展性中心位置,由此带来的“能够性非常突出,而工程本身的由内至外开放正从大的关系上配合了这种生长性,所以整个工程的住宅/商业在功能用途的多样性具备了明显而宏大的增值空间(投资潜质)。开放/共享 :大开放的规划格局突破传统住宅的封锁与单调,使社区的配套资源与城市的公共资源实现完全共享;让开放的步行街及商

7、业设备成为业主和周边市民共享的配套;让开放的社区广场景观成为城市景观的一部分;让开放的生活心态使居者敞开心扉/彼此关爱,使社区成为开放/动感与充溢温情的沟通交流场所。融会贯穿,相互促进:将大型社区生活的大气雄浑及片区住宅组团的精致调和融会贯穿;使商业和住宅做到完美结合,相互促进。关键词:中心 开放 动感 生长性工程定位方向.构成区域性的商业效力和小型的次级商圈 开放型 泛社区 商业系统时髦性文化性休闲性便利性区域商业中心市场定位及商业属性.商业属性的了解 现代商业文化与社区文化的结合 在社区文化的背景下发掘、推行以人为本调和的商业价值 时髦创新的体验与环境空间的相融 具有亲和力、人情味的休闲体

8、验融入新生活方式 餐饮文化与潮流育乐的兼容 生活便利与高尚享用的商业平衡.整体定位及规划建议 Chapter 2.定位原那么主题化、特征化、差别化前瞻性、可行性、与万科城整体定位的一致性.乐活广场社区迷他MALL休闲生活化 文娱体验化 购物情景化 消费环保化主题概念定位.一种具有更强辐射力和聚集力和亲和力的晋级版现代化城市社区MALL工程。我们将本工程定位为生长型、人性化的片区型商业中心,是依托新常青板块日益庞大且素质较高的居住人口,构成以社区生活为主导中心的休闲体验式新商圈方式，与武广商圈等市级中心商圈构成错位。经过休闲体验式社区MALL的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为依托,冲击

9、片区零散低端的商业网点，使本人形废质量、时髦、便利生活的商业中心焦点，建立新常青片区的以生活为主导的商业标杆,推进新常青片区的商业开展进程,使工程成为片区商业开展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。为今后【万科城】随片区的开展进一步提升为次级商业中心预留开展空间。主题概念定位诠释.【乐活广场】主题精神倡导便利生活质量生活缤纷生活 高兴生活时髦生活.集休闲文娱、时髦购物、特征餐饮、健身康体于一体的体验式生活空间。功能定位描画.生活配套:必需首先思索工程小区内居民的便利性日常生活配套,辅以康体休闲文娱配套。休闲需求:同时工程所处片区的其他住宅小区大多采用封锁管理,限制了其商业配套的商业空间,片区

10、内缺乏能满足片区居住人口“吃购康娱等多元化需求的商业设备,本工程较大体量的商业正可以弥补这一市场空白;体验趋势:体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。社区商业采用摩尔方式的商业形状，多种类、多样化的店铺组合与品牌配置，可以满足社区居民的一站式便利购物与消费，让社区居民在家门口享用与市中心同样水准的效力，也会改动人们对社区商业就是低层次的觉得。功能定位根据.休闲文娱类特征餐饮类35%25%时髦购物类20%社区配套类20%功能配比建议.全时段全客层全覆盖 中高档为基调，提供完善的配套及特征效力主力客群以区域中高端人群为主运营档次及客群定位.主推行语 乐活广场 生

11、活为您而绽放，生活有您才精彩！.笼统定位 质量生活标杆 休闲嘉年华 时髦新天地 调性：时髦 精致 欢乐 质量.业态规划及落位建议规划原那么：与主题关联一致；垂直规划 交叉生存同业差别 异业互补社区配套集中配置实践执行的可行性概念先行 适度超前主力店优先落位 ，中心商家随后. 健身康体+教育文化休闲餐饮+体验文娱+购物一层商业二层商业三层商业LOFT高层住宅底层门厅地下车库GARAGE屋顶绿化地下车库社区生活配套特征餐饮+时髦简餐四层商业GARAGE影院工程剖面图业态规划及落位建议规划方案：地上四层，地下二层合计6000040000 .工程外观自创.F1质量生活街 药妆超市/特征快餐/生活超市/

12、零食物语/ 生活超市/美容美发/潮流用品等.商业规划:地上一层楼层：1F业态商业组合：社区生活配套，质量生活商业街品牌专卖、品牌快餐、特征餐饮、钟表眼镜、鞋帽箱包、潮流淘铺、美发美甲层高：5.4M1F.潮流时髦购物.社区生活配套.屈臣氏以著重品質、勇於創新見稱，透過旗下超過一千間分店出卖超過二萬五千種產品，包括藥物、化妝品和個人護理用品，以致時尚精品、糖果、心意卡和玩具等。目的商家代表屈臣氏所属类别：安康生活类总部所在地：香港时髦指数： .F2自在味道坊特征饮食/时髦餐厅/主题餐厅/咖啡语茶简餐等.商业规划：地上二层楼层：2F业态商业组合：休闲餐饮，咖啡简餐、概念餐厅、异域餐饮、大中型品牌餐饮

13、层高：5.4M2F.大型品牌餐饮.F3文娱新干线大食代/影院/电玩城/贝乐园/时髦廊等 .商业规划：地上三层楼层： 3F业态商业组合：影视天空，美食广场大型影院、玩具礼品、进口食品、动漫馆层高：9M3F.新加坡投资商在 1997 在上海创建了“大食代这个美食广场品牌。“大食代是国内首家运营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风味与本地特征菜式会聚一堂，并有效结合中外餐饮人才，将美食广场的管理做到既国际化又外乡化，博得了国内外开展商、业主、餐饮运营者及宽广顾客的青睐与赞赏。目的商家代表大食代所属类别：美食广场类总部所在地：上海时髦指数： .是新颖的、安康的“水果主题餐厅。 Fruity Mix

14、水果捞的食品源自新加坡、港、台、日本等水果盛产的地方。水果天天新颖配送、现切现做、营养成份丰富、外型颜色夺目，是品牌的意义 目的商家代表水果捞所属类别：休闲餐饮类总部所在地：台湾时髦指数： .F4安康生活馆健身俱乐部/素质教育机构/康体SPA等 .商业规划:地上四层楼层： 4F业态商业组合：文教康体健身会所、文化广场、教育培训、美容spa层高：4.5M4F.康体保健.运动健身.租售战略建议 Chapter 3.工程胜利的前提一致规划一致管理一致招商一致运营.产权、运营权、管理权的三权分别必需持有部分优良物业，才是工程继续开展的驱动力主力店与中心商家的引入，是工程胜利的关键要素商业板块与住宅板块

15、的关系与互动开发商、运营商、投资者的利益平衡关联思索要点.社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环开展，对提升企业品牌和工程口碑具有不可低估的效果。完好的社区商业规划和运营控制，带动的不仅仅是工程首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的二期、三期以及企业开发的其它工程社区商业规划与招商的顺利进展打下根底，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用。还能为企业带来不断增值、稳定的现金流。优先方案：放水养鱼 只租不售 长期持有增值.备选方案：部分出卖比例不超越50%，纯投资控制在20%左右先租后售以租代售以租带售整租整售.可售部分非售部分可售面积= 11500 ，占比为 健身康体+教育文化休闲餐饮+体验文娱+购物一层商业二层商业三层商业LOFT高层住宅底层门厅地下车库GARAGE屋顶绿化地下车库社区生活配套特征餐饮+时髦简餐四层商业GA