浅议房地产企业的本钱核算

1、浅议房地产企业的本钱核算摘要：房地产开发本钱的核算存在诸多问题，要紧的缘故是本钱的核算体制。提高房地产本钱核算水平，需要制定相应的本钱操纵方法，同时加大会计、税收监管力度，成立和健全企业的规章制度。关键词：本钱核算；操纵；制度建设；监督房地产开发本钱的核算是指企业要开发必然数量的商品房所支出的全数费用按本钱项目进行归集和分派，最终计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的进程。本钱核算水平的高低直接关系到本钱治理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。房地产行业本钱核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难依照一样企业的本钱核算方式进行开发本钱核算，其存在的要紧问题是：本钱核算对

2、象不明确。房地产项目用地一样从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确信开发本钱核算的对象，是以整个开发项目为本钱核算对象，仍是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为本钱核算对象，这些在会计准那么中并未明确。本钱费用的归集和分派方式不明确。依照本钱会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品本钱中；属于多种产品一起发生的费用，应通过必然程序先归集费用并采纳适当方式进行分派，间接归集到该产品本钱中。房地产企业开发进程中发生的建安工程费属于直接开发本钱，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间

3、接费均属于间接开发本钱，需要进行归集和分派。可如何对间接开发本钱进行归集和分派，间接开发本钱归集何处，按什么标准来分派，没有给予明确的解决方式。任意虚增建安本钱。有些房地产企业内操纵度较为健全，财务核算比较标准，经营治理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂本钱现象，各项目间收入、本钱费用和利润数字相对真实、靠得住。在此情形下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了紧缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安本钱上下功夫，一样在年末突击虚列并结算工程本钱。本钱核算周期不明确。产品本钱核算一样按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发本钱。房地产开发本钱核算

4、的最终目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱，以便企业结算出经营利润和应交税金，适当评判经营治理层的经营业绩。房地产开发工程本钱核算周期比较明确，工程完工验收后即可进行完工结算，但小区配套设施往往久拖未定或延迟实施，进而阻碍项目结算。张冠李戴随意调剂本钱。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时转动开发，由于各项目所处位置、用途和取得土地的价钱等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是一般商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法紧缩各项目当期利润空间，成心将以后项目应摊销的本钱提早确认并结转，造成各项目间本钱张冠李戴，乘隙混水摸鱼。存在问题的缘故分析

5、部份房地产企业治理者的素养不高，本钱核算水平低。在传统的打算经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自大盈亏的主体，这在必然程度上阻碍了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的治理者并非能适应外部环境的转变，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业本钱治理掉队，本钱核算水平低。本钱核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业本钱治理，主若是依照财务部门的决算报告，这种核算体制常常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥本钱治理的作用。由于缺乏本钱治理中的事前预测和进程操纵，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上

6、本钱失控，已是既成事实，那么无可挽回。提高房地产本钱核算水平的途径制定相应的本钱操纵方法。操纵本钱是增进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手腕。严格操纵建安本钱降低工程造价。操纵建设工程本钱，第一，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是操纵大体建设投资规模，提高经济效益的关键。设计时期工作水平的高低，设计质量的高低，不仅阻碍到施工时期投资的多少，而且阻碍到项目建成投产以后的经济效益的高低。第二，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确信完施工企业后，在施工时期的本钱操纵的关键是合理操纵工程洽商、材料设备价钱和严格审查承包

7、商的索赔要求。在施工时期，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程完工验收后，应合理地确信工程造价，做好结算审核工作。拆迁安置费用的操纵。在项目立项以后，业要紧择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格操纵分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严把握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。贷款利息的操纵。房地产企业融资渠道之一确实是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部份企业的资产欠债率在80以上。有贷必有还，如何归还使付出的利息最少，资金本钱最低，要依照投资期限的长短及资金回收的特点来选择适合的还款方式。总的来讲，归还

8、贷款的方式分为一次全数归还和假设干次归还。一次归还方式对业主的压力过大，只有在资金量专门大的情形下才有可能，关于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是转动开发，在总的开发进程中，一方面要投入资金，另一方脸部份项目完工收回资金有能力归还部份贷款，能够选择本金均等归还方法，以避免过量占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）增强制度建设，强化会计监督。成立和健全企业的规章制度。增强和完善商品房本钱核算的规章和制度建设，使本钱核算工作有法可依、有章可循，从而保证本钱会计资料的真实、靠得住，增进企业本钱核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应依照自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证本钱会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的本钱核算人员。每一个房地产项目应由专人负责本钱核算工作，大型项目应设立本钱核算工作组专门负责本钱预测、本钱决策、本钱打算、本钱核算、本钱操纵、本钱报表编制和分析等要紧工作，使本钱核算和治理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应增强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和本钱的房地产企业加大惩罚力度，同时