2022年《房地产估价案例与分析》预测试卷六

1、2022年房地产估价案例与分析预测试卷六姓名:年级:学号:题型选择题填空题解答题判断题计算题附加题总分得分评卷人得分1、（单项选择题）（每题2. 00分）因城市开展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估工程。被征 收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理 相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评 估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的 是（）。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某

2、提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不管何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被撤除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 正确答案：A,2、（单项选择题）（每题2.00分）因城市开展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估工程。被征 收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理 相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评 估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格

3、；修 正类似房地产价格；确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是（）。A.收益法B.本钱法C.比拟法D.假设开发法正确答案：C,3、（单项选择题）（每题2. 00分）因城市开展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估工程。被征 收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理 相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评 估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某对评估结果有异议，首先应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估

4、专家委员会申请鉴定据了解XX市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7%o经调查，估价对象位于XX市城区重要的 商务区域，周围人流密集，商务气氛好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。(5)其他收入确实定根据相关调查的数据，xx市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退 还，当下银行存款利率3. 5%,那么估价对象租期外其他收入情况如下：其他收入二100X1340. 45X2X3. 5%=9383 元/年。(6)租金变化趋势分析估价对象位于xx繁华区域，设定其可持续经营，预测其开展前景，据调查，该市本路段同类型商业物 业的年租金增长率在2%至5%之间，遵守谨慎原

5、那么，拟定估价对象租金年均增长率为3. 8%。(7)年有效毛收入年有效毛收入二(潜在毛租金收入义I2个月X有效出租面积-空置和收租损失)+其他收入= (100X12X1340. 45X 100%) X (1-5%)+9383 -=-1340. 45=1147 元/(年.m2)(8)运营费用一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。经计算确定年运营费用为元/(年.m2)(具体计算过程略)。(9)年净收益估价对象年净收益二年有效毛收入一年运营费用=1147-302=845元/(年.m2)(10)报酬率确实定采用平安利率加风险利率法和市场提取法确定，利用平安利率

6、加风险利率法计算，报酬率=3. 5%+2%=5. 5%o (确定过程略)市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率， 从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5. 47% (具体计算过程略)。根据估价师的经验，平安利率加风险利率法取权重0. 8,市场提取法的结果取权重0. 2,考虑估价对象实 际情况，因此本次估价确定其报酬率为5. 5%。(11)收益年限估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止, 剩余土地使用年限为32. 58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合

7、同 是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照 谨慎原那么，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32. 58年。(12)测算过程表及测算结果经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：AY-gxl-(1+gi+y)n式中V收益价格(元，元/m2);A一第一年净收益(元，元/m2); 丫一报酬率()；n一未来可获收益的年限(年)；g一年净收益递增率；按照以上公式代入数据测算得：V=845= 5%-3. 8%) X(1+3. 8%)(1+5. 5%) 32. 58=20432 (元/m2)总价值=20432 X1340

8、. 45=27388074 (元).比拟法测算过程公式选择：比准单价二实例成交单价X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数(1)可比实例选取与分析可比实例A:xx街xx号商业用房一层建筑面积I352.51m2,已装修，5层，框架结构。交易单价21000 元/m2。交易日期2014年8月17日。可比实例B:xx街xx号商业用房一层建筑面积I502. 18m2,已装修，5层，框架结构。交易单价为20000 元/m2,交易日期2014年7月21日。可比实例C:xx街xx号商业用房一层建筑面积1518. 14m2, 5层，框架结构。交易单价21580元/m2,交 易日期2015年5月1

9、7日。(2)交易实例与估价对象比拟分析将可比实例与改造完成后的估价对象进行比照分析，比照内容及实例说明见下表：因素条件比照说明表比拟因素修正系数确定估价对象及可比实例 比拟因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期2014. 8.172015. 5.17交易情况正常正常正常正常区位因素商服繁华度一般一般一般一般攵通便捷度较好较好较好L股*路通达度较好校好好一较好临街状态一般一般稍好较好土地级类别一级二类一级二类一级二类一级二类严境质量优劣度一般稍好就好一般绿地覆盖度一般一般一般一般基础设施完善度完善完善完善!完善公用设施完备度完善完善完善完善距市商业中心距离相同相同:相同耦远规划限制无

10、无无实物状况建成时间2007 年2002 年2004 年2003 年核层5555朝向南北东建筑结构框架根架框架框架平面布国合理- -合理合理室内装修清水好.)清水适用性一般一般一般一般1物业管理一般一般一般一般根据上表估价对象与可比实例的比拟分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。后价对象及可比实例比拟因素估价对象同比列A可比实例B可比实例C交易日期100100100100交易情况100100100100商服警华度100100100100区位因素交通便捷度11。100侬一98道路通达度100100100100100100LO2103土地级类别100100100 环境恁量优4

11、度100102103100部地覆盖度100100100J一 .斤 一丁100泽础设施完善度100100100100公用设施完备度100100L00100距市商业中心距离10010010098规划限制100100 7100100综合得分10010210599实物状况建成时间100100100100楼层100100100100朝向100100100建筑结构100100100100平面布置L00100100100室内装修100108110100 -适用性100100100ioo物业管理100100100口|100除合得分100108110100比拟价值计算根据上表确定的因素修正系数，比照拟价值计算见

12、下表。比拟价值计算表调整因索调整因索交易单价 _ 港时间二 H加曲丽S （元g可比实例A 21000 100/100 koo/ioo-100/10220588可比实例B20000100/100100/100100/10519048可比实例C 21580 100/100100/100 100/9921798根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为: （20588+19048+21798） 3=20478 （元/m2）总价格裙楼建筑面积为1340. 45nl2,那么裙楼局部的总价为：20478元/m2 X 1340. 45m2=27449735 （万元）.确定估价对象

13、评估结果通过运用比拟法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近, 本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，20432 X 0. 5+20478 X 0. 5=20455 元/m2。总价格二20455 X1340. 45=27418905 元。六、评估结果确定本次估价对象为XX市XX区XX号建筑面积合共为1340. 45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的, 遵循估价原那么，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所 在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次

14、评估采用的 比拟法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比拟法和收益法经过全面细致的测算，并结合估 价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制 条件的状况下的公开市场总价值为Y27418I 2.年管理费用年管理费用二年有效毛收入X管理费用率+管理用房租金损失二11880000X3%+500X50X12=656400元.年增值税及附加年增值税及附加二11880000 X 5. 55%=659340元.年运营务用小计年运营费用=880000+656400+659340=2195740 元（三）年净收益年净收益工（一）项-（二）项二1188

15、00002195740二9684260 元（四）估价结果估价结果=9684260/5% 义1-1/（1+5%） 50=176795128. 7 元（取整）D.向当地人民法院提起诉讼正确答案：B.4、（单项选择题）（每题2.00分）某商品住宅小区内临小区外道路的局部绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价 师咨询房地产价值变动情况。假设房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）OA.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D. 土地形状发生变化正确答案：B.5、（单项选择题）（每题2.00分）某商品住宅小区内临小区外道路的局部绿

16、地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价 师咨询房地产价值变动情况。假设房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化B. 土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化正确答案：D,6、（单项选择题）（每题2.00分）某商品住宅小区内临小区外道路的局部绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价 师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设本钱费用作为价值变化额度C.用

17、比拟法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度正确答案：C,7、（单项选择题）（每题2.00分）估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房, 自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途，应向（）申请。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门正确答案：D,8、（单项选择题）（每题2.00分）估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房, 自主经营服装生意。如果该企业的财

18、务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，那么在运用收 益法评估该房地产价值时，（）。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类 商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益 正确答案：D,9、（单项选择题）（每题2.00分）估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房, 自主经营服装生意。对该商业内部

19、进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修正确答案：C,10、（单项选择题）（每题2. 00分）估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房, 自主经营服装生意。假设采用本钱法估价，以下表述中不正确的选项是（）。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修局部分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得本钱应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金正确答案：C,11、（分析题）（每题10.00分）国家因建设高速公路的需要

20、，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。 注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相 差太大，对估价结果非常不满。假设李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么 处理假设李某对估价结果有异议时，应如何处理12、（分析题）（每题10. 00分）甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500m2,总建筑面积10000m2, 2013年竣工，当时同 类同地区物业的售价到达1.5万元/m2,甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因 业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某

21、房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/m2。 甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入本钱已达12000元/m2,而且未考虑开发利润及利息; 而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的13、（分析题）（每题20. 00分）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积 3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580mm2,已出租。商业用房的用地已于2005年办 理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土 地

22、使用权证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地， 请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应哪些资料？14、（分析题）（每题20. 00分）房地产估价报告估价报告编号：XX 2015第xxxx号估价工程名称：xx市XX路XXX号xx商业房地产价值评估估价委托人：xx法院房地产估价机构：xx房地产估价注册房地产估价师：XXX （注册号XXX）, XXX （注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的

23、真实性和合法性负责。.估价对象在价值时点到达最高最正确利用状态，其运作方式合法。估价对象房地产本身不存在质量问题。.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日 到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。.至价值时点，估价对象已抵押给xx银行xx支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为 委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的 影响。（其他

24、假设和限制条件略）估价结果报告（-）估价委托人（略）U）房地产估价机构估价机构：xxx房地产估价住所：XXX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法金代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2013 XXX号有效期限：2013年xx月xx日至2015年xx月xx日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xxx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规那么，南临 环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。 土地开发程度到达宗地红线外“七通”（通路、

25、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基 本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为XX市XX区XX号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结 构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC 水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层局部采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装 玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及

26、中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降 情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商 业使用，保养维护情况良好，为完好房。.估价对象权益状况描述与分析依据估价委托人提供的XX省房地产权证（粤房地权证穗字第XXXX号、粤房地权证穗字第XXXX号、 粤房地权证穗字第XXXX号、粤房地权证穗字第XXXX号）等资料记载，房地产权属人均为XXX。权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。估价对象房屋建筑面积为1340. 45m2,经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。 估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使

27、用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共 同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地 使用年限为29. 33年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。.估价对象区位状况位置现状描述与分析1）坐落：XX市XX区XX号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5kmo4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。（2）周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大局部开发为高楼大厦，原始地貌及自然环

28、 境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好, 卫生条件较好。峨邻黄花岗科技园，是xx市内重要商务办公区。（3）景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。（4）外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视 与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公 共服务设施完善。（五）价值时点2015年6月17日（确定理

29、由略）（六）价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件 下于价值时点的市场价值。（七）估价原那么本次估价遵循合法原那么、最高最正确利用原那么、替代原那么、价值时点原那么、独立、客观、公正原那么、谨 慎原那么等房地产估价原那么。（八）估价依据.法律、法规和政策性文件中华人民共和国房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；中华人民共和国拍卖法。.技术标准、规程、规范房地产估价规范；城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）。.委托方提供的相关资料（略）.估

30、价人员调查提供的相关资料估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（九）估价方法估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获 取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。估价对象所在区域房地产市场开展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇 市场交易案例较多，故适宜采用比拟法进行评估。因本钱法计算会拉低房地产价值，所以，不选取本钱法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比拟法和收益 法进行评

31、估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近 地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比拟法和收益法作为估价方法。比拟法原理：是在同一市场条件下，根据替代原那么，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对 象房地产加以对照比拟，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差异进行修正, 计算估价对象房地产价值。收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的 收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，那么这笔资金 就是房地产的价值。（十）估价结果

32、本次估价对象为xx市xx区xx号楼1楼建筑面积合计共为1340. 45m2的商业房地产，估价人员根据估 价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估 价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评 估采用的比拟法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比拟法和收益法经过全面细致的测算， 并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假 设和限制条件的状况下的公开市场总价值为27418905,人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元 整。（十一）

33、注册房地产估价师0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估价作业日期o五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商业房地产市场价值评估技术报告一、估价对象描述与分析（-）估价对象实物状况描述与分析.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于XX市XX区XX号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规那么，南临环 市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土 地开发程度到达宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基 本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为XX市XX区XX号

34、的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商 业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市 政自来水直供用户，其中高层局部采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部 电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装 玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降 情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办 公使用，保养维

35、护情况良好，为完好房。（二）估价对象权益状况描述与分析,合法权利人依据估价委托人提供的xx省房地产权证（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、 粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为XXX。.权属来源方式估价对象权属来源于购买所得。. 土地权益状况描述估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权 人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余 土地使用年限为33. 91年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。.建筑物权益状况描述估价对象

36、房屋建筑面积为1340.45m2,经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。（三）估价对象区位状况描述与分析.位置现状描述与分析1）座落：市XX区XX号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。.周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大局部开发为高楼大厦，原始地貌及自然环 境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安

37、状况较好, 卫生条件较好。.景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。.外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视 与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公 共服务设施完善。二、市场背景描述与分析（略）三、最高最正确利用分析.合法性分析估价对象为xx市XX区xx号的商业房地产，根据估价委托人提供的XX省房地产权证等资料记载， 其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估

38、价按其法定商业用途进行估价。.利用方式分析最高最正确利用原那么要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价 值到达最大的利用方式的估价结果，具体如下：（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提 进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现 有房地产价值。（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以 装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造 后房地产价值大于现状装修的房地产价值。（3）改变用途前提（略）（4）重新开发前提（略）（5）上述情况的某种组合：估价对象改变