竣工项目维修案例分析课件

1、 郑州分公司2016年竣工项目维修案例分析 工程技术部一、鑫苑现代城地下室墙体倒塌 事件描述： 2015年11月9日晚23时，鑫苑现代城项目1#、2#楼地下车库负一层通风管道墙体发生倒塌事故，造成下方负二层F189号车位一辆正常停放的奔驰C200L（车牌号AZ32Z7，2015年9月26日购车）挡风玻璃、引擎盖、前大灯、车身油漆等损坏，未造成人员伤亡。 一、鑫苑现代城地下室墙体倒塌 事件描述： 2015年11月9日晚23时，鑫苑现代城项目1#、2#楼地下车库负一层通风管道墙体发生倒塌事故，造成下方负二层F189号车位一辆正常停放的奔驰C200L（车牌号AZ32Z7，2015年9月26日购车）挡

2、风玻璃、引擎盖、前大灯、车身油漆等损坏，未造成人员伤亡。 一、鑫苑现代城地下室墙体倒塌原因分析： 发生坍塌事故后，我单位立即组织人员前往现场，经鑫苑置业、鑫苑物业、中建三局等多方现场勘查确认，此处墙体为我方施工，墙体按照设计要求应现浇过梁后再进行砌体施工，现场未设置过梁，仅用木枋代替，直接在在木枋上砌筑墙体，且墙体未植筋，从而造成倒塌。 一、鑫苑现代城地下室墙体倒塌直接损失： 汽车维修费11万元。间接损失：车主欲对媒体进行曝光， 给我司带来负面社会影响 。 责任划分：此处墙体为松滋兴盛劳务公司施工，其未按设计要求施工，应对事故发生负主要责任。我司作为总承包单位，应负质量连带责任。一、鑫苑现代城

3、地下室墙体倒塌处理事项： 发生倒塌事故后，我方派出维修责任工程师对倒塌墙体进行拆除，现已清理完成，并对所有鑫苑现代城项目地下室新风管道封堵墙体进行全面排查，发现类似墙体及时进行拆除，重新施工。对于受损车辆，经与车主协商，送往奔驰4S店进行维修，由我方承担维修费用。反思： 此次坍塌事故虽未造成人员伤亡和社会负面影响，但仍对项目质量管理提给予了警示。很多项目在地下室墙体施工，特别是类似于此次事故墙体的管道井封堵墙、新风管道封堵墙等部位的施工过程中，不按照规范及图纸要求施工，砌筑极为随意，过梁未按照要求设置，不植筋，砂浆强度不够，灰缝不满足规范要求等质量问题较为普遍，项目后期监管不到位，上述部位易出

4、现管理空白。要求分公司各项目以此次事故为戒，全面加强砌体施工质量管控，杜绝类似问题的发生。二、沈丘人民医院外窗线条掉落 事件描述： 自2014年开始，沈丘人民医院项目外窗线条出现整块掉落现象，由于楼层较高且掉落后无裙楼阻挡，线条直接掉落至住院部周围道路上，给过往行人来带极大安全隐患。截止目前已有14块线条陆续掉落，多数线条出现松动现象。 二、沈丘人民医院外窗线条掉落 事件描述： 2014年春季开始，医院综合楼屋面压顶外墙砖出现脱落现象，对楼下行人带来极大安全隐患。室内公共部分墙砖空鼓脱落，影响医院正常经营。 原因分析： 经过现场勘查及对原项目主要施工人员的回访，发现项目在施工过程中存在严重失误

5、。项目部在施工中未考虑外墙保温板及外墙抹灰厚度，导致二次浇注的窗台过短，最后不得不进行抹灰来加长窗台长度。 二、沈丘人民医院外窗线条掉落二、沈丘人民医院外窗线条掉落直接损失： 业主暂扣质保金达到117万。间接损失：此维修项安全隐患大，数量较多，维修困难，不可预料因素过多 。 责任划分：此项工程项目经理部在施工过程中存在严重失误，应对事故发生负主要责任。二、沈丘人民医院外窗线条掉落处理事项： 2015年年底，分公司工程技术部派专人到项目进行实地摸底，与业主共同制定维修处理方案，目前已初步达成共识，年后待气温回升在进行统一处理。反思： 此次线条掉落事故隐患大，持续时间长，至今仍未消除隐患。项目部在

6、细部处理上过于随意，没有经过周密的思考，问题发生后缺乏与甲方的有效沟通，带来了重大的质量安全隐患。分公司各项目要通过此次事件，认真对待装饰装修阶段的细部深化及质量安全预控知识，加强处理问题的沟通能力，杜绝”得过且过“的思想，消除类似隐患。二、沈丘人民医院外窗线条掉落处理事项： 2016年6月该项目完成外窗线条的维修工作，并对项目的相关管理人员做了处罚。二、郑大一附院橡胶地坪空鼓，起翘剥离 事件描述： 2014年下半年以来，郑大一附院项目陆续出现橡胶地坪空鼓起泡、起翘剥离等质量问题；目前该项目累计发生的橡胶地坪质量问题超过1200。 经了解，造成该现象的主要原因为抢工期，未严格按照施工工艺进行铺

7、设，部分楼层基层被水浸泡后强度降低；养护部符合要求。三、鑫苑世纪东城、襄阳东津项目卫生间漏水 事件描述： 2015年11月以来，襄阳东津新城、鑫苑世纪东城项目9#楼，卫生间漏水问题突出 。约有50%的卫生间存在管道吊洞部位渗漏水，马桶洁具渗漏水，业主已陆续入驻，维修量大，东城卫生间全部进行吊顶，维修难度较高。 三、鑫苑世纪东城、襄阳东津项目卫生间漏水 原因分析： 这两个项目发生漏水的卫生间，我方均是进行了简装，襄阳项目卫生间铺设地砖、顶棚进行涂饰施工，安装好洁具；东城9#楼为廉租房，卫生间铺设地砖、顶棚整体吊顶、安装好洁具及达到可以拎包入户使用的功能。施工过程中没有做好吊洞施工处理，涂膜防水厚

8、度控制不佳、成品保护意识较差、工序交接混乱，没有做闭水试验等，直接造成了大面积的卫生间漏水。 直接损失： 东城项目不能按时回收质保金，襄阳东津项目交房进度缓慢，集中维修量巨大，襄阳东津已产生维修金额15万。间接损失：防水质保期为5年，若不能有效解决此类问题，将会有更大的人、财、物的投入。 责任划分：两个项目卫生间防水工程均为湖北新城防水施工。该公司对质量问题负主要责任，我方监管不到位应负质量连带责任。三、鑫苑世纪东城、襄阳东津项目卫生间漏水处理事项：目前武汉新城防水主要集中在襄阳东津项目进行维修，东城项目有专业维修队伍进行维修。维修方法依据具体渗漏点及渗漏情况，分为下部注浆，三、鑫苑世纪东城、

9、襄阳东津项目卫生间漏水反思： 两个项目出现类似的质量问题，维修量巨大，漏水部位集中在吊洞，管道口、洁具等位置，说明整个事件绝非偶然。暴露出我单位在卫生间防水施工，特别是简装卫生间的管理薄弱。 大多数项目卫生间我们只用施工完成涂膜防水即可，小业主交房后一般会进行二次处理，大大降低了维修的概率。这两个项目的卫生间则不同。卫生间的施工需要在吊洞、闭水试验、地砖铺设、安装工程等方便做好工序交接和成品保护。四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西史赵等） 事件描述： 目前分公司竣工项目全部出现过抹灰墙体开裂，强度不足等问题。具体表现为墙面掉砂；墙面裂缝；墙面空鼓；墙面不平整；强度不足；阴阳角不顺直偏差过大等。

10、四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西史赵等）原因分析： 出现墙面掉砂、强度不够的原因有三个：1、水泥、沙子的配比不对；2、气候寒冷保温不到位受冻；3、洒水保养保湿周期不到位； 出现墙面裂缝的原因有四个：1、填充墙在板墙和梁柱之间结合的水泥砂浆不密实；2、填充墙面积过大一次性砌体施工完成；3、一次性抹灰施工完成；4、前期预留的施工洞后期封堵时与原有的墙体接缝不密实或未做抗裂措施。四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西史赵等）直接损失： 2015年土建工程维修费，世纪东城约55万，东方鼎盛38万，西史赵项目20万，现代城15万。间接损失：目前东城项目，东方鼎盛项目，西史赵项目仍有墙体裂缝持续维修，质保金

11、到期后未能按时回收，部分业主赔偿纠纷未解决。 责任划分：抹灰工程质量问题各劳务公司负主要责任，我方监管不到位应负质量连带责任。四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西史赵等）处理事项：目前个分公司采取招标模式，由专业维修队伍进行维修。出现墙面掉砂的维修方案：1、轻微、表面掉砂现象，涂刷墙固界面硬化剂或新出的钢化涂料即可；2、情况严重按照以下步骤维修：（1）成品保护；（2）把原有的抹灰层完全铲除掉清理干净；（3）胶灰打底；（4）墙面湿水；（5）做一到两遍的抹灰找平；（6）再次湿水保养3天左右方可；（7）等完全风干透接下道施工批腻子、打磨、刷漆等；（8）清理，打扫卫生；四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西

12、史赵等）处理事项：出现墙面裂缝的维修方案：对地面做成品保护、对现场墙面裂缝切割、剔凿、填实。挂网格布、贴绷带、批腻子、打磨、刷漆。1、初步进行对板墙、梁、柱和砌体之间较严重的竖向裂缝部位左右切割及横向裂缝部位上下切割10至15厘米宽，然后剔除抹灰层到基层，特别是基层处有较宽或松动的部位要进行密实、牢固处理。对砌体及门洞口的轻微裂缝，人工用壁纸刀划出V型深至2到3毫米的槽；2、用水泥砂浆进行第一遍抹灰施工后贴网格布至到两边的阴角处，等风干后进行第二次抹灰找平。对划出的V型槽处用嵌缝石膏（石膏必须用白乳胶参水活成）批平至和侧边的墙面；四、室内墙体裂缝、强度低（东城、西史赵等）处理事项：3、待抹灰层

13、完全风干后进行第一遍及第二遍批腻子施工，保证和两侧的墙面保持在一个平面，不能出现凸凹不平现象。待石膏风干后进行粘贴嵌缝带（必须用白乳胶粘贴）用刮板或铲刀把嵌缝带压平整。待嵌缝带风干后进行批腻子。4、待腻子风干后进行打磨平整后进行第一遍和第二遍刷漆施工，保证色泽和原有的墙面漆的色泽一致，涂刷均匀。反思： 做为竣工工程维修工作的最大项，抹灰工程的维修问题一直未能有效的进行解决，虽没有出现大面积的返工维修，但整体维修量仍然较大，业主纠纷复杂。建议项目狠抓抹灰施工过程的细部控制，保温措施、养护、分层抹灰等常规质量管控办法要落实到位，把抹灰工程维修量争取降到最低。五、主体结构质量缺陷（各维修项目） 事件

14、描述： 目前分公司竣工项目全部出现过主体结构的质量问题，包括有现浇结构板开裂、结构强度不足、尺寸偏差超出规范、漏筋等质量通病。结构问题处理起来往往更为复杂，业主的纠纷与赔偿金额比起抹灰工程更为巨大。五、主体结构质量缺陷（各维修项目）原因分析： 尺寸偏差：模板偏位、胀模、抹灰施工前未及时处理，将错就错导致问题积压至后期维修阶段。 楼板裂缝：1、混凝土在凝固的过程由于未保养到位产生裂缝；2、楼板中预埋的强、弱电线管部位处产生裂缝；3、混凝土凝固时间未达到造成强度未达标，就拆除模板施工，并且模板、木方、钢管、扣件等材料堆放挤压产生裂缝。五、主体结构质量缺陷（各维修项目）直接损失： 目前因为主体结构尺

15、寸偏差，结构板裂缝，强度不足等问题引起的赔偿纠纷各项目均有发生，最大的一户金额高达30万。间接损失：未达成赔偿协议的业主对我公司有诉讼风险，更有对公司品牌效益的负面影响。 责任划分：主体质量问题各劳务公司负主要责任，我方监管不到位应负质量连带责任。五、主体结构质量缺陷（各维修项目）处理事项：出现楼板裂缝的维修方案：1、裂缝调查：仔细观察裂缝状况及分布情况，调查结构物概况，拟定灌浆嘴设置间距及位置。2、打灌浆嘴：根据裂缝情况选择注浆口位置，一般选在容易注入的部位，如裂缝较宽处、裂缝分支汇合处等，注浆口距离相隔1020cm 为宜，裂缝越细，距离越短。3、裂缝封堵：封缝用小铲刀将封缝胶刮抹到裂缝上，

16、厚度1mm左右，抹胶时应防止产生小孔和气泡，胶面要刮平整，保证封闭严密可靠。五、主体结构质量缺陷（各维修项目）反思：主体结构施工质量一向是公司的优势，但从近几年处理的维修情况来看，主体结构的质量问题仍不可小觑。项目在主体施工阶段应该是管理力量最强，质量关注度高度集中，能够很好地把控质量问题的黄金阶段。项目上一定要利用多方面资源，落实模板加固方案、混凝土原材料质量、混凝土浇筑质量控制、把握好拆模时间、养护效果等，实测实量要及时跟上，混凝土缺陷要及时处理，决不能拖到抹灰工程阶段仍未解决。六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落） 事件描述： 后期装饰装修阶段的维修突出问题之一就是石材质量问题。目前比较集

17、中在地砖空鼓、开裂；内外墙砖空鼓、脱落；墙砖质量问题往往维修量巨大，安全隐患多，维修费用高，且维修质量难有保证。六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落）原因分析： 1、原材料质量差，例如世纪东城项目地砖质量问题。2、冬期施工质量控制不到位，例如广汇项目公共部分墙砖。3、抹灰工程施工裂缝导致瓷砖拉裂，例如鑫苑现代城卫生间瓷砖开裂。4、外墙石材云石胶开裂，例如郑州宝龙城市广场项目。5、公共部分室内墙砖配比控制不严，强度不足，导致空鼓、脱落，例如新乡星海假日王府二期项目六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落）直接损失： 广汇项目墙砖空鼓维修2015年费用20万，2014年外墙砖脱落维修费用17万。间接损失：

18、东方鼎盛项目女儿墙外墙砖脱落，甲方仍在估算整体维修费用，新乡星海假日王府二期项目空鼓、脱落问题逐渐暴露，仍在维修，导致质保金未能按时回收。 责任划分：墙砖质量问题各劳务公司负主要责任，我方监管不到位应负质量连带责任。六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落）处理事项：外墙砖维修危险性很大，容易砸到行人，需设置专项安全防护措施；内墙砖、地砖维修难度大，噪音，粉尘污染影响住户，仅能分时段维修，工作效率低下；维修费用高，维修质量控制难度大。目前采用满粘施工的墙砖，主要进行返工或加固处理。六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落）反思：装饰装修阶段的墙地砖质量问题一直是困扰竣工项目后期维修的一大难题。项目部在施工

19、过程中往往追求眼前利益，从原材料开始就埋下了质量隐患，施工过程中的细节把控不到位，不注重基层及粘接层的质量控制，到最后只能大面积的返工。而一些外墙石材的脱落更是埋有重大的安全隐患，项目部在施工过程中一定要提前与业主沟通，尽量规避我方风险。六、石材质量问题（空鼓、裂缝、脱落） 2016年7月鑫苑世纪东城幼儿园外墙石材线条脱落。七、地坪起砂、空鼓、开裂质量问题 事件描述： 在竣工项目质保期内，先后有鑫苑现代城、东方鼎盛、鑫苑世纪东城、绿都城等项目暴露出地坪起砂、空鼓、开裂等质量问题，业主投诉较多，维修周期长、维修量大。七、地坪起砂、空鼓、开裂质量问题原因分析： 混凝土地坪所有面层施工，施工时，原材

20、料配合比和粉煤灰比例没有严格控制。同时提浆、面层压光等工序没有严格执行。（地坪起砂根本原因是湿水过多影响水胶比。）养护不到位，分隔缝的设置不合理，切缝不符合要求，浇筑厚度不够等问题也是造成地坪空鼓开裂的原因。还有就是成品保护不到位，过早上重物，车辆碾压等同样也可造成地坪一系列质量问题。七、地坪起砂、空鼓、开裂质量问题处理事项：地坪起砂、空鼓、开裂问题的质量维修需要制定专项施工方案，从目前已经进行维修的几个项目来看，大多数都是进行返工处理。剔凿去除原面层，涂刷固化剂，在进行新面层的施工。七、地坪起砂、空鼓、开裂质量问题反思：从地坪一系列质量问题不难看出，在设计为混凝土地面的地坪中本就存在有巨大的

21、质量风险，大部分在使用一年半左右开始出现问题，业主从成本考虑无可厚非，但最后往往是我们施工单位深受其害，而且数额巨大。目前各房地产项目地下车库车位售价极高，各方对地坪质量的关注度持续加强，希望项目上能在设计层面与业主做好沟通争取提高地坪的设计水准，尽量不采用混凝土面层。施工过程做好常规管控，关键是落实到位。八、安装工程质量问题 事件描述： 竣工项目的安装工程质量问题可以分为水、电两大方面。“水的问题”主要集中在暖气管爆裂、渗水；落水管开裂，渗水，平管倒坡；管道堵塞；水管渗漏等。“电的问题”主要是配电柜电线连接错误、发热、业主家开关、插头不通电；空调系统、排风系统管道支撑不符合要求等。八、安装工

22、程质量问题原因分析： 安装工程使用的原材料不符合规范要求或擅自降低质量标准；施工过程质量监管不严，检查不细致；竣工后没有专人负责维修；我方缺乏有效的监管。八、安装工程质量问题处理事项：安装工程的质量维修需要专业人员进行专项处理，很多经水浸泡过的墙地面、开凿后的墙地面等我方还需要进行恢复、协调等工作。直接损失： 鑫苑现代城项目安装工程维修、赔偿金额46万，鑫苑世纪东城项目维修赔偿金额52万。间接损失：安装工程维修进度迟缓，维修投诉率较高，很多问题牵扯到赔偿等纠纷。，影响整个工程的质保金回收 责任划分：安装经理部负主要责任，我方需做好监管工作。八、安装工程质量问题反思：安装工程往往占据竣工项目维修

23、量的一大部分，这些问题的处理专业性较高且未能有安装人员及时处理，经常导致损失的扩大，也对整个工程质保金的回收带来阻碍。项目部在过程质量控制上一定要把安装工程纳入进来 ，参与到我们的管理当中来，避免行程“两条线”。后期维修也要让其有专人进行处理。九、新乡宝龙外墙砖脱落、商铺地坪下沉问题 事件描述： 新乡宝龙城市广场项目自2016年以来商铺地坪陆续下沉，造成商户无法正常营业；主楼墙砖脱落频现，业主已投诉至武汉总部，商铺业主起诉至司法单位。九、新乡宝龙外墙砖脱落、商铺地坪下沉问题原因分析： 本工程回填土未严格执行分层回填，分层夯实的要求，部分污水横管破损；商铺面积较大，在地坪施工时未设置钢筋网。导致

24、回填土进一步下沉,商户已请司法鉴定所进行了鉴定。九、新乡宝龙外墙砖脱落、商铺地坪下沉问题原因分析： 本工外墙砖粘贴施工在冬季进行，且有抢工行为。外墙砖所选用原材料吸水率不符合要求；瓷砖与粘接砂浆不结合，造成出现空鼓脱落等质量问题。九、新乡宝龙外墙砖脱落、商铺地坪下沉问题处理事项：对外墙砖空鼓开裂部位进行全部剔除，与业主协商后制定专项维修方案，待天气转暖后进行真石漆施工处理。地坪下沉部位采用注浆，分层回填等多种形式相结合的方法进行处理。直接损失： 目前小业主自行维修，物业第三方维修、赔偿等金额初步预计将超过20万，我方自行组织维修,金额待定。间接损失：业主发函至局里，给分公司履约品质带来不良影响

25、。整个工程的质保金回收进展缓慢。 责任划分：分包队伍负主要责任，项目部监管不到位负管理责任。九、新乡宝龙外墙砖脱落、商铺地坪下沉问题反思：外墙砖脱落、商铺地坪下沉是目前分公司很多竣工项目面临的质量问题，这些问题体量大，维修赔偿费用高，维修处理成本高。项目部在过程质量控制上一定要做好预控措施，凡是有土方回填的商铺，地坪浇筑一定要有植筋、绑扎钢筋网片措施。裙楼外墙砖的粘贴一定不能仅仅是砂浆粘贴，要有辅助措施。十、消防总队屋面卷材开裂、外墙涂料脱落等维修事宜 事件描述： 甘肃消防总队项目，2016年春季开始，训练馆钢结构屋面卷材防水出现大面积开裂，造成屋面渗漏水问题突出。该项目还伴随有外墙涂料大面积空鼓、墙地面开裂等质量问题。十、消防总队屋面卷材开裂、外墙涂料脱落等维修事宜 原因分析： 训练馆屋面渗漏原因一：钢结构屋面施工未设置变形缝，热胀冷缩变形过大，且表面混凝土找平层未设置分隔缝，混凝土表面收缩变形产生无规