2007年天津某地块调研初判

1、地块调研初判2007.6.21一、项目概况二、市场综述三、项目定位四、初步建议总目录1、项目四至范围3、地块初解 一、项目概况2、基本指标 1、项目四至范围项目北起金刚桥，南至通北路，东临张自忠路，西靠金刚桥。规划总用地面积约2.2895公顷，合1、项目四至范围：项目金刚桥规划四至范围：北起金刚桥，南至同北路，东临张自忠路，西靠金刚桥引桥，规划总用地面积约2.2895公顷，约合22859.2平方米。2、基本指标：综合体配比比例适当，公寓面积适中，车位满足项目所需。行政归属周边配套交通体系人文自然地块现状3、地块初解：现地块毗邻海河，自认风光优美。人文素质一般，外地商贩及游民较多。单行线毗邻大胡

2、同、老城厢商圈，周边生活、餐饮、购物、教育、娱乐设社完善。行政归属红桥区，属于市内六区中，地理位置、发展状况最差的辖区。二、市场综述1、宏观市场概述2、区域市场简析3、项目SWOT分析1、宏观市场概述：项目处于海河龙腾计划的第一分区，即传统文化商贸区的中心地带。周边有多个项目聚集区域，如东站后广场板块、老城厢板块等。2、区域市场简析：类别价格区分供应量处于多板块结合点，供应量巨大且时间持久。从住宅、写字楼、商业裙楼及产权式酒店的各类别出发，均有不同的竞品直接冲击。价格区间跨度巨大，不同产品根据不同时机的推盘节奏变化也会实现波段式的上扬。3、项目SWOT分析：1、综合项目，自身功能完善；2、建筑

3、规划合理，公寓面积适中；3、品牌开发商，开发经验丰富；1、所属区域环境较差；2、产权式酒店市场利空因素较多；3、交通不顺畅；1、海河龙腾计划规划范围内；2、多个地产板块结合点；3、红桥区住宅项目供应量减少；1、周边成熟板块供应量加大；2、写字楼不具备政策性优惠措施；3、商业所属泛大胡同商圈，竞争激烈且定位不高；优势（Strengths）威胁（Threats）机会（Qpportunities）劣势（Weaknesses）三、项目定位1、市场定位2、客群定位3、项目可行性分析1、市场定位：项目定位市场定位依托海河、凭借多种社区产品形势，形成多功能的自己自足的社区，同时影响并带动周边市场，树立地理及

4、心里的地标建筑群。复合型都市水景社区。2、客群定位：第一层周边社区的原居民，对自然、人文、交通、配套等各项设施熟悉且认可的客户；第二层红桥区、南开区、和平区等区域客户，对项目及区位的认同客户；第三层投资型客户，有部分现金流可以进行投资，所属区域、行业、年龄分布没有规律性；3、项目可行性分析：基本面复合型社区，配套合理、设施完善。客群面市场面成本面市场对于小户型居住类产品趋之若鹜，对于写字楼、产权式酒店及普通商业在此地段存在抗性。居住类客户地域性客户可以实现消化，商业类产品需要完善的营销推广计划的支撑。需要根据土地、前期、建安工程、市政基础设施、景观及室外工程、监理、销售、管理及不可预见等各项费

5、用的核算。五、初步建议2、营销推广建议1、推盘节奏建议1、推盘节奏建议：1号产权式酒店2号写字楼3号写字楼4号公寓7号公寓6号公寓5号公寓一期一期二期商业三期四期以住宅启动，提升项目认知度，写字楼及商业在有客群保证基础上拔高项目调性，适时再推出住宅，依托商业，拉升住宅均价，最后开放投资类的产权式酒店，保障实现收益价值最大化。注意操盘中的预留房。2、营销推广建议媒体排期分阶段执行线上线下9月12月3月10月11月1月2月报广亮相户外出街软性宣导DM直投工地围挡硬广宣传硬广宣传报广集中宣传短信宣导每周一次户外更新开盘信息释放围挡更新夹报小众媒体进行针对性客户区分，以短信、DM直投、行销、活动为主大众媒体进行广泛传播，每日新报、今晚报、夹报、户外路牌、工地围挡第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段形象概念引入借势开发品牌投资价值、卖点炒作开盘信息引爆客户回访外展2、营销推广建议媒体预算不包括售楼中心的建造、装潢费用。PDCA循环的四个阶段计划执行检查