AC0549-资产评估-总论

1、资产评估学2第一章 总论第一节 资产评估的概念及重要性一、概念： 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。 主要理解三个关键词：资产 价值 评估二、资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的产物。 产品交换商品交换产权交易 个别评估专业评估综合评估 3三、资产评估的重要性 1、中外合资、合作、补偿贸易的需要 2、是加强国有资产管理、落实资产保全的需要 3、是确保国家税收的需要 4、是加强经济体制改革的需要 5、是中国经济走向世界的需要4第二节 资产评估假设及基本要素一、假设 1、继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2、公开市场假设 3、清偿前提假设二、基本要素 1、评估目的

2、 2、评估对象 3、评估价格类型 4、评估机构 5、评估程序 6、评估方法5第三节 资产评估的原则和特点一、原则（一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则（二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则 二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性6第二章 资产评估的价格类型第一节 资产记价类型概述 一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)7 二、计价类型（一）、历史成本（会计中用）（二）、重置成本（虚拟价格）（三）、现行市价（公

3、平市场）（四）、收益现值（收益可预测）（五）、清算价(迫卖市场）8第三章 资产评估方法第一节 市场法 一、概念及适用前提条件 (一)概念：又称市场比较法，指通过比较被估资产与市场上最近出售的同类资产的异同，并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。 (二)前提条件 1、需要有一个充分发育的市场。 2、参照物与被估资产的可比指标、技术参数等可以搜集到。9二、计算公式 被估资产现行市价类比物市价差异因素调整 主要差异因素有：时间、地点、功能 还需进行情况补正。三、市场法评估程序四、优缺点10第三节、成本法一、概念及理论依据 (一)概念 (二)理论依据、资产的价值与其构建成本密切相关 2、资产的价值

4、是一个变量 (三)计算公式（核心公式） 被估资产重置净价重置全价有形损耗功能性损耗经济性损耗11二、重置全价的计算： 复原重置成本、更新重置成本、功能重置成本（一）、重置核算法 重置成本=直接成本+间接成本（二）、功能系数法 基于被估资产之成本与功能之间的关系 1、线性关系 P=aF+b P资产的成本 F资产的功能 a，b系数 12 2、指数关系 P1/P2=（F1/F2）x P1= P2 （F1/F2）x P1、P2资产成本 F1、F2资产功能 关系指数 3、物价系数法 被估资产现价=被估资产历史成本物价指数、统计分析法 13三、有形损耗计算、成新率的计算 （一）、观察法 （二）、使用年限法

5、 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） （三）、综合分析法 （四）、技术鉴定法四、功能性损耗的计算 （一）、原因14 （二）公式 P=Rt （1-33%）/（1+i）t五、经济性贬值 实际上不一定计算 经济性贬值率=1（设备预计可利用的生产能力设备原设计能力）100%思考： 1、贬值额如何计算？ 2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性贬值？15第三节 收益法一、概念及使用前提条件、使用范围 1、概念 2、前提：预期收益可以预测并用货币计量 3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权；自然资源；无形资产等。 二、计算公式 1、有限年 P=Rt/（1+i）t16 2、永续使用 P=

6、A/I 3、分段法 P=P+P=Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N三、预期收益的计算 （一）、 Rt的理论观点 （二）、 Rt的影响因素 （三）、 Rt的计算公式 1、所有者权益价 17 R=税后利润+折旧 2、总投资价 3、总资产价 R=税后利润+折旧+扣税利息 （四）、i 的计算 1、计算基础知识 2、计算方法 （1）、累加法 i=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率 18 （2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例长期负债利息率+自主权益占全部资本的比例业主权益所要求的报酬率 （五）收益年限、经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 （六）、Rt与i

7、的对应关系 主要用于整体资产评估中。 19第四节、清算价格法一、概念： 用清算价格评估备估资产价值的方法二、前提： 1、资产尚能继续使用 2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余三、清理类型 （一）、合同到期清理 （二）、破产清理20 1、限期强制清理 2、有一定宽限期的清理 注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等21第五节 各种评估方法的比较一、评估方法的试用范围二、成本法与收益法三、成本法与市场法四、收益法与市场法22第五章 机器设备评估第一节 机器设备评估 一、机器设备及评估特点 （一）、机器设备特点 （二）、评估特点 1、以单台件为对象 2、以技术检测为基础 3、把握价值构成特点 23

8、 二、机器设备分类 1、从会计核算角度 2、按使用范围 3、按在生产经营中的地位 三、评估程序 1、了解待估设备的资料、数据、划分类别 2、设计评估方案 3、现场踏勘、并进行技术鉴定 4、确定适用价格标准与评估方法 5、计算、分析比较、得出结果，编制报表24第二节 机器设备的重置成本法评估一、重置全价的计算 （一）、重置和算法 复原成本与更新成本 （二）、指数调整法 （三）、功能成本法 （四）、点面推算法25二、有形损耗计算 （一）、年限法 1、简单年限法 2、会计折旧年限法 3、综合分析法 4、加权年限法、退役年限法 （二）、技术鉴定法 专业技术人员用专门仪器进行测定，设定测量指标体系，分别

9、评分、汇总分析26（三）、修复费用法 成新率=1设备修复费用设备重置成本三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）（一）、原因（二）、公式（三）、测算步骤与实例27第三节机器设备的现行市价分析一、原理与公式二、评估步骤三、实例28第四节 特殊情况的机器设备评估一、进口设备评估（一）、进口设备价格构成 （二）、进口设备中国外费用与国内费用评估 （三）、当年享受进口优惠，现在企业转制，如何处理二、超期服役设备评估三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估29第六章 房地产评估第一节、房地产评估概述一、房地产的特征（一）、土地的自然特征与社会特征（二）、房屋特性二、房地产分类 1、生产用房地产 2、商业用房地产

10、3、居住用房地产 30 4、行政、军事机关及公用事业用三、房地产评估原则 1、房地合一原则 2、地域原则 3、最佳利用原则：要按最高最优原则来评估房地产价格31第二节 房地产价格一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系 基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房32 居住用房 商业用房 行政事业单位用房二、土地价格构成 1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用 33 （4）、利润 （5）、付费三、房地产价格构成 （1）、生产成本 （2）、流通费用 （3）、税收 （4）、利润四、影响房地产价格

11、的因素 （一）、一般因素 （1）政策因素34 （2）、社会因素 （3）、经济因素 （二）、区域因素 （1）、住宅区 （2）、商业区 （3）、工业区 （三）、个别因素 （1）、土地个别因素 （2）、房屋建筑个别因素 35第三节 土地使用权价格评估 土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率一、市场比较法 （一）、原理 （二）、使用条件 1、要有比较发达的土地交易市场。 2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。36 3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可靠、公正。（三）、计算公式 被估地产价格=交易实例每平方米单价 （1+差异因素调整） 被

12、估地产面积 被估地产价格=交易实例单价 交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被估地产面积 （四）、 操作程序 37 时间修正系数 区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例总得分 个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K=1(1+i)-m/1(1+i)-n 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限38二、基准地价系数修正法 （一）、原理 （二）、计算公式 P=Aa1 a2a3 式中 P为土地转让价 A为基准地价 a1为年限 修正系数 a2为

13、个别因素修正系数 a3为市场转让因素修正系数39三、收益现值法 （一）、原理 （二）、计算公式 P=R/i 1、收益额测算 （1）、求取总收入 （2）、求取总费用 （3）、求取总收益 （4）、求取纯收益40 2、i 的计算 还原利率=安全利率+风险报酬率 （三）、实例四、重置成本 （一）、原理 （二）、公式 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利润+税费 （三）、估价步骤 （四）、实例41五、剩余法 （一）、原理 ：假设开发 （二）、公式： 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费 （三）、 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地之估价 （四）、实例42六、线路法 （一）、原理：地价

14、与其临街长度、形状、深度等有关 （二）、计算公式 P=A （ kiMi ） （三）、实例43第六节 房屋价格评估方法一、重置成本法 （一）、原理 （二）、方法 1、重置全价计算方法 （1）、重编预算法 （2）、预决算调整法 （3）、指数调整法 2、房屋建筑物损耗计算44 （1）、使用年限法 （2）、打分法 3、房屋建筑物功能性贬值与经济性贬值计算 （三）、实例二、残余法 （一）、原理 （二）、公式 B=（ a L r1）/ （r2+d）= a2/（ r2 +d）45 （三）、实例三、市场比较法 （一）、原理 （二）、方法 1、市场房价对比法 2、单位造价调整法 （三）、实例46第七章 流动资产

15、评估第一节 流动资产分类、特点及评估程序一、分类 （一）、按所处领域分 （二）、按现行会计制度分 （三）、按在生产经营过程中形态与作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按评估方法分47二、特点三、程序、方法 以自查为主、评估机构抽查 评估方法简单48第二节 实物类流动资产评估一、材料评估 1、重置成本法 2、市价法（为主）二、在产品与自制半成品评估三、产成品评估 1、重置成本法 2、现行市价法49第三节 债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预计货款评估方法 1、坏帐法 2、帐龄分析法二、应收票据评估 1、按本金加利息计算 2、贴现值法 3、实例50三、预付费用、待摊费用和短期投资评估 （一

16、）、预付费用评估 （二）、待摊费用评估 （三）、短期投资评估 市价法： 短期投资证券评估值=股数 每股市价 （四）、货币、存款评估： 主要是查实51第八章 无形资产评估第一节、无形资产评估概况一、无形资产概念 1、概念 2、理解要点二、无形资产分类 1、按期限 2、按可否确指52 3、按取得方式 4、按自身性质 5、其他分类法三、特点 1、非实体性 2、垄断性 3、效益性 4、不确定性四、无形资产评估目的 1、摊销53 2、投资、转让五、无形资产评估影响因素六、无形资产的经济寿命 （一）、概念：有效使用并能创造收益的时间 （二）、寿命特点 1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关系不大 2、仅存

17、在无形损耗 3、无形损耗有三种形态 54 （三）、经济寿命评估 1、法定（合同）年限法 2、更新周期法 3、剩余寿命预测法55第二节 无形资产的重置成本法一、成本特性 1、不完整性 2、弱对应性 3、虚拟性二、评估方法 （一）、自创无形资产评估 1、核算法 2、市价调整法56 （二）、外购无形资产评估方法 1、市价类比法 2、物价指数法 （三）、成新率评估 1、直线折余法 2、摊销折余法 （四）、无形资产重置净值评估 P=重置全价成新率57第三节 无形资产收益现值评估方法一、评估基础 （一）、转让前提 1、能产生超额收益 2、能带来垄断利润 （二）、无形资产功能特性 （三）、计价及付费方式 1

18、、绝对额一次付清 2、比例收费，投产后逐年付给提成费58 3、入门费加提成二、最底收费额评估 （一）、原理 （二）、公式 P=重置成本净值转让分摊率+机会成本 转让分摊率=购买方运用无形资产能力/运用无形资产总能力 转让的机会成本=卖方净减收益+买方净增费用 （三）、实例59三、定额收益评估 （一）、目标利润法 1、原理 2、计算公式 P=最低收费额+目标利润 问：目标利润如何记取较为合理 3、实例 （二）、加价法 1、原理 2、公式60 P= Pt Kt /（2+r） 3、实例四、比例收费评估 无形资产转让价格=销售（营业）利润收入 无形资产分成率 无形资产转让价格=最低收税额+销售（营业）

19、利润收入 无形资产分成率 销售收入分成率=销售利润率销售利润分成率 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率61 （一）、边际分析法 1、原理 2、公式 利润分成率= 各年度追加利润现值/ 各年度总利润分成100% 3、实例 （二）、约当投资法 1、原理 2、公式 利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无形资产约当投资额） 100%62 无形资产约当投资额=无形资产重置成本净价(1+卖方适用成本利润率） 购买方约当投资额=购买方投入资产的重置成本净价(1+买方适用成本利润率） 3、实例五、多向出售时的无形资产收益现值评估63第四节 技术型无形资产评估一、专利评估 （一）、概念

20、（二）、特点 1、专有性 2、地域性 3、时间性 4、可转移性64 （三）、专利评估目的 成本评估:为摊销费用而作 收益现值评估：为转让、投资而作二、专有技术评估 （一）、含义 （二）、评估方法：收益现值法65第五节 非技术型无形资产评估一、商标 （一）、商标概念及分类 （二）、商标价值评估 1、注册商标法 2、方法 :收益现值法 3、实例二、著作权评估66第九章 长期投资评估第一节 概述一、长期投资 （一）、长期投资概念：以获取投资收益为目标，放弃对实际资产的直接控制的长期对外投资 （二）、分类 1、实物长期投资 2、证券长期投资67二、长期投资评估 （一）、概念 （二）、特点 1、是对资本

21、之评估 2、是对被投资企业的业主权益或偿债能力之评估三、长期投资收益与风险 （一）、投资收益率 K=（期末财富初始财富）/初始财富 （二）、长期风险68 1、利率风险 2、购买力风险 3、市场风险 4、管理风险 5、违约风险 6、流动风险 7、政治风险 8、行业风险 69第二节 债券评估一、债券概念二、分类 1、公债 2、企业债 3、金融债三、债券风险影响因素及风险评级 （一）、债券风险因素70 1、公债风险因素 2、公司债风险因素 3、金融债风险因素 （二）、风险评级 1、国际上 标准普尔 穆迪公司 评级主要依据：违约的可能性、债务性质、法律保障条件. 2、我国评级 正在着手这一工作71四、

22、债券评估方法（分上市债券与非上市债券） 1、市价法 2、收益现值法 (1)、到期末一次收回本息的债券 P=F/(1+i)n (2)、逐年收取利息，到期末还本的债券 P= Rt/ (1+i)t+V/ (1+i)t Rt:各年债息 V：本金面额72第三节 股票评估一、概述 （一）、股票概念 （二）、分类 （三）、股票价格： 清算价 内在价值 变现价值73二、影响因素分析三、股票评估原则 1 、内在价值原则 2、收益本金化原则 3、实际变现原则四、股票价格评估方法 (一)、优先股： 以积累优先股为例： 1、额定股息，不转让 P=Rt/ (1+i)t=A/i74 2、额定股息，拟若干年后转让 P=Rt/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 （二）、普通股评估 1、固定红利模型 P=A/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 2、红利递减 P=D1/（i g） 注：这两公式：误差放大机制 75第十章 整体资产评估第一节 概述一、何谓整体资产评估 三种观点 1、是其包含的全部单项要素之和 2、是整体资产的获利能力 3、是由其包含的各单项要素资产组成的具有一定获利能力的有机综合体76二、分类 企业整体资产 企业中某个车间或某条生产线 企业中全部无形资产 企业中全部有形