明珠销售执行策略报告

1、谨呈：煜华置业世纪明珠销售执 行策略报告无锡世创智业房产咨询有限公司键入作者姓名2007-11-4PART 1市场分析一、洋河镇房地产市场分析洋河镇市场项目共 6个项目，其中新城家园、翡翠华庭、国际酒都、酒都名苑为在售个 案，平安家园与本项目为预售个案。1、个案汇总表案名新城家园翡翠华庭平安家园酒都名苑工地位置酒家南路平安路口徐淮路北酒家路开发商镇江恒东江苏安通江苏广宇泗阳城市建设营销企划自销自销淮安决策南京圣路规划用途住宅/商铺住宅/商铺住宅住宅/商铺基地面积m213000 多14000 万28000 多建筑面积m220000 多20000 多40000 多建筑楼层4层/5层6层4层/5层5

2、层/6层规划户数住约172商约75住约192/商约25住约198商约20住约299商约129销售率%25%左 右/99%月销售率10%16%/5 %规划面积（m2）8512012078 137主力面积（m2）1201408511090 110100130主力房型3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫主力总价（万元）18万左右15万左右15万以上万得房率83%90%90%80%公开日期07.10.8/交房时间未知未知价格范围元/m21408153013181398140010001350平均单价元/m21400128014001280绿化率38%左 右25%/33%银行贷款住30/商5

3、0住40/商50住30/商50住30/商50汽车库价格1518 元1158 元/1350自行车库价格918元600元/650/750物业费用元左右左右销售电话售楼中心地址酒家南路徐淮路南徐淮路北酒家路工程进度3层打桩打桩现房银行按揭7成20年7成20年7成20年7成20年调查日期主求诉语新洋河新生活告别昨天、把握今天。城镇中心升级人生创造明天绿色家园从家开始配套设施电子监控系统内部人工湖中央监控系统可视对讲优惠策略一次性付款折/送太阳 能，外加1000元优惠按揭贷款折/送太阳能， 外加1000元优惠优惠5000元未定60 元 / m 22、主力面积分析（m2）:分析：通过上图表明，洋河整体房地

4、产市场，最受客户欢迎的是三室两厅两卫110平米 120 平米左右的户型。新城家园的户型是几个项目中，面积配比不全，而且面积偏大，造成销售困 难；而翡翠华庭、平安家园和酒都名苑的面积比较迎合市场。因此从市场调查结果来看目前销售结果最为理想的是酒都名苑，从去化速度来看，目前市场上最好的户型是小三房110 m?左右的。3、主力总价分析（万）：分析：通过上图表明，各个楼盘的销售主力总价翡翠华庭和平安家园都在15 万左右，酒都名苑主要是早期开发的产品所以价格稍微偏低一些，我们可以看出现在市场上主力总价最高是新城家园 18 万左右。4、平均单价分析（元）：分析：通过上图表明，市场上价格最低的是酒都名苑，因

5、为它是早期开发的项目，另外就是翡翠 华庭因为它的位置相对较偏，其次就是平安家园周边配套要好一些，价格相对比其它两家高， 在有就是新城家园它位于洋河镇未来新区，是洋河镇重点开发的地段，在居住环境上有不可多 得的优势，该项目与本项目特别的接近，但本项目更为突出了环境的缔造，从而拉升了居住品 味和生活档次。5、主力总价与月销售率之间对比分析：分析 :通过上图所示，可以看出当地的消费者，还是比较看好南大街的未来发展。但通过整体市场 反映新城家园因为户型面积过大，导致总价过高，因此从推出的时间来看，到目前为止它的销 售情况并不理想；6、平均单价与月销售率对比分析：分析：通过上图表明，当地消费者追求主要的

6、还是取决于地段，项目的档次、质量以及品味，而直接 影响去化速度的是总价。二、综合分析： 从整体的市场分析来看，洋河房地产市场是刚起步的新型市场， 2006 年处于稳步发展阶 段，但从目前的市场环境来看，洋河的市场偏热，部分的消费者对价格还是有一定的抗 性；目前市场最受欢迎的户型面积大多集中在110就左右的小三房，从市场个案去化分析来看，销售去化速度最快的也是110就左右，其主要的原因是总价低；从市场调查客户反映情况来看，目前大多的消费者还处于观望状态，大家都有个攀比的 心灵，急迫等待我们的价格入市，这样也给了我们一个机会切入点，但从最近的来访客 户反映情况来看，时间也给我们带来了极大的影响，致

7、使消费者心不定； 从个案品牌效应来看，本项目的知名度在洋河是最高的，其次是新城家园，但由于种种 客观愿意近来消费者对本项目的信誉度，持有疑惑心态； 目前洋河市场上的项目可以看出，现在开工的项目（新城家园、翡翠华庭、平安家园）， 从量体上来看。都在 20 万建面左右。但目前开工建设的三个楼盘来看都是分为二期兴建。三、竞争个案分析案名：新城家园1、环境分析：新城家园位于洋河新区酒家南路与洋二路交汇处（路北面），在洋河未来规划的核心地段，区域交通便利，周边配套设施有德洋中学、洋河实验小学、实验幼儿园、洋河卫生院（正在建设中）地理位置优越，但生活配套不太完善，是未来规划的行政中心地段，该项目由于规模小

8、，物 业管理和小区环境塑造都是一个较大的问题，自然景观并不突出，在地块上建设中必须做好内 部景观，加强小区吸引力。2、规划分析：基地面积约1.3万平方米，销售面积约 2.5万平方米，容积率为，建筑楼层4F、5F，规划两房、三房、两房两厅一卫-105.80M2，三房两厅一卫110.22M2，三房两厅两卫-161.04M2，规划户数172,可售户数142，已售户数约35套，绿化率38%小区内配套 不是太多，没有会所，行政中心之类，现在东侧中段已经在建中，目前施工已到三层， 小区整体形状为长方形，前后间距比较狭窄不利于整体规划，项目沿街商铺上住宅部分 规划设计不是很好，主卧室靠近路边，这里也是未来规

9、划的洋河中心主干道，声音嘈杂，环境干扰比较大，居民在住宅区内设有休闲游乐场所，规划户型面积过大，导致总价过 高与市场有一定的抗性。3、价格分析：住宅价格是1400元平方米的均价，商铺 3440元平方米，车位价格 1580元/平方米，物 业费预计约元平方米/月，对整体洋河目前的市场价格来说，价格略微偏高，房价范围 在13881448元平方米，因为该小区属于洋河未来规划的核心地段，均价1400元/平方米，还是可以的，交通较为便利，从他们公司销售的速度来看，导致滞销的最主要的 愿意是总价过高，因为该市场是属于镇级市场，当地的消费者对整体总价的抗性是很大 的。楼层单价实际成交价五层未推岀四层1438

10、元 / m21398 元 / m三层1498 元 / m1448 元 / m2二层1468 元 / m1408 元 / m一层1428 元 / m21388 元 / m储藏室958 元 / m880 元 / m汽车库1578 元/ m4、去化分析：可售户数142户，目前售出约35户，销售率%从目前去化的户型来看，目前去化速度 最快的是100 120左右的二房及三房，未售出的大多是面积过大的户型，再就是本项 目的即将推出，对他们的销售冲击也有很大程度上的影响。新城家园户型配比多层户型面积（m）户型户数比例A130. 88/3房2厅2卫15%B3房2厅2卫12%C2房2厅1卫15%D2房2厅1卫1

11、5%E3房2厅2卫20%F2房2厅1卫20%G3房2厅2卫5%H3房2厅2卫15%I3房2厅2卫10%J3房2厅1卫10%K2房2厅1卫5%总户数/142%车位数/个5、客源分析:买房者主要是公务员、拆迁户、在外工作者、私营业主、教师、企业单位及较少量外地 投资客客户，对镇区吸引力与本项目相比之下较小，当地的客户群体大多是属于想改变 他们现在自身的居住环境、生活品味以及生活档次，但该项目从整体的环境、档次、品味上很一般。6、销售分析：销售现场该项目位于酒家南路（镇南超市旁），前期预定情况很好，但从现在正真成交分析来看，不是很理想，现场的布局很一般，沙盘也有，现场还有很多店铺平面图，店 铺海报，

12、销售人员水平一般，但没有单体户型，只有销平图。7、媒体分析：销售平面图、销售海报、折页、落地灯箱广告也都做过了。建材智能化分析:智能化配套：红外线监控系统、楼宇对讲系统、电子巡更系统建材配套：电子门锁、有线数字电视、宽带接口、电话统一安装进户开发商分析： 开发商是镇江开发公司，宿迁恒东房地产开发有限公司，从目前的动工速度分析来看， 整体实力很一般。周边配套： 德洋中学、洋河实验小学、实验幼儿园、洋河卫生院（正在建设中） 、镇南超市11、付款方式：一次性、按揭。12、利多利弊：利多：o地段属于未来规划的新区核心地带教育网络基本齐全。未来规划的商业中心地段。包交通便捷、空气清晰。户型多，选择空间大

13、。G6居住环境也日益健全。沿街小商铺比较多，方便购物。利弊：O地块属于长方形，进深比较狭窄，规划设计有一定的影响。项目小整体的形象、品味、档次无法提升。噪音环境干扰比较大。项目小，容易被周边大盘所带动。项目规模小，物业管理和小区环境塑造都是一个问题（D本身自然景观并不突岀。小区内没有完善的配套设施。内部道路比较差，灰尘多。定位起点空，但价格提升度很高四、商业个案对比分析目前洋河镇行政规划道路以酒家路和徐淮路为主要干道，主要商业业态分布于此。洋河镇的商业形态目前很单一，缺乏大型特色商业物业，娱乐休闲服务配套设施不完 善，供应量不足，管理不完善，外加本地商业多为临街一层，可利用空间较小，经营 业态

14、受到一定的限制。洋河镇的商业氛围极其浓厚。目前酒家路的商业圈较为集中，在加上在售个案（酒都名苑）商业街，以酒文化为底蕴，从而命名为酒街，现已基本成型。我司通过对新城家园商业街调查得出一下几点结论：新城家园的外街商业因为前期市场价格定位出现了问题因此导致了滞销的现象， 因此目前停止了销售，主要先引进了主力店已租赁为主，为了先激活市场。 商业虽然规划设计很不合理，北向街区为形成贯通南大街。但销售情况很是不容乐观，这是因为商业部分价格不稳定，单价范围为 3200 元 /m2 3680元/就，整体均价为 3440元/就左右，成交均价在 3360元/就。从而说明了当地的消费者的贪图小便宜的心灵和价格是直

15、接影响消费者购买第一要素。从整体社区居住环境分析来看，居住氛围极其的较差，未能形成动静分离，失去了居住的私密性，完全不符合当代的和谐社区的主题，而该项目为亩，该项目现 在也只是开工四栋楼。（ 1、2、3、4 号楼）。该市场商业租金价格差异较大。商圈主要分为老城区、新区、中心区与徐淮路商业4大块。主商业业态以服饰、商店、餐饮行业、烟酒批发为主。现在目前洋河投资商业纷围比较浓厚，现推出的商业需要：（大开间，短进深，层高4.5 米）符合现代经商风格以及长远发展角度。新城家园项目开间： 3.6 米 -4.0 米。层高： 3.9 米。从目前销售情况分析来看，客户层趋于理性化消费。要求做到货比三家，再出手

16、 , 因此销售一般。五、项目SWO分析（S）优势：1、项目得到政府的支持，发展前景较好。2、项目地处新镇中心核心区域，升值空间巨大。3、项目体量大、带动整个区域及市场发展。4、临近德扬中学(洋河实验学校)，方便住户孩子上学。5、离镇中心区域较近，生活配套设施齐全，方便未来业主日常生活。(W劣势：1、地块附近目前规划少，使项目处于较孤立性。2、临近农村和具有现代时尚风格的小区相对应，降低小区档次。3、地块附近无生活设施的配套，给业主日常生活带来诸多不便。4、附近商业环境氛围还没有形成，给商业销售提前带来难题。5、地处新区，人气不是很好，区域市场出现的商业体量过大。6、竞争项目的入世会直接影响到本

17、项目的商业销售。7、城市规划面积较小， 2007 年下半年市场陆续推出的个案较多，不成气候的小项目的入世会 扰乱市场。(0)机会：1、洋河镇房地产刚刚起步，市场发展空间较大。2、经济重镇，人均收入水平高，给项目提供较多的优质客源。3、地块位置的优良发展前景，提升了消费者的信心。4、新政府的规划与搬迁必会带动新区发展。5、本项目产品规划多样化，覆盖社会购房群体广。6、本项目走的是做洋河第一标杆路线，社区档次较高，面对的是中高端的消费群体。7、政府的扶持力度、降低开发投资的成本。(T)威胁：1、外地开发商，得到本地消费者的认同度可能会较低。2、 商业项目销售速度可能会较慢。大多数本地人认为项目区域

18、商业要2-3 年左右的时间才能发 展起来。3、在建洋二路对面项目如在同时间段内进行销售，加大销售难度。4、洋河镇所有规划发展计划刚起步，加大了开发商的投资风险。结论：从以上可以看出：如何找准项目定位，这也正是本项目的推广重点，也是该地区项目的缺 口。就要有一个有规模的小区，有规模的商业。以上几点和市场客户回馈信息分析。客户 购房需求标准可以大致分为几种类型。1、希望居住一个好的居住社区（居住环境和品质）2、考虑结婚以及子女就学问题。3、改善现阶段房型，更新自身的环境。4、寻找自己的生活品质。5、向城市化发展追求。根据市场预测分析报告来看，洋河镇的市场容量还比较小，每年以 300-500 套的需

19、求量， 短期内不会有大幅上升，因此项目在竞争市场中应该考虑最大限度的挤压市场，抢占市 场，这就要求项目在产品力、销售力、推广力上加大投入，战略清楚，占据市场的领导地 位，成为洋河镇居民购房的首选品牌。PART 2 定价策略策略导向本项目的价格策略将结合洋河区域市场行情，同类在售项目的价格区间，项目自身评 价因素，客户心理价格等方面，以保证项目高开，快速，利润为方向，综合制定项目的底 价，售价。一、价格策略从本项目的品质而言，无论是在规划理念上，还是在项目区域的自然条件等方面，均是很 多项目无法比肩的，但有鉴于洋河目前的房地产市场竞争较为激烈，因此建议项目的价格策略 为：初期价格建议采用低开高走

20、，保持价格的主控权，根据项目入市销售状况进行调整。根据市场行情进行价格拉升，并充分考虑利好消息对价格上涨的作用力；项目形象高开高走，与项目销售价格紧密保持。根据本案销售周期进行价格拉升，热销期保持价格灵活机动，充分运用后一组团价格高走 对前一组团价格优势的反衬，使项目整体的销售均价得以保证；二、价格弹性控制策略在项目入市前期，采用“项目推介会”、“认筹、解筹”等办法，先吸引部分准客户入 场，根据客户反馈信息，决定前期价格适当优惠程度，同时刺探消费市场对价格的敏感程度。在项目正式进入市场之后，根据市场反馈信息，结合考量到项目销售速度，再决定项目价格 走高策略，拔高幅度将以小幅拔高，不断提升等策略

21、为主，利用价格的不断走高，对那些举棋 不定的客户实施心理压力，同时刺激犹豫不决的客户及早入场下定。在项目销售进度达到预定程度后，即对外宣布项目封盘，同时加紧施工，待到项目整体居 住形象有了实质性的展现之后，选择合适时机，进行项目“二次开盘”，通过对项目居住环境 全方位的展示，使得项目二次开盘后的销售价格岀现比较大幅度的拔高。在项目尾期，针对遗 留户型，展开“明升暗降”策略，或者“付款分解优惠”等价格策略，尽快消化遗留户型。三、定价方法项目定价采用系数比较法，根据周边同类项目进行多因素比较。最终通过各个项目因素的线性 关系得岀项目的价格。1、周边项目实际价格楼盘名称均价元/m2成交价酒都名苑12

22、801240新城家园14501380平安家园14001400翡翠华庭128012802、项目定级因素体系表1定级因素、指标与分值定级因素权重分析指标分值区域位置14%A距离在片区中心区的远近； B、商业为临 街或背街；C、住宅为距所在片区中心区的远 近；D是否未来发展中心、 E、距离政府行 政中心远近A.最差（远）1 ； B.很差（远）2； C.一般 3； D.很好（近）4;E.最好（近）5单价8%A百元以上为等级划分基础；B、以住宅产品为准；C价格是否有优势。A.最高1； B.很高2 ； C. 一般3； D.很低4; E.最低5总价9%A以万元为等级划分基础；B、以住宅产品为准；C总价是否有

23、优势A.最高1； B.很高2 ； C. 一般3； D.很低4; E.最低5户型6%A客厅和卧室的结构关系； B、厨房和厕所 的结构关系；C是否有暗房；D、实用率大 小A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5交通7%A是否有主干道；B、距公交站远近；C、站 点数量；D大中小巴士舒适程度A.最少（远）1 ； B.很少（远）2； C.一般 3； D.很多（近）4;E.最多（近）5升值潜力11%A是否未来发展重点；B、有无重大工程、C人口密度A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5教育网络6%A有无幼儿园，小学，中学；B、是否名校；C

24、学校规模，档次、D、未来教育规划A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5小区配套设施5%A供电，供水、供气等基础设施；B、停车配套、C会所；D、活动广场，篮球场、健 身设施、儿童游乐设施A.最不完善1； B.不完善2；C. 一般3； D.很完善4； E.最完善5小区内环境绿化12%A绿化设计；B、绿化面积；C主题景观；D小区道路绿化；E、宅间绿化A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5周边商业配套6%A超市，银行，购物中心，菜市场；B、文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电；A.最不完善1； B.不完善2；C. 一般3； D.很完

25、善4； E.最完善5周边环境3%A空气；B、噪音；C废物；D、废水；E、居住氛围A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4; E.最好（远）5建筑质量3%A是否漏水；B、门窗封闭情况；C内墙；D地板、E、排水管道A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5未来规划3%A规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C规划所在区域重要性程度； D、规划 现状A.最不完善1； B.不完善2；C. 一般3； D.很完善4； E.最完善5小区规模1%A总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C户数A.最小1； B.很小2 ； C. 一般3； D.很大4; E.

26、最大5保安/智能化管理2%A有无智能化设施；B、智能化项目数量；C物业管理服务A.最不完善1； B.不完善2；C. 一般3； D.很完善4； E.最完善5建筑风格3%A是否醒目；B、是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5业主层次和居住氛围1%A社区档次；B、购买客户档次、 C物业管 理A.最差1 ； B.很差2 ； C. 一般3； D.很好4 ； E.最好5开发商品牌1%A资产及资质；B、开发楼盘多少；C楼盘 质量；D品牌A.最差（少）1 ； B.很差（少）2； C.一般 3； D.很好（多）4;E.最好（多）53、楼盘评

27、分表表2楼盘评分表序号权重楼盘名 称酒都名 苑楼盘名 称新城家 园楼盘名 称平安家 园楼盘名称翡翠华庭楼盘名 称世纪明 珠备注1区域位置14%532132单价8%454353总价9%334444户型6%342555父通7%354356升值潜力11%353257教育网络6%442258小区配套设施5%233459小区内环境绿化12%2221410周边商业配套6%5131211周边环境3%3421412建筑质量3%2444413未来规划3%1434414小区规模1%4232515保安/智能化管理2%2322416建筑风格3%2433517业主层次和居住氛围1%4332418开发商品牌1%23223

28、19合计100%4、均价制定(线性回归)表3线性回归分析表原始数据计算值序号楼盘名称楼盘得分(X)楼价(Y)XXYYXY1酒都名苑1280163840041482新城家园138019044003平安家园140019600004翡翠华庭1280163840031125世纪明珠y合计53407141200利用线性回归方程式计算项目预估均价方程式：Y=a+bxn xy x yr 2 2 2 2.n x ( x) n y ( y)解得r=三1，方程式存在线性关系。b n xy x y _n x ( x)y b xa=1198nY=a+bx=1198+X = 1198+=(元 / m2)根据项目比较因素

29、分析的方法，项目的合理均价为1400元/ m。5、项目底价住宅底价：根据上述楼盘定级因素分析所得，项目合理均价为1400元/m。项目的底价给予一定的空间，可定为 1350元/m。商铺底价：根据市场调查和周边项目参考价格，新城家园商铺报价3500元/m，实际成交价为3360元/ m，项目在层高，开间，附加面积上比新城家园具有更好的竞争力，因此项目的商铺均价可定为3400元/ mN此均价亦做为项目的商铺底价6价格控制策略入市价格：住宅以 1400元/就作为入市价格。对外报价为1480元/平米，留下80元/就的优惠空间。认筹3天内可以享受 80元/就的优惠。认筹 3天后，每天优惠减少 10元/就。

30、商铺以3400元加入市，对外报价 3550元/ m2o优惠条件：再原优惠基础上，住宅一次性付款的优惠20元/m；商铺一次性付款优惠 50元/ m。调价策略：根据实际销售小幅多次调价。PART 3认筹计划一、目前案前工作情况的整理1、积累客户数量，有效客户数量（商铺，住宅）产品总来人数意向客户比例住宅520组127组15. 39%商铺293组74组8. 96%别墅17组11组1 . 33%合计825组232组25. 68%2、业务员培训是否到位销讲完成，演练培训完成，认筹前10天完成考核。3、销售道具（小模型，折页，手拎袋等）道具数量完成进度销平500份/个，共3500份已到位折页2000 份1

31、1月5日前发包，10日到位手拎袋1500 份11月5日前发包，13日到位商业海报1000 份11月5日发包，10日到位小模型住宅3个，商铺1个，联排1个已到位全区模型1个已到位3D动画120秒12月4、预测面积表，房号或公安编号施工图完成，开始图纸预测，确定房号，面积。完成时间11月20日5、甲方进度安排开工时间：11月15日 桩基工程：待定正负0:待定 地上三层主体：待定6、是否具备认筹条件目前客户积累825组，首期推售商铺：84套、住宅：160套，住宅客户比例为 1:, 商铺客户比例1:,至项目正式认筹时可以达到1:4左右。甲方工程进度还未达到认筹条件，项目合理的认筹时间应该在取得预售证前

32、15-20天。认筹策略1、认筹产品数量、户型比例一期第一批房源为 3、4、& 9、10号楼，共84套。第二批房源1、2、5、6、7号楼共76套。户型比例为：东区户型类型3室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫2室2厅1卫面积m2套数13套9套12套4套15套15套5套5套6套比例%合计84套西 区户型类型2室2厅1卫面积m套数3套比例3. 9%合计2、认筹形式采用借款协议或会员卡形式（完成合法登记手续）3、认筹时间住宅：12月15日，工程进度正负 0。商铺：12月29日，工程进度正负 0。4、优惠条件拟定住宅以1400元/就作为入市价格。

33、对外报价为 1480元/平米，留下80元/就的优惠空间。认筹3天内可以享受 80元/就的优惠。认筹 3天后，每天优惠减少 10元/就。商铺以3400元/就入市，对外报价 3550元/ m2o优惠条件：住宅一次性付款的优惠 20元/ m蔦商铺一次性付款优惠 50元/ m2o5、认筹操作细则对有诚意的客户岀售认筹单，住宅贰仟元整人民币，商铺伍仟元整。认筹单中注明客户意向房源，一张认筹单，限排一个顺位。顺位从第一开始，以此类推。认筹不公布价格，只选房排位。凭认筹单购买该户房源，享受 80元/平米的优惠。 客户凭认筹单顺位次序优先购房，在甲方通知期限内未到场购房者视为自动放弃， 该房源可由下一顺位者购

34、买。未排顺位者需等所有顺位客户选房完成后，方可购房。6、开盘操作细则：公布价格，客户确认价格后，缴纳贰万元大定金。 如选房不成功，由发展商在开盘后 10日内无息退还两万元人民币，开盘一周内不 处理退款。 未购买到房源客户可以不退款，通过换单而累计到下一批公开房源，但优惠条件取 消，保留优先选房权。按认筹单约定享受开盘优惠。三、 业务执行及开发商需配合内容现场业务执行的准备所有销售道具到位， 业务员考核完成，客户意向摸底完成，销售编号完成， 价目表 拟定，客户统计完成。开发商配合事项的准备工程进度计划表签字后提供给乙方，完成时间：11月 8 日前开工典礼时间，安排确定，完成时间： 11月 4日 预测面积表提供给乙方，完成时间： 12月 10日前银行按揭单位确定。 所有产品，配套，答客问，智能化，交房条件，物业管理公司及内容确认，完成时 间： 11 月 10 日。认筹及合约内容确认，完成时间： 12 月 5 日前 价目表签字确认：完成时间 12月 10 日前 所