2022年家居广场建设可行性报告

1、家居广场建设可行性报告家居广场建设可行性报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）第一章总论第一章项目建设的必要性第二章市场分析与预测第四章选址及建设条件第五章建设规模及功能标准第六章建设方案第七章环境保护、绿化及节能第八章项目管理、物业管理与实施进度安排第九章投资估算与资金筹措第十章项目投资效益分析第十章风险分析及对策第一章总论一、项目概况1、项目名称某某市某某家居广场建设工程2、项目承办单位某某房地产开发有限公司创建于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在某某市洞庭大道中段“希豪 嘉苑”小区内，注册资本 2100万元。公司以房地产开发和装饰为主 业，

2、兼营其它产业，公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、 开拓进取的高素质员工队伍。现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。为应对入世挑战，进一步提高管理水平， 公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。公司以“开发房产、建设某某、回报社会、服务人民”为宗旨， 秉承“团结务实、高效创新”的企业精神。以质量求生存，以优质 创品牌，现已累计完成投资20100多万兀，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。公司在2010年、2011年、2012年分别获得某某市政府颁发 的“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在2012年被湖南省房

3、产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。公司经过近十年艰苦努 力和快速发展，目前已成为某某市房地产开发市场上的一支生力军某某房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在某 某市南坪路以南，皂果路以西建设某某市某某家居广场。某某家居 广场是某某市人民政府的重点工程，该项目也是某某市家具产业园 的一个重要组成部分，是一个集家具、室内装饰为一体的建设项目。 同时该项目又位于某某市火车站商业圈的最佳位置，南临南坪三星 路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大 的家居大市场之一。3、研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初 步方案、投资估算及资

4、金筹措、经济效益等方面内容。研究依据是 根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为： 某某市国民经济和社会发展第十个五年计划；某某市城市总体规划 2009 - 2020；场址所在地1: 1000现状地形图； 某某市规划局发出的地块规划设计条件； 投资项目可行性研究指南(试用版)国家计委计办投资201215号审定；(6 )国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数(第二版)；建设部建标2010205号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范；某某市统计局、房产局等政府部门发布的数据；建设方提供的其它相关资料。4、项目提出的理由2011年以来，某某市改革开放不断深入，

5、国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然一新，城市基础设施日益完善。根据某某市城市总体规划 2009-2020，城市范围将由2008年底的 48.25平方公里扩大至 2015年的60平方公里和2020年的95平方公 里；城市人口将由2008年底的47.25万人增加至2015年的60万人 和2020年的100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及适 当向东发展。而本项目位置正处于城市发展框架之内。本项目地处 某某家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处的西南侧。该项 目已基本上建成，预计 2015年12月底可试营业，该项目具有现代 建筑风格的家具大市场，既能满足某某市民21世纪新的住

6、房要求，又扩大了某某市家居产业园的经营面积，提升某某市城市品味。此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性 分析，作为本项目投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依 据。二、项目概况1、建设地点本项目位于某某西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地 段优越，是某某家具产业园的最佳地段，经济活跃，交通便利。(与 某某火车站，汽车总站毗邻)2、项目建设规模与目标规划占地25346平方米(含公用道路、绿化用地)，实际建设用 地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355 ，住宅16510 ，该项目总投资为 6105万元。建设期限：2013年12月一201

7、5年12月。建设目标：本项目主要是为了顺应某某市城市发展战略的需要，以市场化 的运作方式建设一个环境优美、功能完善的家居市场，满足湘西北 消费群体的家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同 时扩大家居产业园的经营范围。项目总投资项目总投资：6105万元。项目建设资金来源：企业自筹、银行贷款。项目经济效益项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净 利润1506万元，投资利润率达到 25.6%，投资利税率达到 37.5%, 税后财务内部收益率13.15%,投资回收期5.7年。项目社会效益a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求;b、项目是

8、某某市家具产业园的一个重要组成部分，对发展某某 市的家具产业的一个重要的促进作用。c、 带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等 60 多个部门和行业发展，每增加投入 1亿元带动相关产业增加 1.479 亿元的投入；三、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积2 m19459.81实际建设用地2总建筑面积2 m45865家具经营用房29355吊，住宅16510吊3住宅户数户1364建筑密度%49.55容积率2.36绿化系数%157建设总工期年2.08总投资万元61059总收入万元1040910财务费用万元30011销售税金万元57212所得税万元5001

9、3利润总额万元343214税后利润万元293215投资利润率%59.616投资利税率%81.3四、问题与建议本项目的开发与某某市人民政府某某市鼓励发展家具产业的 若干政策常政办发（2010） 14号的文件精神是一致的，其总体方 向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面 的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问 题：1、重视建筑细节。尽管一个经营商铺项目地成功开发很大程度 上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不 乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯 彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、 文化内涵丰

10、富、经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生 态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和 经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具广场。第二章项目建设的必要性一、项目建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规 模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居 民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需 要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本 世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最 核心的主体。二、项目建设是满足某某

11、市和湘西北地区家具广场的实际需求某某市人民政府为了发展家具产业，采取“商贸起步，产业跟 进”的开发思路。而某某房地产开发有限公司力争打造一个某某市 最完美的家居广场，某某市目前的家居广场比较分散，主要有：一 是火车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为60000 ，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应 为某某市的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有 其他项目开发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广 场真优美家居广场，经营面积约10000 ，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置， 开发商为了搞活广场，采取一个

12、临时措施，将部分商铺开发为经营 家具。而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而某 某家居广场是一座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置 到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设的。三、项目建设能满足某某市家具产业广场的需要根据某某市城市总体规划2009-2010，某某市城市范围将由2008年底的48.25平方公里扩大至 2015年的60平方公里和2020年 的95平方公里；城市人口将由 2008年底的47.25万人增加至2015 年60万人和2020年的100万人。从2008年底到2012年末，某某 市净增城市人口 8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增 长

13、1.75万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析， 某某市每年因人口增长而拉动住房需求将达到50万平方米（按日前我市人均居住建筑面积 28.27平方米计算）。实际上2012年某某市 净增城市人口 1.94万人，这一理想需求将达到55万平方米。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，某某市目前外来人 口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增 长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念 也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满 足于“够住就行”的传统观念。某某住房消费正由“居住型”向“享 受型”转变。二次置业、三次置业的消费群

14、体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，某某人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样 也会带动某某市本地区的家居产业。根据初步测算，某某市城区一 年仅家具的销售量到2020年预计可达15亿。四、项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要随着城市建设步伐的加快和某某市城市发展重心的转移，某某市城 市发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校、 银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便。 在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业 园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。第三章 项目市场分析营销方案一、某某市经济及家具流通市场发展情况（一）某某市经济发展

15、概况根据某某市统计局发布的2014年某某市国民经济和社会发展 统计公报，2014年全市实现地区生产总值 583. 37亿元，同比增长 12 . 5%,增幅比上年提高 1.2个百分点。按常住人口计算，人均 GDP1I064元。2014 年房地产开发完成投资额为 23.97亿元，增速高达63.3%。 全市商品房屋销售面积达 116. 77万平方米，比上年增长 43. 3%; 商品房屋销售额达11. 2亿元，比上年增长16. 5%。2014 年全市居民储蓄存款 263.25亿元，比上年增长11 . 4%。2014 年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口601. 05万人，全年出生人口 10779人

16、，全年净增人口 5908人，人口自然增长 率1%全市城镇化水平为 31 . 8%。2014年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛， 消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入8871. 67元，比上年增长12. 3%,居民人均消费性支出 6958. 86元，比上年增长7. 7%, 市区城镇居民恩格尔系数 36. 1%。农民人均纯收入 2953元，比上 年增长1 5. 8%,农民人均生活消费支出 2564元，比上年增长16%, 农村居民恩格尔系数53.7%。据2015年前三个季度的统计数据分析，2015年某某市国民经济 和社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展 速度，步

17、入可持续的健康的发展轨道。（二）某某市家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产一流通一消费 链条的中间环节。根据某某市家具工业协会的统计调查，2014年某某市最大家具的两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家具产品销售额达1. 4亿元，本地产品销售额达 0. 6亿元。外地家具产品 70 %通过家具流通市场销售，本地家具产品的30%通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，某某市每年家具销售量近 4.8亿元至5.8亿元。而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居 销售量，某某市每年的家居销售量过10亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响、相互作用

18、、相互渗透。 由于某某市流通市场构成特点，因此某某市家具流通市场潜力和发 展前景与整个家具生产现状和发展，整个消费者构成的现状与变化 密不可分。1、2014年全国家具产业发展现状据中国轻工业信息中心统计，2014年全国家具行业调整产业结 构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口 均呈现出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有 及规模以上企业全年完成产值 952. 92亿元，同比增长34. 15%, 产销率为98. 15%,销售收入增长32. 28%,利税总额增长29. 79%。 2014年度全行业实现总产值 2650亿元。据海关统计，全年出口总额 突破100亿美元

19、大关，达到103. 53亿美元，同比增长39. 3%;全 年进口 7. 26亿美元，增长 26. 28%。家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全年家居行业发展有如下几个特点：一是生产规模不断扩大。二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了 重要的作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。2014年1 1

20、0月出口 80. 47亿美元，增速37. 83%。美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增10. 57 亿美元；12月份出口 12. 49亿美元，创出新高。总体上说美国终裁 修改后的平均6. 65%的税率对多数对美出口企业有利。目前对美出口平稳增长。六是在高速发展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产品 盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不 足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动 生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将 制约家具行业发展。某某市家居产业现状一是家居产业初具规模。2010年，某某市委、市政府为了培育 某某市新的经济增

21、长点，发展家居产业、出台了一系列的优惠政策， 把家具产业确定为某某市经济增长总量的重要工程项目和支柱产 业。现有家具生产企业 100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。二是市场占有率上升。2010年，家具市场规模小，不成气候， 销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单的实木家 具。2014年，经过五年的时间，培育了火车站家居城、真优美家居 广场两个大型家居市场， 经营户由50余户发展到330余户，2014年 （仅指两个市场）销售额达2亿元，本地产品市场占有率升至 30%。税费从原来的低税赋、免收费到 2014年年收税费200余万元。三是家居产业凸显优势。（1）家

22、居产品种类逐渐丰富。（2）生产 成本低，销售价格低。（3）某某市有丰富的竹木资源，为发展特色、 环保家具产品奠定了基础。（4）质量逐步上升。质量由原来的粗放型 发展到现在的精细化。（5）夕卜销产品占比上升。2014年外销产品占本 地生产量的10%。四是存在的问题：（1）知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。 产品开发滞后。（3）外地产品市场占有率高。家饰、灯饰、厨、 卫等产品，几乎是外来产品。3、某某市家具流通市场发展现状某某市成气候、成规模的专业家具流通市场仅有火车站家具城 和真优美家居广场两个市场。火车站家具城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户

23、达 到饱和。火车站家具城经营场址是以21层高楼批地，将来是某某市国道口的标志性建筑。2010年某某市委、市政府在家具产业园正式 启动前，为带动家具产业园的全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家具、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形 式为租赁经营。火车站家具城建设初期，因规划的原因，存在消防 隐患。虽然火车站家具城按照政府要求2年一批继续经营，但是火车站家具城因政府计划用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址 经营。真优美家居广场经营面积约 1万平方米，经营户约30户，经 营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。而且市场内均 无仓储中心，造成了仓储与销售脱节的弊端。二、某某市家

24、具流通市场的发展趋势、全国家具产业发展趋势中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。近十年来 中国家具行业经历了第一个高速发展期，主要是以量的扩张为主， 初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能基 本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。未来五 到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场 需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二 个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。用 高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二 次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。家具企业向规模化、专业化、品牌化的

25、趋势发展。家具企业向集群化、特色产业区域不断形成的趋势发展。家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资 注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口 受阻，将加速向中国转移。美国、日本、韩国亦是如此。家具市场向国际化的趋势发展。世界家具商把目光集聚中 国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。国际上大的经销商 也看中中国巨大的潜在的发展中的市场。家具流通向专业化、梯度化的趋势发展。面对洋家具商的进 攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地的做法，要有特 色，专业细分，

26、大中城市、中小城镇梯度化经营。出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。美国对中 国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我 国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。目前我国 出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区 会增长很快。家具会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几 大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世 界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购 中心.全国家具行业协会结合“十五”期间家具行业发展态势，结合2020年国家发展规划，认为“ 一五”期间，按GDP曾幅7%左右，家具行业增长15%,出

27、口增长20%为宜。从九个方面充分表明，家具行业的发展空间大。、某某市家具产业发展趋势2010 年以来，某某市委、市政府一直把家具产业作为某某市的 支柱产业，在政策上给予扶植，专门出台了某某市鼓励发展家具 产业的若干政策，在207国道饶城线的皂果路以西两侧建立 1平方 公里的家具产业园，争取3年完成，5年成为某某市的支柱产业之一。 为进入园区的生产、经营者提供场地和配套服务，专门成立了由市 长(副市长)为组长的发展家具产业指导协调小组。某某市家具市场 占据了天时、地利、人和的优势，某某市的家具市场以创立某某市 的特色家具产业为契机将会得到更大的发展。紧跟国家家具市场发展大趋势，抓住机遇，大力发展

28、某某市 的特色、环保家具产业。根据消费群体的特点，走规模效益之路，整合产业链，创造 特色产品。根据某某市竹木资源丰富的特点，引进品牌家具企业，带动整个家具产业的发展。根据本地家具产品多而杂的特点，提高设计水平，加大市场 宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大某某市家具产业的知名度， 带动整个家具产业发展。2014 年(两个市场)家具销售额达到 2亿元，比2010年的销售 额1亿元翻了一番，复合增长率达20%。按照中国家具行业协会“十 一五”的建议，家具增长率 15%较为适宜，某某市家具产业受政府 政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在“一五”期 间，以2014年某某市家具产业产值 2亿元基

29、数计算，2010年某某市家具产值可达4.6亿元。2020年可达15亿元，家具市场前景十分 可观。、某某市家具流通市场的发展趋势除家具产业发展趋势影响某某市家具流通市场外，还从消费者， 房地产、区域和交通影响某某市家具流通市场四个主要因素着手， 全面分析某某市家具流通市场的发展趋势。从消费者收入和恩格尔系数分析：根据国家统计局的城市社会经济调查总队2010年调查文献资料我国居民收入群体与消费结构研究结论：处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近4500万，占城市人口的10%左右，占全体人口的 3. 5%左右.他们的人均可支配收入 接近20100元，这个阶层的消费倾向最低，恩格尔系数已降至15%以下，

30、达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型 消费。处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在4. 5亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层的边际消费倾向居中，恩格尔系数在35 %左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。处于收入”金字塔”底部的低收入阶层，总人口在7亿上下。他们的人均可支配收入或纯收入低于2010元，这个阶层的边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50%左右，其消费尚处于温饱有余的阶段。在这个阶层中，还有8000万左右人均纯收入低于700元的农村人口，其恩格尔系数在 60%以上。2010 年至2015年，我国G

31、DP每年平均按8%的速度增长，居民 的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近 10%。通过几年的积累，思格尔系数在15%左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加 大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把 金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的住 宅和铺面上去。思格尔系数在35 %左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4. 5亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数 量可观。恩格尔系数在

32、50%左右的消费人群从温饱型步入小康型， 生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量 庞大。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。从房地产发展状况分析：1986年至2014年房地产投资年均增长速度为35. 9%。销售量2014年达到32231. 64万子方米，比2013年增加4514万平方米， 比2007年至2013年年平均销售量4118万平方米多396万平方米， 其中住宅部分占比达90%，商铺占比达10%。住宅和商铺的增长有 力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。工业化、城镇化建设，

33、人口的净增长，一会增加城镇人口数 量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的 有效增长，必然拉动家具产业的发展。从某某市的地理位置和交通状况分析某某市位于焦柳铁路、石长铁路、207、319国道、湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据国家重点干线公路网某某过境方案规划报告和某某市公路规划网（1991-2020年）战略目标，在三 十年规划期要建成由国道、省道组成的“四纵四横四联线”高等级 公路主骨架，形成干支相联的现代公路网络。其中有某某至长沙、 某某至张家界、某某至荆沙、某某至吉首、某某至岳阳、某某至邵 阳高等级公路共6条线路经过某某市区，与城区内的主干道及市区 外的干支公路相连通

34、，从而构成了某某市区与周边地区的四通八达 的公路交通网。某某市以其优越的位置和交通条件，被列入全国60个交通主枢纽之一。某某至张家界高速公路即将于2015年12月26日通车。随着6个高速公路的逐步贯通，某某市家具市场辐射力可 达周边200300公里，辐射范围比2010年100公里扩展了 2 3倍， 为某某市家具市场带来了更多的潜在的消费群体。根据某某市政府的某某市2009年-2020年城市总体规划方案 的远景规划，至U 2020年某某市中心城区人口发展到近100万。2014年某某市城区面积55. 9平方公里，人口 53. 76万，城镇面积的持 续、有序地发展扩大，人口的增长，从理论上计算，意味

35、着全市在 16年中平均每年将新增城市人口2. 89余万人，按3 口人家粗略计算，新增住房需求近1万余户，按新增住房住户1万余户。从2008 年末至2012年末，某某市净增城市人口& 75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1. 75万人，而2012年某某市净增城市 人口 1. 94万人，超过平均增长数，从一个侧面充分佐证了城市人 口净增长已成不可逆转的趋势，带动某某市房地产业的强劲发展， 相应地拉动了家具产业的蓬勃发展。根据某某市房地产管理局发布的某某市房地产预警预报系统2014年度市场形势分析报告 资料显示，实有房屋建筑面积2837. 2 万平方米，15. 85万栋，其中住宅建筑面积I

36、 51 9 . 8万平方米， 人均住宅建筑面积28. 27平方米。某某市人均居住面积按家庭住宅 面积120平方米小康标准相差近100平方米，预示着房屋更新量大。全国家具产业的发展趋势，昭示着将来会有更多的企业参与到 某某市流通市场来，更多、更新的家具产品会通过某某市家具流通 市场展示给消费者，销售给消费者。以某某市家具流通市场2014年销售额2亿元为基数，取中国家具行业协会的预测家具产业增长率 保守数字15%，产销率98%计算，2010年，通过家具流通市场的流 通量达到4. 6亿元，比2014年增加流通量2.6亿元。随着国民经 济的发展，居民收入的不断提高而变化，中、小城市消费结构和消 费升级

37、步伐加快，外地家具产业不会轻易放弃某某市家具流通市场， 本地家具产业也会加大占领某某市家具流通市场的份额，通过某某 市流通市场扩大产值，增加销售量。可以预见，2010年，家具流通市场实际流通量要大于 4. 6亿元，增加量大于2. 6亿元。消费群体的扩大，一方面会吸引更多企业参与到某某市家具流通市场来，另一方面会增加流通量。消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增加消费频 率，增加购买次数，家具产品的更新换代步伐加快，同样会吸引更 多企业参与到某某市家具流通市场来，也会加大家具流通市场的流 通量。通过四个方面分析，某某市家具流通市场蕴涵较大的发展空间 和升值潜力。由于现有两个最大的家具流通

38、市场几乎饱和，增量部分必须通 过增加新的流通市场来消化。通过火车站家具城和真优美家居广场 两个专业市场的销售额和面积对比测算，需要3个“某某家居广场” 才能消化家具新增流通量。从严谨的角度出发，考虑到高档家具的 价格因素，则至少需要 2个“某某家居广场”才能消化家具新增流 通量。由于家具销售系展示性销售，经营场地要求较大，受土地调 控的限制，在“某某家居广场”未形成气候前，不可能产生新的家 具流通市场，因此昭示着“某某家居广场”具有明确的市场前景。 只要“某某家居广场”市场定位准确，受家具生产和消费的强力带 动，具有大的升值空间。“某某家居广场”市场定位准确，还可以扩 大项目销售的目标群体，有

39、利项目的销售.三、项目市场分析顺应某某市家具市场的发展潜力、资源和交通方面的优势，“某某家居广场”应时而生，具有如下特点：“某某家居广场”规模“某某家居广场占地面积29亩，总建筑面积45865平方米，框架结构，共六层。其中一、二层为市场部分，整体框架结构，未分栋，一至四区为家具经营场所，五区为市场主入口、水电及消防 配套设施和商品集中展示场所。市场部分总建筑面积29355平方米。三至六层为住宅部分，分 10栋，每层四层，一至四区上各有5栋住宅，共有136套住宅。住宅部分总建筑面积 16510平方米。、位置及交通“某某家居广场”坐落于某某市家具产业园内，北临207国道，南临三星路，东临皂果路，西

40、临市场路，与天下粮仓，水果市场、 钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总 站、短途汽车站毗邻、通过 207国道、皂果路、三星路城区主干道， 可通往全市的各个方向。、项目的设计优势1 、项目四面临街，其中207国道网聚周边各市县人流、皂果路 接纳某某市区人流，三星路接纳项目附近人流。2、项目多入口的设计带来多重的人流系统，整体四周均匀设置 八个出入口，既利于分散消费者人流，又避免了边角位的出现。3 、项目主入口设计有近 600平方米的中庭大厅，一方面便于消 费者购物休闲，另一方面可以尽显项目形象，有利于日后经营场地 的宣传活动的开展和物业管理。4、项目铺面实用率高达 70%以

41、上，为业主提供实惠。5、项目商铺的分割最小只有 6平方米，可以任意组合，有利于经有利于投资，降低风险6、项目发达的交通系统设计有利于消费者的流动。7、项目功能分区明确，有利于经营和消费，提升项目形象和档 次。、政府服务和管理某某市政府2010年就把家具产业作为支柱产业来发展， 制订一系 列优惠政策鼓励家具市场的开发、家具产业的生产和经营。专门成 立某某市发展家具产业指导协调小组。由市长（副市长）任组长，各职能部门负责人和副负责人为小组成员。指导协调小组负责产业园 总体规划的审定；建设中重大问题的协调；产业园投资，生产机关 内应优惠政策的制定和落实；协助开发商组织重大的招商活动。指 导协调小组下

42、设办公室，负责指导协调小组日常工作。产业园形成 一定的规模后，成立某某市家具产业园管理办公室，管理园区的行 政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收”。在管理办公室未组建之前，由市家具产业办公室代行管理办公室职能。某某市各级政府、各有关部门和单位，积极支持家具产业园的 建设和发展，对涉及到产业园的事宜，明确一名领导分管，指定相 关科室承办。应由市直有关部门为产业园提供的配套与服务，有关 部门要根据产业园的统一规划与开发建设要求，纳入各自的工作计 划，与产业园的建设发展同步。、预售情况截止2015年7月31日，住宅预售率达100%，铺面认购率达 6. 97%。铺面预租率达 49. 79%。2

43、015年7月11日，联邦家私、 艾迪尔家私、兴利万家私、全友家私与该公司签订租赁合同，租赁 面积4000多平方米。四、项目营销方案和销售计划分析（一）、产品方案及价格设计“某某家居广场”项目分住宅部分和市场部分两个部分，住宅部分10栋，每栋4层，共1 36套住宅，销售均价889元/平方米；市场部分二层，共分铺面1 760个，一层铺面806个，二层铺面954个。市场部分一层建筑面积 121 83平方米，销售均价 5200元/平 方米，夹层建筑面积 3847平方米，销售均价1500元/平方米，二 层建筑面积1332 5平方米，销售均价 2738元/平方米。一、二层 销售总均价为3969元/平方米，

44、根据项目的销售策略，投资者购买 商铺可获得一次性返还租金24% （年回报率8% ）,即折合销售均价为3016元/平方米，就其价格方面在某某市具有明显的吸引力。（二八市场定位为促进销售工作的推开开发商将“某某家居广场“商铺划分较小 且价格较低，一般百姓均有能力购买。80%的铺面面积为8.59平方米一17. 22平方米，对应的铺面单价为2378元/平方米一5200元/平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800 元一12010元之间，资金压力小，投资获利简单。因此目标客户群体 可以覆盖某某市绝大部分市民。1、从职业划分客户群体：经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是项目的主要投

45、 资者。这部分投资者对行业较为熟悉，所以投资较为理性，有自己 的思维和想法，但是也敢于投资和承担风险。虽然数量不多，但是 是“某某家居广场“的强化拓展的客户群体。、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员的 基础上，向老师、企业员工、其他行业的中小个体户等方面扩散。2、从年龄上划分客户群体：在考虑巩固中年人目标消费主体的 同时，可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞争对手遗忘 的客户。主要通过低风险、低首付和高回报来降低置业门槛和打消 疑虑。3、从性别上划分客户群体：在把男性作为投资决策土体的基础 上，挖掘一些经济独立、有投资意识的女性投资者。、项目销售策略与收益分析1、 销售策略

46、与投资者收益分析：、(1)、销售策略：投资低风险。所有商铺带 12年租金发售，年回报率 8%。12 年后投资者如续租，年回报率将超出12%。第10年投资者还可以选 择由开发商原价回购。投资低门槛。投资者在购买商铺时，开发商一次性返还销售 价款的24% (年回报率8%)。80%的铺面面积为8.59平方米一17.22平方米，对应的铺面单价为2378元/平方米一5200元/平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在 5800元一12010 元之间。随机抽取两个样本进行定量分析（具体见第2点投资者收益分析）：投资者按揭贷款 36000元购买17. 22平方米商铺，根据 测算，投资者第一年，

47、月租金抵月供盈余为-48元，第二年，月租金抵月供盈余为-23元，第三年，月租金抵月供盈余为 2元。十年本益 和为118396元（扣除按揭贷款利息后余额），十年净收益为44600元 （扣除按揭贷款利息后余额），年复合收益率为5. 39%。投资者按 揭贷款7000元购买8. 59平方米的商铺，根据测算，投资者第一年， 租金抵月供盈余为6元，第二年，租金抵月供盈余为11元，第三年， 租金抵月供盈余为1 02元。十年本益和为271 77元（扣除按揭贷款 利息后余额），十年净收益为10512元（扣除按揭贷款利息后余额）， 年复合收益率为5. 58%。无论是定性还是定量分析，投资者即使是 按揭投资本项目，

48、也有投资价值。而且选择合适的按揭成数，从按 揭的第一年开始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不论是个人全 额投资，还是按揭贷款投资，本项目均有实实在在的投资价值，适 合全民投资。高回报率，高升值潜力。一开发商对投资者按8% II报率返还租金。二随着家具产业生产与消费的强力带动，对“某某家居广 场”的市场定价而言，具有高的升值潜力。2、投资者的收益分析：随机抽样分析表单位：面积：平方米，单价：元/平方米，金额：元单元面积单价价值五成十年按揭贷款应交首付月租金收入抵扣三年租金额实际首付B108217. 2244187607838039380395071825819781B25288. 5920101

49、718085908590114.54123.24466.8第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投资本益和十年净收益复合年收益率5404851523490214440118396446005. 39%10561001195. 46102280827177105125. 58%注：1、本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中的最大月供数.、盈余为租金抵月供后的余额.、十年净收益为总租金收入一投资额一总的按揭贷款利息.（四）、项目营销策略的可行性分析由于我国计划国民收入 2020年达到小康水平，CDP则将以年平均7%的速度增长。随着城乡居民收入的不断提高，受人

50、类追求生活品质的天然动力的推动，家具产业前景十分可观。对一个新兴的市 场而言，一般会经历一个市场培育期。在培育期间，政府和开发商 会以各种优惠手段搞活市场，一但成功后，则或取消优惠或按市场 发展状况适当减少优惠政策程度。“某某家居广场” 2016年7月8日 开业，计划培育期二年，铺面投资者签约租期12年，12年后可续租。商铺经营户租赁租金标准:市场楼层某某家居广场开业起租之日起第一、二年月租金标准第三年月租金标准第四、五年月租金标准一层17元/月22元/月26元/月夹层4元/月7元/月12元/月二层10元/月14元/月18元/月商铺经营户优惠措施:项目某某豕居广场开业后首年租赁期内第一季度第二

51、季度第三季度第四季度第二年至第五年租金优惠期限前3个月3个月3个月3个月租金收取比例免收租金按正常标准30%攵取按正常标准60%攵取按正常标准80%攵取按正常标准收取备注租金优惠期间，租户必须交纳管理费；租金折扣优惠属一次性享受，不做累加。根据“某某家居广场”的租赁租金标准和优惠措施测算，开发商收益情况如下:2016年7月至2016年12月市场经营租赁租金收入：(12183 X 17+13325X 10+3847X4) X 6X 15% =32(万元)2017年1月至2017年12月市场经营租赁租金收入：(12183 X 17+13325X 10+3847X 4) X 12X 85% =362

52、. 87(万元)2018年1月至2018年12月市场经营租赁租金收入：(12183 X 17+13325X 10+3847X 4) X 6+(12183 X 22+13325X 14+38 47 X 7) = 502 . 35(万元)2009年1月至2009年12月市场经营租赁租金收入：(12183 X 22+13325X 14+3847X 7) X 6+(12183 X 26+13325X 18+3847 X 12) = 650 . 57(万元)2010年1月至2010年12月市场经营租赁租金收入：(12183 X 26+13325X 18+3847X 12) X 12=723.33 万元从

53、“某某家居广场”租赁政策来看：家具产业园及周边市场市场 经营租赁收入为20元/平方米30元/平方米，“某某家居广场” 的月租对比最低租金20元/平方米要低3元，租赁标准起步较低， 然后随着市场的逐步走旺，渐次走高，符合家具产业的宏、微观发 展趋势。从定量分析表明：对开发商而言，虽然在销售时一次性返 还租金24% (年回报率8%)，但是2016年7月至2018年获得租金 收入897万元。2010年经营租金收入723万元，扣除营业税及附加 40万元(723 . 33X 5. 5% =39. 78万元)为683万元，与按年回报率 8%计算给予投资者的总投资收益681万元相抵略有盈余。开发商实施一系列

54、的销售、经营策略，不仅销售出了所有的铺面，而且还获 得了超过销售预期的长期收益。、项目销售计划销售计划共分五个阶段:第一阶段：2014年1 2月一2014年12月，第二阶段：2015年1月一2015年1 2月，住宅预售率50%： 住宅预售率100% 铺面预售率20%. 铺面预租率50%：第三阶段：2016年1月 2016年12月，铺面销售率40%铺面预租率100%第四阶段：2017年1月一一2017年12月，铺面销售率70%第五阶段：2018年1月一一2018年12月，铺面销售率100%（六）、项目销售计划的调查结论截止2015年7月31日，按住户数统计，预售率为 1 00%，铺面 认购率1

55、4 %，预租率49. 79%。结合宏观政策、开发商具体营销 策略和经营思路，通过调查和分析：预计该项目销售计划和租赁计 划可以实现。第四章项目选址及建设条件一、项目选址项目选址于某某市江北城区南坪路以南，皂果路以西。该项目的地块属新城区，用地性质为商住用地，用地区域内交 通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善。该区域虽是某某市的新城区，但随着城市建设步伐的加快，现 在人气很旺，购物、就医、上学、储蓄投资都非常方便。二、建设条件1、位置优越本项目建设地段位于南坪路以南，地处家居产业园片区，该区 域是城市发展经济重心。通过南坪路、皂果路可通往城区的各个方 向，周边商业银行、学校、农贸市场应有

56、尽有。因此开发建设某某 家居广场，具有得天独厚的环境优势。2、交通方便本项目地段交通优势明显，北面紧邻南坪路，市内有多条公交 线路经过此地，并通往市区各个方向。其四通八达的交通优势，为 本项目的开发建设提供良好的交通环境。3、建设场区“五通”条件具备小区周边市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信 管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：城市自来水管网供水。供电：项目区域紧邻供电线路，电源直接从城市供电系统引入。煤气：可以直接从邻近城市燃气管道预留口接入。通讯：直接由某某市电信局通信网接入。场地：场地平整。第五章建设规模、功能标准

57、及建设进度一、建筑面积和内容某某家居广场建设总用地面积19459.81m2，初步规划总建筑面2积45865m，其中家具经营商铺 29355 ，住宅16510 m2o该家具广场的建设规划考虑到周边的实际情况，建议以多层房 屋为主，主出入口设在皂果路，以确保交通畅通。二、功能设施标准1、建筑使用功能某某家居广场总建筑面积为 45856 m,其中家具经营商铺29355 m?。该商铺为全框架结构，分为一、二、三、四、五区。家具经营 商铺为二层，一、二、三、四区为家具经营场所，五区临皂果路， 为市场主出入口和水、电、消防配套设施及商品集中展示区。三至六层为住宅区，共10栋，住宅部分的建筑面积为16510

58、 m, 计136套。最近商居小区的发展趋势是空间功能要求更加明确，设备和装 修上更加体现个性，其人性化，配套和环境协调是发展的趋势。商 铺的灵活性和适应性要求更高。并使商铺的空间有可能再划分，同 时也必须达到国家规定的目标。根据这一趋势，某某家居广场商铺建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，特别要注重与家具市场的经营风格融为一体。2、设施标准商铺的室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求 符合国家的有关规范。商铺装饰及设施标准：商铺初装修。外墙：高级外墙漆和瓷砖；内墙：仿瓷“ 888”涂料；顶棚：“ 888”仿瓷涂料； 地面：毛地面；门窗：高级铝合金窗；防盗门；园区配套设施：园区设有

59、院内花坛、草地、室外消防、配 电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、广播及通 信系统以及保安监视系统等。3、建设进度该项目自2013年9月动工建设以来，目前主体工程已基本完成， 住宅部分已经全部销售完毕，商铺部分正在热销之中，预计2015年12月28日可试营业。第六章建设方案一、建设场地环境1、地形32米本项目建设场地呈长方形形状，地形较平坦，地块高程约 左右。2、场地自然条件地貌：场地位于某某市江北城区，地貌上属平原岗地类型， 为河流岗地冲积平原，其地貌单元属沅江北岸I级阶地范畴。气象资料：(1)历年平均气温16.7C(2)历年最高气温40.1C(3)历年最低气温-13.2C(4

60、 )历年平均降雨量1373mm(5 )历年最大降雨量2020mm(6 )历年最小降雨量927mm(7)历年平均气压1011.8毫巴(8)历年最高气压7032.6毫巴(9)历年最低气压1032.6毫巴 历年平均相对湿度81% 历年最大绝对湿度42.8%(12)历年最小绝对湿度1.9%(13)历年平均蒸发量1173.5mm(14)历年月平均最大蒸发量202.4mm(15)历年月平均最小蒸发量36.0mm(16)历年平均风速：2.1m/s(17)历年最大风速：22m/s(18)历年主导风向NNE(19)历年最大积雪深度200mm(20)历年土壤最大冻结深度20mm水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于