武汉市2008年3月市场形势报告_secret

1、2008年3月市场形势报告 第 PAGE 17 页 共 NUMPAGES 17 页2008年3月市场形势报告 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc195332985 一、3月国家宏观形势 HYPERLINK l _Toc195332986 金融政策： HYPERLINK l _Toc195332987 1、两会确定全年金融政策基调：继续实行稳健的财政政策和从紧的货币政策 HYPERLINK l _Toc195332988 2、继续贯彻落实从紧货币政策：央行再次上调存款准备金率0.5个百分点 HYPERLINK l _Toc195332989 土地政策 HYPERLI

2、NK l _Toc195332990 1、坚持严把土地关，从严控制新增建设用地 HYPERLINK l _Toc195332991 2、“三防”成为今年土地调控的工作重点 HYPERLINK l _Toc195332992 交易政策 HYPERLINK l _Toc195332993 1、房贷松动武汉银行微调二套房贷标准 HYPERLINK l _Toc195332994 2、财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策 HYPERLINK l _Toc195332995 二、新政下，一线城市楼市动态 HYPERLINK l _Toc195332996 一线城市楼市新动态 HY

3、PERLINK l _Toc195332997 三、全市月度楼市概况 HYPERLINK l _Toc195332998 （一）全市月度商品房销售监测 HYPERLINK l _Toc195332999 1、3月楼市销售传统起跳点，全市商品房三大成交指标环比增幅均在一倍以上 HYPERLINK l _Toc195333000 2、楼市价格在逐步“探底”过程中呈波浪式震荡，本月成交均价较2月上涨85元/ HYPERLINK l _Toc195333001 3、各区域供求关系分析 HYPERLINK l _Toc195333003 4、区域成交情况江岸区以绝对优势高居全市首位 HYPERLINK

4、l _Toc195333005 （二）、3月全市新盘备案监测（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333006 （三）、3月全市14片区重点项目监测（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333007 1、分区域重点监测项目概览 HYPERLINK l _Toc195333008 2、典型监测项目最新动态 HYPERLINK l _Toc195333009 （1）欣隆紫阳苑 HYPERLINK l _Toc195333010 （2）十里华府 HYPERLINK l _Toc195333011 （四）、3月全市土地成交监测（3月13月31日） HYPER

5、LINK l _Toc195333012 3月土地成交情况监测 HYPERLINK l _Toc195333013 （五）、3月全市广告监测（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333014 1、全月广告投放总量 HYPERLINK l _Toc195333015 2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度 HYPERLINK l _Toc195333016 3、全月广告投放量TOP5 HYPERLINK l _Toc195333017 四、2008年楼市趋势预判 HYPERLINK l _Toc195333018 1、市场营销将回归专业创新的本质 HYPERLINK

6、 l _Toc195333019 2、市场竞争由产品回归到客户：“请消费者注意”转变为“请注意消费者” HYPERLINK l _Toc195333020 3、面对市场变化主动调整预期 HYPERLINK l _Toc195333021 4、有效规避市场风险，选择最佳入市时机 HYPERLINK l _Toc195333022 5、长期坚定看好，短期预警：预期下降对价格的影响值得警惕一、3月国家宏观形势纵观2004年以来的历年调控政策，似乎有一个不成文的规律即大部分的重大政策莫不是集中于3-5月出台。如：被业内称为第一次土地风暴的“8.31大限”即于2004年的3月底出台；而至今耳熟能详的“国

7、八条”、 “国六条”也分别于2005年3月下旬、2006年5月出台。那么，在遭遇政策调整，又恰逢两会召开的2008年3月，市场将会有哪些新的动向，对至今仍不明朗的楼市会有哪些影响、后续调控政策方向何在？以下将针对上述问题，从金融、土地、财政等三个方面着手，对本月形势予以分析：金融政策：1、两会确定全年金融政策基调：继续实行稳健的财政政策和从紧的货币政策2008年3月，吸引各方关注的“两会”终于召开了，仅管从目前来看，国内经济发展遇到了许多新的困难和矛盾，除了经济本身，还有国际形势、经济环境等诸多不确定的因素：如受去年价格上涨的翘尾因素及雪灾的影响，控制物价上涨的难度加大、美国次贷危机影响继续扩

8、大，全球油价高攀、粮价飙升态势短期内难以改变、美元还将持续走低、贸易保护主义和投资保护主义加剧等，国际竞争更加激烈，多种不确定因素和潜在风险的增加，使得金融改革与创新也被提到了前所未有的高度。可以说08年将是历任政府在经济上所面临困难最大的一年。对此，温家宝总理3月5日在十一届全国人大一次会次上作政府工作报告时特别指出，2008年将实行稳健的财政政策和从紧的货币政策；国民经济和社会发展预期目标是：国内生产总值增长8%左右；居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右；城镇新增就业1000万人，城镇登记失业率控制在4.5%左右；国际收支状况有所改善。从中我们可以看出国家新一届政府对稳定社会、发展经济

9、的决定与魄力。其中，通过继续实施稳健的财政政策，实现有保有压，解决结构调整等急需解决的问题；而实施从紧的货币政策，主要是考虑当前固定资产投资反弹的压力较大，货币信贷投放仍然偏多，流动性过剩矛盾尚未缓解，价格上涨的压力明显，需要加强金融调控，控制货币供应量和信贷的过快增长。2008年两会明确定调从紧的货币政策，意味着央行货币政策工具将在今年被更加频繁和主动地使用2、继续贯彻落实从紧货币政策：央行再次上调存款准备金率0.5个分点为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，央行决定从2008年3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是至20

10、07年以来的第十二次、本年度以来的第二次上调存款准备金率，至此，我国的存款准备金率达到15.5%的历史高点，冻结资金2025亿元。此次提高准备金率的目的是抑制国内经济的过热发展和由此引发的通货膨胀。国务院总理温家宝将物价上涨视为当前最大的经济问题，把控制物价和抑制通货膨胀作为今年政府工作的首要任务，并提出了4.8%的年控制目标，而经济增长预期目标则为8%。按照这样的预期，那么，加息极有可能作为下一个调控工具，因为目前的年利率为4.18%，离4.8%的可控通胀率还有一到两次的小幅加息空间。以8%的经济增长目标来看，继续压缩货币规模也是必然的选择。土地政策1、坚持严把土地关，从严控制新增建设用地国

11、务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，坚持严把土地关，从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别是要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件。坚决控制高耗能、高排放和产能过剩行业盲目投资和重复建设，提高限制发展行业的准入标准和项目资本金比例。2、“三防”成为今年土地调控的工作重点防过热、防通胀、防换届效应，已成为今年土地调控的工作重点。对土地违规行为要狠打猛打，保持高压态势。2008年1月1日以后发生的违规违法用地的重大典型案件，一经查实，将公开曝光。对土地执法百日行动整顿后又出现重

12、大违法案件、造成严重影响的地区，对当地政府领导进行问责，并由有关督察局发出整改意见书。交易政策1、房贷松动武汉银行微调二套房贷标准在一些央行没有明令禁止的细节上，各地银行对二套房贷政策已开始灵活处理。目前武汉针对成年子女买房，视作首次贷款。父母已贷款购房，再以年满18岁的孩子名义买房，可享受首套房贷“低首付、利率下浮15”的优惠。家庭人均居住面积低于城市平均水平，购买第二套房可享优惠政策。同时北京地区已有建行、工行与深发展等银行在确定第二套房 HYPERLINK /process/loan-insurance.html t _blank 贷款优惠政策时，将“建筑面积26.65平方米”作为人均住

13、房面积标准。而在公积金贷款上对二套房管制力度相对较小，仍可享受优惠政策。2、财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策3月3日，财政部、国家税务总局联合发出关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，该通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税。 根据该通知，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。 其中：定向开发可免征土地使用税：通知规

14、定，对廉租房、经济适用房建设用地以及廉租房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。个人出租收入减税10%：通知规定，对个人出租住房收入减征10%的个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4%的房产税。基于上述政策及对未来发展趋势的分析，大家顾问认为：今年“两会”明确从紧的货币政策，传达出两个重要信息，对于部分房地产开发企业的资金流提出了更加严竣的考验二、

15、新政下，一线城市楼市动态一线城市楼市新动态： 2月成交量环比减半，3月有所回升2月，由于春节的影响，再加上国家一系列的宏观调控手段，全国各地楼市均不容乐观，其中一线城市尤为突出，成交量较1月均减少了50%以上，成交价格也出现小幅下降3月，作为楼市销售的传统起跳点，在经历近半年的低迷后，首次出现回升迹象，其中北京以及上海的成交量出现激增，而深圳虽然价格下跌，但成交量增幅明显三、全市月度楼市概况（一）月度全市商品房销售监测3月全市及各区域销售动态监测表一、表二3月全市商品房销售监测分析：1、3月楼市销售传统起跳点，全市商品房三大成交指标环比增幅均在一倍以上成交总套数：3月共成交商品住房4752套，

16、较2月2466套增加2286套，增幅为92.7%，较去年同期下降了51.3%；成交总面积：3月共成交商品住房48.98万，较2月24.98万增加24万，增幅为96%，较去年同期下降了57%；成交总金额：3月商品房成交金额为24.63亿元，较2月12.3亿元增加12.33亿元，增幅为100%，较去年同期下降了50%；2008年3月，在众多楼盘花样繁多的促销带动下，楼市较2月出现貌似回暖征兆三大交易指标较上月增幅均在一倍以上。使得从2007年10月以来楼市持续低迷的态势略有改观，但与去年同期相比，降幅仍在50%以上，因此单凭本月环比数据判断楼市回暖尚为时过早，作为即将进入传统销售旺季的过渡阶段，接

17、下来的楼市变化将尚需密切关注2、楼市价格在逐步“探底”过程中呈波浪式震荡，本月成交均价较2月上涨85元/3月全市商品房成交均价为5028元/，较上月上涨85元/，升幅为1.72%，呈现出至2007年10月以来少见的量价齐升现象。究其原因，主要存在于以下两个方面：一是受传统销售旺季的带动作用，市场活跃程度相对提升；二是开发商促销力度加强，带动销量上扬。受上述两方面因素的影响，本月呈现出近期楼市少见的量价齐升态势。但仅据此判断楼市回暖尚为时过早，而未来4-5月拟售项目集中上市后的市场接受程度以交易情况，方是楼市未来走势的重要判断依据，而在此期间内，楼市价格的波浪式震动将不可避免。3、各区域供求关系

18、分析据我司监测数据显示，3月份各区域的成交总量均在10万方以下，其中仅江岸区和硚口区的成交总量在9万方以上。市场供需结构在【0，50】之间，与2月相比相对趋于合理，且供需比超过20以上的区域数量较2月减少50%。整体市场由买方观望而卖方坚守的僵持态势开始有所融解。4、各区域成交情况江岸区以绝对优势高居全市首位 从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为江岸区、硚口区、东西湖区；从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为江岸区、东湖高新、东西湖区；从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的是江岸区、硚口区与东西湖区；从中可以看出，3月三大交易指标中，江岸区不论在成交

19、套数上还是在成交面积与金额上均居全市首位。可见，对于楼市而言，“地段、地段还是地段”仍是不变的真理，一旦高总价的制约被打破，地段的优势将成为楼市最为重要的竞争砝码，这也是作为汉口老城区的江岸区在此轮楼市盘整中始终稳踞高位的重要因素所在。（二）、3月全市新盘备案监测（3月13月31日）3月全市备案新盘动态监测表3月全市备案新盘特征分析：备案新盘增加，各个主城区均有涉及3月全市共有备案新盘20个，较上月增加7个。其中主城区备案新盘8个，非主城区备案新盘12个。本月新增备案项目量出现明显增长，备案项目在区域分布上相对均衡，覆盖三镇。截止本月，已累计发放预售许可证57张。据传统经验判断，此批备案新盘将

20、拟在传统旺季的四五月推出，集中上市将使现有市场供应大幅增长。届时，买方市场下的僵持态势或将有所改变。（三）、3月全市14片区重点项目监测（3月13月31日）1、分区域重点监测项目概览 14片区重点项目动态监测表 楼市动态特征分析仅管目前楼市“打折风”盛行，在不同地段与品牌上仍出现明显分化，其中：具有地段优势的中心城区对价格波动的抗性相对较高，整体相对稳定；此外，不同品牌开发商的促销力度也有所不同，针对种类繁多的促销手段，可以发现，对消费者而言更倾向于相对实惠、可以有效缓解可持续支付压力的促销活动相对青睐，其项目的市场表现也高于同区域其它项目。如：位于二七片的东立国际推出6500元/的特价房促进

21、销量上升等2、典型监测项目最新动态目前楼市促销活动花样频出，优惠折扣、送装修、限量特价房层出不穷。看房送肯德基，买房送欧洲游等创新活动仍然可以吸引人们的关注，针对武汉人的生活特点以较为实惠的方式实现聚集人气以及促进销售。较为典型的如：静安上城：全城认筹、全家看房送肯德基外带全家桶套。 HYPERLINK /house/2610404062.htm t _blank 中恒云天国际花园：购房优惠：一，买房送欧洲游；二，买房送车首付；三，买房送“全屋供暖设备”。不论最终的成交情况如何，至少在短期内可以聚集大量的人气，得到多数购房者的认知与参与，同时为项目持续销售提供支撑。而对于新开盘项目基本采用低调

22、上市，欣隆紫阳苑与十里华府在同一天开盘。两个项目同属于武汉内环与二环之间，虽然欣隆紫阳苑具有较好的地段价值，该项目的购房群体十分集中，基本为区域内居民或是在此工作的人群。而十里华府的户型相对偏大以92137平米之间的两房和三房为主，但是较好的性价比依旧吸引了大量的购房者，并且在短期内取得的良好的成交情况。由此可见以刚性自住为主的市场需求依然存在，在小户驱动市场特征下，如何通过较高的性价比赢得购房者的认可从而实现良好的销售业绩，成为当前各开发商的需要认真思考的问题。以下将对本月同时开盘的欣隆紫阳苑、十里华府两个项目各自的销售情况予以详细分析：欣隆紫阳苑该项目位于紫阳路，紧靠武昌火车站，由一栋小高

23、、两栋高层排列而成，主力户型为63-95的两房以及103-127的三房。由于开盘7800元/的定价超出客户预期，导致开盘转筹率不太理想十里华府该项目位于汉阳大道与赫山路交汇处，处于汉阳两大商圈王家湾商圈与钟家村商圈的中间地段，属于汉阳区的中心地段，地理优势较为明显。该项目本次共推出5栋高层，开盘均价为6180元/，同时享有开盘优惠。较高的性价比优势使该项目实现了良好的销售业绩（3）对比分析两个不同区域而同期开盘的项目，面对相同的楼市环境，由于各自定价预期的不同，导致销售结果截然不同，反差明显。通过两项目的对比可以发现，与欣隆紫阳苑相比，十里华府不但享有地段上的优势，在定价上更为理性，从而实现了

24、销售价格与市场接受度的高度一致，较高的性价比成为该项目在低迷楼市下成功销售的决定性因素，而欣隆紫阳苑却刚好与此相反。可见，在当前形势下，成功销售的关键已从以前的“请消费者注意”转变为“请注意消费者”，楼市已经重回更为专业化的营销创新时代，面对楼市金融环境的根本性变化，开发商的解决之道应在于房地产之外（四）、3月全市土地成交监测（3月13月31日）3月土地成交情况监测（交易时间： 2008年3月12日）3月共挂牌地块9宗，出让土地规模为250.62亩，除一宗流拍外，其余8宗平淡成交，成交地块规模共计215.79亩。在从紧货币政策与市场整体观望氛围的影响下，地价的回落趋势明显。其中去年以近7000

25、余元楼面地价创造“地王”记录的京汉大道板块004号地块在本次交易中成交价格仅6100余元，较去年“地王”价相比降幅达11%。2008年首次土地挂牌交易的平淡收场，主要受以下两个方面因素的影响：一方面与楼市亢奋期“土地是住宅的期货”截然不同，在楼市低迷期“住宅则成为了土地的期货”，面对全国范围内的楼市降价风潮，迫使开发商谨慎拿地；另一方面在“国23条” 下圈地冲动受抑，面粉终究难攀面包，地价回落趋势明显。“面粉”的价格松动了，而“面包”的价格是否同步松动，则取决于楼市参与各方博弈过程的长短（五）、3月全市广告监测（3月13月31日）1、全月广告投放总量监测3月份地产广告投放数量90个，版面157版，价格992.15万元。与二月份相比，三月份的投放广告数量增加，投放广告的项目数量增加71个，投放版面增加134版，投放总价格增加826.2万元。2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度监测从投放媒体看，武汉晚报占据投放媒体首位，从四大平面媒体在市场所占份额比例来看，武汉晚报和长江日报分别以62.5和39.75个版占据三月整个市场的41%和26%，其次是楚天都市报，武汉晨报